Persbericht, Dinsdag 2 september 2003
HALFJAARRESULTATEN 2003
Ø OPERATIONEEL RESULTAAT WDP IN EERSTE HALFJAAR STIJGT MET 15%
Ø NIEUWE INVESTERINGEN ZULLEN SCHULDGRAAD TOT 47% DUWEN
Ø OPENBARE KAPITAALVERHOGING MET VOORKEURRECHT VAN MAXIMUM 30
MILJOEN EURO VANGT AAN OP 15 SEPTEMBER, NA UITKERING
INTERIMDIVIDEND
Vastgoedbevak Warehouses De Pauw (Euronext: WDP) behaalt over het eerste halfjaar van
2003 een operationele winst van 9,62 miljoen euro, een stijging van 15,7% tegenover dezelfde
periode vorig jaar. Eveneens boekt WDP over het eerste halfjaar van 2003 een latente
meerwaarde op de portefeuille van 4,91 miljoen euro.
Door de aankoop van een logistiek complex van Nestlé te Asse stijgt de portefeuillewaarde van
WDP op 1 augustus 2003 tot meer dan 330 miljoen euro. De verdere afwerking van het
lopende investeringsprogramma 2002-2003 en een nieuwbouwproject in Tsjechië, zullen de
schuldgraad tegen medio 2004 doen stijgen tot 47%.
Om te kunnen blijven inspelen op opportuniteiten in de markt en te kunnen groeien tot een
portefeuillewaarde van 400 miljoen euro, zal de Raad van Bestuur van WDP beslissen om over
te gaan tot een openbare kapitaalverhoging. Bij de kapitaalverhoging met voorkeurrecht zal
maximum 30 miljoen euro worden opgehaald.
Het openbaar aanbod van deze kapitaalverhoging zal gebeuren in 2 fasen. In een eerste fase
krijgen de bestaande aandeelhouders de kans hun voorkeurrecht uit te oefenen. Deze eerste
fase loopt over de periode van 15 tot en met 29 september 2003. Het voorkeurrecht is tevens
verhandelbaar en zal tijdens de inschrijvingsperiode afzonderlijk genoteerd worden op
Euronext Brussel. In een tweede fase, gaande van 6 tot 8 oktober 2003, krijgen de kopers van
de niet-uitgeoefende voorkeurrechten de mogelijkheid om in te tekenen op de
kapitaalverhoging. De nieuwe aandelen zullen noteren op Euronext Brussel vanaf 13 oktober
2003 en zijn dividendgerechtigd voor het volledige tweede semester.
De Raad van Bestuur van WDP heeft op 25 augustus beslist om, voorafgaand aan de
kapitaalverhoging, een interimdividend uit te keren aan de bestaande aandeelhouders.
Door het uitkeren van een interimdividend, over de winst van het eerste halfjaar, vóór de
kapitaalverhoging wordt de verwatering van de winst per aandeel tot een minimum
herleid.
WDP zal aldus vanaf woensdag 10 september 2003 een (bruto) interimdividend uitkeren
van 1,25 euro per aandeel (netto 1,06 euro per aandeel). Deze tussentijdse uitkering omvat
de gebruikelijke 90% van de operationele winst van het eerste halfjaar van 2003.
Operationele winst stijgt tot 9,62 miljoen euro
De operationele winst van WDP is in het eerste halfjaar van 2003 gestegen tot 9,62 miljoen euro,
een toename met 15% tegenover dezelfde periode vorig jaar. Deze groei is te danken aan een
stijging in de recurrente huuropbrengsten met 6% en een aantal eenmalige verbrekings- en
schadevergoedingen. Tegenover deze stijging in de bedrijfsopbrengsten tot 13,02 miljoen euro
staat een lichte daling van 3% in de bedrijfskosten tot 1,53 miljoen euro. Tenslotte had ook de
gedaalde kortetermijnrente een gunstige impact op het operationele resultaat.
WDP behaalde in het eerste semester van 2003 een positief resultaat op de portefeuille ter
waarde van 4,91 miljoen euro. Dit is het gecombineerde effect van een algemene waardetoename
van de bestaande vastgoedportefeuille enerzijds en interne meerwaarden op voltooide projecten
anderzijds. Samen met de operationele winst geeft de winst op de portefeuille een totale winst op
30/06/2003 van 14,53 miljoen euro.
De bezettingsgraad van de WDP portefeuille daalde zoals voorzien op 30/06/2003 met 2% tot
een totale bezettingsgraad van 96%. De afwerking van een nieuw pand te Aalst en het vrijkomen
van een tweede pand te Aalst, samen goed voor 14.000m² aan beschikbare ruimte, vormen de
oorzaak van deze daling.
WDP realiseert opnieuw een stijging van 10% op zijn portefeuillewaarde
De schatting door Stadim toont op 30/06/2003 een portefeuillewaarde inclusief transactiekosten
van 324,66 miljoen euro, een stijging met 10% ten opzichte van het eerste semester van 2002.
Ook in 2002 werd over dezelfde periode een stijging van 10% gerealiseerd. Exclusief
transactiekosten bedraagt de portefeuillewaarde op 30/06/2003 295,69 miljoen euro.
Intrinsieke waarde van 28,52 euro per aandeel op 30/06/2003
De intrinsieke waarde (voor winstuitkering) stijgt tot 28,52 euro per aandeel op 30/06/2003, op
basis van de bestaande waarderingsmethodologie van WDP, zijnde een waardering van de
vastgoedportefeuille inclusief transactiekosten. Dat betekent een stijging met 3,2% ten opzichte
van de intrinsieke waarde op 30/06/2002. Aangezien de koers van het aandeel WDP op
30/06/2002 30 euro bedroeg noteert het aandeel voor het eerst met een premie van 5%.
Nieuwe Belgische en internationale projecten duwen schuldgraad omhoog
Over de laatste 3 maanden realiseerde WDP een aantal nieuwe projecten met een totale
investeringswaarde van 12,5 miljoen euro.
In Asse (B) kocht WDP een terrein van 5 hectare, met een opslagruimte van 15.000m²,
toebehorend aan Nestlé. Begin 2004 zal WDP starten met de aanpassingswerken op deze site
Naast de bestaande gebouwen heeft WDP naar de toekomst toe nog ruim de mogelijkheid om het
complex verder uit te breiden. Een eerste huurcontract, met ingang op 1 mei 2004, werd
getekend met Vemoflex voor 6.300m² magazijnen en 1.400m² nog te realiseren kantoren. Een
tweede huurcontract voor 5.000m² vanaf juni 2004 is zo goed als rond.
Tevens voert WDP vergevorderde gesprekken voor de aankoop van een perceel van 2 hectare in
Vilvoorde, die op het moment van de aankoop onmiddellijk zullen verhuurd zijn.
En ook buiten de landsgrenzen realiseerde WDP een nieuw project.
In Tsjechië bouwt WDP tegen juni 2004 een semi-industrieel complex van 4.000m² opslagruimte
en 1.000m² kantoren. Het pand wordt een `Just In Time'-magazijn voor Siemens-dochter SAS.
WDP bereikte met SAS een overeenkomst voor de huur van het pand over een periode van 9
jaar. De site is uitstekend gelegen tussen de Skodafabriek in Mlada Boleslav en de nieuwe
fabriek die Renault, Citroën en Toyota samen bouwen in Colin.
De schuldgraad van WDP voor de winstuitkering over het lopend boekjaar is op 30/06/2003
gestegen tot 41,4%. Deze stijging is toe te schrijven aan de groei van de portefeuille via
schuldfinanciering. De recente nieuwe projecten van WDP en de verdere afwerking van het
lopende investeringsprogramma 2002-2003 zullen de schuldgraad tegen midden 2004 verder
doen stijgen tot ongeveer 47%.
Kapitaalverhoging om op termijn portefeuillegroei tot 400 miljoen euro te realiseren
Gezien de stijging van de schuldgraad en de wettelijk toegelaten limiet van 50%, zal de Raad van
Bestuur in principe op 5 september 2003 beslissen om over te gaan tot een openbare
kapitaalverhoging. WDP wil zijn potentieel om te kunnen inspelen op opportuniteiten in de markt
behouden. Door deze kapitaalverhoging met maximum 30 miljoen euro, en de bijkomende
ontleningscapaciteit van eveneens 30 miljoen euro, beschikt WDP over een additioneel
investeringspotentieel van 60 miljoen euro. Hierdoor moet het op termijn mogelijk worden de waarde
van de vastgoedportefeuille te laten groeien tot 400 miljoen euro. Op termijn mikt WDP op een
Europese patrimonium van 500 miljoen euro.
Het openbaar aanbod van deze kapitaalverhoging zal gebeuren in 2 fasen. In een eerste fase krijgen
de bestaande aandeelhouders de kans hun voorkeurrecht uit te oefenen.
Deze eerste fase loopt over de periode van 15 tot en met 29 september 2003. Het voorkeurrecht is
tevens verhandelbaar en zal tijdens de inschrijvingsperiode afzonderlijk genoteerd worden op
Euronext Brussel. In een tweede fase, gaande van 6 tot 8 oktober 2003, krijgen de kopers van de
niet-uitgeoefende voorkeurrechten (scrips) de mogelijkheid om in te tekenen op de
kapitaalverhoging.
Petercam zal de kapitaaloperatie leiden, bijgestaan door KBC Securities. Beide begeleidende banken
geven daarbij een garantie van goede afloop. De prospectus zal verkrijgbaar zijn vanaf 10 september
2003 bij WDP en in de kantoren en loketagentschappen van Petercam en KBC Bank.
De prijs van de nieuwe aandelen WDP zal worden bekendgemaakt op 13 september 2003.
De nieuwe aandelen zullen vanaf 13 oktober 2003 noteren en zijn dividendgerechtigd voor het
volledige tweede semester.
De referentieaandeelhouders van WDP, namelijk de familie Jos De Pauw, die 51% van de
aandelen bezitten, hebben beslist om hun voorkeurrechten uit te oefenen en aldus de
kapitaalverhoging voor hun deel volledig te onderschrijven. De familie Jos De Pauw behoudt dus
ook in de toekomst haar participatie van 51%.
Interimdividend
Voorafgaand aan de kapitaalverhoging zal WDP vanaf woensdag 10 september 2003 een (bruto)
interimdividend uitkeren van 1,25 euro per aandeel, netto 1,06 euro per aandeel, na aftrek van
15% roerende voorheffing. Deze tussentijdse uitkering omvat de gebruikelijke 90% van de
operationele winst van het eerste halfjaar van 2003.
De Raad van Bestuur van WDP besliste om dit interimdividend uit te keren om de verwatering
van de winst per aandeel van de bestaande aandeelhouders tot een minimum te herleiden. Door
het uitkeren van een interimdividend, over de winst van het eerste halfjaar, vóór de
kapitaalverhoging worden de bestaande aandeelhouders en de nieuwe aandeelhouders gelijk
behandeld. Op het einde van het jaar wordt dan aan alle aandeelhouders, zonder onderscheid te
maken tussen nu reeds bestaande en nieuwe aandeelhouders, éénzelfde dividend toebedeeld,
gebaseerd op de winst over de tweede jaarhelft.
WDP bevestigt verwachte winst per aandeel over 2003 van 2,74 euro
Op basis van de huidige gegevens verwacht WDP een operationeel resultaat over het jaar 2003
van 19,5 miljoen euro, tegenover 18 miljoen euro over 2002. Deze stijging kan worden
gerealiseerd door de 32.000m² aan nieuwe verhuringen sinds begin 2003 en de aankoop van het
gebouw te Asse, van Nestlé, die sinds 1 augustus meteen huurinkomsten oplevert. Rekening
houdend met dit gegeven zal de vooropgestelde uitkeerbare operationele winst per aandeel van
2,74 euro op jaarbasis, ondanks de uitgifte van de nieuwe aandelen naar aanleiding van de
kapitaalverhoging, normaliter behaald worden.
Voor meer informatie kan u steeds terecht bij:
Joost Uwents, Warehouses De Pauw, tel: 052/338 402; joost.uwents@wdp.be of
Nathalie Verbeeck, PR Force, tel: 02/713 07 32; nverbeeck@prforce.com
Meer info over WDP vindt u op www.wdp.be.
Vastgoedbevak Warehouses De Pauw (WDP) heeft op vandaag ongeveer 1,3 miljoen m² terreinen en
682.014m² panden in portefeuille. Dit internationaal patrimonium van semi-industriële en logistieke
gebouwen is momenteel verdeeld over meer dan 54 sites op logistieke knooppunten voor opslag en
distributie in België, Nederland, Frankrijk, Italië en Tsjechië. WDP is sinds eind juni 1999 genoteerd op
Euronext Brussel en maakt deel uit van het Next 150 segment voor Europese Midcaps met een
marktkapitalisatie van ongeveer 210 miljoen euro. Meer info over WDP kan u vinden op www.wdp.be.
Dit bericht vormt geen aanbod om in te schrijven op effecten of om effecten te kopen noch een verzoek daartoe.
Een prospectus betreffende de operatie is goedgekeurd door de Commissie voor het Bank- en Financiewezen en
zal vanaf 10 september 2003, vóór het begin van het aanbod beschikbaar zijn volgens de modaliteiten die via de
pers bekendgemaakt zullen worden op 6 september 2003.
---
Verklaring over de tussentijdse toestand van Warehouses De Pauw Comm. V.A.
Wij hebben een beperkt nazicht uitgevoerd van de geconsolideerde tussentijdse toestand van Warehouses De
Pauw Comm. V.A. per 30 juni 2003 overeenkomstig de aanbevelingen van het Instituut der Bedrijfsrevisoren in
dit verband.
Dit nazicht bestond hoofdzakelijk uit de analyse, de vergelijking en bespreking van de financiële informatie die
ons werd meegedeeld en was bijgevolg minder uitgebreid dan een volledige controle die tot doel heeft een
verklaring te geven over de getrouwheid van het vermogen, de financiële toestand en de resultaten op het einde
van het boekjaar.
Bij dit nazicht zijn geen gegevens aan het licht gekomen die aanleiding zouden kunnen geven tot belangrijke
aanpassingen van deze tussentijdse toestand.
Antwerpen, 25 augustus 2003
J. Van der Steen, Commissaris
Bijlagen: 1. Geauditeerde kerncijfers eerste jaarhelft 2003 WDP 2. Bespreking van de portefeuille door de vastgoeddeskundige Philippe Janssens van Stadim
KERNCIJFERS WDP 30-06-2003 GECONSOLIDEERDE BALANS vóór interimdividend in mio EUR in mio EUR in mio EUR 30-06-2003 31-12-2002 30-06-2002 TERREINEN & GEBOUWEN** 324,66 310,93 294,43 LIQUIDITEITEN 0,62 1,12 3,05 OVERIGE VLOTTENDE ACTIVA ea 10,04 12,36 12,68 TOTAAL ACTIVA 335,32 324,41 310,16 EIGEN VERMOGEN 196,74 182,22 190,79 VOORZIENINGEN 4,60 4,31 2,64 SCHULDEN 133,98 137,88 116,73 TOAAL PASSIVA 335,32 324,41 310,16 NAV*/AANDEEL na winstuitkering vh lopende boekjaar / 26,41 / NAV*/AANDEEL voor winstuitkering vh lopende boekjaar 28,52 28,76 27,65 KOERS 30,00 27,95 26,85 AGIO/DISAGIO vd KOERS tov NAV* na winstuitkering / 5,83% / AGIO/DISAGIO vd KOERS tov NAV* voor winstuitkering 5,21% -2,82% -2,90% SCHULDGRAAD 41,33% 43,83% 38,49% *: NAV = net asset value of intrinsieke waarde = Eigen Vermogen **: waardering inclusief transactiekosten
GECONSOLIDEERDE RESULTATEN in 1000 EUR in 1000 EUR in 1000 EUR 1ste sem. 2003 Boekjaar 2002 1ste sem. 2002 NETTO BEDRIJFSOPBRENGSTEN 13.023,94 25.638,77 11.940,55 BEDRIJFSRESULTAAT 11.489,22 23.145,53 10.363,88 FINANCIEEL RESULTAAT -1.846,74 -3.695,93 -1.691,55 BELASTINGEN -24,13 -1.405,47 -349,50 OPERATIONEEL RESULTAAT 9.618,35 18.044,13 8.322,83 RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 4.908,76 4.124,82 5.304,51 UITZONDERLIJK RESULTAAT 0,00 1.121,28 0,00 WINST 14.527,11 23.290,23 13.627,34 OPERATIONELE WINST/AANDEEL 1,39 2,62 1,21 BRUTO (INTERIM) DIVIDEND/AANDEEL 1,25 2,35 / NETTO (INTERIM) DIVIDEND/AANDEEL 1,06 2,00 / AANGROEI IW/AANDEEL - VOOR UITKERING (INTERIM) DIVIDEND 2,10 3,09 1,98 - NA UITKERING (INTERIM) DIVIDEND 0,86 0,74 / % operationele winst tov NAV eind vorig boekjaar (***) 10,56% 10,19% 9,40% % winst tov NAV eind vorig boekjaar (***) 15,94% 13,15% 15,39% (***) op jaarbasis
Bespreking van de portefeuille door de vastgoeddeskundige: Philippe Janssens, Stadim BVBA
1. Evolutie tijdens het eerste semester van 2003
Toestand en evolutie van de portefeuille op 30 juni 2003
De globale portefeuille bereikt een geschatte verkoopswaarde van 295,7 miljoen EUR, exclusief transactiekosten, en van 324,7 miljoen EUR inclusief transactiekosten. Dit betekent een toename met 7,6 miljoen EUR of 2,39% ten opzichte van.het eerste trimester van 2003. Vergeleken met het einde van 2002 betreft het een toename met 13,7 miljoen EUR of 4,40%.
Rekening houdend met een verder te realiseren investeringsprogramma ter waarde van 7,8 miljoen EUR, heeft de huidige portefeuille een geschatte totale brutohuurwaarde van 28,81 miljoen EUR, of een huurrendement van 8,65%.
De binnenlandse portefeuille heeft een aandeel van 78,4% van de totale waarde, of 254,5 miljoen EUR inclusief transactiekosten. Vergeleken met het eerste trimester betekent dit een stijging met 7,2 miljoen EUR, met inbegrip van een gerealiseerd investeringsprogramma ten bedrage van 4,6 miljoen EUR. Vergeleken met het einde van 2002 is de waarde met 13 miljoen EUR toegenomen, waarin 6,4 miljoen EUR investeringen zijn vervat. Alle investeringen betreffen renovatie- en nieuwbouwprogramma's op sites die reeds in portefeuille waren op 31 december 2002, en die er dus op gericht zijn het huurpotentieel van de bestaande portefeuille verder te optimaliseren. Per saldo betekent dit dat de waarde van de portefeuille, exclusief investeringen, is toegenomen met 1,4% in het eerste trimester en met nogmaals 1,05% in het tweede trimester. Gecumuleerd geeft dit een groei met 2,47% in het eerste semester van 2003.
De buitenlandse portefeuille kent een opwaardering tot 70,2 miljoen EUR, inclusief transactiekosten. Dit is een toename met 0,42 miljoen EUR ten opzichte van het eerste semester en met 1,3 miljoen EUR vergeleken met eind 2002. Het investeringsprogramma bleef in het eerste semester beperkt tot de verdere afwerking (80.000 EUR) van het nieuwbouwmagazijn te Roncq (Frankrijk - Lille). Exclusief deze investering noteren we een waardestijging met 1,19% in het eerste trimester en met 0,59% in het tweede, ofwel een gecumuleerde groei met 1,78% in het eerste semester.
Exclusief investeringen noteert de totale portefeuille 0,95% hoger dan na het eerste trimester, en 2,32% hoger dan eind 2002.
Ontwikkeling van de financiële parameters en hun impact
In de loop van het eerste semester daalde de referentierentevoet, de OLO op 17 jaar, van 4,84% eind 2002 tot 4,71% op 31 maart 2003 en 4,43% bij het afsluiten van het eerste semester. Het financieel surplus of marge, zoals vereist voor dit type van investering, werd eind 2002 reeds opgetrokken tot nagenoeg 2,27%. In de loop van het eerste semester werd het verder verhoogd tot 2,31%. Bovendien werden de verwachtingen omtrent de toekomstige inflatie teruggeschroefd van 1% tot 0,65%. Dit betekent dat de reële rente, inclusief marge, als bepalende factor bij de actualisatie van de toekomstige inkomsten amper is gewijzigd: 6,11% eind 2002, 6,10% bij het
afsluiten van het eerste trimester en 6,09% na het eerste semester. De impact van de dalende rente op de waardering blijft daarmee beperkt tot 0,15%, zowel in het eerste als in het tweede trimester, en tot 0,3% voor het eerste halfjaar.
De weerslag van de indexeringen van de geschatte huurwaarde op de totale waarde kan ingeschat worden op nihil ten opzichte van. het eerste trimester, en op 0,3% ten opzichte van eind 2002.
Per saldo kunnen we stellen dat nieuwe verhuringen en de ruimere beschikbaarheid van verhuurbare panden leiden tot een intrinsieke waardestijging met 0,8% vergeleken met het eerste trimester, en met 1,7% in vergelijking met eind 2002.
Realisatie van de geplande projecten
Eind 2002 werd op 10 van de 54 sites de (verdere) realisatie voorzien van nieuwbouw of renovatie. Dit investeringsprogramma werd toen geraamd op 13 miljoen EUR.
Aalst, Wijngaardveld: op een vrij gebleven perceel werden 4.600 m² magazijnen en 198 m² technische ruimten opgetrokken. Ze zijn nagenoeg klaar voor verhuring. Er blijft nog een potentieel voor een bijkomend kantoorgebouw van 517 m², dat voorlopig niet wordt gerealiseerd.
Anderlecht, Van Kalkenlaan: de in totaal 12.661 m² magazijnen werden voor het overgrote deel grondig gerenoveerd en opgeleverd. De afwerking van de kantoren kan verwacht worden tegen medio 2004.
Bornem, Rijksweg 19: het nieuwbouwgedeelte, zowel kantoren als magazijnen, is opgeleverd. Ook de bestaande magazijnen zijn gerenoveerd. Een deel van de bestaande kantoren bevindt zich in de afwerkingfase.
Sint-Jans-Molenbeek, Delaunoystraat: in functie van bijkomende verhuringen werden nog ongeveer 1.000 m² ruimten ingericht, zodat nog zo'n 2000 m² overblijft. Deze laatste zullen ingericht worden in functie van verdere verhuringen.
Vilvoorde, Havendoklaan (Project II): het project is volledig opgeleverd en omvat 10.447 m² magazijnen en 1000 m² kantoren.
Zele, Lindestraat: de gedeeltelijke afbraak van de bestaande gebouwen is uitgevoerd, evenals de renovatie van 13.644 m² magazijnen en 684 m² kantoren. Er blijven nog 2.434 m² kantoren en 15.647 m² magazijnen te renoveren. De mogelijkheid om bijkomende nieuwbouwmagazijnen op te trekken wordt voorlopig niet benut.
Frankrijk, Lille Roncq: de nieuwbouw van 5.868 m² magazijnen en 504 m² burelen is afgewerkt.
Wat de overige projecten betreft:
Boortmeerbeek, Leuvensesteenweg: een aanvraag werd ingediend om de site te verbouwen tot deels commerciële bestemming en deels opslagplaats. De afbraakwerken worden binnenkort gestart.
Nijvel, Industrielaan: de bouwvergunning voor het optrekken van 1.000 m² kantoren en 6.000 m² magazijnen is aangevraagd en wordt in het najaar verwacht.
Rumst-Terhagen, Polder: de nieuwbouw van 2.478 m² magazijnen en 126 m² kantoren wordt in december opgestart.
Evolutie van de verhuring tijdens het eerste semester van 2003
Wat het bestaande patrimonium in verhuurbare toestand betreft - en zoals eind 2002 werd aangekondigd - werden enkele huurcontracten beëindigd in de loop van het eerste semester 2003:
Aalst, Wijngaardveld: Amylum op 30 juni. De 10.125 m² magazijnen staan te huur. Hiervan zijn 1.000 m² op korte termijn verhuurd aan Alldeco.
Boortmeerbeek, Leuvensesteenweg: Interbrew op 30 juni. De bouwtoelating werd aangevraagd. Intussen staan de gebouwen leeg.
Haacht, Wespelaar, Dijkstraat-Nieuwstraat: Werkhuizen J. Joostens heeft de site verlaten. In afwachting van herbestemming wordt dit deel (ongeveer een derde van de site) verhuurd op korte termijn. De leegstand betreft nog 16% van de hele site.
Rumst, Terhagen, Polder: vijf contracten ter waarde van 39.000 EUR huur per jaar werden beëindigd, tegenover voor 19.000 EUR nieuwe huurcontracten.
Ternat, Industrielaan: Carrefour was huurder tot 31 oktober 2002 en sluit een nieuw contract af met ingang van 1 juli 2003.
Andere belangrijke wijzigingen in het bestaande patrimonium betreffen:
Buggenhout, Kalkestraat: stopzetting van het huurcontract door Ontex (75.000 EUR per jaar)
Boom, Langelei: huurverlenging door ODTH
Roncq Lille, Frankrijk: de bestaande gebouwen werden verlaten door TDG en zijn inmiddels opnieuw verhuurd aan Frans Maas Logistics.
Voor de projecten die werden opgeleverd in het eerste semester, noteren we de volgende verhuringen:
Anderlecht, Van Kalkenlaan: volledige verhuring van de gerenoveerde magazijnen aan De Post en Yuce Barrière.
Bornem, Rijksweg 19: voor de kantoren in de afwerkingfase geldt nog een huurwaarborg tot eind 2003. Overigens werd de volledige site verhuurd aan Disor, ODTH, DSL Logistics en Gondrand Logistics.
Sint-Jans-Molenbeek, Delaunoystraat: verhuring van het gerenoveerde gedeelte (± 2000 m²) aan meerdere huurders.
Vilvoorde, Havendoklaan (Project II): volledig verhuurd aan De Post.
Zele, Lindestraat: 13.624 m² magazijnen en 684 m² kantoren zijn verhuurd aan Bio Blue.
2. Kenmerken van de vastgoedportefeuille
Waarde en samenstelling van de portefeuille
De portefeuille is samengesteld uit 54 sites waarvan er zich 10 in het buitenland situeren. Ze omvatten samen 129,4 hectare grond, waarvan 5,3 hectare in concessie. Het saldo van 124,1 hectare kan worden opgesplitst in 102,2 hectare in België en 21,9 hectare in het buitenland, met een gemiddelde waarde van respectievelijk 69,5 EUR/m² en 84,00 EUR/m². De grondwaarde vertegenwoordigt 30,25% van de portefeuillewaarde.
De verhuurbare oppervlakte van de gebouwen beslaat 682.014 m², een toename met 45.734 m² ten opzichte van eind 2002. Er werden zo'n 58.500 m² gebouwen opgeleverd, maar anderzijds werd afbraak gerealiseerd of gepland in het kader van nieuwe projecten. Er blijft nog 36.555 m² te bouwen of te renoveren. Samen vertegenwoordigt dit een geschat huurpotentieel van 28,8 miljoen EUR, een stijging met 0,5 miljoen EUR vergeleken met eind 2002. Het binnenland haalt hierbij 23,1 miljoen EUR aan gemiddeld 37,8 EUR/m² en het buitenland 5,7 miljoen EUR aan gemiddeld 52,9 EUR/m².
De belangrijkste eigendommen in portefeuille
De `top drie' blijven Boom-Langelei, San Giuliano Milanese in Italië en Hazeldonk in Nederland. Ze zijn elk ongeveer 20 miljoen EUR waard, en vormen samen 59,9 miljoen EUR of 18,45% van de totale portefeuille.
De `top elf' wordt verder uitgemaakt door Leuven-Vaart, Aalst-Tragel 11, Bornem-Rijksweg 19, Nijvel-Industrielaan, Machelen-Rittwegerlaan, Londerzeel-Nijverheidstraat 13, Grimbergen- Eppegemstraat en Anderlecht-Van Kalkenlaan. De waarde van deze acht eigendommen varieert tussen 10 en 13 miljoen EUR. Samen zijn ze goed voor 91,6 miljoen EUR of 28,21% van de totale portefeuille.
Acht andere Zele-Lindestraat, Vilvoorde-Willem Elsschotstraat, Vilvoorde-Havendoklaan 12, Ternat-Industrielaan, Aalst-Wijngaardveld, St-Jans-Molenbeek-Delaunoystraat, Fretin- Sainghin/Lille in Frankrijk en Vilvoorde-Havendoklaan 19 zijn individueel 7,5 à 10 miljoen EUR waard. Hun gezamenlijke waarde bedraagt 71,3 miljoen EUR, ofwel een aandeel van 21,95%.
De overige 35 eigendommen hebben dus nog een totale waarde van 101,9 miljoen EUR, een aandeel van 31,39%.
Opsplitsing van de gebouwen volgens hun bestemming
Bebouwde Geschatte Geschatte % van de Bestemming oppervlakte huurwaarde gemiddelde totale (m²) (EUR) huurwaarde/m² huurwaarde (EUR) Magazijnen 552.655 19,97 miljoen 36,14 72,7 Kantoren 57.836 4,44 miljoen 76,73 16,2 Commerciële ruimten 22.776 1,36 miljoen 34,54 5,0
Diverse bestemmingen 48.747 1,68 miljoen 29,00 6,1 (polyvalente ruimten, parking en archieven) Totaal 682.014 27,45 miljoen 100 %
Het aandeel van de magazijnen neemt verder toe tot 72,7% van de totale huurwaarde, tegenover 70,5% eind 2002. De geplande projecten binnen de portefeuille voorzien nog een verdere toename tot 583.047 m², waarbij het huurpotentieel oploopt tot 21 miljoen EUR en het aandeel van de magazijnen nagenoeg gehandhaafd blijft op 72,5%.
1.126 m² nieuwbouw en 4.391 m² renovatie zullen de kantooroppervlakte doen toenemen met 8,7% tot 63.353 m². De totale huurwaarde zal daarbij opklimmen tot 4,87 miljoen EUR (16,8%).
Commercieel is er enkel het project te Boortmeerbeek-Leuvensesteenweg, goed voor 646 m². Hierdoor trekt het huurpotentieel aan tot 1,41 miljoen EUR, of een aandeel van 4,9%.
De overige bestemmingen - zoals polyvalente ruimten, parkings en archieven - kenden in het eerste semester vooral een toename (+ 5,5 miljoen EUR) door de verdere ontwikkeling van Sint- Jans-Molenbeek-Delaunoystraat. Hun aandeel blijft zich rond 6% situeren.
Huursituatie op 30 juni 2003
Op basis van de huurcontracten per 30 juni 2003 leverden de verhuurde gebouwen een huurincasso dat volledig conform is met de geschatte huurwaarde (26,1 miljoen EUR). De leegstand in de beschikbare gebouwen is opgelopen tot 36.592 m², goed voor 1,1 miljoen EUR als jaarhuur. Dit betekent een leegstandspercentage van 3,97%.
Drie sites zijn verantwoordelijk voor 83% van deze leegstand: - Aalst Wijngaardveld, waar Amylum zoals voorzien eind juni de gebouwen heeft verlaten, en waar tezelfdertijd een nieuwbouwmagazijn werd opgeleverd; - Roncq/Lille Frankrijk, waar het nieuwbouwmagazijn eveneens recent werd opgeleverd; - Buggenhout Kalkestraat, waar Ontex de site heeft verlaten.
De overige leegstand ter waarde van 187.850 EUR is verspreid over 10 panden. In het tweede semester van 2003 en in de loop van 2004 komen contracten ter waarde van respectievelijk 5,6% en 10% van de huidige verhuurwaarde te vervallen. Dit is hoofdzakelijk het gevolg van kortetermijnverhuringen, die jaarlijks hernieuwd worden. Voor 62,7% van de huidige verhuurwaarde situeert de vervaldatum zich in 2009 en later.
Het verdere nieuwbouw- en renovatieprogramma binnen de huidige portefeuille voorziet nog een oplevering van 39.276 m²: 30.392 m² magazijnen, 5.517 m² kantoren, 646 m² commerciële ruimten en 2.721 m² polyvalente ruimten met een gezamenlijke huurwaarde van 1,6 miljoen EUR. Dit investeringsprogramma wordt geraamd op 7,8 miljoen EUR en levert dus een potentieel rendement op van ruim 20% ten opzichte van de bouw- of renovatiekost
---- --