Persberichten - 07/05/2003

Befimmo - Intrinsieke waarde van 64,08 EUR per aandeel

Dividend nog steeds als verwacht

Halfjaarlijkse rekeningen, periode van 1 oktober 2002 tot 31 maart 2003

Commanditaire Vennootschap op Aandelen
Creating value in real estate
Intrinsieke waarde van 64,08 EUR per aandeel
Dividend nog steeds als verwacht

Portefeuillewaarde houdt stand

Beperkte weerslag van de inkrimping in de rand en buiten de stadskern

Befimmo N.V., zaakvoerder van de Vastgoedbevak Befimmo C.V.A., heeft de halfjaarlijkse rekeningen van de Vastgoedbevak Befimmo afgesloten per 31 maart 2003.

De halfjaarlijkse resultaten beantwoorden over het geheel aan de verwachtingen, ook al ging de economische conjunctuur achteruit. Het nettoresultaat komt per 31 maart 2003 op 25,29 miljoen ¤, of 2,58 ¤ per aandeel (tegen respectievelijk 25,40 miljoen ¤ en 2,59 ¤ per aandeel voor dezelfde periode van het voorgaande boekjaar dat per 31 maart 2002 werd afgesloten).
Zonder uitzonderlijke verrichtingen is dit nettoresultaat omzeggens gelijk aan het courante nettoresultaat. Door de waardevermindering van de gebouwen die gelegen zijn in de gedecentraliseerde zone en in de rand van het Brussels gewest, werd dit nettoresultaat, zoals het koninklijk besluit betreffende vastgoedbevaks1 voorschrijft, aangepast met waardeverminderingen voor een totaal bedrag van 1,81 miljoen ¤.
De intrinsieke waarde per 31 maart 2003 beloopt 64,08 ¤ per aandeel, inbegrepen de winst over de periode, of dus een return van 2,25 ¤ per aandeel.
Over één jaar, ligt de return per aandeel op 7%, rekening houdend met het brutodividend van 4,28 ¤ dat op 17 december 2002 werd uitgekeerd. Vastgoedportefeuille
De waarde 2 van de vastgoedportefeuille van Befimmo bleef nagenoeg stabiel (-0,47%) sinds 30 september 2002. Ze bedraagt 1.069.612.000 ¤ per 31 maart 2003. De gemiddelde bezettingsgraad van de portefeuille bleef ook vrij vast op 94,7%.
(in miljoen EUR)
Gebouwen
Kantoren

- Brussel CBD

- Brussel gedecentraliseerd

- Brussel rand

- Andere
Semi-industrieel
Commercieel
Vastgoedcertifi caten
Totale vastgoedportefeuille
31/03/02

1.049,6

1.015,9
628,6
162,2
208,9
16,2
28,1
5,6
9,9

1.059,5
30/09/02

1.064,8

1.031,2
634,0
162,0
219,0
16,2
28,1
5,5
9,4

1.074,2
31/03/03

1.059,0

1.025,8
635,3
159,9
214,5
16,1
27,9
5,4
10,6

1.069,6
De omvang van de vastgoedportefeuille bleef ongewijzigd sinds
30 september 2002.
Ze bestaat uit een veertigtal gebouwen, met een totale huuroppervlakte van 528.000 m2, hoofdzakelijk kantoren (96%) en voor het overige semi-industriële (3%) en commerciële ruimtes (1%). Ze is hoofdzakelijk gevestigd (96,8%) in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in zijn economisch hinterland.
Befimmo is sterk aanwezig in het «Central Business District» (CBD: Stadscentrum, Ruimte Noord en Leopoldwijk), namelijk met meer dan
60% van de portefeuille. Zoals blijkt uit enkele recente transacties zou de groei in deze zone, ook al gaat het economisch wat moeilijker, nog aardig moeten aantrekken, onder meer door de niet-conjuncturele vraag vanwege Europese instellingen en ook wegens de schaarste van nieuwe vastgoedprojecten. De huurprijzen en de waarden schommelen er weinig.
Dat geldt niet voor de gedecentraliseerde en voor de randwijken. Hier liep de waarde fors terug, wegens het grote aanbod van nieuwe gebouwen in combinatie met een forse inkrimping van de vraag die van de multinationals uitgaat.
De strategie van Befimmo, namelijk een herschikking van de portefeuille, werpt duidelijk vruchten af. Van de sterke concentratie in de rand en buiten het centrum (78% van de waarde in 1998), werd weer ingezoomd op het «Central Business District» (62% van de waarde in
2003), wat de weerslag van de daling in de gedecentraliseerde en in de randwijk beperkt.
Halfjaarlijkse resultaten
Resultaten voorgesteld conform het koninklijk besluit van 10 april
1995, betreffende vastgoedbevaks, en beknopt onderzocht door de Commissaris-Revisor overeenkomstig de aanbevelingen van het Instituut der Bedrijfsrevisoren3 :
BALANS (in duizend EUR)
Activa
Oprichtingskosten
Waarde van de vastgoedportefeuille
Waarde van de vastgoedcertifi caten
Andere activa
TOTALE ACTIVA
Passiva
Eigen kapitaal
Voorziening
Schulden op meer dan één jaar
Schulden op ten hoogste één jaar
Financiële schulden
Handelsschulden
Andere schulden
TOTALE PASSIVA
Kerncijfers
Schuldratio
Return op eigen vermogen (jaarbasis)
Netto activa per aandeel (EUR)
Beurskoers (EUR)
Aantal aandelen

30/09/02
0

1.064.818

9.384

10.198

1.084.400

605.597

2.351

161.203

315.249

224.606

39.675

50.968

1.084.400

43,3%

9,4%

61,83

62,45

9.794.227

31/03/03
0

1.059.011

10.601

16.462

1.086.074

627.643

2.351
161.258
294.822
259.103
27.504
8.215

1.086.074

41,5%

7,0%

64,08

66,00

9.794.227
RESULTAATREKENING
(in duizend EUR)
Omzet
Andere bedrijfsresultaten
Bedrijfsresultaat
Financieel resultaat
Courant resultaat
Uitzonderlijk resultaat
Resultaat vóór belastingen
Resultaat na belastingen
Kerncijfers (EUR)
Winst per aandeel
Return per aandeel

30/09/02

76.312

-10.285

66.027

-15.781

50.246

-2.041

48.205

48.270

4,93

5,68

31/03/02

37.692

-3.910

33.782

-7.173

26.609

-1.143

25.466

25.404

2,59

3,42

31/03/03

38.659

-5.788

32.871

-7.620

25.251

-

25.251

25.291

2,58

2,25

+
=+
=+
=
De volgende tabel werd opgesteld om de resultaten makkelijker te kunnen vergelijken met deze van andere vastgoedbevaks die hun rekeningen in een andere vorm voorstellen, krachtens een afwijking op het stelsel van het koninklijk besluit van 10 april 1995. (in duizend EUR)
Operationeel resultaat
Netto huurinkomsten
Inkomsten uit certifi caten
Netto vastgoedkosten
Werkingskosten
Bedrijfsresultaat
Netto fi nancieel resultaat
Belastingen
Operationeel resultaat
Resultaat op portefeuille
Meerwaarde bij realisatie van elementen
uit de portefeuille
Terugneming van waardevermindering
Verschil marktwaarde
Resultaat op portefeuille
Uitzonderlijk resultaat
Economisch resultaat
Overboeking als herwaarderingsmeerwaarde
Boekhoudkundig resultaat

31/03/02

37.692

508

-721

-3.189

34.290

-7.743

-

26.547

22

-

1.986

2.008

-1.165

27.390

-1.986

25.404

31/03/03

38.658

610

-466

-3.286

35.516

-8.374

7

27.149

-

-46

-5.057

-5.103

-

22.046

3.245

25.291

++--
=--
=

+

++
=
Vooruitzichten
De return over het lopend boekjaar 2003, dat afl oopt op 30 september
2003, zou op zowat 6,75% komen, rekening houdend met het huidig ritme van de evolutie van de vastgoedwaarden die aanzienlijk slinken in de gedecentraliseerde en in de randwijken. Het courant resultaat per aandeel over het boekjaar, gecorrigeerd met de niet-gerealiseerde waardeverminderingen1, zou in de buurt van 5,00 ¤ liggen, iets minder dan het jaarverslag 2002 vooropstelde (5,18 ¤). Met een schuldcapaciteit van meer dan 160 miljoen ¤, beschikt Befimmo echter over de middelen om acquisities te doen en zo het resultaat per aandeel op korte termijn te verbeteren. De zaakvoerder van de vastgoedbevak is echter van mening dat de prijzen die werden betaald voor de recente vastgoedtransacties waar de vastgoedbevak belangstelling voor had, niet aansluiten op haar strategie van waardecreatie voor de aandeelhouders.
In ieder geval bevestigt Befimmo haar vooruitzicht op een dividend van 4,45 ¤ per aandeel (3,78 ¤ netto).

1 Ter herinnering, Befimmo boekt haar resultaten volledig conform de regels van het koninklijk besluit van 10 april 1995. Daaruit volgt dat enkel de werkelijk gerealiseerde meerwaarden in de resultaatrekening verschijnen. De latente meer- en minderwaarden zijn terug te vinden in het eigen vermogen, behalve voor de minderwaarden die ten laste worden genomen wanneer de expertisewaarde onder de aankoopwaarde zakt.

2 Deze investeringswaarde vloeit voort uit het evaluatieverslag dat Winssinger & Partners op 22 april 2003 opmaakte, inclusief de waarden toegekend aan de gebouwen die Healey & Baker, CB Richard Ellis, en Deloitte & Touche Real Estate Catella Codemer schatten, overeenkomstig het artikel 56 § 2 van het Koninklijk Besluit van 10 april 1995 betreffende de vastgoedbevaks en de beurskoers per 31 maart 2003 van de portefeuille vastgoedeffecten die Befimmo in bezit heeft.
De huidige regels verplichten ons om zowel de verkoopwaarde als de aankoopwaarde van de portefeuille mee te delen. Deze laatste wordt ook «waarde akte in handen» genoemd. Ze omvat de variabele transactiekosten van ten hoogste 13%, kosten die een belegger zou betalen mocht hij rechtstreeks in dit vastgoed beleggen. In de veronderstelling dat de portefeuille wordt verkocht tegen de expertisewaarde, zou de nettoverkoopwaarde voor de vastgoedbevak dus tussen 947,8 miljoen ¤ en 1.069,6 miljoen ¤ liggen.

3 Verslag van de Commissaris-Revisor, bekendgemaakt in toepassing van het artikel 2 §7 van het koninklijk besluit van 3 juli 1996:
«
Verslag van de erkende commissaris betreffende de semestriële informatie van de C.V.A. Befimmo op 31 maart 2003
Wij verklaren een beperkt nazicht te hebben uitgevoerd van de semestriële toestand van de C.V.A. Befimmo per 31 maart 2003 overeenkomstig de aanbevelingen van het Instituut der Bedrijfsrevisoren.
Onze controles bestonden voornamelijk in de ontleding, de vergelijking en de bespreking van de fi nanciële informatie en waren derhalve minder diepgaand dan een volkomen controle van de jaarrekening.
Bij dit beperkt nazicht zijn geen gegevens aan het licht gekomen die aanleiding zouden kunnen geven tot belangrijke aanpassingen van de semestriële toestand van de vennootschap.
BV o.v.v.e. CVBA Deloitte & Touche
Antwerpen, 30 april 2003 Bedrijfsrevisoren
Vertegenwoordigd door J. Vlaminckx
»
Alle bijkomende inlichtingen, en ook het jaarverslag 2002 en het halfjaarverslag per 31 maart 2003, kunnen vanaf 8 mei 2003 worden aangevraagd op de maatschappelijke zetel:
De heer Benoît De Blieck, Gedelegeerd bestuurder van Befimmo NV, Zaakvoerder van de Vastgoedbevak Befimmo CVA Terhulpsesteenweg 166, 1170 Brussel
Tel: 02.679.38.60 - Fax: 02.679.38.66 - www.Befimmo.be - e-mail: contact@Befimmo.be

Bron: Befimmo
Provider: Euronext Brussels