Partij van de Arbeid

Den Haag, 2 september 2003

Bijdrage van Adri Duivesteijn aan het Algemeen Overleg met de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer over Woonzorg Nederland en Vastgoedfonds Lieven de Key - 2 september 2003

Groot worden om klein te kunnen blijven is het motto (Lieven de Key)

Voorgeschiedenis
Sinds de verzelfstandiging van de sociale huursector (1995) zijn er binnen de sector tal van initiatieven die een modernisering van de woningbouwvereniging/woningcorporatie oude stijl beogen. Vaak gaat het om vormen van schaalvergroting door middel van een fusie. Dit beperkt zich vaak tot het regionaal samengaan van woningcorporaties. Naast deze schaalvergroting is er binnen de sociale huursector ook een toenemende tendens tot verbreding van het takenpakket (ook de 'leuke dingen'). Het betreft o.a. het bouwen van duurdere koopwoningen (winsten zouden een financieringsmogelijkheid voor de sociale woningbouw vormen), makelaarsactiviteiten, hypotheekverstrekking ed. Een van de meest spectaculaire initiatieven van de hierboven beschreven ontwikkeling is de oprichting van het Vastgoedfonds Lieven de Key in het jaar 2000 geweest. Het betrof hier het samengaan van een vijftal woningcorporaties en de oprichting van een projectontwikkelaar in een vastgoedfonds. Dit waren De Key en De Principaal (de projectontwikkelaar) uit Amsterdam, Nijestee uit Groningen, Eigen Haard uit Nijmegen, Centrada uit Lelystad, Jutphaas uit Nieuwegein. Dit vastgoedfonds zou moeten uitgroeien tot een landelijk opererende woningcorporatie met een woningbestand van maar liefst 250.000 woningen. De schaalvergroting zou naar de opvatting van de initiatiefnemers grote voordelen bieden voor de sociale volkshuisvesting. De ambities waren groot te noemen. Illustratief is het statement in het jaar 2000 dat door de initiatiefnemers is opgenomen in hun ontwikkelingsvisie:

Het Vastgoedfonds in 2005: de droom verwoord:

'Over 5 jaar staat een krachtig landelijk opererend Vastgoedfonds op de kaart.

Met een voorraad van ongeveer 250.000 verhuureenheden, bestaande uit woningen en commercieel bedrijfsonroerend goed, behoort het Vastgoedfonds Lieven de Key tot de belangrijkste spelers op de Nederlandse onroerend goed-markt.

Het fonds is aanvankelijk ontstaan door het schaalvergrotingsproces in de volkshuisvestingssector, maar met het doel samen met andere partners uit te groeien tot een solide vastgoedeigenaar met specifieke kennis op het gebied van vastgoedmanagement, beheer, onderhoud en projectontwikkeling.

Door de samenvoeging van belangrijke vastgoedportefeuilles van zowel woningcorporaties, institutionele beleggers en enkele andere grote onroerend goed-eigenaren is een vastgoed portefeuille ontstaan die brede lagen in de samenleving huisvesting biedt.

De maatschappelijke functie van het oorspronkelijke corporatiebezit is daarbij volledig behouden en vormt een wezenlijk onderdeel van het vastgoedmanagement. Met concrete prestatieafspraken heeft het Vastgoedfonds Lieven de Key inmiddels Rijk en Gemeenten overtuigd van de mogelijkheid op een overtuigende en transparante wijze om te gaan met het maatschappelijk gebonden onroerend goed en het opgebouwde vermogen. De maatschappelijke taakvervulling wordt alom gerespecteerd. Door middel van een juridische afbakening van de diverse onroerend goed portefeuilles wordt voldaan aan de formele eisen die de overheid heeft gesteld. Dit vormt echter geen belemmering voor het integrale vastgoedmanagement dat op een professionele wijze door zelfstandige werkmaatschappijen in concernverband wordt verricht.

In de markt onderscheidt het Vastgoedfonds Lieven de Key zich door visie en vernieuwende initiatieven. In de resultaten komt tot uitdrukking, dat de diverse werkmaatschappijen doelmatig en efficiënt werkende ondernemingen zijn, die succesvol anticiperen op de snel veranderende wensen van de woonconsument.

Voor de klant is het Vastgoedfonds Lieven de Key herkenbaar door een goede prijs/kwaliteit verhouding, de moderne uitstraling en de betrouwbare dienstverlening. Samen met dienstverleners op het gebied van energie, veiligheid, communicatie e.d. worden comfortdiensten aangeboden. Door een uitgekiende toepassing van nieuwe media onderhouden de lokale werkmaatschappijen persoonlijk contact met hun klanten. Een nieuwe generatie woonwinkels, krachtig gefaciliteerd door moderne ICT toepassingen, stelt de klant in de gelegenheid een weloverwogen keuze voor een nieuwe woonsituatie te maken. Huur en koop zijn in de dienstverlening geïntegreerd en in huur en koopcontracten worden individuele wensen opgenomen.

De onderscheidende rol die het eigen ontwikkelbedrijf De Principaal heeft op het gebied van nieuwe woonconcepten, is op landelijk niveau uitgegroeid tot een begrip bij de consument'.

De PvdA-fractie heeft zich verzet tegen de komst van bovengenoemd vastgoedfonds. Het gevaar is levensgroot dat er een fixatie ontstaat op het vastgoed, en dat deze ten koste gaat van maatschappelijke opgave waar de sociale huursector voor staat. Vooral een ongebreidelde schaalvergroting binnen de sociale huursector kan (zal) ertoe leiden dat de (vroegere) plaatselijke/regionale binding wordt losgelaten. In plaats van een diepe verbondenheid met de lokale problematiek lopen de woningbedrijven het risico zich hiervan te vervreemden. Immers het is niet ondenkbeeldig dat een landelijk vastgoedfonds ook landelijke afwegingen zal moeten gaan maken, dat 'strategisch voorraadbeheer en ontwikkeling' zich volstrekt los gaat bewegen van specifieke maatschappelijke vraagstukken op buurtniveau. Deze landelijke afwegingen werken verstorend op het signaleren en oplossen van lokale vraagstukken. Een meer commerciële ontwikkeling brengt bovendien het risico met zich mee dat in een grillige woningmarkt (en hoe grillig deze is is inmiddels weer gebleken) de risico's van projecten worden afgewenteld op andere (sociale) projecten dan wel negatieve effecten hebben voor het te voeren huurbeleid. Schaalvergroting op deze wijze van werken van toegelaten instellingen stelt tevens het rijkstoezicht onder druk. Het wordt steeds ingewikkelder om te komen tot lokale en regionale prestatieafspraken met een landelijk opererende vastgoedbeheerder. Binnen de sociale huursector, maar ook zeker door de wethouders van de grote steden, zijn de risico's vaak gebagatelliseerd. Remkes daarentegen heeft terughoudendheid betracht ten aanzien van het Vastgoedfonds Lieven de Key. Hij had twijfels en heeft op grond daarvan de 'toelating' van het vastgoedfonds tot de sociale huursector beperkt tot twee jaar. Op basis van een onafhankelijke evaluatie zou moeten worden beoordeeld of een verdere uitbouw wenselijk is.

Mismanagement bij Lieven de Key
In maart jl. zijn door Duivesteijn/Verdaas een reeks schriftelijke vragen gesteld aan de minister van VROM over het wel en wee binnen Lieven de Key. Signalen gaven aan dat er binnen het vastgoedfonds sprake zou zijn van een grote organisatorische en financiële chaos. Door de minister is daarop door VROM een accountantsonderzoek uitgevoerd. In opdracht van het vastgoedfonds is, mede op instigatie van Remkes, een evaluatiecommissie De Koning aan het werk gezet. De resultaten van beide onderzoeken hebben inmiddels uitgewezen dat er in ieder opzicht sprake is van een wanbeleid en wanorde binnen Lieven de Key. Het rapport De Koning laat daarover geen enkel misverstand bestaan. Het is een litanie aan veroordelingen geworden:
1.1 Samenvattende conclusies

De Commissie komt aangaande de ontwikkeling van het Vastgoedfonds Lieven de Key in de periode 2001-2003 tot de volgende samenvattende conclusies.


1 De start van het Vastgoedfonds Lieven de Key is mogelijk geweest door een sterke visiegedrevenheid (het Vastgoedfonds Lieven de Key 'moet'), van een beperkt aantal personen. Een gedegen voorbereiding heeft niet heeft plaatsgevonden. Als zodanig is de start van het Vastgoedfonds Lieven de Key vanuit bedrijfsmatig oogpunt een 'sprong in het diepe' geweest.


2 Na een kortdurende voortvarende start is de energie van bestuur en commissarissen vooral gestoken in een vrijwel permanente bestuurscrisis, die zowel inhoudelijk als persoonlijk van aard was. De periode 2001-2003 zijn dan ook voor de ontwikkeling van het concept Lieven de Key verloren jaren geweest.


3 De oorspronkelijke Raad van Bestuur, de Raad van Commissarissen alsook de corporatiedirecteuren en de directeur van De Principaal verenigd in de concernraad zijn niet in staat gebleken op enigerlei wijze een wending ten positieve tot stand te brengen. In dit verband merkt de Commissie nog op dat:
- het voor de Commissie onduidelijk is waarom de Raad van Commissarissen in september 2001 niet direct gekozen heeft voor vervanging van de Raad van Bestuur en ook begin 2002 niet een doorstart heeft gemaakt
- de Commissie het opmerkelijk vindt hoezeer de corporatiedirecteuren en de directeur van De Principaal verenigd in de concernraad tussen december 2001 en oktober 2002 bij herhaling van standpunt verandert met betrekking tot de toekomst van het Vastgoedfonds Lieven de Key.


4 Het aanvankelijk positieve financiële perspectief is in korte tijd verdampt. De bij de start gesignaleerde mogelijke risico's hebben zich in korte tijd gematerialiseerd tot werkelijkheid.


1. Alhoewel De Principaal binnen het Vastgoedfonds Lieven de Key als gemeenschappelijke projectontwikkelaar een krachtig samenwerkingsinstrument had kunnen zijn, is dit in de praktijk op geen enkele wijze gebleken.

6 Op slechts een beperkt aantal terreinen is daadwerkelijk resultaat geboekt. Alleen op treasury lijken voldoende resultaten te zijn gerealiseerd.

Per saldo moet de Commissie vaststellen dat de grote belofte die het Vastgoedfonds Lieven de Key in zich had, op geen enkele wijze in de praktijk is gerealiseerd. Verschillen in interpretatie van het bedrijfsconcept van het Vastgoedfonds Lieven de Key en verschillen in opvattingen omtrent het tempo waarin de ontwikkelingsvisie zou moeten worden gerealiseerd, zijn inhoudelijke fundamenten voor het niet daadwerkelijk van de grond komen van het Vastgoedfonds Lieven de Key. Het ontbreken van geïnstitutionaliseerde - en bewezen - mechanismen (instrumenten) voor overleg en besluitvorming, en daarmee ook de persoonsafhankelijkheid, heeft het vinden van oplossingen verder bemoeilijkt. Bovenstaande conclusies geven een dramatisch beeld van hoe in de marges van het middenveld het management op de loop heeft kunnen gaan met op zichzelf respectabele woningcorporaties binnen de sociale huursector. Tevens kan worden gesteld dat het rijkstoezicht niet in staat is gebleken te onderkennen dat er sprake is van een zorgelijke ontwikkeling binnen (een deel van) de sociale huursector. Beide conclusies roepen vragen op. Immers, de volkshuisvesting lijkt grote schade te zijn toegebracht. De schade lijkt zich niet te beperken tot een aantal organisatorische teleurstellingen. Er lijkt ook financiële schade. De minister van volkshuisvesting is verantwoordelijk voor het financiële toezicht op de sociale huursector. De feitelijke uitvoering en controle liggen in handen van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Het toezicht is een taak die vooral achteraf plaatsvindt. Het rapport De Koning geeft een algemeen beeld van de financiële ontwikkeling van het vastgoedfonds Lieven de Key. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting doet dat wat uitgebreider. Deze cijfers bieden opnieuw een dramatisch beeld. Bij de aanvang van het vastgoedfonds zagen de initiatiefnemers alleen maar financiële voordelen: + 'aggregatie van de bij het Vastgoedfonds Lieven de Key betrokken partners leidt tot een goede financiële uitgangspositie voor de jaren tot en met 2004'. + En aan het slot: 'samenwerking in het Vastgoedfonds Lieven de Key leidt tot een lager benodigd minimaal weerstandsvermogen. Dit betekent dat meer middelen beschikbaar zijn voor het realiseren van onze maatschappelijke doelstellingen'.

Dat blijkt in zeer korte tijd te kunnen veranderen of zoals De Koning stelde: + het positieve financiële perspectief van het Vastgoedfonds Lieven de Key in 2000 is al snel verdampt tengevolge van diverse externe en interne factoren

De cijfers bevestigen het bovenstaande beeld:

Weerstandsvermogen woningstichting De Key
2001 2003 2006 181,577 - 116.494 16.2 % 11.6 % 10.2 %
het vereiste weerstandsvermogen is 16,3 %

Weerstandsvermogen Vastgoedfonds Lieven de Key
2001 2003 2006 30.9 (?) - -20.327
-1,2 % -15,4 % -57,1 % het minimale vereiste weerstandsvermogen is 12,7 %

De neergang van het weerstandsvermogen heeft een groot aantal (externe) redenen. De vraag is wat het management had kunnen doen om deze dramatische daling te voorkomen. De Koning opnieuw: + voor wat betreft de interne factoren volstaat met vast te stellen dat het bestuurlijke conflict in 2001 en de daarmee gepaard gaande gevolgen, het feitelijk onmogelijk hebben gemaakt om slagvaardig in te grijpen in de verslechtering van het financiële perspectief

Wie betaalt het gelag?
Mismanagement heeft altijd een prijs. De eerste aandacht gaat dan vaak uit naar de afkoopsommen waarmee bestuurders het bedrijf verlaten. Ook hier lijkt er sprake te zijn van forse afkoopsommen. De minister dient hierover inzicht te geven. De huurder betaalt echter het echte gelag. Verkoop van sociale huurwoningen is nodig om het weerstandsvermogen op peil te brengen. In het bijzonder zal de huurharmonisatie algemeen worden doorgevoerd . Verwacht mag worden dat ook de gemiddelde huurverhoging naar boven zal gaan. De anonieme huurder is opnieuw sluitpost.

Mismanagement binnen het middenveld, wie is verantwoordelijk? Een van de meest onderbelichte thema's in politiek Den Haag is het gebrek aan transparantie van het middenveld. Terwijl er voor het openbaar bestuur een uitvoerige (misschien omslachtige) verantwoordingsstructuur is ontwikkeld (VBTB) zien wij dat een vergelijkbare structuur in het middenveld volstrekt ontbreekt. Daar kunnen bestuurders (die werken op basis van een wettelijke taak en met maatschappelijk kapitaal) langdurig een falend beleid voeren zonder dat het bevoegd gezag ingrijpt. Een schrijnend voorbeeld hiervan is de toegelaten instelling Vastgoedfonds Lieven de Key en de Stichting Woonzorg. In beide instellingen zien wij dat er in korte tijd vele miljoenen verloren gaan als gevolg van mismanagement dan wel falend beleid. Hoe kan dat? Hoe exemplarisch is dit? We praten hier over de grootste woningcorporaties in het land met toonaangevende opinieleiders, felle voorstanders van de verzelfstandiging van de sociale huursector, tegenstanders van nieuwe regelgeving op rijksniveau, juist zij vroegen om 'vertrouwen in hun doelstellingen en aanpak'. Lieven de Key leert opnieuw dat de rijksoverheid onvoldoende in staat is gebleken het speelveld voor de sociale huursector op een verantwoorde wijze inhoud te geven. Ergo, de Minister heeft in de voorbereidingen van dit AO haar informatie verengd tot een discussie over de rolverdeling tussen het CFV en het Ministerie van VROM. Zij laat na om haar verantwoording te nemen, en is vooral bezig om haar verantwoording af te dekken. Met andere woorden geen actief beleid, maar een passief beleid. Mede daardoor is het blijkbaar mogelijk op grote schaal en langdurig te falen binnen belangrijke instellingen. Ondanks alle lippendiensten aan een verantwoorde zelfregulering is er eveneens geen afdoende correctie binnen de sector zelf langdurig een wanbeleid te voeren.

Het is niet langer verantwoord om niet inhoud te geven aan een nieuw wettelijk kader waarbinnen de volkshuisvesting zijn vorm dient te krijgen. De nieuwe Woonwet is hiervoor het meest geëigende instrument. Daarnaast kan het niet zo zijn dat het management dat in directe zin verantwoordelijk is voor het wanbeleid en het slechte financiële resultaat zonder consequenties kan wegkomen. Het is dan ook zaak dat de minister mogelijkheden nagaat de verantwoordelijke ook daadwerkelijk ter verantwoording te roepen en verantwoordelijk te stellen voor het gevoerde (financiële) beleid. Een particuliere eigenaar zou met de financiële brokken zitten. Kunnen directeuren van publieke organisaties hier zomaar mee wegkomen? Hoe zijn de verantwoordelijke verantwoordelijk te stellen?

---- --