Uitspraak Hoge Raad LJN-nummer: AF2295 Zaaknr: C01/225HR
Bron: Hoge Raad der Nederlanden 's-Gravenhage
Datum uitspraak: 21-03-2003
Datum publicatie: 21-03-2003
Soort zaak: civiel - civiel overig
Soort procedure: cassatie
21 maart 2003
Eerste Kamer
Nr. C01/225HR
JMH
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
de coöperatie CO-OP CODIS U.A. (voorheen genaamd Consumentencoöperatie
Co-op Nederland u.a. en daarvoor Coöperatieve Verbruiksvereniging
CO-OP 82 u.a.), gevestigd te Arnhem,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. M.J. Schenck,
t e g e n
1. ,
2.
(voorheen genaamd B.V.),
beide gevestigd te ,
VERWEERSTERS in cassatie,
advocaat: mr. D. Stoutjesdijk.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweersters in cassatie - gezamenlijk verder te noemen:
- hebben bij exploit van 28 september 1999 eiseres tot cassatie -
verder te noemen: Co-op - op verkorte termijn gedagvaard voor de
Kantonrechter te Zaandam en gevorderd bij vonnis, voor zoveel mogelijk
uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip vast te stellen waarop de
huurovereenkomst tussen partijen betreffende de in de dagvaarding
omschreven bedrijfsruimte zal eindigen met vaststelling van het
tijdstip van de ontruiming daarvan en met - kort gezegd - veroordeling
van Co-op tot ontruiming van de gehuurde bedrijfsruimte.
Co-op heeft de vordering bestreden.
De Kantonrechter heeft bij vonnis van 13 januari 2000 de vordering van
afgewezen, de huurovereenkomst per 1 maart 2000 verlengd
met een jaar, derhalve tot 1 maart 2001, en Co-op veroordeeld in de
proceskosten.
Tegen dit vonnis heeft Co-op hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank
te Haarlem.
Bij vonnis van 20 maart 2001 heeft de Rechtbank voormeld vonnis van de
Kantonrechter vernietigd en opnieuw rechtdoende vastgesteld dat de
huurovereenkomst tussen partijen op 1 maart 2000 is geëindigd en het
tijdstip van de ontruiming van het gehuurde vastgesteld op 1 september
2001 met veroordeling van Co-op om het gehuurde voor of uiterlijk op
het vastgestelde tijdstip van de ontruiming te verlaten, een en ander
met compensatie van de proceskosten en uitvoerbaarverklaring bij
voorraad.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft Co-op beroep in cassatie
ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt
daarvan deel uit.
heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor Co-op
mede door mr. M. Verwijs, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal D.W.F. Verkade strekt tot
verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel
3.1 Wat betreft de feiten en het verloop van de procedure verwijst de
Hoge Raad naar de punten 2.1-2.4 van de conclusie van de
Advocaat-Generaal en naar het hiervoor onder 1 overwogene.
3.2.1Kort samengevat gaat het in deze zaak om het volgende.
heeft in 1977 winkelruimte met daarboven gelegen
woningen verhuurd aan Co-op. Co-op drijft in de winkelruimte
(bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW) een supermarkt.
wil het winkelcentrum, waarvan de door Co-op gehuurde
winkelruimte deel uitmaakt, ingrijpend renoveren. Nadat
in verband hiermee de huur had opgezegd tegen 1 maart 1996, heeft in
een opvolgende procedure de Rechtbank bij vonnis van 1 december 1998
de vordering van tot vaststelling van het tijdstip
waarop de huurovereenkomst zou eindigen, afgewezen en de
huurovereenkomst verlengd tot 1 maart 2000. heeft de
huurovereenkomst tegen die datum andermaal opgezegd. Co-op heeft
hiermee opnieuw niet ingestemd. heeft vervolgens in de
onderhavige procedure gevorderd dat de Kantonrechter het tijdstip zal
vaststellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen
met vaststelling van het tijdstip van en veroordeling van Co-op tot
ontruiming van het verhuurde.
3.2.2 De Kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst in
beginsel alsnog dient te worden beëindigd doch dat de in art. 7A:1631a
lid 1 BW voorgeschreven belangenafweging meebrengt dat de
huurovereenkomst nog (relatief) korte tijd verlengd behoort te worden
en wel voor een periode van een jaar, te rekenen vanaf de datum tot
welke de huurovereenkomst door de Rechtbank was verlengd. "De
huurovereenkomst", aldus de Kantonrechter, "zal dus eindigen op 1
maart 2001. Een verdere verlenging zal gelet op het bepaalde in
artikel 7A:1631b lid 1 BW niet meer mogelijk zijn. Dat is bepaald ook
mijn bedoeling, (...). Gelet op het voorgaande zal ik de vordering van
formeel moeten afwijzen, met vaststelling evenwel van
het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen op 1 maart 2001."
Ten aanzien van de proceskosten overwoog de Kantonrechter vervolgens
dat, gelet op de uitkomst van de zaak, Co-op als de overwegend in het
ongelijk gestelde partij moet worden aangemerkt. Op grond van deze
overwegingen heeft de Kantonrechter de vordering van
afgewezen, de huurovereenkomst verlengd tot 1 maart 2001 en Co-op in
de proceskosten veroordeeld.
3.2.3 Op het door Co-op ingestelde hoger beroep heeft de Rechtbank het
vonnis van de Kantonrechter vernietigd en, opnieuw rechtdoende,
vastgesteld dat de huurovereenkomst op 1 maart 2000 is geëindigd, het
tijdstip van de ontruiming van het gehuurde vastgesteld op 1 september
2001, en Co-op dienovereenkomstig tot ontruiming veroordeeld. Voorts
heeft de Rechtbank haar vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De
Rechtbank heeft daartoe, samengevat en voorzover in cassatie van
belang, het volgende overwogen.
(1) Co-op heeft beoogd met de grieven de gehele zaak opnieuw en in
volle omvang aan de Rechtbank voor te leggen. (rov. 4.1)
(2) In het - hiervóór in 3.2.1 vermelde - vonnis van 1 december 1998
heeft de Rechtbank onder meer belang gehecht aan de omstandigheid dat
onderhandelingen tussen en Co-op over verhuur aan Co-op
van de nieuwe ruimte die in het nieuwe winkelcentrum voor een
supermarkt was bestemd, nog niet waren afgerond. Sindsdien hebben geen
onderhandelingen plaatsgevonden; in dit opzicht verschilt de huidige
situatie niet van die ten tijde van het vonnis van 1 december 1998.
Nieuw is wel dat er thans een brief van de gemeente is waaruit blijkt
dat de start van de renovatie uitsluitend nog afhangt van de
beëindiging van de huurovereenkomst met Co-op waarmee kan komen vast
te staan dat wat de gemeente wenst - slechts één supermarkt in het
winkelcentrum - kan worden gerealiseerd. (rov. 4.4)
(3) In het vonnis van 1 december 1998 heeft de Rechtbank al
vastgesteld dat een groot belang heeft bij de renovatie
van het winkelcentrum en dat het belang van Co-op bij voortzetting van
haar bedrijf in het gehuurde daaraan ondergeschikt moet worden geacht.
Ondanks het feit dat niet nader heeft willen
onderhandelen, brengt de huidige situatie in dit licht thans mee dat
bij een redelijke afweging op grond van art. 7A:1631a lid 1 BW de
huurovereenkomst beëindigd moet worden. Daarom is de Rechtbank, anders
dan de Kantonrechter, van oordeel dat de huurovereenkomst moet
eindigen per 1 maart 2000, zijnde de datum waartegen de (verlengde)
huurovereenkomst door is opgezegd, en dat de vordering
tot ontruiming van toewijsbaar is, waarbij de
ontruimingstermijn naar redelijkheid en billijkheid moet worden
vastgesteld op 1 september 2001. (rov. 4.5)
(4) De Rechtbank realiseert zich dat door de renovatie
van het winkelcentrum en het daarvoor benodigde vertrek van Co-op uit
het gehuurde, het voordeel geniet dat zij thans in het winkelcentrum
over een "vrije supermarktplek" komt te beschikken, hetgeen door de
exclusiviteit die via het bestemmingsplan aan de vestiging van de
nieuwe supermarkt wordt gegeven, een vermogenswaarde vertegenwoordigt.
Hiertegenover staat dat Co-op dit belang verliest door de beëindiging
van de huurovereenkomst. (rov. 4.6)
(5) Bescherming van dit belang kan mogelijk geschieden op basis van
artikel 7A:1635a BW, terwijl het afbreken van de onderhandelingen door
na het vonnis van 1 december 1998 zich onder
omstandigheden oplost in een verplichting tot vergoeding van de
schade. Bij de belangenafweging kan aan het financiële belang van
Co-op dan ook geen doorslaggevende betekenis worden toegekend. (rov.
4.7)
3.3 Onderdeel 1.2 (1.1 bevat geen klacht) klaagt dat de Rechtbank
buiten de grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep is getreden
door, terwijl de Kantonrechter de vordering van had
afgewezen en geen incidenteel hoger beroep had
ingesteld, haar vordering alsnog toe te wijzen. Deze klacht faalt.
De Kantonrechter heeft in wezen geoordeeld dat de in art. 7A:1631a lid
1 voorgeschreven belangenafweging meebrengt dat van Co-op niet kan
worden gevergd dat zij het gehuurde vóór 1 maart 2000 ontruimt doch
dat dit per die datum wèl van haar kan worden gevergd. Hoewel hij dit
om niet geheel duidelijke reden heeft ingekleed in de vorm van een
afwijzing van de vordering van met verlenging van de
huurovereenkomst, heeft hij er geen twijfel over laten bestaan dat hij
daarmee in wezen in het gelijk stelde. Co-op is dan ook
terecht door de Rechtbank ontvankelijk geacht in haar beroep. Naar de
Rechtbank in rov. 4.1 heeft vastgesteld, heeft Co-op met haar grieven
beoogd de gehele zaak opnieuw en in volle omvang aan de Rechtbank voor
te leggen. Deze vaststelling is - anders dan onderdeel 1.3 betoogt -
in het licht van de memorie van grieven niet onbegrijpelijk noch
onvoldoende gemotiveerd. De Rechtbank is in deze enigszins
ongebruikelijke situatie terecht ervan uitgegaan dat zij krachtens de
devolutieve werking van het appel alle stellingen van
diende te behandelen, voorzover zij door deze niet waren prijsgegeven.
3.4 Onderdeel 2.2 (onderdeel 2.1 bevat geen klacht) komt met
motiveringsklachten op tegen hetgeen de Rechtbank in rov. 4.7 heeft
overwogen ten aanzien van art. 7A:1635a BW.
De Hoge Raad verstaat deze overweging aldus dat de Rechtbank daarin,
voorzover in dit verband van belang, in verband met het door haar in
rov. 4.6 gereleveerde belang van Co-op erop wijst dat de wet in art.
7A:1635a een regeling geeft om tegen te gaan dat de verhuurder als
gevolg van de beëindiging van de huur ongerechtvaardigd voordeel
geniet van de door de voormalige huurder opgebouwde goodwill en dat in
het licht daarvan aan het in rov. 4.6 gereleveerde belang geen
verdergaande betekenis toekomt dan dat het in de door art. 7A:1631a
lid 1 vereiste belangenafweging moet worden meegewogen. Anders dan in
onderdeel 2.2 wordt aangenomen, ligt in rov. 4.7 niet besloten dat de
Rechtbank ervan is uitgegaan dat Co-op daadwerkelijk rechten aan art.
7A:1635a zal kunnen ontlenen.
Aldus verstaan is het bestreden oordeel niet onbegrijpelijk, zodat
onderdeel 2.2 faalt.
3.5.1 Onderdeel 1.4 richt een rechtsklacht tegen de beslissing van de
Rechtbank dat de huurovereenkomst op 1 maart 2000 is geëindigd.
Onderdeel 3.2 (onderdeel 3.1 bevat geen klacht) keert zich tegen de
beslissing van de Rechtbank om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te
verklaren.
3.5.2 De Rechtbank heeft kennelijk toepassing willen geven aan het
bepaalde in art. 7A:1631 lid 3, dat de rechter, indien het verweer van
de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt, kan bepalen dat de
overeenkomst in afwijking van het bepaalde in het eerste lid van art.
7A:1627a - dat in de eerste volzin van lid 3 van art. 7A:1631 van
overeenkomstige toepassing is verklaard op de in dat artikel bedoelde
opzegging - niet verder van kracht blijft, en zijn toewijzend vonnis
uitvoerbaar bij voorraad kan verklaren. In het licht van de verdere
overwegingen van de Rechtbank is haar oordeel dat deze bepaling voor
toepassing in aanmerking kwam, niet onbegrijpelijk. De Rechtbank was
kennelijk van oordeel dat na haar vonnis van 1 december 1998 en de
inmiddels door de gemeente geschapen duidelijkheid het nog resterende
verweer van Co-op als kennelijk ongegrond moest worden aangemerkt.
Deze oordelen vereisten ook geen nadere motivering. Onderdeel 3.2
faalt derhalve.
3.5.3 Onderdeel 1.4 klaagt evenwel gezien art. 7A:1627a en 1631 lid 3
in verbinding met art. 7A:1631b terecht dat de Rechtbank blijk heeft
gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door de huurovereenkomst te
beëindigen met ingang van een vóór het uitspreken van haar vonnis
gelegen datum. De klacht kan nochtans niet tot vernietiging van de
gehele beslissing leiden.
In de onderhavige procedure staat centraal de vraag of bij redelijke
afweging van de wederzijdse belangen van Co-op niet gevergd kan worden
dat zij het gehuurde ontruimt. Indien in zo'n geval de rechter deze
vraag ontkennend beantwoordt, kan hij bij toepassing van art. 7A:1631
lid 3 bepalen dat de overeenkomst niet verder van kracht blijft en
zijn toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
Nu de Rechtbank aan deze bepaling toepassing heeft willen geven en zij
er geen twijfel over heeft laten bestaan dat naar haar oordeel de
huurovereenkomst met ingang van de vroegst mogelijke datum moest
worden beëindigd en het gehuurde per 1 september 2001 ontruimd diende
te worden, en dit oordeel in cassatie stand houdt, brengt de
gesignaleerde onjuistheid slechts mee dat het vonnis van de Rechtbank
moet worden vernietigd voorzover daarin de datum van beëindiging is
gesteld op 1 maart 2000. De beslissing van de Rechtbank blijft
derhalve in stand voorzover daarin is vastgesteld dat de
huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd. Verwijzing van de zaak
naar een Gerechtshof ter verdere behandeling en beslissing kan
achterwege blijven.
3.6 Het in 3.5 overwogene brengt mee dat onderdeel 1.5 geen
behandeling behoeft.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Rechtbank te Haarlem van 20 maart 2001
voorzover daarin is vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen
partijen is geëindigd "op 1 maart 2000";
verwerpt het beroep voor het overige;
veroordeelt Co-op in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze
uitspraak aan de zijde van begroot op EUR 286,88 aan
verschotten en EUR 1.365,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president R. Herrmann als
voorzitter en de raadsheren J.B. Fleers, D.H. Beukenhorst, O. de
Savornin Lohman en F.B. Bakels, en in het openbaar uitgesproken door
de raadsheer F.B. Bakels op 21 maart 2003.
*** Conclusie ***
Rolnr. C01/225 HR
Zitting 20 december 2002
Mr. D.W.F. Verkade
Conclusie inzake:
Co-op Codis UA (voorheen genaamd Consumentencoöperatie Co-op Nederland
u.a.)
tegen
en (voorheen genaamd BV)
1. Inleiding
1. Het gaat in deze zaak om de beëindiging van een al meer dan 20 jaar
lopende huurovereenkomst met betrekking tot een supermarkt ('artikel
1624-bedrijfsruimte'), in een winkelcentrum te . Nadat
partijen reeds tweemaal eerder een procedure hadden gevoerd met als
inzet beëindiging of voortzetting van de huurovereenkomst (eenmaal in
twee instanties en eenmaal alleen voor de kantonrechter, waarbij naast
het uitspreken van een niet-ontvankelijkverklaring overwegingen ten
overvloede werden gegeven), hebben de kantonrechter en de rechtbank in
de onderhavige procedure de beëindiging uitgesproken.
Het cassatiemiddel vecht het - op belangenafweging berustende -
oordeel dat de huurovereenkomst dient te eindigen aan met een
motiveringsklacht. Voor het overige bevat het middel klachten over het
tijdstip en de wijze waarop de huurovereenkomst door de rechtbank
wordt beëindigd.
2. Feiten
2.1. In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten(1),
waarbij ik, in navolging van partijen, eiseres tot cassatie zal
aanduiden als Co-op, en verweersters in cassatie sub 1 en 2 als
(in enkelvoud).
2.2. a. Sinds 1 december 1977 huurt Co-op van
winkelruimte (bruto vloeroppervlak 714 m2) met daarboven gelegen
woningen aan te .
b. In de winkelruimte, die bedrijfsruimte is in de zin van artikel
7A:1624 BW, drijft Co-op een supermarkt.
c. Het gehuurde is gelegen in een winkelcentrum dat niet meer voldoet
aan de eisen van deze tijd en dat daarom dringend aan renovatie toe
is. Daartoe heeft plannen ontwikkeld.
d. Bij aangetekende brief van 17 januari 1995 is namens
aan Co-op geschreven, voor zover hier van belang:
'5. Bij deze plannen van bent u steeds in het overleg
betrokken, mede omdat, zoals ook uit de U bekende beschikbare adviezen
blijkt, dat in het kader van de renovatie een flinke uitbreiding en
verbouwing van de supermarkt essentieel is.
6. U heeft recentelijk laten weten dat U niet bereid
bent aan uitbreiding van de supermarkt mede te werken.
7. Als eigenaar van het totale winkelcentrum heeft er
belang bij dat dit centrum volledig wordt gerenoveerd en aangepast
wordt aan de eisen des tijds. Uitbreiding en verbouwing van de
supermarkt maakt daarvan essentieel en integraal onderdeel uit.
(8. ...)
9. Nu U hieraan niet wilt meewerken c.q. daarover met U geen
overeenstemming valt te bereiken zeg ik U hierbij namens
de huurovereenkomst (...) op tegen 1 maart 1996. Ik verzoek u mij
binnen zes weken schriftelijk te berichten of U al dan niet instemt
met beëindiging van de huurovereenkomst.'
e. Co-op heeft op deze brief niet geantwoord. heeft
daarop een procedure(2) aangespannen, waarin hij heeft gevorderd -
kort samengevat - dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop
de huurovereenkomst eindigt en voorts de ontruiming van het gehuurde
gelast.
f. Gedurende die procedure heeft de renovatieplannen
aangepast. Die plannen gaan er thans niet meer van uit dat er een
supermarkt zal worden gevestigd in (een uitbreiding van) de thans door
Co-op gehuurde ruimte, maar in een nieuw te bouwen ruimte midden op
nu nog onbebouwde . heeft Co-op tijdens
de voornoemde procedure een aanbod gedaan om 1100 m2 bruto
vloeroppervlakte in deze nieuw te bouwen ruimte te huren voor een
huurprijs van f 381.080,00 exclusief BTW per jaar. Dit aanbod is door
Co-op van de hand gewezen.
2.3. Nadat de rechtbank in hoger beroep de vordering van
in de zojuist genoemde procedure had afgewezen en de huurovereenkomst
had verlengd tot 1 maart 2000, heeft bij aangetekende
brief van 16 februari 1999 de huurovereenkomst andermaal opgezegd en
wel tegen 1 maart 2000. Als opzeggingsgrond is vermeld, kort
samengevat, dat voornemens is het winkelcentrum waarin
het gehuurde is gelegen, te renoveren, in welk kader zij een nieuwe
supermarkt wil bouwen, waarmee het voortduren van de huurovereenkomst
met Co-op onverenigbaar wordt geacht.
2.4. Bij brief van 30 november 1999 heeft de Dienst stadsontwikkeling,
milieu en beheer van de gemeente Zaanstad aan verweerster in cassatie
sub 2 geschreven:
' is gelegen in het bestemmingsplan Kogerveld I en de te
realiseren supermarkt zou worden gebouwd op gronden bestemd voor
openbaar plantsoen en voetpad. Omdat wij als gemeente het plan als een
positieve ontwikkeling voor aanmerkten, hebben wij ons
in eerste instantie positief opgesteld met betrekking tot het via
artikel 19 WRO realiseren van deze supermarkt. Het daadwerkelijk
starten van de procedure werd feitelijk geblokkeerd door het feit dat
het voor bouwbedrijf privaatrechtelijk niet mogelijk
bleek om met de Coop tot afspraken te komen over enerzijds het
beëindigen van de bestaande huurovereenkomst en het aangaan van een
overeenkomst voor de nieuw te bouwen supermarkt. Omdat dit
privaatrechtelijke geschil, waarbij de gemeente in geen enkel opzicht
partij was, niet het beoogde resultaat opleverde, kwam voor ons het
moment nabij om tot een afwikkeling van dit al jaren lopende plan te
komen. (...) Uit (...) onderzoek blijkt dat er onvoldoende draagvlak
is voor realisering van een tweede supermarkt. Op grond daarvan moet
vastgesteld worden dat (...) gedeputeerde staten gelet hierop niet
zouden overgaan tot het afgeven van de noodzakelijke verklaring van
geen bezwaar. Op grond daarvan hebben wij afgezien van het voeren van
de vrijstellingsprocedure. (...) Wij zullen ons (...) positief blijven
opstellen tot het verlenen van medewerking aan dit plan, indien u met
de Coop tot een vergelijk komt dan wel dat door een uitspraak van de
rechter het huurcontract na 1 maart 2000 niet meer wordt verlengd.
(...)'
3. Procesverloop
3.1. heeft Co-op (wederom) gedagvaard en gevorderd dat
de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de
huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen, met - kort samengevat -
vaststelling van het tijdstip van en veroordeling van Co-op tot
ontruiming van het gehuurde.
3.2. Co-op heeft zich tegen deze vorderingen verweerd, vooreerst
stellende dat de gronden waarop de rechtbank te Haarlem deze
vorderingen in een van de eerdere procedures tussen partijen had
afgewezen(3), nog onverkort van kracht waren. Deze gronden hielden in
dat het prematuur was om reeds thans tot beëindiging van de
huurovereenkomst over te gaan, omdat (i) de onderhandelingen tussen
en Co-op over de huur van de nieuwbouw nog niet waren
afgerond, (ii) de bouwvergunning voor de renovatieplannen nog niet was
afgegeven en de gemeente terzake nog geen vrijstelling van het
bestemmingsplan had verleend, en (iii) de thans door Co-op gehuurde
ruimte in de renovatieplannen bleef bestaan, zodat het vertrek van
Co-op daaruit niet op stel en sprong behoefde te geschieden. Co-op
stelde met betrekking tot deze door de rechtbank in de voorafgaande
procedure genoemde omstandigheden dat (ad i) (ook) na
dit vonnis van de rechtbank heeft geweigerd met Co-op (verder) te
onderhandelen over huur van de nieuwbouw, zodat nog steeds niet kan
worden gesproken van afgeronde onderhandelingen, voorts dat (ad ii)
nog steeds geen bouwvergunning voor de renovatieplannen is afgegeven
en geen vrijstelling van het bestemmingsplan is verleend, terwijl
volgens Co-op (ad iii) nog steeds geen sprake is van spoedeisendheid
met betrekking tot de ontruiming door Co-op van het gehuurde.
Voorts verweerde Co-op zich tegen de huurbeëindiging door te betogen
dat haar belang bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder woog
dan het belang van bij beëindiging daarvan. Co-op voerde
in dit verband aan dat slechts bereid was tot verhuur
van de nieuw te bouwen supermarkt aan Co-op voor een onredelijk hoge
prijs, terwijl Co-op zich bereid had verklaard deze ruimte te huren
voor een marktconforme prijs.
3.3. heeft deze stellingen van Co-op op haar beurt
bestreden. Zo betoogde dat het juist Co-op was die zich
zeer onredelijk opstelde door niet meer dan een bepaald bedrag aan
huur te willen betalen voor de nieuwe supermarkt, terwijl dat bedrag
ver beneden de huurprijs voor vergelijkbare bedrijfsruimte zou liggen
en andere partijen bereid waren (veel) meer te betalen. Verder
onderhandelen met Co-op zou daarom zinloos zijn, volgens
. Voorts erkende dat nog geen
bouwvergunning was afgegeven voor de renovatieplannen, maar zij stelde
dat dit juist kwam doordat zij ( ) de gemeente niet kon
garanderen dat er geen twee supermarkten - waarvoor onvoldoende
draagvlak bestond - naast elkaar zouden komen. Volgens
had zij daarom belang bij zekerheid omtrent het einde van de
huurovereenkomst met Co-op, terwijl het vertrek van Co-op niet op stel
en sprong zou behoeven te geschieden. Voldoende was dat zekerheid zou
bestaan dat Co-op zou ontruimen zodra de nieuwe supermarkt zou zijn
gebouwd, aldus . Ten slotte wees erop dat
de rechtbank in de eerdere procedure had geoordeeld dat het belang van
Co-op bij voortzetting van haar bedrijf in de thans gehuurde ruimte
ondergeschikt moet worden geacht aan het belang van het
winkelcentrum opnieuw in te richten en de supermarkt midden op het
plein te vestigen.
3.4. Bij vonnis van 13 januari 2000 heeft de kantonrechter te Zaandam
de vordering van afgewezen en de huurovereenkomst per 1
maart 2000 verlengd met een jaar, derhalve tot 1 maart 2001. De
kantonrechter overwoog dat niet alleen bij , maar ook bij
Co-op elke onderhandelingsbereidheid ontbrak en dat beide partijen
onverkort vasthielden aan hun minimum- respectievelijk
maximumhuurprijs voor de nieuw te bouwen supermarkt. Ook voor Co-op is
de onderhandelingsfase thans definitief gepasseerd, aldus de
kantonrechter. Daarom diende volgens de kantonrechter de
huurovereenkomst alsnog te worden beëindigd. Voor de gronden waarop
verwees de kantonrechter naar het meergenoemde vonnis van de rechtbank
d.d. 1 december 1998 in de voorafgaande procedure. Desalniettemin was
de kantonrechter van mening dat de huurovereenkomst nog (relatief)
korte tijd verlengd behoorde te worden, om aan Co-op de gelegenheid en
de nodige voorbereidingstijd te geven om tot ontruiming van de
supermarkt te komen. De kantonrechter achtte het rechtvaardig die
termijn te stellen op een jaar, te rekenen vanaf de datum tot welke de
huurovereenkomst door de rechtbank in de eerdere procedure was
verlengd. De kantonrechter veroordeelde Co-op in de proceskosten op
grond van zijn overweging dat Co-op, gelet op de uitkomst van de zaak,
als de overwegend in het ongelijk gestelde partij moest worden
aangemerkt.
3.5. Tegen het vonnis van de kantonrechter heeft Co-op hoger beroep
ingesteld. heeft de grieven van Co-op bestreden.
3.6. Bij vonnis van 20 maart 2001 heeft de rechtbank het vonnis van de
kantonrechter van 13 januari 2000(4) vernietigd en, opnieuw
rechtdoende, vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen op 1
maart 2000 is geëindigd en het tijdstip van de ontruiming van het
gehuurde vastgesteld op 1 september 2001 met veroordeling van Co-op
tot - kort gezegd - ontruiming van het gehuurde voor of uiterlijk op
die datum.
De rechtbank heeft de proceskosten aldus gecompenseerd dat ieder der
partijen de eigen kosten draagt zowel in eerste aanleg als in hoger
beroep.(5) De rechtbank overwoog daaromtrent dat, nu de vordering van
oorspronkelijk strekte tot ontruiming per 1 maart 2000,
terwijl de datum van ontruiming thans werd vastgesteld op 1 september
2001, beide partijen ten dele in het ongelijk zijn gesteld. De
rechtbank verklaarde haar vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
3.7. Tegen dit vonnis heeft Co-op (tijdig) beroep in cassatie
ingesteld. heeft geconcludeerd tot verwerping van het
beroep. Partijen hebben hun stellingen schriftelijk toegelicht. Co-op
heeft nog gerepliceerd.
4. Bespreking van het cassatiemiddel
4.1. Het cassatiemiddel bestaat uit drie onderdelen, met verdere
onderverdelingen.
Onderdeel 1 is gericht tegen de vaststelling van het tijdstip waarop
de huurovereenkomst eindigt en vecht zowel de vaststelling op zichzelf
als de keuze van het tijdstip aan.
Onderdeel 2 is gericht tegen de overweging van de rechtbank dat bij de
belangenafweging terzake van de beëindiging van de huurovereenkomst,
aan het financiële belang van Co-op geen doorslaggevende betekenis kan
worden toegekend.
Onderdeel 3 ten slotte is gericht tegen de uitvoerbaarverklaring bij
voorraad.
Onderdeel 1
4.2. Subonderdeel 1.1 bevat een weergave van het procesverloop in de
feitelijke instanties en van enkele passages uit het vonnis a quo; dit
onderdeel bevat geen klacht.
4.3. Subonderdeel 1.2 bevat de klacht dat de rechtbank buiten de
grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep is getreden. De rechtbank
heeft immers, aldus het onderdeel, de vordering van
alsnog toegewezen terwijl deze door de kantonrechter was afgewezen,
hoewel tegen die afwijzing door geen (incidenteel) hoger
beroep was ingesteld, aldus de klacht.
Subonderdeel 1.3 voegt daar de klacht aan toe dat de rechtbank een
onbegrijpelijke uitleg aan de stellingen van Co-op heeft gegeven
voorzover zij gemeend mocht hebben dat zij, gelet op de processuele
opstelling van Co-op, de vrijheid had de vordering van
alsnog toe te wijzen.
Ik zal deze klachten gezamenlijk bespreken.
4.4. Hoewel de kantonrechter inderdaad, formeel bezien, de vordering
van heeft afgewezen onder verlenging van de
huurovereenkomst met een jaar, hield dit oordeel materieel een
toewijzing in van de vordering tot vaststelling van het tijdstip
waarop de huurovereenkomst zou eindigen. Verlenging van de
huurovereenkomst met (slechts) een jaar leidde immers tot het einde
van rechtswege van de huurovereenkomst na ommekomst van dat jaar. Dit
volgt uit artikel 7A:1631b, lid 1, eerste volzin BW, dat luidt:
'Indien de rechter de overeenkomst verlengd heeft, kan de verhuurder,
tenzij de termijn van verlenging niet meer dan een jaar bedraagt, na
opzegging van de overeenkomst wederom vorderen dat de rechter het
tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen. (...)
(cursivering toegevoegd, A-G).
Indien, zoals in casu, de verlengingstermijn een jaar of korter
bedraagt, kan de verhuurder volgens de tekst van de bepaling niet
wederom vorderen dat de rechter het beëindigingstijdstip vaststelt.
Dit betekent niet dat de huurovereenkomst blijft doorlopen, maar dat
deze juist automatisch, dus zonder vordering van de verhuurder of
uitspraak van de rechter, eindigt na het verstrijken van de
verlengingstermijn.(6)
4.5. De kantonrechter heeft de verlenging met een jaar in feite
gebruikt als ontruimingstermijn. Uit zijn vonnis blijkt immers dat de
kantonrechter van oordeel was dat de huurovereenkomst diende te
eindigen(7), zij het dat aan Co-op nog een relatief korte termijn,
volgens de kantonrechter te stellen op een jaar, diende te worden
gegund om tot ontruiming van het gehuurde te komen. Om die reden ging
de kantonrechter over tot (afwijzing van de vordering van
en) verlenging van de huurovereenkomst met één jaar. Een
en ander komt voorts tot uitdrukking in de op twee na laatste alinea
van het vonnis:
'Gelet op het voorgaande zal ik de vordering van formeel
moeten afwijzen, met vaststelling evenwel van het tijdstip waarop de
huurovereenkomst zal eindigen op 1 maart 2001.'
Verder valt te wijzen op de overweging onder het kopje "Proceskosten"
(voorlaatste alinea van het vonnis):
'Gelet op de uitkomst van de zaak moet Co-op 82 als de overwegend in
het ongelijk gestelde partij worden aangemerkt. Zij moet de
proceskosten betalen.'
4.6. Co-op heeft, blijkens de memorie van grieven (MvG), ook zeer wel
begrepen dat de beslissing van de kantonrechter de zojuist vermelde
consequentie had en daarmee in feite toewijzing van de vordering van
inhield, en is ook (mede) om die reden in hoger beroep
gegaan (zie grief 4 en de toelichting daarop). Ik wijs in het
bijzonder op de navolgende passage (MvG, nr. 100:)
'Door een door de verhuurder ingestelde vordering tot beëindiging van
de huurovereenkomst af te wijzen met verlenging van de
huurovereenkomst met een periode van (minder dan) één jaar, zoals in
casu is gebeurd, ontstaat de indruk dat de huurder, in casu Co-op, in
het gelijk wordt gesteld, terwijl de huurder als gevolg van die
uitspraak in meerdere opzichten in een veel nadeliger positie komt te
verkeren dan waarin hij zou hebben verkeerd indien de kantonrechter de
vordering van de verhuurder zou hebben toegewezen met toekenning van
een ontruimingstermijn.' (...)
In overeenstemming hiermee bestreed Co-op in haar MvG uitvoerig het
oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst diende te
eindigen alsmede de motivering van dat oordeel, en volstond Co-op
niet, uitgaande van het voortbestaan van de huurovereenkomst, met
bespreking van de termijn waarmee de huurovereenkomst diende te worden
verlengd. Zo ging Co-op in het kader van de op grond van artikel
7A:1631a, lid 1 BW uit te voeren belangenafweging uitvoerig in op de
opstelling van bij de onderhandelingen over het huren
door Co-op van de supermarktplaats in de nieuwbouw (MvG, nrs. 5 t/m 58
en nrs. 63 t/m 90). Voorts bood Co-op uitdrukkelijk bewijs aan van het
enorme financiële belang dat zij stelde te hebben bij voortzetting van
de huurovereenkomst dan wel het aangaan van een nieuwe
huurovereenkomst, en van de schade die zij als gevolg van de
beëindiging van de huurovereenkomst zou leiden (MvG, nr. 113).
4.7. Ook heeft dit blijkens de memorie van antwoord
(MvA) zo begrepen. is uitgebreid ingegaan op de
juistheid van de beslissing van de kantonrechter voorzover die leidde
tot beëindiging van de huurovereenkomst (zie met name MvA, nrs. 10 t/m
13 en 43 t/m 50).
4.8. Onder deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat de rechtbank
buiten de grenzen van de rechtsstrijd in appel is getreden door de
vordering van tot vaststelling van het tijdstip waarop
de huurovereenkomst zou eindigen, toe te wijzen. De grenzen van de
rechtsstrijd in appel worden bepaald door de materiële geschilpunten
die partijen in appel verdeeld houden, en niet door de (toevallige)
vorm waarin de rechter in eerste aanleg zijn dictum heeft gegoten.
Materieel beschouwd heeft de rechtbank niets anders gedaan dan het
vonnis van de kantonrechter op dit punt bekrachtigen (zij het dat de
rechtbank een ander tijdstip van beëindiging koos, waarover hierna).
Van een reformatio in peius is ook overigens geen sprake: de rechtbank
stelde weliswaar het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst
een jaar eerder dan de kantonrechter had gedaan, maar bepaalde het
tijdstip van ontruiming daarentegen op zes maanden na de datum tot
welke de kantonrechter de overeenkomst (zonder verdere
ontruimingstermijn) had verlengd, zodat Co-op per saldo zes maanden
langer in het gehuurde kon blijven.
4.9. De subonderdelen 1.2 en 1.3 zijn derhalve ongegrond.
4.10. Subonderdeel 1.4 verwijt de rechtbank te hebben blijk gegeven
van een onjuiste rechtsopvatting doordat zij het tijdstip waarop de
huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen, heeft bepaald op een
moment dat gelegen is vóór het moment van onherroepelijk worden van de
beslissing op de vordering, althans vóór de datum van haar eigen
uitspraak.
4.11. Artikel 7A:1627a, lid 1 BW luidt:
'Een door de verhuurder opgezegde overeenkomst blijft, tenzij de
huurder na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de
beëindiging ervan heeft toegestemd, na het tijdstip waartegen
rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht, totdat de
beslissing op de vordering bedoeld in het volgende lid onherroepelijk
is geworden.'
En artikel 7A:1631, lid 3 luidt:
'Artikel 1627a is van overeenkomstige toepassing. De rechter kan
evenwel, indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond
voorkomt, bepalen dat de overeenkomst in afwijking van het bepaalde in
het eerste lid van dat artikel niet verder van kracht blijft en zijn
toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.'
4.12. In het onderhavige geval heeft de rechtbank kennelijk toepassing gegeven aan de tweede volzin van artikel 7A:1631, lid 3. De rechtbank heeft immers het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, bepaald op een tijdstip voorafgaand aan het onherroepelijk worden van haar eigen vonnis en haar beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaard. In zoverre mist het onderdeel feitelijke grondslag.
4.13. De rechtbank is echter, zoals het middelonderdeel aangeeft, nog
een stap verder gegaan en heeft het tijdstip van beëindiging van de
huurovereenkomst gesteld op een datum in het verleden, dat wil zeggen
vóór haar eigen uitspraak.
4.14. Dit is naar mijn mening inderdaad in strijd met de twee zojuist
geciteerde bepalingen. Ten eerste spreekt artikel 7A:1627a, lid 2 van
vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen
en ten tweede zegt artikel 7A:1631, lid 3, tweede volzin(8) dat de
rechter kan bepalen dat de huurovereenkomst niet verder van kracht
blijft na zijn uitspraak, en in afwijking van artikel 1627a lid 1 dus
niet van kracht blijft totdat zijn uitspraak onherroepelijk is
geworden. De mogelijkheid tot afwijking van het in artikel 1627 a lid
1 bepaalde gaat derhalve niet zover dat de rechter (met terugwerkende
kracht) kan bepalen dat de overeenkomst sinds het tijdstip waartegen
is opgezegd niet langer van kracht is, indien dat tijdstip reeds is
verstreken op het moment van de uitspraak.
4.15. In het onlangs door de Eerste Kamer aanvaarde(9) wetsvoorstel 26
932 (Vaststelling van afdeling 7.4.6 van het Burgerlijk Wetboek, Huur
van bedrijfsruimte) worden de thans bestaande opzeggings- en
termijnbescherming gehandhaafd. Ingrijpende wijzigingen worden niet
beoogd. Wel is, blijkens de MvT(10), gestreefd naar een duidelijker en
overzichtelijker inkleding(11), die tevens tot bekorting heeft geleid.
In de nieuwe regeling keren de bepalingen van artikel 1627a en 1631
lid 3 als volgt terug:
Artikel 7:295
1. Een opgezegde overeenkomst blijft, tenzij de huurder de
overeenkomst heeft opgezegd of na de opzegging door de verhuurder
schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd, na de dag
waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht, tot de
rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de
verhuurder als in lid 2 bedoeld. De rechter kan evenwel, indien het
verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt, zijn
toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
2. De verhuurder kan, indien hij zes weken na de opzegging niet van de
huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de
beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in
de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen
waarop de overeenkomst zal eindigen.
4.16. In het tweede lid blijft sprake van vaststelling van het
tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen. Dat het einde van de
huurovereenkomst niet kan zijn gelegen vóór de uitspraak zelf, blijkt
in de nieuwe regeling voorts uit de omstandigheid dat de rechter
wanneer hij het tijdstip van de ontruiming vaststelt (waartoe het
nieuwe artikel 296, lid 5 hem in dezelfde bewoordingen als het huidige
artikel 1631a, lid 7 verplicht), hij volgens de MvT 'aldus tevens het
tijdstip vast waarop de overeenkomst eindigt.'(12) Het tijdstip
van ontruiming en het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt,
vallen met andere woorden samen. Nu de huurder niet met terugwerkende
kracht kan worden veroordeeld tot ontruiming, volgt in de nieuwe
regeling ook daaruit dat het einde van de huurovereenkomst niet kan
zijn gelegen vóór de uitspraak van de rechter.
4.17. Hoewel de klacht op zichzelf hout snijdt, kan zij m.i. niet tot
cassatie kan leiden, omdat Co-op door de vaststelling van het tijdstip
waarop de huurovereenkomst is geëindigd niet in haar belangen is
geschaad. Ook indien de rechtbank zou hebben bepaald dat de
huurovereenkomst niet verder van kracht blijft, en zij derhalve het
tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigde zou hebben bepaald op de
datum van haar uitspraak, zou dit immers het einde van de
huurovereenkomst hebben betekend. Evenmin valt in te zien dat de
rechtbank in dat geval een ander (later) ontruimingstijdstip zou
hebben gekozen dan zij thans heeft gedaan. Subonderdeel 1.4 faalt dus
bij gebrek aan belang.
4.18. Subonderdeel 1.5 bevat de klacht dat de rechtbank opzet en
strekking van het wettelijk systeem (onder meer artikel 7A: 1631b lid
1 BW) heeft miskend en aldus heeft blijk gegeven van een onjuiste
rechtsopvatting.
De opzet en strekking van het wettelijk systeem houden volgens het
subonderdeel in dat, telkens wanneer de huurovereenkomst door de
rechter wordt verlengd met een periode van meer dan een jaar, te
rekenen vanaf het tijdstip waartegen zij is opgezegd, de overeenkomst
na afloop van die verlenging niet van rechtswege eindigt, maar dat
daartoe (opnieuw) opzegging door de verhuurder (zonodig) gevolgd door
(opnieuw) een procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst
vereist is. Met deze strekking is, aldus het subonderdeel, niet
verenigbaar dat de rechter, in stede van de vordering van de
verhuurder af te wijzen en de overeenkomst te verlengen met een
periode van meer dan een jaar, de vordering toewijst en daarbij het
tijdstip van het einde van de overeenkomst en het tijdstip van de
ontruiming zo vaststelt, dat tussen beide meer dan een jaar ligt.
4.19. Deze klacht faalt naar mijn mening reeds omdat de rechtbank de ontruimingstermijn niét op langer dan een jaar na haar uitspraak heeft gesteld, zodat geen sprake is van een situatie waarbij een huurder na het moment van rechterlijke toetsing langer dan een jaar in het gehuurde verblijft en vervolgens zonder nieuwe rechterlijke toetsing dient te ontruimen. Er is dan ook geen sprake van doorkruising van de opzet en/of de strekking van de wettelijke regeling.
4.20. Voorts geldt dat tekst noch strekking, noch wetsgeschiedenis van de regeling inzake de huur van zgn. '1624-bedrijfsruimte' steun bieden voor de opvatting dat de rechter de ontruimingstermijn niet op langer dan een jaar zou mogen stellen. De verlenging van de huurovereenkomst enerzijds en de vaststelling van de ontruimingstermijn anderzijds gaan immers uit van twee tegenovergestelde situaties. Tot verlenging van de huurovereenkomst gaat de rechter over indien van de huurder, bij redelijke afweging van zijn belangen tegen die van de verhuurder, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt (artikel 7A:1631a, lid 1, in verbinding met lid 6), terwijl de rechtbank een ontruimingstermijn vaststelt indien dit juist wél van de huurder kan worden gevergd (artikel 7A:1631a, lid 1, in verbinding met lid 7). Wenst de verhuurder na ommekomst van de verlengingstermijn nog steeds of wederom tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen, dan zal door de rechter getoetst moeten worden of de situatie inmiddels zodanig is gewijzigd dat van de huurder (thans wél) gevergd kan worden dat hij het gehuurde ontruimt. Een dergelijke toetsing behoeft niet plaats te vinden na het verstrijken van een door de rechter gestelde ontruimingstermijn, aangezien in dat geval reeds is geoordeeld dat van de huurder kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.(13)
Onderdeel 2
4.21. Subonderdeel 2.2 in verbinding met subonderdeel 2.1 is gericht
tegen de overweging van de rechtbank dat bescherming van het belang
van Co-op bij voortduring van de huurovereenkomst, voorzover dit
belang is gelegen in de vermogenswaarde die een (exclusieve)
supermarktvestiging vertegenwoordigt, mogelijk kan geschieden op basis
van artikel 7A:1635a BW. Volgens subonderdeel 2.2 is die overweging
zonder nadere motivering onbegrijpelijk, aangezien Co-op niet in
aanmerking zal kunnen komen voor een vergoeding op basis van genoemde
bepaling, omdat vaststaat dat het door Co-op te ontruimen complex niet
hetzelfde is als de nieuw te bouwen supermarktruimte, terwijl ter
plaatse slechts één supermarkt zal worden toegestaan.
Daar komt volgens subonderdeel 2.2 nog bij dat in verband met de
voorgenomen ingrijpende renovatie geenszins zeker is dat het door
Co-op te ontruimen complex binnen een jaar voor de uitoefening van een
gelijksoortig bedrijf zal worden gebezigd. Onder deze omstandigheden
valt niet in te zien dat en/of in welke mate de regeling van artikel
7A:1635a BW zou kunnen leiden of bijdragen tot het oordeel dat bij de
door artikel 7A:1631a, lid 1 BW voorgeschreven belangenafweging aan
het financiële belang van Co-op geen doorslaggevende betekenis kan
worden toegekend, aldus subonderdeel 2.2.
4.22. Uitgangspunt bij de behandeling van deze klacht is dat de
afweging van belangen die de rechtbank op de voet van artikel 7A:1631a
BW heeft verricht, in beginsel is voorbehouden aan de rechter die over
de feiten oordeelt, terwijl ook de vraag aan welke omstandigheden
daarbij betekenis toekomt in beginsel van feitelijke aard is.(14)
4.23. De rechtbank heeft voorop gesteld (r.o. 4.4, in cassatie niet
bestreden) dat de huidige situatie in zoverre niet verschilt van die
ten tijde van het vonnis van 1 december 1998, dat niet
meer is ingegaan op uitnodigingen van Co-op om verder te onderhandelen
over het sluiten van een nieuwe overeenkomst. De rechtbank heeft
daaraan echter toegevoegd (r.o. 4.5, in cassatie niet bestreden) dat
in die situatie in zoverre wél verandering is gekomen, dat nu de brief
van de gemeente (vermeld onder de feiten, 2.4) voorligt waaruit blijkt
dat de start van de renovatie uitsluitend nog afhangt van de
beëindiging van de huurovereenkomst met Co-op. Daarna heeft de
rechtbank - eveneens in cassatie niet bestreden - haar oordeel uit het
eerdere vonnis van 1 december 1998 herhaald, dat een
groot belang heeft bij renovatie van het winkelcentrum en dat het
belang van Co-op bij voortzetting van haar bedrijf in het gehuurde
daaraan ondergeschikt moet worden geacht. Vervolgens heeft de
rechtbank overwogen (r.o. 4.6) dat dit niet wegneemt dat zij zich
realiseert dat door de renovatie van het winkelcentrum
en het daarvoor benodigde vertrek van Co-op uit het gehuurde, het
voordeel geniet dat zij ( ) thans in het winkelcentrum
over een vrije 'supermarktplek' komt te beschikken, hetgeen door de
exclusiviteit die via het bestemmingsplan aan de vestiging van de
nieuwe supermarkt wordt gegeven, een vermogenswaarde vertegenwoordigt,
waartegenover staat dat Co-op dit belang verliest door de beëindiging
van de huurovereenkomst. In r.o. 4.7 heeft de rechtbank vervolgens
overwogen dat bescherming van dit belang mogelijk kan geschieden op
basis van artikel 7A:1635a BW, terwijl het afbreken van de
onderhandelingen door zich onder omstandigheden oplost
in een verplichting tot vergoeding van schade. Aan dit financiële
belang van Co-op kan, zo overwoog de rechtbank, dan ook geen
doorslaggevende betekenis worden toegekend, waarbij de rechtbank
(kennelijk) het oog had op de belangenafweging ten aanzien van de
verlenging, als bedoeld in art. 7A:1631a.
4.24. Ook deze klacht is tevergeefs voorgesteld. De rechtbank is zich
er blijkens haar zojuist weergegeven overwegingen, in het bijzonder
het gebruik van het woord 'mogelijk', van bewust geweest dat niet
zeker is of Co-op jegens aanspraak zal kunnen maken op
een vergoeding als bedoeld in artikel 7A:1635 BW. Desondanks heeft de
rechtbank geoordeeld dat het financiële belang van Co-op niet
doorslaggevend is. Dit betekent dat het bestaan van de regeling van
artikel 7A:1635a BW voor de rechtbank - ondanks het gebruik van de
woorden 'dan ook' in de laatste volzin van r.o. 4.7 - niet een dragend
onderdeel is van de motivering van dat oordeel. Hetzelfde geldt voor
de - in cassatie overigens niet bestreden - overweging dat het
afbreken van de onderhandelingen door over huur door
Co-op van de nieuwbouw zich 'onder omstandigheden' oplost in een
verplichting tot vergoeding van de schade.
Het oordeel van de rechtbank dat het belang van om tot
renovatie van het winkelcentrum te kunnen overgaan dient te prevaleren
boven het financiële belang van Co-op bestaande in het verlies van een
(exclusieve) supermarktvestigingsplaats is in het licht van de
gedingstukken en de (overige) overwegingen van het bestreden vonnis
(in het bijzonder r.ovv. 4.4 en 4.5) geenszins onbegrijpelijk en
behoefde geen nadere motivering.
Onderdeel 3
4.25. Subonderdeel 3.1 bevat een inleiding en geen klacht.
4.26. In subonderdeel 3.2 wordt betoogd dat de rechter in een geval als het onderhavige zijn uitspraak niet dan in het (uitzonderlijke) geval dat het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt, uitvoerbaar bij voorraad kan verklaren, en dat de rechtbank blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, voorzover zij mocht hebben gemeend dat zij zonder meer die vrijheid had.
4.27. Deze klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag, omdat uit
het vonnis van de rechtbank niet blijkt dat de rechtbank zou hebben
miskend dat een uitvoerbaarverklaring bij voorraad slechts mogelijk is
indien het verweer van de huurder de rechter kennelijk ongegrond
voorkomt. De rechtbank heeft die regel (neergelegd in artikel 7A:1631,
lid 3 BW) kennelijk toegepast.
4.28. In subonderdeel 3.3 wordt een motiveringsklacht toegevoegd voor
het geval de rechtbank mocht hebben bedoeld toepassing te geven aan de
artikelen 7A:1631b, lid 2 jo. 7A:1631, lid 3 BW. Geklaagd wordt dat de
rechtbank op geen enkele wijze (kenbaar) de belangen van partijen met
het oog op de uitvoerbaarverklaring bij voorraad tegen elkaar heeft
afgewogen en/of anderszins heeft geoordeeld dat het verweer van Co-op
als kennelijk ongegrond moet worden beschouwd.
4.29. Ook deze klacht faalt, omdat de rechtbank niet gehouden was met
zoveel woorden te overwegen dat en waarom het verweer van Co-op haar
kennelijk ongegrond voorkwam.(15) Tegen de achtergrond van de
gedingstukken, waaronder tevens enkele gedingstukken uit de eerdere
tussen partijen gevoerde beëindigingprocedures, is het oordeel van de
rechtbank niet onbegrijpelijk.(16)
5. Conclusie
Mijn conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De procureur-generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
A-G
1 De rechtbank neemt in het vonnis a quo de feitenvaststelling van de
kantonrechter in eerste aanleg in de onderhavige procedure (vonnis
d.d. 13 januari 2000) over, met één aanvullend feit. De kantonrechter
had op zijn beurt de feitenvaststelling van de rechtbank (gewezen in
de eerdere procedure tussen partijen) in een vonnis d.d. 1 december
1998 overgenomen, eveneens onder toevoeging van één aanvullend feit.
Dat vonnis d.d. 1 december 1998 is in de onderhavige procedure
overgelegd als productie 1 bij conclusie van antwoord.
2 Niet de onderhavige procedure, maar een eerdere procedure tussen
partijen, A-G.
3 Vonnis d.d. 1 december 1998, overgelegd als productie 1 bij
conclusie van antwoord in de onderhavige procedure.
4 In het dictum van het vonnis van de rechtbank staat abusievelijk het
jaartal 2001 vermeld.
5 De reden waarom ik bij de proceskostenveroordeling stil sta, zal
verderop blijken.
6 Vgl. Handboek Huurrecht, aant. 4 op artikel 1631b (Vrolijk); Dozy en
Jacobs, Hoofdstukken huurrecht (1999), p. 404; HR 18 december 1992, NJ
1993, 176 (Heineken/Smid); zie ook de conclusie van A-G Van Soest in
deze zaak met verdere literatuurverwijzingen en verwijzingen naar de
wetsgeschiedenis.
7 Derde bladzijde, midden.
8 De bepaling is ingevoerd bij de Wet van 26 juni 1975, Stb. 339 en is
ontleend aan de bepalingen betreffende huur van woonruimte, die
oorspronkelijk (Wet van 15 juni 1972, Stb. 305) een overeenkomstige
bepaling bevatten, zie de Memorie van Toelichting, TK 1972-1973, 12
312, nr. 3.
9 Vgl. NJB 29 november 2002, afl. 43, p. 2167.
10 TK 1999-2000, 26 932, nr. 3, pp. 1-2.
11 Het staat letterlijk zo in de MvT.
12 TK 1999-2000, 26 932, nr. 3, p. 6.
13 In bijzondere situaties kan de huurder in kort geding de ontruiming
trachten uit te stellen of te voorkomen. Zie over het vaststellen van
de ontruimingstermijn Handboek Huurrecht, aant. 46 op artikel 1631a
(Vrolijk).
14 Zie HR 12 december 1980, NJ 1981, 361 m.nt. PAS (Hengelose/Van der
Spoel c.s.) en HR 19 april 1985, NJ 1985, 580 (Sier/Vetter).
15 Dit kan worden opgemaakt uit HR 19 oktober 2001, NJ 2002, 144 (WE
International B.V./Bruil c.s.). Zie ook Handboek Huurrecht, aant. 4 op
artikel 1627a (Vrolijk), waar wordt gesteld: 'Het lijkt ook overdreven
veel verschil te maken tussen gevallen waarin de rechter wel en die
waarin hij niet uitdrukkelijk de overweging dat het verweer kennelijk
ongegrond is aan zijn beslissing ten grondslag legt. De uitvoerbaar
bij voorraadverklaring is immers altijd een expliciete beslissing en
de motivering heeft vaak iets van een machtswoord.'
16 Het criterium 'kennelijk ongegrond' lijkt naar de letter meer
gevallen te bestrijken dan alleen de in HR 8 januari 1982, NJ 1982,
445 betreffende huur van woonruimte genoemde situatie, dat te
verwachten is dat de huurder rechtsmiddelen zal instellen alleen of
hoofdzakelijk met het doel het einde van de huur uit te stellen.
Overigens heeft de Hoge Raad ook bij huur van woonruimte de
mogelijkheid van uitvoerbaarverklaring bij voorraad niet tot dat geval
beperkt: zie HR 3 mei 1996, NJ 1996, 655, waar uitvoerbaarverklaring
bij voorraad op grond van een belangenafweging werd toegestaan. Bij
huur van woonruimte ontbreekt een bepaling als die van artikel 7A:1631
lid 3, tweede volzin. Ook in artikel 7A:1627a betreffende beëindiging
van huur van bedrijfsruimte die korter dan 10 jaar heeft geduurd,
ontbreekt een dergelijke bepaling. Hieruit zou kunnen worden afgeleid
dat het de bedoeling van de wetgever is geweest dat
uitvoerbaarverklaring bij voorraad van een beëindigingsuitspraak bij
huur van bedrijfsruimte die langer dan tien jaar heeft geduurd, minder
uitzonderlijk behoeft te zijn dan bij huur van woonruimte en bij huur
van bedrijfsruimte die korter dan tien jaar heeft geduurd. Dit zou ook
kunnen blijken uit het gebruik van het woord 'evenwel' in artikel
7A:1631 lid 3, tweede volzin, dat immers op een tegenstelling duidt.
De verbrokkelde wetsgeschiedenis van de diverse bepalingen biedt
hierover echter geen duidelijkheid en wekt eerder de indruk dat het op
ad hoc-compromissen berust. (Dat leidt, bij wege van noot in de
voetnoot tot een verwijzing naar de beschouwingen van (bijv.)
Asser-Vranken (1995) over de betrekkelijke waarde van de
wetsgeschiedenis: zie nr. 141 (p. 92) e.v. aldaar.)
De mogelijkheid tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad bij kennelijke
ongegrondheid van het verlengingsverzoek van de huurder kwam
oorspronkelijk namelijk wel voor in de woonruimtehuurbepalingen (Wet
van 15 juni 1972, Stb. 305). De overeenkomstige bepaling bij huur van
bedrijfsruimte (langer dan 10 jaar) is daaraan zelfs indertijd
ontleend, zie TK 1972-1973, 12 312, nr. 3.
In het eerder genoemde wetsvoorstel tot vaststelling van afdeling
7.4.6 van het Burgerlijk Wetboek (huur van bedrijfsruimte) wordt de
bepaling uitgebreid tot het geval waarin de huurovereenkomst korter
dan 10 jaar heeft geduurd (artikel 295 lid 1), omdat er, aldus de MvT,
geen goede reden is haar te beperken tot overeenkomsten waarvan de
termijn waarvoor zij gelden, reeds eenmaal is verlengd. Zie TK
1999-2000, 26 932, nr. 3, p. 6. Blijkens de Nota naar aanleiding van
het verslag (TK 1999-2000, 26 932, nr. 5, p. 8) wordt met de woorden
'kennelijk ongegrond' in de nieuwe regeling wel degelijk een beperking
beoogd van de uitvoerbaarverklaring bij voorraad tot gevallen van
misbruik van recht(smiddel) door de huurder.
Zie over de uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het
ontruimingsvonnis ook Oldenhuis c.s., Hoofdlijnen huurrecht (1999),
p.362; Asser-Abas (1990), nr. 252 en 273; Dozy en Jacobs, a.w., p.
407. Vgl. ook Handboek Huurrecht, aant. 4 op artikel 1627a (Vrolijk),
waar wordt gesteld: 'Bij grote renovatieprojecten, waarvan soms toch
al vast staat dat deze doorgang moeten vinden, kan het van groot
belang zijn dat een vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.'