NVM

Woningmarktontwikkeling 2e kwartaal 2003

Aan : de sociaal- en financieel-economische redacties en vakpers

Van : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM

Datum : Nieuwegein, woensdag 9 juli 2003

NVM: evenwichtige woningmarkt 2e kwartaal ondanks negatieve invloed economische indicatoren

Het tweede kwartaal van 2003 heeft zich redelijk hersteld van de achterblijvende cijfers in het vorige kwartaal. De prijs van de gemiddelde koopwoning in Nederland is in het
2e kwartaal van 2003 met 1,5% gestegen ten opzichte van het 1e kwartaal en komt daarmee op gemiddeld 206 duizend euro. De tijd dat woningen te koop hebben gestaan, neemt daarbij af met -3% en het aantal transacties van NVM-makelaars stijgt met ruim 8% in vergelijking tot het 1e kwartaal. Het woningaanbod neemt ook dit kwartaal toe, dit is voor het grootste deel toe te schrijven aan de veranderde trend dat consumenten steeds vaker eerst hun eigen woning willen verkopen voordat zij een nieuwe woning aankopen. Volgens Oscar Smit, algemeen voorzitter van de NVM, heeft dit een vertragend effect en belemmert deze ontwikkeling de doorstroming op de woningmarkt.

Opvallend is dat er een toename van het aantal transacties is waar te nemen. Dit is te verklaren door het stijgende marktaandeel van NVM-makelaars vanaf 1997 dat is toegenomen van 56 naar 66%. Er is echter een duidelijk verschil te zien in de doorstroming van twee typen woningen; de courante en niet courante woningen. De courante woningen worden binnen een redelijke termijn verkocht en de verkopers leveren weinig in op de vraagprijs. De woningen die te hoog geprijsd zijn, blijven gedurende lange tijd te koop staan, omdat deze categorie consumenten niet bereid is de vraagprijs te verlagen.

Een aantal belangrijke economische indicatoren zoals het lage consumentenvertrouwen en de niet groeiende Nederlandse economie heeft slechts beperkte invloed op ontwikkelingen op de woningmarkt. Het fundament van de Nederlandse woningmarkt is tot nu toe echter steviger dan verwacht. De NVM ziet daarom geen reden om af te wijken van haar oorspronkelijke voorspelling aan het begin van het jaar, we verwachten voor de komende kwartalen een stabiel prijsniveau,aldus Oscar Smit.

Publicatie The Economist
Onderdeel van The Economist van 31 mei was een special over de waardeontwikkeling van woningen in de VS en Europa onder de titel House of Cards. Daarin kwam men tot de conclusie dat er sprake is van een luchtbel in de woningprijs en dat zelfs bij een laagblijvende rente, de Nederlandse woningprijzen fors zullen dalen door een dalende vraag van starters en gebrek aan vertrouwen in de marktontwikkeling. De NVM herkent zich niet in het beeld dat The Economist schetst. De analyse schiet op een aantal essentiële punten tekort vindt de NVM, te weten: de meeting van de betaalbaarheid van de koopwoning, de imperfectie van de woningmarkt en de huurprijzen.

De meeting van de betaalbaarheid
The Economist stelt dat de ratio van woningprijs en inkomen in Nederland nu 40 tot 50% boven het lange termijn gemiddelde ligt en dus wijst op een luchtbel in de prijzen, ontstaan in de 2e helft van de jaren 90. Het mag waar zijn dat deze ratio 40-50% boven het lange termijn gemiddelde ligt, maar dat zegt niet zoveel. De betaalbaarheid van een woning is niet alleen afhankelijk van de woningprijs en het inkomen, maar vooral ook van de hypotheekrente en de belastingaftrek. De door de NVM gebruikte en betere betaalbaarheidsindex incl. rente meet de betaalbaarheid van de woonlasten en houdt daarmee rekening. Deze ligt nu ruim boven de 100 en laat zien dat van onbetaalbare prijzen vanaf de tweede helft van 2002 geen sprake meer is. Hoewel het huidige prijsniveau veel hoger is dan in 1995, is de betaalbaarheid net zo hoog als in dat jaar, dat voorafging aan de stevige prijsstijgingen van de 2e helft van de jaren 90. Dit komt door de in de jaren na 1995 sterk gestegen inkomens en de fors gedaalde rente.

Imperfectie woningmarkt
Het is de imperfectie van de woningmarkt, waarbij de nieuwbouw niet of zeer vertraagt reageert op de stijgende prijzen van bestaande woningen, die de aandacht verdient en aangepakt moet worden. Een van de bijdragen in de special van The Economist gaat hier uitvoerig op in en wijst op de rol van de overheid. Het is deze bijdrage in de special die meer aandacht verdient.

Huurprijzen
Een derde economisch kenmerk is de huurprijzen. The Economist relateert in het artikel de huuropbrengsten aan de prijs van de gemiddelde koopwoning. Op de Nederlandse markt is dit echter geen sterk argument, omdat er sprake is van een gereguleerde huurprijs. Het verschil in prijsontwikkeling kan dus ook wijzen op het achterblijven van de huurprijzen dan op de feitelijke waardeontwikkeling.

De betaalbaarheid
In het tweede kwartaal van 2003 is de betaalbaarheid van de gemiddelde koopwoning op niveau gebleven De doorgaande daling van de hypotheekrente compenseert het wat hogere prijspeil in vergelijking met het vorige kwartaal.

De meerderheid van Nederlandse huishoudens heeft een inkomen dat toereikend is om de woonlasten van een gemiddelde koopwoning te betalen. Uitgaande van 100% financiering ligt het betaalbaarheidpercentage voor startende tweeverdieners op 130% (gunstig) en voor startende eenverdieners op 87% (ongunstig). Het vooruitzicht voor de betaalbaarheid van koopwoningen in 2003 is gunstig als gevolg van de lage rente en de matiging van de huizenprijzen.

Cijfers tweede kwartaal
In het 2e kwartaal steeg de prijs van vrijstaande woningen met 2,6%, na een prijsdaling van -2,7% in het vorige kwartaal. De prijs van de andere drie woningtypen stegen met 1 tot 1,5% na een vrijwel gelijk gebleven prijs in het vorige kwartaal.

Het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen is in het 2e kwartaal gestegen met 10%, na een daling van -13% in het 1e kwartaal van 2003. De stijging van het geldsvolume in het 2e kwartaal wordt veroorzaakt door de toename van het aantal transacties en de toename van de verkoopprijs.

Aantal transacties
In het 2e kwartaal zijn er via NVM-makelaars 31.846 woningen verkocht. Een stijging van 8% ten opzichte van het vorige kwartaal. De woningen hebben bij verkoop gemiddeld 67 dagen te koop gestaan in het tweede kwartaal. De looptijd is hiermee afgenomen met -3%. Vrijstaande woningen vallen op, omdat de looptijd als enige van de vier woningtypen toeneemt met 8%. De oorzaak hiervoor moet gezocht worden in een lichte verbetering van de markt en vraagprijsaanpassingen die ertoe leiden dat ook woningen die al wat langer te koop staan verkocht worden. In het tweede kwartaal stond een gemiddelde vrijstaande woning in Nederland 124 dagen te koop. Ter vergelijking; hoekwoningen staan nu 68, tussen woningen 55 dagen en appartementen 52 dagen te koop bij verkoop.

Toename woningaanbod
Aan het einde van het 2e kwartaal staan bij NVM-makelaars 74.465 woningen te koop, 6.132 meer dan bij het begin van het kwartaal. Dat is een toename van ruim 9%.
De krapte-indicator, de verhouding tussen het woningaanbod en het aantal transacties, bedraagt in juni voor eengezinswoningen 8 en 7 voor appartementen. De woningmarkt is verschoven van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt.

Verschillen per regio
In Nederland is geen sprake van een nationale woningmarkt: vraag en aanbod komen op regionaal niveau bij elkaar. Ook in het tweede kwartaal 2003 zijn belangrijke verschillen tussen de 80 NVM-regios zichtbaar. De onderstaande tabel biedt de cijfers voor een dwarsdoorsnede van de Nederlandse woningmarkten.

Anders dan in het vorige kwartaal geeft het merendeel van de regios een prijsstijging te zien. Alleen in de regio Almere daalt de prijs van de gemiddelde woning noemenswaardig. Zeeland en Zuid Limburg vallen op door een steviger prijsstijging. Andere stijgers in het 2e kwartaal van 2003 zijn de regios stad Groningen, Zutphen, Utrecht en Den Haag.
Over het gehele afgelopen jaar bezien is alleen in Amsterdam de prijs van de gemiddelde woning gedaald. In Den Haag en Den Bosch is de prijs in het afgelopen jaar gemiddeld gelijk gebleven. Alle andere regios geven over de vier laatste kwartalen een prijsstijging te zien. In het geval Zeeland, Zutphen, Utrecht en Nijmegen is de prijsstijging duidelijk meer dan de 0,4% die gemiddeld per kwartaal in Nederland is opgetreden.

Huurwoningmarkt
NVM Vastgoedmanagement constateert twee belangrijke ontwikkelingen op de huurwoningmarkt. Er is een behoorlijke terugloop in de verkoop van huurwoningen waar te nemen en de mutatiegraad bij huurwoningen is fors afgenomen. Deze laatste ontwikkeling heeft te maken met het feit dat zittende huurders minder snel de koopwoningmarkt opgaan, vanwege de aanscherping van de financieringseisen van de banken. De vraag naar huurwoningen is nog steeds groot. De interesse voor huurwoningen in het hoge segment, boven de 1500 euro per maand, is echter verminderd. Dit heeft onder andere te maken met de beperking van de instroom van expats. In de huurprijsontwikkeling is weinig verandering te zien, vanwege de gereguleerde prijsontwikkeling. Daarnaast hebben institutionele beleggers de huurprijzen de afgelopen jaren nauwelijks aangepast.

De NVM ziet dat de scheefheid in de bewoning van huurwoningen nog steeds niet is opgelost. Het blijkt dat zeer veel corporatiewoningen wordt bewoond door mensen met een midden- of hoger inkomen, dus niet door de doelgroep voor wie het oorspronkelijk bestemd is. Volgens de NVM wordt de scheefheid in de markt niet opgelost door een rigide verhoging van de huurprijzen, maar is er een pakket van maatregelen voor nodig.