Home > Uitspraken zoeken > Uitspraak
Uitspraak Hoge Raad LJN-nummer: AI1596 Zaaknr: R02/091HR
Bron: Hoge Raad der Nederlanden 's-Gravenhage
Datum uitspraak: 3-10-2003
Datum publicatie: 3-10-2003
Soort zaak: civiel - civiel overig
Soort procedure: cassatie
3 oktober 2003
Eerste Kamer
Rek.nr. R02/091HR
JMH/AS
Hoge Raad der Nederlanden
Beschikking
in de zaak van:
, wonende te ,
VERZOEKER tot cassatie,
advocaat: mr. M. Ynzonides,
t e g e n
, wonende te ,
VERWEERDER in cassatie,
advocaat: mr. D. Stoutjesdijk.
1. Het geding in feitelijke instanties
Met een op 4 mei 2001 ter griffie van het kantongerecht te Amsterdam
ingekomen verzoekschrift heeft verzoeker tot cassatie - verder te
noemen: - zich gewend tot de kantonrechter aldaar en
verzocht de huurprijs van de woonruimte te
ingaande 1 februari 2000 vast te stellen op f 498,52 per maand.
Verweerder in cassatie - verder te noemen: -heeft in zijn
verweerschrift de kantonrechter verzocht bij beschikking, uitvoerbaar
bij voorraad voor zover mogelijk, in het verzoek
niet-ontvankelijk te verklaren, dan wel dit verzoek af te wijzen.
De kantonrechter heeft bij beschikking van 6 juli 2001 het verzoek in
die zin toegewezen dat de huurprijs ingaande 1 februari 2000 werd
vastgesteld op f 498,52 per maand, exclusief bijkomende kosten.
Tegen deze beschikking heeft hoger beroep ingesteld bij
de rechtbank te Amsterdam.
Bij beschikking van 28 augustus 2002 heeft de rechtbank de op 6 juli
2001 tussen partijen gegeven beschikking van de kantonrechter te
Amsterdam vernietigd en, opnieuw rechtdoende,
niet-ontvankelijk verklaard in zijn verzoek tot vaststelling van de
huurprijs op grond van art. 27 HPW.
De beschikking van de rechtbank is aan deze beschikking gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen de beschikking van de rechtbank heeft beroep in
cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht
en maakt daarvan deel uit.
heeft verzocht het beroep te verwerpen.
De conclusie van de Advocaat-Generaal F.F. Langemeijer strekt tot
vernietiging van de bestreden beschikking en tot verwijzing van de
zaak naar het hof van het ressort.
De advocaat van heeft bij brief van 11 september 2003 op
die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) De rechtsvoorganger van heeft in 1989 de parterre en
de eerste verdieping van het pand te als
opslagruimte/kantoor en woning verhuurd aan T.V. Video Center. Het
woongedeelte (eerste etage) was in oppervlakte vrijwel gelijk aan het
bedrijfsgedeelte (parterre). Blijkens het huurcontract zagen de
contractspartijen deze overeenkomst als een overeenkomst van huur en
verhuur van bedrijfsruimte.
(ii) T.V. Video Center heeft in 1990 het woongedeelte en de helft van
het bedrijfsgedeelte zonder toestemming van de hoofdverhuurder
onderverhuurd aan .
(iii) Bij vonnis van 17 oktober 1994 is T.V. Video Center veroordeeld
tot ontruiming van het gehuurde.
(iv) heeft bij brief van 24 oktober 1994 de
rechtsvoorganger van verzocht de huur totaal te mogen
overnemen.
(v) In maart 1995 heeft de gehele voordien door T.V. Video
Center gehuurde ruimte feitelijk in gebruik genomen; heeft
vanaf dat moment aan de rechtsvoorganger van maandelijks
een bedrag betaald dat gelijk was aan de huurprijs die T.V. Video
Center voordien aan de rechtsvoorganger van verschuldigd
was.
(vi) is sinds mei 1999 eigenaar van het gehuurde.
3.2 heeft de kantonrechter verzocht op de voet van art. 27
Huurprijzenwet woonruimte (hierna: HPW) de huurprijs van de woonruimte
vast te stellen zoals hiervoor onder 1 vermeld. stelde
daartoe dat sprake is van een gemengde huurovereenkomst, die deels
betrekking heeft op woonruimte en deels op bedrijfsruimte. Nadat
verweer had gevoerd, heeft de kantonrechter het verzoek
toegewezen. De rechtbank heeft de beschikking van de kantonrechter
vernietigd en niet-ontvankelijk verklaard in zijn
inleidend verzoek op de grond dat de HPW niet van toepassing is. De
rechtbank overwoog daartoe, samengevat, het volgende. Voor de vraag of
het gehuurde als woonruimte of als bedrijfsruimte is aan te merken is
de bedoeling van en de toenmalige verhuurder ten tijde van
de totstandkoming van hun huurovereenkomst doorslaggevend. Op het
moment waarop zijn verzoek om overname van de totale huur
deed, overheerste bij deze huur het karakter van huur van
bedrijfsruimte. Gelet op de in 1994 en 1995 tussen en de
rechtsvoorganger van gevoerde correspondentie, hadden
deze contractspartijen niet de bedoeling hierin verandering te
brengen, zodat ook in de nieuwe overeenkomst het karakter van het
gehuurde als bedrijfsruimte overheerst. Dat nadien
eenzijdig wijziging heeft gebracht in deze bestemming en het gehuurde
voornamelijk als woning heeft gebruikt, maakt dit, aldus de rechtbank,
niet anders (rov. 7.1).
3.3.1 De Hoge Raad zal eerst de onderdelen 2 en 3 behandelen.
Onderdeel 2 klaagt dat de rechtbank heeft blijk gegeven van een
onjuiste rechtsopvatting door te oordelen dat voor de vraag of het
gehuurde als woonruimte of als bedrijfsruimte is aan te merken, de
bedoeling van en de toenmalige verhuurder ten tijde van de
totstandkoming van hun huurovereenkomst doorslaggevend is. Het
onderdeel komt erop neer dat de rechtbank de maatstaf, neergelegd in
de beschikking van de Hoge Raad van 5 november 1993, nr. 8224, NJ
1994, 228, had moeten toepassen. Onderdeel 3 behelst een
motiveringsklacht en betoogt dat indien de rechtbank de maatstaf van
genoemde beschikking mocht hebben toegepast, zij ten onrechte geen
blijk geeft te hebben acht geslagen op gezichtspunten die volgens deze
maatstaf relevant zijn, zoals het vloeroppervlak en het aantal
vertrekken. De onderdelen lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.3.2 Bij de beoordeling van deze onderdelen moet worden vooropgesteld
dat de rechtbank kennelijk ervan is uitgegaan dat in 1995 een
huurovereenkomst is totstandgekomen tussen en de
rechtsvoorganger van , en dat deze overeenkomst kenmerken
heeft van huur en verhuur van woonruimte en daarnaast van niet onder
het regime van art. 7A:1624 (oud) BW vallende huur en verhuur van
bedrijfsruimte. Bij een zodanige overeenkomst dient het gehuurde
slechts dan niet in zijn geheel als woonruimte te worden aangemerkt
indien het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen
partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor
een ander doel dan voor bewoning in gebruik is, bij welke afweging in
het bijzonder betekenis toekomt aan het vloeroppervlak en het aantal
vertrekken (HR 5 november 1993, nr. 8224, NJ 1994, 228). In het licht
hiervan heeft de rechtbank bij haar hiervoor weergegeven oordeel dat
de partijbedoeling bij het sluiten van de huurovereenkomst
doorslaggevend was, hetzij blijk gegeven van een onjuiste
rechtsopvatting hetzij haar oordeel onvoldoende gemotiveerd. Van een
onjuiste rechtsopvatting is sprake, indien het oordeel berust op de
gedachte dat ook bij een gemengde huurovereenkomst als de onderhavige
de maatstaf dient te worden gehanteerd die geldt wanneer het betreft
een overeenkomst die gedeeltelijk betrekking heeft op woonruimte en
gedeeltelijk op bedrijfsruimte die wel valt onder art. 7A: 1624 (oud)
BW, welke maatstaf - inhoudende dat beslissend is hetgeen partijen,
mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het
gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan - is neergelegd in het arrest
van de Hoge Raad van 24 december 1993, nr. 15170, NJ 1994, 215. Indien
de rechtbank heeft bedoeld toepassing te geven aan de in genoemde
beschikking van 5 november 1993 neergelegde maatstaf, heeft zij haar
oordeel niet naar de eis der wet met redenen omkleed, nu zij geen
blijk heeft gegeven te hebben acht geslagen op de elementen die -
naast hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond - van
belang zijn bij het antwoord op de vraag of sprake is van woonruimte
waarop de HPW van toepassing is. De onderdelen 2 en 3 treffen doel,
zodat de bestreden beschikking niet in stand kan blijven en de overige
onderdelen geen behandeling behoeven. Na verwijzing zal alsnog aan de
hand van de juiste maatstaf moeten worden onderzocht of het gehuurde
in zijn geheel al dan niet als woonruimte moet worden aangemerkt.
4. Beslissing
De Hoge Raad;
vernietigt de beschikking van de rechtbank te Amsterdam van 28
augustus 2002;
verwijst de zaak naar het gerechtshof te Amsterdam ter verdere
behandeling en beslissing;
veroordeelt in de kosten van het geding in cassatie, tot
op deze uitspraak aan de zijde van begroot op EUR 252,69
aan verschotten en EUR 1.365,-- voor salaris.
Deze beschikking is gegeven door de vice-president R. Herrmann als
voorzitter en de raadsheren D.H. Beukenhorst, A.M.J. van
Buchem-Spapens, A. Hammerstein en E.J. Numann, en in het openbaar
uitgesproken door de raadsheer F.B. Bakels op 3 oktober 2003.
*** Conclusie ***
R 02/091 HR
Mr. F.F. Langemeijer
Parket, 29 augustus 2003
Conclusie inzake:
tegen
In dit huurgeschil gaat het hoofdzakelijk om de vraag of de
(toenmalige) Huurprijzenwet woonruimte van toepassing is op het
gehuurde.
1. De feiten en het procesverloop
1.1. In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten, zoals vermeld in
rov. 1 van de beschikking van de kantonrechter en rov. 4.1 - 4.2 van
de bestreden beschikking. Ik volsta hier met een samenvatting.
1.1.1. De rechtsvoorganger van , verweerder in cassatie,
heeft de parterre en de eerste verdieping van het pand te
met ingang van november 1989 als opslagruimte/kantoor en
woning verhuurd aan , h.o.d.n. TV Video Center. Het
woongedeelte (1e etage) was in oppervlakte vrijwel gelijk aan het
bedrijfsgedeelte (parterre). Blijkens het huurcontract zagen de
toenmalige contractspartijen deze overeenkomst als huur en verhuur van
bedrijfsruimte.
1.1.2. Ingaande 1 oktober 1990 heeft /TV Video Center
het woongedeelte onderverhuurd aan (thans verzoeker van
cassatie), zonder de vereiste toestemming daartoe van de
hoofdverhuurder. Een maand later heeft /TV Video Center
ook de helft van het bedrijfsgedeelte zonder toestemming van de
hoofdverhuurder onderverhuurd aan . Per 1 mei 1991 heeft
deze helft van het bedrijfsgedeelte aan een derde in
gebruik gegeven voor de uitoefening van een bedrijf.
1.1.3. Bij vonnis van 17 oktober 1994 is /TV Video
Center op vordering van de rechtsvoorganger van bij wijze
van voorlopige voorziening veroordeeld tot ontruiming van het
gehuurde. heeft zich bij brief van 24 oktober 1994 gewend
tot de rechtsvoorganger van en gevraagd of hij de
huurovereenkomst van kon overnemen. De ontruiming is
uitgesteld. Met ingang van 1 december 1994 is ongevraagd
begonnen met het verrichten van maandelijkse betalingen aan de
rechtsvoorganger van , gelijk aan de huur die hij voordien
aan /TV Video Center verschuldigd was.
1.1.4. Bij brief van 3 januari 1995 heeft de rechtsvoorganger van
aan /TV Video Center de huur opgezegd tegen
1 februari 1995. heeft aan de rechtsvoorganger van
uitstel van de ontruiming verzocht. Deze heeft hem bij
brief van 31 januari 1995 toegestaan de ruimte in gebruik te houden
tot uiterlijk 31 maart 1995, op welke datum de ruimte
ontruimd diende op te leveren.
1.1.5. Vanaf maart 1995 heeft de gehele door [betrokkene
1]/TV Video Center gehuurde ruimte (dus ook de andere helft van de
bedrijfsruimte op de parterre) feitelijk in gebruik genomen en aan de
rechtsvoorganger van maandelijks een bedrag betaald,
gelijk aan de huurprijs die /TV Video Center aan de
rechtsvoorganger van verschuldigd was. Nadat deze hem had
laten weten geen huurovereenkomst te willen aangaan, heeft
bij brief van 25 maart 1995 aangedrongen op een oplossing en laten
weten dat hij met een klein bedrijf was begonnen, ten bewijze waarvan
hij aan de rechtsvoorganger van een uittreksel uit het
handelsregister heeft toegezonden.
1.1.6. Sinds 12 mei 1999 is eigenaar van het gehuurde.
1.1.7. heeft aan de Huurcommissie te Amsterdam verzocht de
huurprijs (toen f 920,19 per maand) vast te stellen op een lager
bedrag wegens gebreken aan de woning. Bij uitspraak van 4 december
2000 heeft de Huurcommissie hem niet-ontvankelijk verklaard in dit
verzoek "aangezien de onderhavige overeenkomst van huur en verhuur
geen betrekking heeft op woonruimte in de zin van artikel 1 van de
wet". Ten overvloede heeft de Huurcommissie overwogen dat indien de
Huurprijzenwet woonruimte wel van toepassing zou zijn geweest, zij het
redelijk zou hebben geacht dat de verhuurder ingaande 1 februari 2000
een huurprijs van f 498,52 per maand (exclusief bijkomende kosten) in
rekening zou hebben gebracht, zulks in verband met ernstige
onderhoudsgebreken.
1.2. Bij inleidend verzoekschrift d.d. 4 mei 2001 heeft
aan de kantonrechter te Amsterdam op de voet van art. 27
Huurprijzenwet woonruimte (Hpw) verzocht de huurprijs van de
woonruimte vast te stellen op f 498,52 per maand ingaande 1 februari
2000. heeft daartoe gesteld dat er sprake is van een
gemengde huurovereenkomst (d.w.z.: deels woonruimte, deels
bedrijfruimte) waarop de bepalingen van de Huurprijzenwet woonruimte
van toepassing zijn.
1.3. Nadat verweer had gevoerd, heeft de kantonrechter op
6 juli 2001 het verzoek toegewezen in die zin dat de huurprijs werd
vastgesteld op f 498,52 per maand exclusief bijkomende kosten,
ingaande 1 februari 2000. De kantonrechter overwoog onder meer:
"Ook het materiële verweer wordt verworpen hoewel de kantonrechter met
verweerder van oordeel is dat ten deze grote betekenis toekomt aan
hetgeen partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen
stond. Anders dan verweerder wordt echter geoordeeld dat daarbij geen
betekenis is toe te kennen aan hetgeen T.V. Video Center in 1989 voor
ogen stond. Vast staat immers dat die huurovereenkomst is geëindigd.
Tussen verzoeker en verweerder is nadien een rechtsverhouding
ontstaan, die is aan te merken als een nieuwe huurovereenkomst. Zulks
doordat verzoeker gedurende meer dan zes jaar tegen betaling van een
vast bedrag per maand het gebruik van het gehuurde behield. Onder die
omstandigheden dient te worden uitgegaan van hetgeen verzoeker en de
rechtsvoorganger van verweerder in die tijd voor ogen stond.
Aannemelijk geworden is dat met name verzoeker van meet af aan primair
de woonbestemming van het gehuurde zocht en dat zulks voor de
toenmalige eigenaar van het gehuurde ook kenbaar was. Daaruit volgt
dat het gehuurde in zijn geheel als woonruimte is aan te merken.
(...)" (rov. 6 Ktr).
1.4. heeft hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te
Amsterdam. De rechtbank heeft in haar beschikking van 28 augustus 2002
allereerst overwogen dat niettegenstaande het appelverbod
in art. 28 lid 3 Hpw in zijn hoger beroep kan worden ontvangen, nu hij
erover klaagt dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van de
Huurprijzenwet woonruimte is getreden, althans die wet (bedoeld is:
art. 27 Hpw) ten onrechte heeft toegepast (rov. 3).
1.5. Vervolgens heeft de rechtbank de grieven behandeld. Op grond van
de overgelegde correspondentie oordeelde de rechtbank dat op het
moment waarop het verzoek tot overname van de gehele huur
deed, het karakter van de overeenkomst als huur en verhuur van
bedrijfsruimte overheerste. De partijen bij de nieuwe overeenkomst
hebben volgens de rechtbank de bedoeling gehad hierin geen verandering
te brengen, zodat ook in de nieuwe overeenkomst het karakter van het
gehuurde als bedrijfsruimte overheerst. Dat nadien
eenzijdig wijziging heeft gebracht in deze bestemming en het gehuurde
voornamelijk als woning heeft gebruikt maakt dit niet anders (rov.
7.1). De rechtbank heeft de beschikking van de kantonrechter
vernietigd en, opnieuw rechtdoende, niet-ontvankelijk
verklaard in zijn inleidend verzoek.
1.6. heeft - tijdig(1) - cassatieberoep ingesteld.
heeft verzocht het cassatieberoep te verwerpen.
2. Middelonderdeel 1 en de ontvankelijkheid van het cassatieberoep
2.1. Art. 28 lid 3 Hpw bepaalde dat tegen de beschikking van de
kantonrechter, gegeven op grond van het eerste lid van dat artikel,
geen hoger beroep of cassatie mogelijk is, behoudens cassatie in het
belang der wet. Naar vaste rechtspraak kan een dergelijk
rechtsmiddelenverbod worden gepasseerd wanneer in beroep wordt
geklaagd dat de rechter het bewuste artikel ten onrechte buiten
toepassing heeft gelaten, dan wel het artikel ten onrechte of met
verzuim van essentiële vormen heeft toegepast(2). Deze rechtspraak
geldt ook ten aanzien van het rechtsmiddelenverbod van art. 28 lid 3
Hpw(3).
2.2. In appel heeft geklaagd dat de kantonrechter ten
onrechte toepassing heeft gegeven aan art. 27-28 Hpw omdat de
Huurprijzenwet woonruimte op het gehuurde niet van toepassing is. Die
klacht opende de weg voor de ontvankelijkheid van het hoger beroep. De
rechtbank heeft het hoger beroep niet slechts ontvankelijk geacht maar
ook gehonoreerd: volgens de rechtbank is de Huurprijzenwet woonruimte
niet van toepassing op het gehuurde. In onderdeel 1 klaagt
dat de rechtbank art. 27-28 Hpw ten onrechte buiten toepassing heeft
gelaten. Deze klacht, gegrond of niet, is m.i. voldoende om het
cassatieberoep ontvankelijk te achten niettegenstaande het
rechtsmiddelenverbod van art. 28 lid 3 Hpw. Of de art. 27-28 Hpw al
dan niet van toepassing zijn, kan eerst worden beoordeeld na
bespreking van de overige klachten.
3. Bespreking van het cassatiemiddel voor het overige
3.1. Per 1 augustus 2003 is de nieuwe huurwetgeving in werking
getreden en is de Huurprijzenwet woonruimte vervallen(4). Het
onderhavige geschil moet nog worden beoordeeld aan de hand van het
oude huurrecht. De (oude) wetgeving onderscheidt huur en verhuur van
woonruimte, huur en verhuur van bedrijfsruimte als bedoeld in art.
7A:1624 BW en huur en verhuur van overige ruimte. De definitie van
woonruimte in art. 1 Hpw loopt gelijk met het begrip woonruimte in
art. 7A:1623a lid 2 BW. In het hierna volgende wordt kortheidshalve
gesproken over 1624-bedrijfsruimte en niet-1624-bedrijfsruimte.
Gemengde huurovereenkomsten(5) kunnen zich voordoen in drie
verschijningsvormen. De eerste gedaante is die, waarbij de
overeenkomst kenmerken heeft van huur en verhuur van
1624-bedrijfsruimte en kenmerken van huur en verhuur van andere
(bedrijfs-)ruimte. In HR 24 november 1972, NJ 1973, 93, werd beslist
dat wanneer de ruimte in overwegende mate wordt gebruikt voor een
niet-1624-bedrijf en slechts voor een ondergeschikt gedeelte voor de
uitoefening van een 1624-bedrijf de wettelijke bepalingen voor huur en
verhuur van bedrijfsruimte (d.w.z. de art. 7A:1624 e.v. BW) niet van
toepassing zijn(6).
3.2. De tweede gedaante is die, waarbij de overeenkomst kenmerken
heeft van huur en verhuur van woonruimte en daarnaast kenmerken van
huur en verhuur van niet-1624-bedrijfsruimte. In HR 5 november 1993,
NJ 1994, 228 m.nt. PAS, ging het om een tandarts die een gedeelte van
zijn woning gebruikte als praktijkruimte en op de voet van art. 27 Hpw
een huurprijsvaststelling vroeg. In die zaak stond vast dat het niet
om 1624-bedrijfsruimte ging. De Hoge Raad overwoog:
"(...) In zodanig geval moet worden voorkomen dat de huurovereenkomst
wat de huurprijs betreft door verschillende regimes wordt beheerst, te
weten een regime voor het woongedeelte en een ander regime voor het
praktijkgedeelte. Derhalve moet worden vastgeteld, zoals de rechtbank
kennelijk ook tot uitgangspunt heeft gekozen, of het gehuurde in zijn
geheel al of niet als woonruimte moet worden aangemerkt.
Voor de beantwoording van deze vraag bevat de wet geen maatstaf. (...)
Het ligt voor de hand en strookt met een rechtstoepassing die recht
doet wedervaren aan het dwingende karakter van de HPW en van de
regeling vervat in de art. 7A:1623a - 1623o, om het gehuurde slechts
dan niet in zijn geheel als woonruimte aan te merken indien het, mede
in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het
gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan
voor bewoning in gebruik is (vgl. HR 24 nov. 1972, NJ 1973, 93); bij
deze afweging komt in het bijzonder betekenis toe aan het
vloeroppervlak en het aantal vertrekken."
3.3. De derde gedaante is die, waarbij de overeenkomst kenmerken heeft
van huur en verhuur van woonruimte en daarnaast kenmerken van huur en
verhuur van 1624-bedrijfsruimte. Hiervoor is van belang art. 7A:1624,
tweede lid, BW: tot de bedrijfsruimte wordt ook gerekend de bij het
een en ander behorende grond en de onzelfstandige woning(7). Wanneer
in zo'n geval ter discussie staat of sprake is van huur en verhuur van
1624-bedrijfsruimte dan wel van woonruimte, bezigt de Hoge Raad de
volgende maatstaf:
"(...) moet worden vooropgesteld dat voor de beantwoording van de
vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van
woonruimte dan wel als huur van bedrijfsruimte, beslissend is hetgeen
partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde,
omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan." (HR 24 december
1993, NJ 1994, 215).
Deze maatstaf is in latere uitspraken herhaald, waarbij nog de
verfijning is aangebracht dat wanneer de ruimte in zijn geheel is
verhuurd als 1624-bedrijfsruimte en de huurder een gedeelte ervan
onderverhuurt als woonruimte, in verhouding tot de hoofdverhuurder
beslissend is hetgeen de partijen bij de hoofd-huurovereenkomst, mede
in aanmerking genomen de inrichting van het onderverhuurde gedeelte,
omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan(8).
3.4. In de vakliteratuur is reeds opgemerkt dat de maatstaf niet
steeds dezelfde is. De schrijvers geven een verklaring hiervoor.
Wanneer een keuze gemaakt moet worden tussen het wettelijk regime voor
woonruimte en het regime voor 1624-bedrijfsruimte gaat het twee
stelsels die aan de huurder bescherming verlenen, zowel voor wat
betreft de beëindiging van de overeenkomst door de verhuurder als voor
wat betreft de huurprijsvaststelling(9). Of de huurder nu via het ene
dan wel via het andere stelsel wordt beschermd, maakt niet zoveel
verschil. Gaat het daarentegen om de keuze voor
niet-1624-bedrijfsruimte, dan betekent dit dat de huurder van de
wettelijke bescherming verstoken zou blijven(10).
3.5. Onderdeel 2 van het middel doet, langs de omweg van art. 37 Hpw,
een beroep op de maatstaf van HR 5 november 1993, NJ 1994, 228 m.nt.
PAS. De omweg via art. 37 Hpw lijkt mij niet ter zake dienende:
wanneer de Huurprijzenwet woonruimte niet van toepassing is, is dit
artikel 37 evenmin van toepassing. De vraag is eenvoudigweg, of de
rechtbank de maatstaf van NJ 1994, 228 heeft toegepast. Hierbij sluit
aan de motiveringsklacht van onderdeel 3, waarin betoogt
dat indien de rechtbank de maatstaf van NJ 1994, 228 mocht hebben
toegepast, de rechtbank ten onrechte geen blijk geeft te hebben acht
geslagen op gezichtspunten die volgens deze maatstaf relevant zijn,
zoals het vloeroppervlak en het aantal vertrekken. Deze klachten lenen
zich voor een gezamenlijke behandeling.
3.6. Zowel in de redenering van de kantonrechter als in de redenering
van de rechtbank moet de overeenkomst tussen en (de
rechtsvoorganger van) worden beschouwd als een nieuwe
huurovereenkomst. De rechtbank heeft niet vastgesteld dat in dit geval
sprake zou zijn van 1624-bedrijfsruimte; de gedingstukken geven
daartoe ook geen aanleiding. Blijkens rov. 7.1 heeft de rechtbank de
partijbedoeling bij het sluiten van de huurovereenkomst doorslaggevend
geacht. Daarmee heeft de rechtbank kennelijk toepassing willen geven
aan de maatstaf, hierboven genoemd in alinea 3.3. De rechtbank had
m.i. toepassing behoren te geven aan de maatstaf, hierboven genoemd in
alinea 3.2. Aan de inrichting van het gehuurde en het vloeroppervlak
en het aantal vertrekken heeft de rechtbank geen aandacht besteed.
Voor zover de rechtbank impliciet - namelijk door overname van de
vaststelling van de kantonrechter dat het woongedeelte in oppervlak
vrijwel gelijk is aan het bedrijfsgedeelte - van oordeel is geweest
dat de verhouding ongeveer 50/50 was, betekent dit niet dat de
rechtbank alleen nog maar behoefde te letten op de partijbedoeling. De
in alinea 3.2 genoemde maatstaf ("in overwegende mate") betekent
immers dat bij een 50/50-verhouding tussen (beoogd) gebruik als
woonruimte en (beoogd) gebruik als niet-1624-bedrijfsruimte, de
wettelijke bepalingen voor woonruimte behoren te prevaleren.
3.7. Mijn slotsom is dat de rechtbank hetzij blijk heeft gegeven van
een onjuiste opvatting omtrent de toe te passen maatstaf, hetzij haar
beslissing niet naar behoren met redenen heeft omkleed.
3.8. De motiveringsklacht van onderdeel 4 heeft een subsidiair
karakter. Zij houdt in dat, ook indien de door de rechtbank gebezigde
maatstaf juist zou zijn, de motivering de beslissing niet kan dragen.
Ik beperk mij tot enkele korte opmerkingen. De rechtbank is kennelijk
ervan uitgegaan dat in de loop van 1995 een huurovereenkomst tot stand
is gekomen tussen en de rechtsvoorganger van ;
in zoverre mist de klacht onder punt 17 feitelijke grondslag. De
juistheid van de klacht dat de rechtbank selectief uit de
bewijsmiddelen heeft geselecteerd (cassatierekest onder 21 en 22) kan
m.i. in het midden blijven. In het algemeen geldt dat de feitenrechter
bij de beoordeling van het bewijs vrij is om bepaalde bewijsmiddelen
naar voren te halen en aan zijn beslissing ten grondslag te leggen en
andere bewijsmiddelen, als zijns inziens van minder belang of minder
geloofwaardig, te laten liggen. Hoe dan ook, de passages zoals
aangehaald in rov. 4.2 onder a en b kunnen in geen geval de
gevolgtrekking dragen dat partijen hebben beoogd een overeenkomst van
huur en verhuur van bedrijfsruimte te sluiten. In zoverre is de
motivering inderdaad niet begrijpelijk. In de brief, die de rechtbank
in rov. 4.2 onder c aanhaalt, wordt gesproken over "mijn woon- en
werksituatie", hetgeen geen uitsluitsel verschaft over de vraag of het
gebruik als woonruimte dan wel het gebruik als werkruimte overheerst.
De mededeling in diezelfde brief dat is begonnen met een
bedrijf en, samen met een vriendin, nog een ander bedrijf, en het
toezenden van een uittreksel uit het handelsregister daaromtrent,
maakt hoogstens duidelijk dat de ruimte gedeeltelijk zou worden benut
voor bedrijfsactiviteiten. Het verklaart niet waarop de rechtbank haar
oordeel grondt dat het beoogde gebruik van het gehuurde als
bedrijfsruimte overheerst. Om deze reden meen ik dat ook de
motiveringsklacht slaagt.
4. Conclusie
De conclusie strekt tot vernietiging van de bestreden beschikking en
tot verwijzing van de zaak naar het hof van het ressort.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
1 Nu geen afwijkende termijn is voorgeschreven, moet worden uitgegaan
van de algemene termijn van drie maanden in art. 426 lid 1 Rv.
2 Snijders/Wendels, Civiel appel (2003) nrs. 315-324.
3 HR 13 maart 1987, NJ 1987, 1017; HR 15 november 1991, NJ 1992, 119;
HR 18 februari 1994, NJ 1994, 742 m.nt. HJS; HR 25 april 1997, NJ
1997, 512.
4 KB 6 juni 2003, Stb. 230, in verbinding met art. 54 van de nieuwe
Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Stb. 2002, 589.
5 Niet te verwarren met het begrip "gemengde overeenkomst"; bij dit
laatste moet worden gedacht aan de overeenkomst die de elementen heeft
van een huurovereenkomst en daarnaast die van een andere overeenkomst,
zoals een arbeidsovereenkomst (dienstwoning) of een
verzorgingsovereenkomst (HR 19 februari 1993, NJ 1993, 247).
6 Vgl. HR 22 oktober 1999, NJ 2000, 209 m.nt. PAS.
7 Zie over het begrip "onzelfstandige woning" laatstelijk: HR 15 juni
2001, NJ 2001, 478.
8 HR 28 januari 1994, NJ 1994, 421 m.nt. PAS; HR 20 februari 1998, NJ
1998, 740 m.nt. PAS.
9 Voor woonruimte via de procedure van de Huurprijzenwet woonruimte;
voor 1624-bedrijfsruimte door de kantonrechter op grond van art.
7A:1632a BW.
10 Vgl. T. Zuidema, Recht voor de huurder (9e druk, 2001), blz. 24-25;
R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht (1999) blz. 467.
Hoge Raad der Nederlanden