VERENIGING EIGEN HUIS
Amersfoort, 21 oktober 2003
EIGEN HUIS: Rotterdammers betalen teveel voor afkoop erfpacht
Huiseigenaren in Rotterdam betalen veel meer voor de afkoop van hun erfpachtrecht dan op basis van de oorspronkelijke uitgangspunten voor de conversie van erfpacht naar eigendom mocht worden verwacht. De uitgangspunten zijn eind vorig jaar in het 'Memorandum Wijziging Grondbeleid Gemeente Rotterdam' vastgelegd. Het memorandum vormde de basis voor politieke besluitvorming. Een van de belangrijke uitgangspunten was dat het eigendomsrecht voor de bewoner een kostenbesparing van ongeveer 50% moet brengen ten opzichte van het huidige stelsel. Door de gekozen rekenmethode voor het bepalen van de grondwaarden vallen de afkoopsommen in onderzochte gevallen gemiddeld meer dan 2,5 keer hoger uit. De gehanteerde rekenmethode is aanvechtbaar, onnodig complex, oncontroleerbaar en leidt tot zeer uiteenlopende uitkomsten in vergelijkbare gevallen. Dit zijn enkele conclusies uit de contra-expertise die Vereniging Eigen Huis door Rigo Research en Advies (RIGO) heeft laten uitvoeren naar de afkoop van de erfpacht in Rotterdam.
In de eerste helft van dit jaar heeft de gemeente Rotterdam een groep van 255 erfpachters in de wijk Prinsenland een aanbod tot omzetting van erfpacht in eigendom gedaan. Inmiddels hebben ruim 3000 erfpachters een aanbod ontvangen. Naar aanleiding hiervan ontving Vereniging Eigen Huis diverse klachten en vragen. Omdat ook de vereniging onvoldoende inzicht kon krijgen in de gehanteerde berekeningsmethodiek van de actuele grondwaarde en de afkoopsommen heeft ze het RIGO opdracht gegeven een contra-expertise naar een aantal van de aanbiedingen uit te voeren.
Het onderzoek laat zien dat het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) bij het vaststellen van de grondwaarde een geheel andere berekeningsmethode gebruikt dan in het memorandum is beschreven. Gaat het memorandum nog uit van een geactualiseerde WOZ-waarde met toepassing van een grondquote, in de praktijk is sprake van een methode waarbij de grondwaarde wordt berekend door van de getaxeerde marktwaarde de vermeende stichtingskosten voor nieuwbouw af te trekken. Deze methode is aanvechtbaar, ingewikkeld en ondoorzichtig.
Voorts wordt aangetoond dat de gebruikte methode in vergelijkbare situaties verschillen laat zien tot een factor vijf in de grondwaarde. Daaruit blijkt het falen van de toegepaste berekeningsmethodiek. De gehanteerde berekening leidt nu feitelijk tot opbrengstmaximalisatie voor het OBR, ten koste van de woningeigenaren. Een extra probleem wordt gesignaleerd bij de categorie erfpachters met een 75-jarig erfpachtcontract van na 1978. Deze groep wordt fors gedupeerd door de gehanteerde berekeningsmethode.
Vereniging Eigen Huis staat positief tegenover de uitgangspunten van het memorandum tot afschaffing van erfpacht. De vereniging vindt het onjuist dat het OBR een andere dan de aangegeven berekeningsmethodiek hanteert die nadelig is voor erfpachters. De vereniging heeft haar verontrusting over de gang van zaken vandaag per brief kenbaar gemaakt bij het College van B&W. Vereniging Eigen Huis is van mening dat de wijze waarop de conversie van erfpacht naar eigendom is uitgewerkt moet worden herzien. 'Het RIGO rapport bevat voldoende aanknopingspunten om tot wezenlijke verbeteringen te komen die recht doen aan de oorspronkelijke uitgangspunten en resulteren in meer redelijke afkoopsommen', aldus Marlies Pernot, algemeen directeur van Vereniging Eigen Huis. De vereniging is van mening dat een herziening van het aanbod met terugwerkende kracht ook moet gelden voor alle erfpachters die inmiddels een aanbod hebben ontvangen. Daarnaast is van belang dat de berekeningsmethode en de waardebepaling voor iedere woningbezitter met erfpacht inzichtelijk en controleerbaar worden gemaakt.
Noot voor de redactie,