WDP - Operationele winst 2002 stijgt met 12% tot 18 miljoen euro

Jaarresultaten - 10/03/2003

Maandag 10 maart 2003, persbericht jaarresultaten 2002

OPERATIONELE WINST 2002 STIJGT MET 12% TOT 18 MILJOEN EURO

NETTO DIVIDEND STIJGT MET 11% TOT 2 EURO PER AANDEEL

Vastgoedbevak Warehouses De Pauw (Euronext: WDP) kent over 2002 een stijging van het operationeel resultaat met 12% tot 18 miljoen euro. Hiermee presteert WDP opnieuw beduidend beter dan de in maart 2002 vooropgestelde stijging van 5%. De operationele winst per aandeel bedraagt 2,6 euro, wat met een voorziene winstuitkering van 90% leidt tot een dividendvoorstel van netto 2 euro per aandeel. De intrinsieke waarde van het aandeel WDP bedraagt 28,9 euro (voor winstuitkering) op 31/12/2002.
WDP werkt intussen aan de vernieuwing van zijn Raad van Bestuur. Begin 2003 nam bestuurslid André Dirckx ontslag om persoonlijke redenen. Dirk Van den Broeck van Petercam werd gecoöpteerd als nieuw bestuurslid ter vervanging van André Dirckx. Tevens zal Voorzitter Paul De Keersmaeker, na verloop van de termijn van drie jaar zoals overeengekomen, op de Algemene Vergadering van 30 april 2003 zijn mandaat ter beschikking stellen. Op deze Algemene Vergadering zal huidig bestuurder Marc Duyck worden voorgedragen als nieuwe Voorzitter en zal een nieuw lid voor de Raad van Bestuur worden voorgedragen.
In 2003 levert WDP 70.000m² aan projecten op waarvan op heden 50% is voorverhuurd. Voor 2003 en 2004 voorziet WDP een jaarlijkse toename van de operationele winst met 4,5% en 4%, rekening houdend met de minder gunstige marktomstandigheden.

Operationele winst stijgt tot 18 miljoen euro De operationele winststijging ligt hoger dan de in maart vorig jaar vooropgestelde 5% en is het gevolg van een toename in de bedrijfsopbrengsten enerzijds en gelijkblijvende bedrijfskosten anderzijds. De netto bedrijfsopbrengsten vermeerderen tot 25,6 miljoen euro door een verhoging van de recurrente huurinkomsten met 11% en de ontvangst van een aantal eenmalige opzeg- en verbrekingsvergoedingen voor een bedrag van 2 miljoen euro. Anderzijds blijven de bedrijfskosten stabiel. De algemene werkingskosten van WDP dalen met 10%, maar deze daling wordt opgeheven door de stijging van de vastgoedbeheerskosten. Dit is mede te danken aan de activering, voor het eerst in het boekjaar 2002, van de makelaarslonen met betrekking tot de eerste verhuring op eigen ontwikkelingen, zoals aangekondigd bij de publicatie van de laatste kwartaalresultaten.
De financiële kosten stijgen door de toename van de schuldgraad en bedragen eind 2002 51% van de totale kosten. Daarnaast legt WDP in 2002 een dubbele belastingsprovisie aan voor een mogelijke belasting op wisselkoerswinsten in Tsjechië en voor een extra aanslag van de fiscus met betrekking tot de exit taks. WDP heeft tegen deze aanslag bezwaar ingediend maar legt uit voorzichtigheid intussen wel een provisie aan, althans voor het gedeelte ten laste van WDP. Voor het boekjaar 2002 komt men aldus tot een operationeel resultaat van 18 miljoen euro, een stijging van 12% tegenover de operationele winst van 16 miljoen euro over 2001.

De operationele winst per aandeel stijgt aldus verder tot 2,6 euro per aandeel. De Raad van Bestuur zal aan de Algemene Vergadering op 30 april 2003 voorstellen, in lijn met de bestaande strategie, de operationele (uitkeerbare) winst voor 90% uit te keren. Een en ander is goed voor een bruto dividend van 2,35 euro of netto 2 euro (na aftrek van de roerende voorheffing van 15%), een stijging van 11% tegenover het netto dividend van 1,8 euro over 2001.

Beperkte meerwaarde op portefeuille kadert in voorzichtige aanpak WDP boekt over 2002 een resultaat op de portefeuille van 5,2 miljoen euro. De meerwaarde op de portefeuille komt hoofdzakelijk voort uit de nieuw gerealiseerde projecten die een meerwaarde vertegenwoordigen voor een totaalbedrag van 11,6 miljoen euro. Tevens boekt WDP voorzichtigheidshalve 6,4 miljoen euro minderwaarden op de bestaande vastgoedportefeuille ingevolge het ongunstig economische klimaat en de daaruit volgende daling van de marktprijzen in 2002. Hoewel het leegstandspercentage van de totale vastgoedportefeuille van WDP eind 2002 verder is gedaald tot slechts 1% is bij de waardering van het vastgoed toch de nodige voorzichtigheid gehanteerd, gelet op het algemeen verhoogde risico van leegstand in de sector van het semi-industrieel vastgoed.

Portefeuillewaarde van 311 miljoen euro
De jaarlijkse effectieve schatting door onafhankelijk schatter Stadim CVBA waardeert de vastgoedportefeuille van WDP inclusief transactiekosten op 311 miljoen euro op 31/12/2002, een stijging van 10% tegenover de portefeuillewaarde eind 2001. Exclusief transactiekosten bedraagt de portefeuillewaarde 283,3 miljoen euro op 31/12/2002. In bijlage 2 vindt u een bespreking van de vastgoedportefeuille van WDP.

De schuldgraad van WDP bedraagt eind 2002 43,8% na winstuitkering.

Intrinsieke waarde per aandeel stijgt tot 28,9 euro De intrinsieke waarde per aandeel bedraagt op 31/12/2002 (voor winstuitkering van het lopende boekjaar) 28,9 euro, op basis van de bestaande waarderingsmethodologie van WDP, zijnde een waardering van de vastgoedportefeuille inclusief transactiekosten. Tegenover de koers van het aandeel WDP van 27,95 op 31/12/2002 noteert WDP met een negatieve premie van 3,3%. Na winstuitkering bedraagt de intrinsieke waarde 26,4 euro per aandeel.

Vernieuwing van de Raad van Bestuur
WDP werkt aan de vernieuwing van zijn Raad van Bestuur. Bestuurslid André Dirckx nam begin dit jaar ontslag om persoonlijke redenen. André Dirckx was bestuurder bij WDP sinds de start van de bevak in juni 1999. André Dirckx werd op de Raad van Bestuur van 25 februari ll. door coöptatie vervangen door Dirk Van den Broeck, Partner bij Petercam sinds 1988 en aldaar verantwoordelijk voor de activiteiten inzake vastgoed en gestructureerde financiering. De aanstelling van Dirk Van den Broeck als onafhankelijk bestuurder werd ter goedkeuring voorgelegd aan de CBF. Huidig Voorzitter Paul De Keersmaeker stelt, na verloop van de termijn van drie jaar zoals overeengekomen, zijn mandaat ter beschikking op de Algemene Vergadering van 30 april 2003. Marc Duyck zal hem opvolgen als nieuwe Voorzitter. Tevens zal op de Algemene Vergadering een nieuwe bestuurder worden voorgedragen om de Raad van Bestuur te vervolledigen tot 5 leden. De Raad van Bestuur en het management van WDP wensen Paul De Keersmaeker en André Dirckx te danken voor hun inzet en hun bijdrage tot de succesvolle opstart en uitbouw van WDP.

Vooruitzichten 2003
Over 2003 zal WDP in totaal 70.000m² aan nieuwbouw- en renovatieprojecten afwerken en opleveren. Met name de projecten in Aalst (Wijngaardveld), Anderlecht (Van Kalkenstraat), Bornem (Rijksweg), Nijvel (nieuwbouw IMC), Roncq (Lille - Frankrijk), Terhagen, Vilvoorde (Havendoklaan II) en Zele zullen in gebruik worden genomen. Van deze nieuwe beschikbare ruimte is 50%, met name 35.000m², bij de start van 2003 reeds voorverhuurd. Van alle projecten die in 2003 zullen worden opgeleverd is bijgevolg momenteel nog 35.000m² te huur. Samen met gebouwen in de bestaande portefeuille die in de loop van 2003 opnieuw vrij zullen komen, in totaal 30.000m², heeft WDP een beschikbaarheid van 65.000m² die in 2003 dient ingevuld te worden met nieuwe huurders. De invulling van de nieuwe projecten vormt de grote uitdaging voor WDP in 2003.

Voor 2003 en 2004 voorziet WDP een jaarlijkse groei van het operationeel resultaat van respectievelijk 4,5% en 4%, uitgaande van een voorzichtige inschatting van de toekomstige marktomstandigheden. Deze 4,5% groei in 2003 gaat uit van een invulling van 30% van de totale beschikbaarheid van 65.000m².

De afwerking van het investeringsplan in 2003 vergt nog een additionele investering van 9 miljoen euro. Daarenboven is er nog een verder investeringspotentieel ten bedrage van 20 miljoen euro.

Voor meer informatie kan u steeds terecht bij
Joost Uwents, Warehouses De Pauw (WDP), tel: 052/33 84 02; joost.uwents@wdp.be of Nathalie Verbeeck, PR Force, tel: 02/713 07 32; nverbeeck@prforce.com

Een elektronische versie van dit persbericht kan u vinden in het press center op www.prforce.com.

Meer info over WDP vindt u op www.wdp.be
Het jaarverslag van WDP voor het boekjaar 2002 is beschikbaar op de website vanaf 18 maart. De presentatie van de persconferentie van vandaag, 10 maart, is vanaf nu beschikbaar op de website van WDP onder de subrubriek `Beeldbank voor journalisten' in de rubriek `Praktische informatie'.

Vastgoedbevak Warehouses De Pauw (WDP) heeft op vandaag ongeveer 1,3 miljoen m² terreinen in portefeuille, hoofdzakelijk bebouwd met semi-industriële gebouwen. Dit internationaal patrimonium is momenteel verdeeld over meer dan 50 sites op logistieke knooppunten voor opslag en distributie in België, Nederland, Frankrijk, Italië en Tsjechië. WDP is sinds eind juni 1999 genoteerd op Euronext Brussel en maakt deel uit van het NextPrime segment voor Europese Midcaps met een marktkapitalisatie van ongeveer 200 miljoen euro. Meer info over WDP kan u vinden op www.wdp.be.

Bijlage: 1. Geauditeerde kerncijfers WDP FY 2002 2. Bespreking vastgoedportefeuille WDP

Verklaring van de Commissaris
`De commissaris-revisor heeft bevestigd dat zijn controlewerkzaamheden, die ten gronde zijn afgewerkt, geen betekenisvolle correctie hebben aan het licht gebracht die in de boekhoudkundige informatie, opgenomen in het communiqué, zou moeten doorgevoerd worden.'
Antwerpen, 7 maart 2003.
J. Van der Steen, Commissaris

Bijlage 1

GEAUDITEERDE KERNCIJFERS WDP 31-12-2002

GECONSOLIDEERDE BALANS in mio EUR in mio EUR 31-12-2002 31-12-2001 TERREINEN & GEBOUWEN** 310,93 282,62 LIQUIDITEITEN 1,12 1,25 OVERIGE VLOTTENDE ACTIVA ea 12,36 10,29 TOTAAL ACTIVA 324,41 294,16 EIGEN VERMOGEN 182,22 177,14 VOORZIENINGEN 4,32 2,18 SCHULDEN 137,88 114,84 TOAAL PASSIVA 324,41 294,16

NAV*/AANDEEL voor winstuitkering vh lopende boekjaar 28,90 27,79 NAV*/AANDEEL na winstuitkering vh lopende boekjaar 26,41 25,67

KOERS 27,95 26,14

AGIO/DISAGIO vd KOERS tov NAV* voor winstuitkering -3,30% -5,94% AGIO/DISAGIO vd KOERS tov NAV* na winstuitkering 5,83% 1,81%

SCHULDGRAAD 43,83% 39,78%

*: NAV = net asset value of intrinsieke waarde = Eigen Vermogen
**: waardering inclusief transactiekosten

GECONSOLIDEERDE RESULTATEN in 1000 EUR in 1000 EUR

boekjaar 2002 boekjaar 2001 NETTO BEDRIJFSOPBRENGSTEN 25.638,77 22.120,00

BEDRIJFSRESULTAAT 23.145,53 19.258,55 FINANCIEEL RESULTAAT -3.695,93 -3.160,69 UITZONDERLIJK RESULTAAT 0,00 148,75 BELASTINGEN -1.405,47 -77,94 OPERATIONEEL / UITKEERBAAR RESULTAAT 18.044,13 16.019,92

RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 5.246,10 9.264,80

WINST VAN HET BOEKJAAR 23.290,23 25.433,47

OPERATIONELE WINST/AANDEEL 2,62 2,32 BRUTO DIVIDEND/AANDEEL* 2,35 2,12 NETTO DIVIDEND/AANDEEL 2,00 1,80
*: 90% van de operationele/uitkeerbare winst

% operationele winst tov NAV eind vorig boekjaar 10,19% 9,63% % winst tov NAV eind vorig boekjaar 13,15% 15,29%

Bijlage 2: Beoordeling van de portefeuille door de vastgoeddeskundige Philippe Janssens, Stadim CVBA.

1. Toestand van de portefeuille op 31 december 2002

De vastgoedportefeuille van WDP heeft op 31 december 2002 een totale waarde van 310,97 miljoen EUR inclusief transactiekosten, ofwel 283,34 miljoen EUR exclusief transactiekosten.

Rekening houdend met een verder investeringsprogramma ten belope van 13,11 miljoen EUR (inclusief erelonen, BTW en marges) bereikt de huidige portefeuille een geschatte brutohuurwaarde van 28,27 miljoen EUR. Dat levert een brutohuurrendement op van 8,68%.

2. De belangrijkste eigendommen in portefeuille

De portefeuille omvat 54 eigendommen. 44 daarvan liggen in België, met een totale waarde van 242,09 miljoen EUR. Dit is een aandeel van 77,8%. De overige tien eigendommen, die in het buitenland liggen, zijn goed voor 68,89 miljoen EUR of 22,2%.

De `top drie' wordt gevormd door Boom-Langelei, San Giuliano Milanese in Italië en Hazeldonk in Nederland. Ze zijn elk ruim 19 miljoen EUR waard, en vormen samen 58,92 miljoen EUR of 18,95% van de totale portefeuille.

De `top tien' wordt verder uitgemaakt door Leuven-Vaart, Aalst-Tragel 11, Nijvel-Industrielaan, Bornem-Rijksweg 19, Machelen-Rittwegerlaan, Londerzeel-Nijverheidstraat 13 en Grimbergen- Eppegemstraat. De waarde van deze zeven eigendommen varieert tussen 10 en 13 miljoen EUR. Samen zijn ze goed voor 79,11 miljoen EUR of 25,44% van de totale portefeuille.

Zes andere - Vilvoorde-Havendoklaan 12, Vilvoorde-Willem Elsschotstraat, Anderlecht-Frans Van Kalkenlaan, Ternat-Industrielaan, Zele-Lindestraat en Aalst-Wijngaardveld zijn individueel 8 à 10 miljoen EUR waard. Hun gezamenlijke waarde bedraagt 55,09 miljoen EUR, ofwel een aandeel van 17,72%.

De overige 38 eigendommen hebben dus nog een totale waarde van 117,86 miljoen, een aandeel van 37,89%.

3. Waarde en samenstelling van de portefeuille in verhuur

De totale grondoppervlakte is 131,72 hectare, met een geraamde waarde van 87 miljoen EUR of 30,7% van de totale waarde van de portefeuille. Dit levert een gemiddelde grondwaarde op van 66,1 EUR/m².

De verhuurbare oppervlakte van de gebouwen bedraagt 636.280 m², met een totale geschatte huurwaarde van 25,13 miljoen EUR. De magazijnen nemen hiervan het leeuwendeel (70,5%) voor hun rekening, met 501.215 m² en een gezamenlijke huurwaarde van 17,72 miljoen EUR. De gemiddelde huurwaarde per m² komt daarmee op 35,34 EUR.

De kantoorruimten zijn goed voor 58.250 m² of 4,53 miljoen EUR huurwaarde. De gemiddelde huurwaarde per m² bedraagt 77,8 EUR. De commerciële ruimten beslaan 23.422 m² en zijn goed voor

1,33 miljoen EUR huur, met een gemiddelde per m² van 56,7 EUR. Diverse bestemmingen zijn tenslotte goed voor 53.393 m² of 1,55 miljoen EUR. De huur per m² bedraagt 29,00 EUR.

Bestemming Bebouwde Geschatte Geschatte % van de totale oppervlakte huurwaarde gemiddelde huurwaarde (m²) (EUR) huurwaarde/m² (EUR) Magazijnen 501.215 17,72 miljoen 35,34 70,5 Kantoren 58.250 4,53 miljoen 77,80 18,0 Commerciële ruimten 23.422 1,33 miljoen 56,70 5,3

Diverse bestemmingen 53.393 1,55 miljoen 29,00 6,2 (polyvalente ruimten,
parking en archieven)
Totaal 636.280
25,13 miljoen 100 %

4. Huursituatie van de beschikbare gebouwen

Op basis van de contracten per 31 december 2002 leveren de verhuurde gebouwen een huurincasso op van eveneens 25,13 miljoen EUR. Het huurincasso is de som van alle huurcontracten, vermeerderd met de bijkomende vergoedingen voor beheer en bijzondere werken, en na aftrek van de onroerende voorheffing of concessievergoeding ten laste van de eigenaar. In zijn totaliteit stemt het dus precies overeen met de als marktconform geschatte huurwaarde.

De leegstaande gedeelten vertegenwoordigen een bijkomende huurwaarde van 0,24 miljoen EUR. Dit betekent een leegstand van slechts 0,96 % van de totale portefeuille:

- de leegstand van de magazijnen bedraagt 9.436 m² of 0,15 miljoen EUR;
- eind december 2002 stonden 793 m² kantoren te huur, goed voor 0,04 miljoen EUR;
- de commerciële ruimten zijn volledig verhuurd;
- de 2.463 m² `diverse bestemmingen' die nog te huur staan, zijn goed voor 0,05 miljoen EUR. Het betreft hier voornamelijk overblijvende ruimten in de voormalige brouwerij Belle-Vue te Sint-Jans-Molenbeek-Delaunoystraat, die worden ingericht naarmate zich kandidaten aanmelden.

Overzicht van de leegstand in de beschikbare gebouwen

Bestemming Niet-verhuurde Geschatte % van de totale oppervlakte oppervlakte (m²) huurwaarde (EUR) met deze bestemming Magazijnen 9.436 0,15 miljoen 0,8 Kantoren 793 0,04 miljoen 0,9 Commerciële - - - ruimten
Diverse 2.463 0,05 miljoen 3,23 bestemmingen
Totaal 12.692 0,24 miljoen 0,96% van de totale portefeuille

5. Gebouwen in de projectfase

In tien complexen wordt een nieuwbouw- of renovatieprogramma afgewerkt. Globaal gaat het om een bijkomende investering van ongeveer 13 miljoen EUR. Dit levert een extra huurpotentieel op van 4,35 miljoen EUR, wat een rendement betekent van ruim 33% ten opzichte van de resterende werken.

De belangrijkste onmiddellijke investeringen betreffen Vilvoorde-Havendoklaan II, Aalst- Wijngaardveld en Zele-Lindestraat.

Bornem-Rijksweg 19 en Frankrijk-Roncq zitten nu in de afwerkingfase en vertegenwoordigen samen reeds 1,26 miljoen aan huurwaarde.

6. Evolutie van de portefeuille ten opzichte van 31 december 2001

De waarde van de totale portefeuille is sinds 31 december 2001 toegenomen met 28,36 miljoen EUR, inclusief transactiekosten.

De Belgische portefeuille kent een toename met 25,45 miljoen EUR, de waarde van de buitenlandse groeide met 2,9 miljoen EUR.

De aankoop en verbouwingen in Nijvel-Industrielaan zijn verantwoordelijk voor de belangrijkste toename (11,5 miljoen EUR). De groei komt voorts door de nieuwbouw en/of verbouwingen in :
- Bornem-Rijksweg 19 (6,4 miljoen EUR);

- Vilvoorde-Havendoklaan 12 (4,3 miljoen EUR);
- Frankrijk-Roncq (2,7 miljoen EUR);

- Leuven-Vaart (1,6 miljoen EUR);

- Vilvoorde-Havendoklaan II (1,6 miljoen EUR);
- Beringen-Industrieweg (1,5 miljoen EUR). Daarnaast zorgen investeringen in Aalst-Wijngaardveld, St-Jans-Molenbeek-Delaunoystraat en Buggenhout -Kalkestraat samen voor een waardestijging van 1,3 miljoen EUR.

Deze tien investeringen zijn dus goed voor een toename van de portefeuillewaarde met 30,9 miljoen EUR.

Anderzijds werden de eigendommen te Sint-Niklaas-Heidestraat en te Merchtem-Stoofstraat verkocht, waardoor de portefeuille in waarde verminderde met 1,3 miljoen EUR. Het saldo is een waardetoename met 29,6 miljoen EUR.

Dit betekent dus dat de rest van de portefeuille zonder rekening te houden met de nieuwe investeringen met 1,24 miljoen EUR in waarde gedaald is (namelijk 29,6 miljoen 28,36 miljoen EUR).

De voornaamste verklaring hiervoor moet gezocht worden in het algemeen economisch klimaat. Terwijl de portefeuille zelf een zeer goede bezetting vertoont, blijkt leegstand in de omgeving toch de kop op te steken. Het meest opvallend is dit in Nederland-Hazeldonk. Hoewel het gebouw vast verhuurd is tot 2011 aan een prominente huurder, werd de kapitalisatievoet uit voorzichtigheid opgetrokken van 8,52% naar 9,15%. Hierdoor werd de waarde van het eigendom met 6,11% teruggeschroefd.

7. Algemene economische factoren

Zoals hierboven reeds vermeld, noopt leegstand in de omgeving van panden van WDP tot voorzichtigheid. Anderzijds is de langetermijnrente, waarbij de lineaire obligaties (OLO) op 15 à 20 jaar als referentiebasis gelden voor investeringen in vastgoed, verder gedaald. Eind december 2002 bedroeg zij 4,84%, tegenover 5,40% eind december 2001.

Terzelfder tijd verzwakt het inflatieritme van 2,66% in 2001 tot 1,21% in 2002. Dit betekent dat de reële rente, namelijk het verschil tussen de termijnrente en de inflatie, toeneemt van 2,74% tot 3,63%. Binnen het kader van de schatting van de portefeuille wordt in functie van de huidige rentevoeten rekening gehouden met een toekomstige inflatie met 1%. Bovendien worden de marges voor het vereiste rendement, omwille van het risico op leegstand, globaal opgetrokken met 0,43%.

In de meeste gevallen - voor zover het eigendommen binnen het Vlaams Gewest betreft en er niets gewijzigd is aan de gebouwen - wordt het gunstig effect van de daling van de registratierechten naar 10% afgezwakt. In het algemeen betekent dit dat de verkoopwaarde exclusief transactiekosten met ± 1,5% toeneemt, terwijl zij inclusief transactiekosten met ± 1% afneemt.

maandag 10 maart 2003