De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Postbus 20018
2500 EA Den Haag
uw brief van
uw kenmerk
ons kenmerk
TRCJZ/2003/8561
datum
29-09-2003
onderwerp
Aanbieding rapport 'Grondgebruik, pachtcontracten en
pachtprijsmechanismen'
Trc2003/7309
bijlagen
---
Geachte voorzitter,
Met deze brief bieden wij u het rapport 'Grondgebruik, pachtcontracten
en pachtprijsmechanismen' van de Leerstoelgroep Agrarische Economie en
Plattelandsbeleid van Wageningen Universiteit aan.
Naar aanleiding van het debat over het kabinetsstandpunt inzake het
advies 'Ruimte voor pacht' van de Commissie Pachtbeleid heeft de
Tweede Kamer een motie aanvaard van de leden Waalkens en Geluk
(Kamerstukken II, 2000/2001, 27 924, nr. 4). In deze motie wordt de
regering verzocht voorstellen te doen voor een evenwichtig
prijsbeheersingssysteem voor bedrijfspacht, nu bij bedrijfspacht
sprake is van ongelijkwaardigheid van partijen.
Naar aanleiding van de motie heeft de toenmalige staatssecretaris van
Landbouw, Natuurbeheer en Visserij aan Wageningen Universiteit, de
Leerstoelgroep Agrarische Economie en Plattelandsbeleid, een
onderzoeksopdracht verleend. Doel van het onderzoek was een gedegen
analyse van verschillende modellen voor een evenwichtige
pachtprijsbeheersing voor de pachtvorm 'bedrijfspacht'. De te
onderzoeken vier modellen waren:
1. geen pachtprijsbeheersing;
2. pachtprijsbeheersing volgens het Pachtnormenbesluit;
3. pachtprijsbeheersing op basis van een going concern-waarde;
4. pachtprijsbeheersing door een combinatie van prijzen voor losse
grond en de going concern-waarde, ofwel een mix van marktconforme
prijzen en agrarische waarde.
Op 27 juni 2003 hebben de onderzoekers het rapport aan het Ministerie
van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit aangeboden.
datum
29-09-2003
kenmerk
TRCJZ/2003/8561
bijlage
Samenvatting rapport
Uit hoofdstuk 7 en uit de samenvatting van het Wageningse rapport op
p. v-xi komt het volgende als uitkomst naar voren.
Onder 7.4 (pagina 69 tot en met 73 van het rapport) wordt uiteengezet
dat de going-concernwaarde geen geschikte maatstaf is voor het vast
stellen van wettelijke pachtnormen. De going-concernwaarde is moeilijk
vast te stellen en bevat een aantal subjectieve elementen. Door de
vele keuzen die open staan bij het berekenen van de
going-concernwaarde is het moeilijk om een transparant en niet te
complex systeem te ontwikkelen voor pachtnormen op basis van de
going-concernwaarde van de grond. Weliswaar geeft de Commissie
Pachtbeleid in bijlage 4 bij haar rapport een opzet om de
going-concernwaarde van grond te bepalen, zulks onder verwijzing naar
een rapport van Polman e.a. uit 1999 waarin het gaat om de berekening
van de waarde van een landbouwbedrijf in de veronderstelling dat dit
bedrijf als agrarische onderneming wordt voortgezet. In die bijlage
wordt echter op een aantal belangrijke punten van het rapport Polman
afgeweken. Bovendien gaat het in het onderhavige geval niet om de
waarde van het landbouwbedrijf, maar om die van de grond. Het
Wageningse rapport stelt dan ook vast dat tegen de door de Commissie
Pachtbeleid gedane voorstellen de volgende bezwaren bestaan:
1. De toepassing van de going-concernwaarde methode op pachtbedrijven
- met het oogmerk om een restinkomen voor grond te berekenen en
uiteindelijk de pachtsom voor de grondeigenaar - wringt, omdat er
niet meer sprake is van één eigenaar, maar van tenminste twee: de
eigenaar van het bedrijf en de eigenaar van de pachtgrond. Beide
eigenaren zullen verschillende doelen hebben, waardoor ook de
waardering vanuit verschillende posities zal plaats vinden. Beide
eigenaren zullen trachten het restinkomen dat overblijft nadat het
bedrijf heeft voldaan aan al zijn contractueel verplichte
betalingen, naar zich toe te trekken. Dat restinkomen is bovendien
afhankelijk van de vermogens- en ook van de pacht- en/of
eigendomsstructuur van het bedrijf.
2. De berekende uitkomsten voor de going-concernwaarde zijn gevoelig
voor de gevolgde methode, de keuze van de veronderstellingen over
vermogensstructuur en de pacht- en/of eigendomsverhoudingen van
het bedrijf.
3. Het is niet eenvoudig om deze methode operationeel te maken voor
toepassingen in de praktijk. De fundamentele problemen van het
operationaliseren van het begrip going-concernwaarde liggen
besloten in berekeningswijze van het restinkomen van grond, in de
uiteenlopende waarderingen die mogelijk zijn voor arbeid en
kapitaal en de wederzijdse afhankelijkheid van die waarderingen.
Daarmee leidt het toepassen van deze methode tot arbitraire
uitkomsten.
4. De methode van de Commissie Pachtbeleid kan leiden tot een
negatieve pacht als de toegevoegde waarde kleiner is dan de som
van de beloning voor arbeid, de beloning voor kapitaal en de
overige kosten.
De slotsom dat de going-concernwaarde geen geschikte maatstaf is voor
het vaststellen van wettelijke pachtnormen, heeft ertoe geleid dat de
onderzoekers dit mechanisme niet meer in hun verdere beschouwingen
hebben meegenomen.
Op basis van de synthese van het onderzoek komt het rapport vervolgens
in 7.6 tot drie mogelijke alternatieven:
1. Handhaven van de huidige pachtnormen. Het nadeel van dit systeem
is dat de pachtnormen, afhankelijk van de grondprijzen als ze
zijn, mede afhangen van de grondprijzen buiten de landbouw.
Daardoor bestaat de kans dat deze normen bij een sterke stijging
of daling van die grondprijzen niet meer aansluiten bij betaalde
pachtprijzen en gerealiseerde bedrijfsopbrengsten. Dit probleem
doet zich nu voor, maar kan zich ook in de toekomst voordoen.
2. Combinaties van mechanismen. Een mogelijke oplossing waarbij aan
de belangen van pachters en verpachters wordt tegemoet gekomen,
bestaat uit een combinatie van een pachtnorm die afhankelijk is
van de bruto opbrengst en jaarlijks wordt aangepast aan de kosten
van levensonderhoud met behulp van het prijsindexcijfer voor de
gezinsconsumptie. Probleem is dat de bruto opbrengst sterk kan
fluctueren. Corrigeren van fluctuaties leidt tot een weinig
transparante norm. De kosten van levensonderhoud hangen voorts
niet samen met de bedrijfsopbrengst. Uit een door de onderzoekers
gehouden enquête onder pachters en verpachters blijkt dat er voor
deze variant weinig draagvlak bestaat.
3. Vrije onderhandelingen aangevuld met waarborgen om de markt beter
te laten functioneren. Het eerste probleem is dat van de
asymmetrische informatie over prijzen en objecten. De onderzoekers
verwachten dat verpachters en rentmeesters, doordat zij bij meer
pachtrelaties betrokken zijn, een kennisvoorsprong krijgen over de
mogelijke pachtprijzen en de varianten aan pachtcontracten die op
grond van het nieuwe pachtrecht mogelijk worden. De onderzoekers
stellen voor deze informatie-asymmetrie tegen te gaan door het
verzamelen van gegevens uit pachtcontracten en de uit deze
contracten af te leiden gemiddelde pachtprijzen te publiceren.
Daarnaast zouden standaardcontracten met een checklist
informatie-asymmetrie kunnen verkleinen.
Het tweede probleem betreft lokale monopolieposities en
insluitingseffecten. Van een lokaal monopoliepositie is sprake als
één verpachter de enige aanbieder is in een bepaalde regio. Van
insluitingseffecten is sprake als een pachter geen alternatief
heeft voor het voortzetten van de pachtovereenkomst, zodat de
verpachter bij verlenging onredelijke eisen kan stellen. Als
oplossing stellen de onderzoekers een institutionele voorziening
voor bij prijsgeschillen bij nieuwe contracten en de verlenging
van contracten. Een dergelijke voorziening moet laagdrempelig zijn
en de publieke en private transactiekosten moeten niet te hoog
zijn. De pachtprijs wordt getoetst aan de pachtprijs die in de
regio gebruikelijk is. Het is daarbij van belang dat kennis over
de lokale omstandigheden beschikbaar is.
Standpunt kabinet
De ondergetekenden zien de uitkomsten van het onderzoek van Wageningen
Universiteit als een ondersteuning van de keuzes die in het
kabinetsstandpunt zijn gemaakt ten aanzien van het voorgestelde
prijsregime (zie Kamerstukken II, 2000/2001, 27 924, nr. 1, pag. 11).
De zorg die spreekt uit de motie van de leden Waalkens en Geluk lijkt
met het onderzoek voor een belangrijk deel te zijn weggenomen. Met
betrekking tot de mogelijke insluitingseffecten waarnaar de
onderzoekers verwijzen, voorzag het kabinetsstandpunt bij
pachtafhankelijkheid reeds in een regeling waarbij de
pachtovereenkomst van rechtswege wordt verlengd. Een aanvullende
bescherming bij het aangaan van de overeenkomst in het geval een
verpachter op grond van een monopoliepositie een te hoge pachtprijs
vraagt, achten ondergetekenden niet nodig. Zoals reeds uiteen is gezet
bij de voorbereiding van de behandeling van het kabinetsstandpunt
(Kamerstukken II, 2000/2001, 27 924, nr. 3, pag. 14, vraag 44), kan
een pachter in dat geval besluiten de pachtovereenkomst niet aan te
gaan. Hij is op dat moment nog niet 'ingesloten' en behoeft op dat
moment nog geen wettelijke bescherming.
Ook in de door de onderzoekers voorgestelde institutionele voorziening
(zie kader 7.4 op pagina 100 van het onderzoek) was in het kader van
de discussie over het kabinetsstandpunt reeds voorzien. Indien bij
verlenging van een overeenkomst een te hoge pachtprijs wordt gevraagd,
dienen partijen eerst met de hulp van een onafhankelijke en deskundige
taxateur te trachten het geschil onderling op te lossen (Kamerstukken
II, 2000/2001, 27 924, nr. 3, pag. 12, vraag 37). Ondergetekenden gaan
er vanuit dat daarmee een zodanige voorziening wordt getroffen dat
partijen verschillen van mening onderling op kunnen lossen. Slechts
indien dat onverhoopt niet lukt, kunnen zij het geschil aan de rechter
voorleggen. De voorziening heeft daarmee als voordeel dat toegang tot
de rechter voor partijen is gegarandeerd, maar dat partijen eerst een
laagdrempelig alternatief proberen. Bemiddeling door een deskundige is
dus enerzijds een voorwaarde voor ontvankelijkheid bij de rechter,
maar zal daarnaast ertoe bijdragen dat verpachter en pachter van de
gang naar de rechter afzien als gevolg van de bemiddeling door de
deskundige.
In geval de rechter de pachtprijs na verlenging toetst, zal deze
moeten toetsen aan de pachtprijzen van vergelijkbare onroerende zaken
ter plaatse. Daarmee kan overigens het effect van een monopoliepositie
verzacht worden door een ruime uitleg van de woorden 'ter plaatse'.
Dat maakt het mogelijk ook vergelijkbare objecten die verder weg zijn
gelegen in de vergelijking te betrekken, voor zover dat met het oog op
het functioneren van de markt redelijk is.
Met betrekking tot de door de onderzoekers geconstateerde
informatie-asymmetrie merken wij op dat de door de onderzoekers
voorgestelde oplossingen niet noodzakelijkerwijs door de overheid ter
beschikking behoeven te worden gesteld. Ook thans zijn verschillende
standaardcontracten in omloop die niet door de overheid ter
beschikking zijn gesteld. Op dit punt zien ondergetekenden eerder een
taak voor belangenorganisaties en landbouwvoorlichters. Wel is de
eerste ondergetekende voornemens ten behoeve van het verzamelen en
presenteren van pachtprijsinformatie een opdracht te verstrekken aan
het Landbouw Economisch Instituut.
Vervolgtraject
De ondergetekenden menen dat met het voorgaande voldaan is aan het in
motie van de leden van de Tweede Kamer Waalkens en Geluk gedane
verzoek om voor bedrijfspacht een evenwichtig prijszettingsmechanisme
voor te stellen, waarin rekening wordt gehouden met de uiteenlopende
posities van pachter en verpachter.
Een voorontwerp van wet zal langs de lijnen van het kabinetsstandpunt
en het bovenstaande worden uitgewerkt en op korte termijn voor advies
worden aangeboden aan organisaties van pachters, verpachters,
rechterlijke macht en wetenschap.
De minister van Landbouw, Natuur
en Voedselkwaliteit,
dr. C.P. Veerman
De minister van Justitie,
Bijlage:
Rapport 'Grondgebruik, pachtcontracten en pachtprijsmechanismen'
(PDF-formaat, 924 Kb)
Voor downloaden van PDF-bestanden:
Zie het origineel
http://www.minlnv.nl/infomart...2003/par03273.htm
---
Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit