NVM
Halfjaarcijfers NVM BOG
PERSBERICHT
Aan : de sociaal- en economische vakpers
Van : NVM Bedrijfs Onroerend Goed
Betreft : Halfjaarcijfers NVM BOG en het rapport economische regios
Datum : Nieuwegein, donderdag 10 juli 2003
Economische teruggang leidt tot verschuiving van verhuurdermarkt naar huurdersmarkt
De markt voor commercieel vastgoed is omgeslagen. Het slechte economische klimaat heeft zijn uitwerking op de markt voor commercieel vastgoed. Het groeiende aanbod van bedrijfsruimten zet de prijzen en eventuele nieuwbouwplannen onder druk.
Volgens het CPB is de groei van de economie voor 2003 0% en wordt voor 2004 een groei van 1,25% verwacht. Het is nog te bezien of deze ontwikkeling voor een opleving van de kantorenmarkt zal zorgen.
Ondanks de terugval van de economie en daarmee het dalende producenten- en consumenten-vertrouwen, steeg in het eerste halfjaar van 2003 het aantal NVM-transacties op de kantorenmarkt met 4,7% ten opzichte van het eerste halfjaar van 2002. Ook het aanbod van kantoorruimte is sinds de tweede helft van 2002 met 7,9% toegenomen. Vergeleken met een jaar geleden is het aanbod met 24% gestegen. Kantoren staan langer te huur en te koop. In vergelijking met de andere vastgoedsegmenten hebben de negatieve ontwikkelingen minder invloed gehad op de winkelmarkt. Dat blijkt uit de halfjaarcijfers van NVM Bedrijfs Onroerend Goed.
In het onlangs voor de zesde keer verschenen rapport Economische Regios besteedt de NVM aandacht aan de drie deelmarkten: kantoren, winkels en bedrijfsruimten. In deze editie is er speciale aandacht voor het toenemende aanbod op de bedrijfsruimtemarkt. In het marktonderzoek Economische Regios 2003 staan de visie en mening van de
NVM-bedrijfsmakelaar ten aanzien van commercieel onroerend goed centraal.
Door het onderscheiden van 36 regionale marktgebieden biedt het onderzoek inzicht in de regionale aanbodzijde op de verschillende deelmarkten van de commercieel vastgoedmarkt. Voor elk van deze deelmarkten zijn gegevens verzameld over onder andere huurprijzen, bruto-aanvangsrendementen, gebruikerseisen, het aanbod, de leegstand en de kansen en bedreigingen in deze deelmarkten.
Aanbod en transacties
Kantoren
De leegstand op de kantorenmarkt is sterk opgelopen en heeft het hoogtepunt nog niet bereikt. Centrumlocaties, locaties langs uitvalswegen en locaties bij voorstadhaltes staan het meest onder druk. De geschatte leegstand op deze locaties ligt tussen de 8,5% en 10,5%. Stationslocaties kennen doorgaans de minste leegstand. De toenemende leegstand heeft zijn uitwerking op de huurprijzen en de aanvangsrendementen. De tophuren zullen naar verwachting van de NVM-bedrijfsmakelaars tot eind 2004 dalen.
De huidige kantorenmarkt kenmerkt zich als een verplaatsingsmarkt. De groei van bedrijven is slechts beperkt, verplaatsingen van kantoorgebruikers domineren de opname. Groeiende bedrijven die elders in Nederland een vestiging opzetten en buitenlandse ondernemingen met een eerste vestiging in Nederland, ontbreken vrijwel geheel op de huidige kantorenmarkt.
Maar liefst 97% van de ondervraagde NVM-bedrijfsmakelaars typeert de huidige markt als een huurdersmarkt; huurders van kantoorruimte hebben nu een sterke onderhandelingspositie. De toegenomen leegstand op de kantorenmarkt leidt er echter nog niet toe dat oudere panden grootschalig aan de markt worden onttrokken. Een andere belangrijke ontwikkeling is de verdergaande verschuiving van kopen naar huren op de kantorenmarkt.
De in gebruik zijnde kantoorvoorraad is in 2002 vooral gegroeid door non-profitinstellingen, op afstand gevolgd door de financiële en zakelijke dienstverlening. Veel non-profitorganisaties fuseren en vestigen zich op regionaal goed bereikbare locaties. NVM-bedrijfsmakelaars verwachten op alle typen locaties toenemende leegstand tot eind 2004. De geringste leegstand verwacht men op de stationslocaties, waar veelal stabiele partijen uit de overheidssector en non-profit gevestigd zijn. Opvallend is de verwachting dat de leegstand op snelweglocaties fors zal oplopen tot gemiddeld circa 11%.
Winkels
De tegenvallende economische ontwikkelingen in Nederland hebben in vergelijking met de andere vastgoedsegmenten een beperkte invloed op de winkelmarkt. De winkelmarkt is dynamisch. In een groot deel van de economische regios worden nieuwe winkelgebieden ontwikkeld, zowel in het stadscentrum als op goed bereikbare locaties daarbuiten. Verder wordt gewerkt aan herontwikkeling en renovatie van winkelgebieden. De groei van de winkelvoorraad komt het afgelopen jaar vooral voor rekening van de non-food en bouwmarkten en tuincentra, warenhuizen zijn daarentegen nauwelijks gegroeid. Naar verwachting zullen vooral supermarkten en discounters de komende jaren meer en meer ruimte vragen. Het winkelaanbod van de NVM bedrijfsmakelaars heeft zich de afgelopen jaren gestabiliseerd tussen de 900.000 en 1 miljoen vierkante meter.
Bedrijfsruimte
De effecten van de stagnerende Nederlandse economie worden ook voor de bedrijfsruimtemarkt zichtbaar. Het aanbod op de bedrijfsruimtemarkt is sinds de tweede helft van 2002 toegenomen met 12,1% en vergeleken met een jaar geleden zelfs met 34,5%. Het overschrijdt daarmee ruim de frictieleegstand. Tegelijkertijd neemt de bouwproductie af. De opname is sinds het eerste halfjaar van 2002 gestabiliseerd.
Huurprijzen
Kantoren
De huurprijzen in de kantorenmarkt blijven ondanks de verruiming van het aanbod stabiel.
De huurprijs van een gemiddeld kantoorpand lag in de eerste helft van 2003 op Euro 120, - per vierkante meter. In vergelijking met vorig jaar liggen de tophuren lager. Tot 2004 verwachten de ondervraagde NVM-bedrijfsmakelaars over het algemeen een afvlakking van de tophuren, hoewel lichte stijgingen op enkele kantoorlocaties mogelijk blijven.Transactieprijzen tussen 190 en 450 euro per vierkante meter per jaar vormen nu de toptien van duurste locaties in Nederland. 450 euro per vierkante meter is de hoogst gerealiseerde transactieprijs in 2002, de tophuren waren in het voorgaande jaar hoger. De hogere huurprijzen worden doorgaans gerealiseerd op stations- en snelweglocaties. Zo wordt een huurprijs van 215 euro per vierkante meter betaald op stationslocaties in Amsterdam. B-locaties en locaties in Noord en Zuid Nederland kennen gemiddeld genomen de laagste huurprijzen.
Winkels
De huurprijs van een gemiddeld winkelpand is stabiel met 153 euro per vierkante meter. Op de duurste winkellocaties in Nederland worden echter veel hogere transactieprijzen gerealiseerd. Deze liggen in 2002 tussen 1.200 en 1.500 euro per vierkante meter per jaar. De Kalverstraat in Amsterdam voert de kopgroep aan, gevolgd door de Spuistraat in Den Haag, Lange Elisabethstraat en Oude Gracht in Utrecht (1.300 euro). Tot eind 2004 verwacht men een stabilisatie van de tophuren. Er zijn verschillen tussen de landsdelen te constateren. West Nederland kent doorgaans de hoogste transactiehuren, gevolgd door Oost en Zuid Nederland. Noord Nederland is hekkensluiter. De regios Eemsmond en Zeeuws Vlaanderen zijn de regios waar de laagste huren in Nederland worden gerealiseerd.
Bedrijfsruimten
De huurprijzen van bedrijfsruimten staan het meest onder druk. Toch is de mediane huurprijs in dit segment stabiel met 57 euro per vierkante meter. Transactieprijzen tussen 70 en 118 euro per vierkante meter per jaar vormen nu de top aan duurste locaties in Nederland. De gemeenten in de toptien liggen vrijwel allemaal in de Randstad, slechts Zwolle komt als enige gemeente buiten de Randstad in de toptien voor met bedrijfslocatie Hessenpoort. In Noord Nederland worden nu de laagste huren betaald. Overigens worden daar voor volgend jaar wel als enige landsdeel nog gemiddeld genomen lichte huurstijgingen verwacht van de hoogste transactiehuren. Elders zullen de hoogste transactiehuren doorgaans dalen.
Looptijd
De gemiddelde kantoorruimte staat in de eerste helft van 2003 gemiddeld ruim een halfjaar te huur of te koop en de looptijd is daarmee in vergelijking met vorig jaar met 13% gestegen. Bij winkels en bedrijfsruimten is de looptijd stabiel gebleven op respectievelijk 182 en 183 dagen.
Bedrijfsruimtemarkt
In het rapport Economische Regios is speciale aandacht besteed aan bedrijfsruimten. Enkele conclusies:
De NVM-makelaars zien het als hun taak om op basis van hun kennis het besluitvormingsproces te beïnvloeden en mede te sturen. Zij willen gemeenten, ontwikkelaars en aannemers overtuigen van het nut van een gedifferentieerd aanbod met een voldoende voorraad kleine ruimten voor midden- en kleine bedrijven. Een goede mix van gebruikers die elkaar opzoeken, zorgt voor een breed draagvlak onder de huurders en daarmee voor een meer courant terrein.
Eenzijdige ontwikkeling van bedrijfsterreinen is een gevaar. Een goede mix van gebruikers die elkaar opzoeken, of in elk geval elkaar niet in de weg zitten, zorgt voor een breed draagvlak onder de huurders en daarmee voor een meer courant terrein. De ontwikkeling van bedrijfsterreinen wordt nu geremd door de economische neergang. Desondanks moet Nederland doorgaan met het zorgvuldig ontwikkelen van kwalitatief goede terreinen, om interessant te blijven voor buitenlandse belangstellenden en om onze bedrijven in betere tijden de mogelijkheid te bieden hun huidige, kwalitatief mindere locatie te verlaten.
75)