NIEUWE STEEN INVESTMENTS

Goede resultaten Nieuwe Steen over eerste negen maanden 2003

HOORN
Nieuwe Steen Investments heeft over de eerste drie kwartalen van 2003 goede resultaten geboekt. Het directe beleggingsresultaat per aandeel is met 2% gestegen tot EUR 1,02, tegen EUR 1,00 in de eerste drie kwartalen van 2002. Voor het gehele jaar verwacht Nieuwe Steen Investments een direct beleggingsresultaat per aandeel van minimaal EUR 1,34.

Financiële resultaten
Het directe beleggingsresultaat steeg ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar met EUR 2,6 miljoen tot EUR 33,2 miljoen. Deze stijging komt voornamelijk voort uit de uitbreiding van de onroerendgoedportefeuille en uit huurverhogingen.

De exploitatiekosten stegen tot 10,5% van de huuropbrengsten (2002: 9,3%). Deze toename wordt onder meer veroorzaakt door een stijging van de vaste kosten zoals bijdrage vereniging van eigenaren, gemeentelijke belastingen en verzekeringspremies. Daarnaast worden onder de huidige marktomstandigheden extra kosten gemaakt bij het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten en verlenging van bestaande huurovereenkomsten.

Het indirecte beleggingsresultaat (winst op verkopen van onroerend goed) bedroeg over de eerste drie kwartalen van 2003 EUR 4,6 miljoen (2002: EUR 6,0 miljoen). Het indirecte beleggingsresultaat bedroeg EUR
0,14 per aandeel (2002: EUR 0,20). Het totale beleggingsresultaat per aandeel kwam uit op EUR 1,16 tegen EUR 1,20 in de eerste drie kwartalen van 2002.

Ontwikkeling Portefeuille
De onroerendgoedportefeuille is in de eerste drie kwartalen van 2003 toegenomen tot EUR 987,8 miljoen.

De portefeuille werd uitgebreid met een (nieuwbouw) bedrijfsgebouw aan de Televisieweg te Almere, een bouwmarkt aan de Lugteren te Den Bosch, de (nieuwbouw) kantoorgebouwen Hanze Staede en Le Coin te Deventer en Le Marronnierte Vianen. Alle nieuwbouwobjecten zijn voor 10 jaar verhuurd.

In juli van dit jaar is de portefeuille uitgebreid met 223 eengezinswoningen te Tiel, 24 twee-onder-één-kapwoningen te Venray en 36 appartementen en ondergelegen supermarkt te Uden. Het aanvangsrendement van deze woningen is lager dan het rendement op de bestaande portefeuille. Dit drukt het directe resultaat per aandeel. De verkoop van woningen die vrijkomen uit verhuur draagt echter bij aan het indirecte resultaat.

Het totale rendement op deze investering zal daardoor minimaal gelijk zijn aan het rendement op de bestaande portefeuille. Deze aankoop van de woningen draagt bovendien bij aan een betere spreiding van de beleggingsportefeuille en vormt een welkome aanvulling op de woningportefeuille.

De verkopen van onroerend goed uit de portefeuille gedurende de eerste drie kwartalen van 2003 bedroegen EUR 17,1 miljoen. Op deze verkopen werd een boekwinst gerealiseerd van EUR 4,6 miljoen. Verkocht werden een winkel in Nijmegen en in Alkmaar, winkelstrips in Roosendaal, Vught en Den Haag, een bedrijfsgebouw in Almere en 107 woningen en appartementen.

De onroerendgoedportefeuille bestond per 30 september 2003 uit 1.713 woningen en 162 overige objecten met een gezamenlijke boekwaarde van EUR 987,8 miljoen. De spreiding over de sectoren is per 30 september 2003 als volgt: 48% kantoren, 29% winkels, 13% woningen, 5% bedrijfsgebouwen en 5% volumineuze detailhandel.

Verhuurmarkt
De leegstand in de Nederlandse vastgoedmarkt nam in de eerste maanden van 2003 toe, met name in het kantoor- en bedrijfsgebouwensegment. Ook de leegstand in de portefeuille van Nieuwe Steen Investments is toegenomen en wel van 1,8% eind 2002 tot 2,8% per 1 oktober 2003. Per sector bedraagt de leegstand: 4,6% in kantoren, 3,7% in bedrijfsgebouwen, 3,6% in volumineuze detailhandel en 0,5% in winkels.
In de huurnorm per 1 oktober 2003 is naast deze leegstand een bedrag inbegrepen van EUR 4,0 miljoen, zijnde 4,7% (ultimo 2002: 5,2%) aan huurinkomsten uit langdurige huurgaranties.

Eigen Vermogen
Nieuwe Steen Investments heeft in de eerste drie kwartalen van dit jaar 633.539 nieuwe aandelen uitgegeven door de uitkering van stockdividend over het tweede halfjaar 2002 en het eerste halfjaar 2003. Het eigen vermogen, inclusief de lopende winst, bedraagt per 30 september 2003 EUR 431,3 miljoen, tegen EUR 434,2 miljoen voor winstverdeling ultimo 2002.
De verhouding tussen het eigen vermogen en de schulden aan kredietinstellingen bedroeg per ultimo september 44-56%, tegen 47-53% ultimo 2002. De intrinsieke waarde per 30 september 2003 bedroeg per aandeel EUR 13,16 (gewaardeerd op basis van aankoopwaarde van de portefeuille).

Vooruitzichten

Onroerend goed portefeuille
Afhankelijk van de mogelijkheden om dit kwartaal objecten te kopen dan wel tegen goede condities te vervreemden, verwacht Nieuwe Steen Investments dat de portefeuilleomvang eind 2003 de EUR 1 miljard zal benaderen.

In het vierde kwartaal van 2003 zal de portefeuille worden uitgebreid door de oplevering van kantoorgebouw Le Beaufort te Apeldoorn, dat vorig jaar is gekocht. Hiermee is een investering gemoeid van EUR 9 miljoen.

Balansverhoudingen
Het nagestreefde uitgangspunt van de vennootschap blijft de financiering van de, tegen verwervingskosten gewaardeerde, onroerendgoedportefeuille met 50% eigen vermogen. Zodra zich mogelijkheden voordoen om tegen aanvaardbare marktcondities nieuw eigen vermogen aan te trekken, zal Nieuwe Steen Investments overwegen een beroep op de kapitaalmarkt te doen ter versterking van de solvabiliteit. Zolang deze condities zich niet voordoen geeft de directie de voorkeur aan de financiering met - op dit moment goedkoop
- kortlopend vreemd vermogen. De door de vennootschap aangegane en aangekondigde verplichtingen kunnen binnen de toegestane vermogensverhoudingen en uit de beschikbare kredietfaciliteiten worden voldaan.

Verhuurmarkt
Ten aanzien van de verhuurmarkt verwachten wij, op grond van reeds ontvangen opzeggingen, dat de leegstand in de komende periode licht zal toenemen.

Resultaten
Nieuwe Steen Investments verwacht op grond van de huidige markt en de kennis van de huidige portefeuille, dat het directe beleggingsresultaat over geheel 2003 minimaal EUR 1,34 per aandeel zal bedragen. Omdat het indirecte beleggingsresultaat uitsluitend bestaat uit gerealiseerde verkoopwinst, wordt hieromtrent geen concrete verwachting uitgesproken.

Hoorn, 15 oktober 2003

Voor nadere informatie:
Nieuwe Steen Investments n.v.
J.R. Zeeman, directeur
J.J.M. Reijnen, directeur
Tel. 0229 29 50 50
Fax 0229 23 13 72
E-mail info@nsi.nl

Profiel Nieuwe Steen Investments n.v.

Nieuwe Steen Investments n.v. (NSI) is een (closed-end) onroerend goed beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. NSI is op 1 maart 1993 van start gegaan en heeft op 8 augustus 1995 van De Nederlandsche Bank N.V. een vergunning ontvangen als bedoeld in artikel 5 lid 1 van de Wet toezicht beleggingsinstellingen. NSI is sinds 3 april 1998 genoteerd op de Officiële Markt van Euronext Amsterdam en is als fiscale beleggingsinstelling (onder voorwaarde) 0% vennootschapsbelasting verschuldigd.

Uitgangspunten van het fonds zijn het ter beschikking stellen van een dividend en de financiering van het onroerend goed door middel van maximaal 50% lang vreemd vermogen.

NSI belegt in Nederlands kwalitatief hoogwaardig onroerend goed met een hoog aanvangsrendement. Bij investeringsbeslissingen wordt een gedegen afweging gemaakt tussen risico en rendement. NSI belegt in kantoren, winkels, volumineuze detailhandel, bedrijfsgebouwen en woningen. NSI streeft naar een optimale spreiding, zowel geografisch als over de verschillende categorieën onroerend goed.

Financiële Agenda

Publicatie jaarcijfers 2003 15 januari 2004
Algemene Vergadering van Aandeelhouders 25 maart 2004
Notering ex-dividend 29 maart 2004
Betaalbaarstelling dividend 5 april 2004
Publicatie resultaat 1e kwartaal 2004 15 april 2004
Publicatie resultaat 1e halfjaar 2004 15 juli 2004
Publicatie resultaat eerste 3 kwartalen 2004 15 oktober 2004

t/m 3e kwartaal 2003 t/m 3e kwartaal 2002

Resultaten (x EUR 1.000)
Opbrengsten uit beleggingen
54.681 50.123
Gerealiseerde waardeveranderingen
van
beleggingen 4.617 6.020 Interest en
kosten 21.521 19.608 Resultaat na
belastingen 37.777 36.535

Balansgegevens (x EUR 1.000)
Onroerend goed beleggingen
987.783 938.108
Eigen vermogen431.276 423.873
Schulden aan kredietinstellingen 548.218 507.706

Gegevens per gemiddeld
uitstaand gewoon aandeel (x EUR 1)
Direct beleggingsresultaat 1,02 1,00 Indirect beleggingsresultaat 0,14 0,20 Totaal beleggingsresultaat 1,16 1,20

Geplaatst aandelenkapitaal
Gewone
aandelen 32.774.117 32.140.578 Gemiddeld aantal uitstaande
gewone
aandelen 32.567.171 30.510.495

Gegevens per aandeel (x EUR 1)
Intrinsieke waarde 13,16 13,19

15 okt 03 10:41