spacer
spacer
Persberichten
Nieuwegein, 8 oktober 2003
NVM: matige prijsstijging in actieve markt
Aan: de sociaal- en financieel-economische redacties en vakpers
Van: de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en
Vastgoeddeskundigen NVM
Hoog peil van transacties leidt tot gelijkblijvend woningaanbod
De prijs van de gemiddelde koopwoning in Nederland is in het 3^e
kwartaal van 2003 met 1,2% gestegen ten opzichte van het 2^e kwartaal
en komt daarmee op gemiddeld 210 duizend euro. De goede betaalbaarheid
van woningen uit zich, in vergelijking met een jaar terug, in een
structurele, hoge vraag voor alle woningtypen. Het aantal transacties
in het 3^e kwartaal van 2003 is daardoor 3,7% hoger dan in het 3^e
kwartaal van 2002. De tijd dat woningen te koop hebben gestaan, neemt
echter aanzienlijk toe met 14%.
Opvallend is dat het aantal te koop staande appartementen nog
toeneemt, terwijl alle overige woningtypen in het aanbod afnemen.
De consument realiseert zich meer dan ooit dat het vaststellen van een
scherpe vraagprijs van grote invloed is op de courantheid van de
woning. Indien een woning marktconform is geprijsd, is de potentiële
koper bereid dit bedrag te betalen. Van de in het 3^e kwartaal nieuw
te koop aangeboden woningen vinden vooral de scherper geprijsde
woningen snel een koper. Het verschil tussen vraag en verkoopprijs
blijft voor deze woningen beneden de 3%. Algemeen voorzitter van de
NVM Oscar Smit: "De NVM verwacht voor de komende kwartalen een
evenwichtig prijsniveau op de woningmarkt. Dit heeft te maken met de
goede betaalbaarheid die samen met de achterblijvende
nieuwbouwproductie zorgt voor een structureel vraagoverschot. De
gevolgen van de aanpassing van de fiscale regelgeving op het gebied
van de hypotheekrenteaftrek zullen de komende kwartalen duidelijk
worden, maar zijn moeilijk in te schatten".
Betaalbaarheid
In het 3^e kwartaal van 2003 is de betaalbaarheid van de gemiddelde
koopwoning voor het eerst sinds meer dan een jaar licht afgenomen. Het
niveau blijft echter hoog. De stijging van zowel de koopprijzen als de
hypotheekrente zorgen voor de daling. Het hogere prijsniveau op de
woningmarkt is echter voor de meeste huishoudens nog steeds
betaalbaar. Voor drie van de vier onderscheiden huishoudensgroepen in
tabel 1 is dit beduidend hoger dan 100%. Bij een percentage van 100%
of hoger is de gemiddelde NVM-koopwoning betaalbaar.
Tabel 1 NVM-betaalbaarheidspercentage
Een meerderheid van de Nederlandse huishoudens heeft een inkomen dat
toereikend is om de woonlasten van een gemiddelde koopwoning te
betalen. Uitgaande van een 100% financiering ligt het
betaalbaarheidspercentage voor startende tweeverdieners op 126%
(gunstig) en voor startende éénverdieners op 84% (ongunstig). Voor
doorstromende huishoudens op de woningmarkt is de betaalbaarheid
zonder meer goed.
De betaalbaarheid van koopwoningen komt in de nabije toekomst niet in
gevaar vanwege de rente. Volgens de meeste financiële analisten blijft
de gemiddelde hypotheekrente volgend jaar rond de 5% of daaronder. Het
neerwaartse effect daarvan op de ontwikkeling van de betaalbaarheid is
doorgerekend en blijkt gering.
Cijfers derde kwartaal
In het 3e kwartaal steeg de prijs van de verschillende typen woningen
met 0,8% tot 1,5%. Om precies te zijn: de prijs van de gemiddelde
tussenwoning steeg het meest met 1,5%, de prijs van de gemiddelde
vrijstaande woning en van het gemiddelde appartement steeg met 1,2% en
de prijs van de gemiddelde hoekwoning steeg het minst met 0,8%.
Het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen is in het
3^e kwartaal vrijwel gelijk gebleven (-1%), na een sterke stijging
(10%) in het vorige kwartaal. Het gelijkblijvende geldsvolume in het
3^e kwartaal wordt veroorzaakt door de combinatie van een lichte
afname van het aantal transacties bij een lichte toename van de
verkoopprijs ten opzichte van het tweede kwartaal van 2003.
Figuur 1 Prijsontwikkeling (kolom: verandering ten opzichte van
voorgaande kwartaal; lijn: gemiddelde over laatste 4 kwartalen)
Tabel 2 Nederland 3^e kwartaal 2003 versus 2^e kwartaal 2003
Aantal transacties
In het 3e kwartaal zijn er via NVM-makelaars 32.402 woningen verkocht.
Een daling van -2% ten opzichte van het vorige kwartaal. De woningen
hebben bij verkoop gemiddeld 73 dagen te koop gestaan in het 3e
kwartaal. De looptijd is hiermee toegenomen met 14%. Vrijstaande
woningen vallen op, omdat de looptijd als enige van de vier
woningtypen afneemt met -4%. In het 3e kwartaal stond een gemiddelde
vrijstaande woning in Nederland 114 dagen te koop. Ter vergelijking;
hoekwoningen staan nu 76, tussenwoningen 63 dagen en appartementen 59
dagen te koop bij verkoop.
Woningaanbod blijft gelijk
Aan het einde van het 3e kwartaal staan bij NVM-makelaars 74.759
woningen te koop, 294 meer woningen dan bij het begin van het
kwartaal. De krapte-indicator, de verhouding tussen het woningaanbod
en het aantal transacties, bedraagt in september voor
eengezinswoningen 7,9 en 7,2 voor appartementen. Er is blijft daardoor
sprake van een kopersmarkt. De consument heeft en neemt de tijd om een
woning aan te kopen.
Verschillen per regio
In Nederland is geen sprake van een nationale woningmarkt: vraag en
aanbod komen op regionaal niveau bij elkaar. Ook in het tweede
kwartaal 2003 zijn belangrijke verschillen tussen de 80 NVM-regio's
zichtbaar. De onderstaande tabel biedt de cijfers voor een
dwarsdoorsnede van de Nederlandse woningmarkten.
Tabel 3 Prijsontwikkeling, dwarsdoorsnede van de Nederlandse
woningmarkten
De regio Den Haag en Stad Groningen vallen op door een forse
prijsstijging. Andere stijgers in het 3^e kwartaal van 2003 zijn de
regio's Zwolle en Almere. Alleen in de regio Zutphen daalt de prijs
van de gemiddelde woning opvallend. Over het gehele afgelopen jaar is
alleen in Amsterdam de prijs van de gemiddelde woning gedaald. Alle
andere regio's geven over de vier laatste kwartalen een prijsstijging
te zien. In het geval van Zeeland, stad Groningen, Zuid Limburg en de
regio Den Bosch is de prijsstijging duidelijk meer dan de 0,6% die
gemiddeld per kwartaal in Nederland is opgetreden.
Huurwoningmarkt
NVM Vastgoedmanagement constateert de volgende belangrijke
ontwikkelingen op de huurwoningmarkt. Er is een behoorlijke terugloop
in de verkoop van huurwoningen waar te nemen en de mutatiegraad bij
huurwoningen is laag. Er is een groot aantal starters dat eigenlijk de
koopwoningmarkt op wil gaan, maar vanwege het geringe aanbod in het
ondersegment van de markt, gaan zij toch op zoek gaat naar een
huurwoning. Echter, ook op de huurwoningmarkt is er weinig aanbod. Er
is bovendien weinig doorstroming van de huurwoningmarkt naar de
koopwoningmarkt. Zittende huurders gaan minder snel de koopwoningmarkt
op, omdat banken hun financieringseisen hebben aangescherpt.
NVM