Halfjaarlijks verslag van het boekjaar 2002-2003
Vastgoedbevak naar Belgisch recht
HALFJAARLIJKS VERSLAG VAN HET BOEKJAAR 2002-2003
Operationele resultaten in overeenstemming met de verwachtingen
Mooie groei van de portefeuilleresultaten
Nieuwe uitbreiding van de portefeuille van de Vastgoedbevak verwacht
voor het tweede semester
De Raad van Bestuur van Home Invest Belgium heeft de staat van de
rekeningen op 30 november van het lopende boekjaar opgesteld.
Vastgoedportefeuille
Spreiding van de portefeuille - Bezettingsgraad
Home Invest Belgium is een Vastgoedbevak gespecialiseerd in
vastgoedbelegging in woningen in België. Op 30 november 2002 bezat de
Vastgoedbevak 51 gebouwen op 18 sites, met een bebouwde oppervlakte
van meer dan 48.000 m² en 422 huurcontracten.
Op diezelfde datum, dus halverwege het boekjaar, was de portefeuille als
volgt gespreid (uitgedrukt als % van de investeringswaarde):
Tabellen in PDF file
Zie het origineel
http://www.beurs.be/pc/nlc00....Id=60&language=NL
.
52.22%
9.07%
13.76%
8.74%
15.10% 1.11%
appartementen
huizen
gemeubelde appartementen
rusthuizen
handelszaken
kantoren
Een 83,8 % van de portefeuille is belegd in woningen die in België zijn
gelegen. Dit percentage ligt gevoelig hoger dan de 60 % die wettelijk vereist is
om erkend te worden als een residentiële Vastgoedbevak, die geniet van een
volledige vrijstelling van roerende voorheffing op de winsten uitgekeerd aan
de aandeelhouders.
Bovendien overschrijdt geen enkel gebouw de limiet van 20 %
concentratiegraad. Immers, de concentratiegraad van het gebouw in de rue
de l'Ange te Namen, het omvangrijkste in de portefeuille, ligt niet hoger dan
14 % van het totaal van de activa.
De portefeuille ligt voor meer dan drie vierden in het Brussels Hoofdstedelijk
Gewest, dat door de Vastgoedbevak als belangrijkste beleggingszone
gekozen werd wegens de grote liquiditeit van de markt en de beduidende
meerwaardemogelijkheden op middellange en lange termijn.
In termen van investeringswaarde ziet deze geografische spreiding er als
volgt uit:
Geklasseerd volgens ouderdom - waarbij de volledig gerenoveerde
gebouwen worden beschouwd als behorende tot de categorie
overeenstemmend met het jaar waarin ze grondig werden gerenoveerd -
vertegenwoordigen de gebouwen die ten hoogste 10 jaar oud zijn 83% van de
portefeuille.
19.46%
3.14%
77.40%
Brussel Hoofdstad Vlaanderen Wallonië
De bezettingsgraad van de gebouwen beloopt 97,99% (driemaandelijks
gemiddelde berekend op de laatste drie maanden van het afgelopen
semester, zonder het dossier Résidences du Quartier Européen) tegen
gemiddeld 97,18% voor het volledige voorbije boekjaar.
De bezettingsgraad van de portefeuille evolueerde op de volgende manier
tijdens het 1ste halfjaar in vergelijking met de vorige boekjaren:
(1)Jaarlijks gemiddelde van de huurinkomsten berekend op de besproken datum (voor de laatste 12
maanden), huurwaarborgen inbegrepen indien er zijn (uitzondering: toestand op 01.06.99,
lanceringdatum van de Vastgoedbevak).
(2)Driemaandelijks gemiddelde van de huurinkomsten berekend op de besproken datum (voor de
laatste 3 maanden), huurwaarborgen inbegrepen indien er zijn.
(3)Zonder het dossier Les Résidences du Quartier Européen.
(4)Inclusief het dossier Les Résidences du Quartier Européen, voor hetwelk wij beschikken over een
garantie van netto bedrijfsresultaat vanwege de promotor t.e.m. 28 februari 2003.
Datum Op 01.06.99(1) Op 31.08.99(2) Op 30.11.99(2) Op 29.02.00(2)
Bezettingsgraad in % 99,45 99,45 99,46 98,76
Datum Op 31.05.00(1) Op 31.08.00(2) Op 30.11.00(2) Op 28.02.01(2)
Bezettingsgraad in % 99,08 97,80 97,07 97,39
Datum Op 31.05.01(1) Op 31.08.01(2) Op 30.11.01(2) Op 28.02.02(2)
Bezettingsgraad in % 97,67 98,62 98,76 97,62
Datum Op 31.05.02(1) (3) Op 31.08.02(2) Op 30.11.02(2)
Bezettingsgraad in % 97,18 94,79(3)
95,52(4)
97,99(3)
98,26(4)
25.43%
57.58%
12.27%
4.72%
5 tot 10 jaar
10 tot 20 jaar
> 20 jaar
Voltooiing van de renovatie- en verbeteringsprogramma's
Tijdens het eerste semester (1 juni 2002 - 30 november 2002) bleef de
vastgoedportefeuille van Home Invest Belgium stabiel afgezien van de
aankoop op 18 juli 2002 van een appartementsgebouw in Etterbeek, reeds
aangekondigd in het vorige jaarverslag.
De activiteit richtte zich hoofdzakelijk op de voltooiing van de renovatie- en
verbeteringsprogramma's voor bepaalde gebouwen en op het onderzoek van
nieuwe investeringsdossiers.
De herstructureringswerken van de Galerie de l'Ange konden binnen de
toegemeten tijd voltooid worden zodat de kledingdistributieketen JBC een
oppervlakte van +/- 901 m² op het gelijkvloers en een kantoorruimte van +/-
300 m² op de eerste verdieping van het gebouw kon huren.
Het huurcontract kon dus zoals voorzien ingaan op 1 oktober laatstleden. De
kwaliteit van deze grondige herstructurering wordt thans ook weergegeven
door de gevoelige stijging van de waarde van dit goed, met iets meer dan ¤ 1
miljoen, tijdens het voorbije semester.
De kostprijs van deze werken werd geactiveerd tijdens dit semester ten
belope van een nettobedrag van ¤ 583.200,95, zoals voorzien, zodanig dat de
latente meerwaarde die geboekt werd voor dit complex +/- ¤ 440.000
bedraagt.
Bovendien werden de vernieuwingen en de aanpassingen aan de normen, die
waren overeengekomen met de nieuwe uitbater van het rusthuis in de Van
Kalckstraat te Sint-Jans-Molenbeek, eveneens binnen de voorziene termijn
voltooid zodat hier ook het huurcontract kon ingaan op 1 oktober laatstleden.
De kostprijs van deze werken bedroeg ¤ 60.764,15 en werd, zoals voorzien,
ten laste genomen van het eerste semester van het boekjaar.
Nieuwe investeringsdossiers
Talrijke investeringsdossiers, onder de vorm van aankoop, inbreng of fusie,
werden onderzocht. Een aantal ervan heeft verschillende stadia van
onderhandeling bereikt. Zij betreffen hoofdzakelijk woningen gelegen in
Brussel, in wijken waar de Vastgoedbevak nog niet aanwezig is. De
resterende dossiers hebben betrekking zowel op opportuniteiten in
Vlaanderen als in Wallonië.
Zo kon op 19 december 2002, na de afsluiting van het semester, een
compromis worden afgesloten voor de aankoop van een klein gebouw te
Lasne (bouwjaar 1998-1999) met op het gelijkvloers een bankkantoor en een
kapsalon en op de verdiepingen 5 appartementen, voor een aankoopprijs akte
in de hand van ¤ 1.804.000.
Anderzijds werd eind december een kaderakkoord afgesloten met betrekking
tot de aankoop van een nog op te richten gebouw met 85 appartementen te
Evere.
Ontslag - Benoeming
De Raad van Bestuur van 17 december jongstleden heeft het ontslag als
bestuurder aanvaard van de bvba EMIX, vertegenwoordigd door de Heer
Xavier Mertens.
Diezelfde Raad heeft de Heer Xavier Mertens gecoöpteerd als bestuurder ten
persoonlijke titel en heeft hem benoemd tot gedelegeerd bestuurder.
Deze wijziging zal ter bekrachtiging worden voorgelegd aan de eerstvolgende
Algemene Vergadering van de Vastgoedbevak.
Resultatenrekening
In vergelijking met de halfjaarlijkse en jaarlijkse resultaten van het vorig
boekjaar zien de belangrijkste resultaten van het 1ste halfjaar van het lopende
boekjaar er als volgt uit:
In ¤
Eerste
semester
2002-2003
op 30.11.2002
Eerste
semester
2001-2002
op 30.11.2001
Boekjaar
2001/2002
op
31.05.2002
A. Operationele resultaten
Bedrijfsopbrengsten
Bedrijfskosten
Bedrijfswinst
2.797.287
-1.196.461
1.600.826
2.224.061
-832.407
1.391.654
4.548.657
-1.677.300
2.871.357
Financiële opbrengsten (1)
Financiële kosten
Operationeel resultaat vóór
belastingen
52.195
-504.668
1.148.353
60.228
-204.451
1.247.431
105.465
-555.436
2.421.386
Belastingregularisatie
Operationeel resultaat na
belastingen
-
1.148.353
-
1.247.431
-
2.421.386
B. Uitzonderlijke resultaten 424 - 131.073
C. Resultaten op de portefeuille
Gerealiseerde meerwaarden
Terugneming van latente
meerwaarden
Latente meerwaarden
Latente minwaarden
Nettosaldo van de wijzigingen van
de portefeuille
-
-
820.857
-296.320
524.537
-
-
463.465
-201.185
262.280
-
-
1.082.240
-824.621
257.619
D. Nettowinst (2)
1.148.777 1.247.431 2.552.459
(1) De erfpachtvergoedingen van het gebouw van de Belgradostraat zitten in de financiële opbrengsten.
(2) De Nettowinst wordt hier bepaald als de optelling van de operationele en de uitzonderlijke
resultaten en omvat dus niet de latente meerwaarden op de portefeuille, welke toegevoegd worden
aan de onbeschikbare reserves die in de tijd zullen variëren naargelang de evolutie van de
expertisewaarde van de gebouwen.
De resultaten van het voorbije semester beantwoorden aan wat was voorzien
bij het opstellen van het provisioneel budget en zijn, zoals verwacht, lichtjes
achteruit gegaan ten opzichte van de resultaten geboekt tijdens het eerste
semester van het boekjaar 2001-2002.
De huur- en andere inkomsten stijgen met 25,8 %.
Deze positieve evolutie kan grotendeels toegeschreven worden aan de
recente integratie van de gebouwen « Résidences du Quartier Européen »
en « St. Michielswarande ».
Ze werd eveneens negatief beïnvloed door de huurleegstand in de gebouwen
la Toque d'Argent en Galerie de l'Ange, die - zoals voorzien in het budget
voor het boekjaar - negatief de resultaten van het eerste semester
beïnvloedde. Wij herinneren eraan dat deze gebouwen, zoals reeds vermeld,
thans opnieuw volledig verhuurd zijn sinds 1 oktober laatstleden.
Globaal genomen overschrijden de huur- en andere inkomsten lichtjes, ten
belope van +/- 2,4%, wat voorzien was in het budget.
De voornaamste gegevens van de verschillende gebouwen van de
vastgoedportefeuille zijn weergegeven in de tabel hierna:
Jaar
(1)
Contracten
Opp. Brutohuur
(2)
GHW
op 30/11/02
(3)
Investeringswaarde
(4)
% van het
patrimonium
Brutorendement
(2)/(4)
Nettorendement
(5)
Benaming Gemeente # m² ¤ ¤ ¤ % % %
Brussel 300 36,222 3,781,978 3,575,041 49,739,893 77.40% 7.60% 7.03%
Residentie Lemaire Molenbeek 1990 1 754 89,442 78,646 1,025,000 1.59% 8.73% 8.69%
Residentie La Toque d'Argent Molenbeek 1990 1 1,618 96,684 128,540 1,526,000 2.37% 6.34% 6.26%
Residentie Melkriek Ukkel 1998 1 1,971 218,215 238,594 3,062,000 4.76% 7.13% 7.07%
Les Jardins de la Cambre Elsene 1992 28 3,568 381,761 357,296 5,035,000 7.83% 7.58% 6.91%
Residentie Les Mélèzes St.-Lambr Woluwe 1995 38 4,357 516,249 455,706 6,717,000 10.45% 7.69% 7.14%
Residentie Charles Woeste Jette 106 8,202 684,714 658,790 7,963,000 12.39% 8.60% 7.81%
* appartementen/studio's 1998 92 5,091 396,378 374,778 4,576,000 7.12% 8.66% 7.34%
* handelsgalerij 1996 14 3,111 288,336 284,012 3,387,000 5.27% 8.51% 8.45%
André Ryckmanslaan Ukkel 1990 8 2,190 219,075 205,212 3,314,000 5.16% 6.61% 6.06%
Montanalaan/Gendarmendreef Ukkel 1996 7 1,379 182,085 174,125 2,611,000 4.06% 6.97% 6.52%
Ijzerlaan Etterbeek 1974 15 1,961 231,206 214,252 3,034,000 4.72% 7.62% 6.88%
Lebeaustraat Brussel 1998 12 1,153 213,143 169,850 2,686,000 4.18% 7.94% 7.69%
Belgradostraat (6) Vorst 1999 1 1,368 0 0 153,893 0.24% 0.00% 0.00%
Résidences du Quartier Européen (7) St. Joost-ten-Noode 1997 50 4,263 520,592 480,226 6,747,000 10.50% 7.72% 7.64%
Sint-Michielswarande Etterbeek 2002 32 3,438 428,812 5,866,000 9.13% 7.31% 6.49%
Vlaanderen 40 2,494 147,625 145,494 2,021,000 3.14% 7.30% 6.70%
Residentie Romanza Wilrijk 1991 40 2,494 147,625 145,494 2,021,000 3.14% 7.30% 6.74%
Wallonië 82 9,457 1,147,932 1,001,623 12,506,000 19.46% 9.18% 8.67%
Residentie Les Pyramides Luik stad 1995 17 1,812 119,456 119,850 1,511,000 2.35% 7.91% 7.00%
Galerie de l'Ange Centrum Namen 1995 64 4,445 744,331 726,773 8,477,000 13.19% 8.78% 8.42%
* appartementen/studio's 50 1,880 218,434 215,757 2,161,888 3.36% 10.10% 8.81%
* handelsgalerij + kantoren 14 2,565 525,897 511,017 6,315,112 9.83% 8.33% 8.31%
Clos Saint-Géry Ghlin 1993 1 3,200 284,145 155,000 2,518,000 3.92% 11.28% 10.51%
Totaal 422 48,173 5,077,535 4,722,158 64,266,893 100% 7.90% 7.34%
(1) = Bouwjaar of jaar van de laatste grondige renovatie
(2) = Lopende bruto huuropbrengsten, met inbegrip van de huurgaranties en de geschatte huurwaarde op de niet verhuurde ruimtes
(4) = Marktwaarde "akte in de hand"
(5) = ( brutohuur - verzekeringspremies - onroerende voorheffing ) / investeringswaarde
(6) = Waarde van de optie van de erfpachtovereenkomst
(7) = Behalve beheerskosten van gemeubelde appartementen
Situatie van het vastgoed
op 30 november 2002
(3) = Geschatte Huurwaarde, geschat door de onafhankelijke expert
De lopende jaarlijkse brutorentabiliteit van elk gebouw van de portefeuille ligt
tussen 6,34% en 11,28 % (rekening houdend met de huurwaarborgen en de
potentiële huur bij leegstand). Er wordt aan herinnerd dat om het
nettorendement te bekomen voor de woningen de onroerende voorheffing en
de verzekeringspremies moeten afgetrokken worden terwijl de onroerende
voorheffing voor kantoorgebouwen, rusthuizen en handelszaken ten laste
wordt gelegd van de huurder.
De bedrijfskosten stijgen met +/- 44 %, hoofdzakelijk ingevolge de
bedrijfskosten van het complex « Les Résidences du Quartier Européen », die
met betrekking tot de aanstelling van een gedelegeerd Bestuurder sinds het
begin van het lopende boekjaar, en de stijging van de opcentiemen in een
aantal gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
In totaal daalde het operationeel resultaat vóór belastingen met 8 % ten
opzichte van dat op het einde van het eerste semester van vorig boekjaar.
Dit operationeel resultaat is volledig in lijn met wat voorzien was voor het
eerste semester bij het opstellen van het geraamde budget voor het boekjaar.
De resultaten op de portefeuille van hun kant bedragen in totaal netto
¤ 524.537, tegen ¤ 262.280 op 30-11-2001.
Ze komen enerzijds voort uit geboekte latente meerwaarden voor in totaal
¤ 820.857, grotendeels afkomstig van de herstructurering van de Galerie de
l'Ange te Namen, waarvan de waarde - na activering van de renovatiewerken
ten belope van ¤ 583.201 - stijgt met netto +/- ¤ 440.000.
De waardetoename van andere gebouwen van het patrimonium is minder
uitgesproken.
Anderzijds werden nieuwe minwaarden geboekt op twee van de drie
rusthuizen, hetgeen aan de oorsprong ligt van het grootste gedeelte van de
geboekte latente minwaarden voor een totaal bedrag van ¤ 296.320.
Balans
Activa Op 30.11.2002 Op 30.11.2001 Op 31.05.2002
Vaste activa 64.214.482 50.629.702 57.268.267
Terreinen en gebouwen 63.373.000 50.629.702 56.398.000
Overige vaste activa 841.482 - 870.267
Vlottende activa 3.301.825 3.110.901 5.266.338
Vorderingen op meer dan een
jaar
1.044.399 1.071.872 1.071.872
Vorderingen op ten hoogste
een jaar
964.608 524.473 1.108.885
Liquide middelen en
geldbeleggingen
1.255.670 1.422.894 2.349.589
Overlopende rekeningen 37.148 91.662 735.992
Totaal activa 67.516.307 53.740.603 62.534.605
Passiva Op 30.11.2002 Op 30.11.2001 Op 31.05.2002
Eigen vermogen 44.409.825 43.586.007 42.736.511
Kapitaal 32.707.087 32.555.343 32.707.087
Herwaarderingsmeerwaarden 6.434.488 6.183.133 6.434.488
Wettelijke reserve 30.989 27.891 30.989
Onbeschikbare reserve 2.714.143 2.194.268 2.189.606
Beschikbare reserve 330.674 330.674 330.674
Overgedragen winst 2.192.443 2.294.698 1.043.666
Voorzieningen voor risico's
en kosten
0 29.747 0
Schulden 23.106.482 10.124.848 19.798.093
Schulden op meer dan een
jaar
9.132.208 9.094.201 9.127.502
Schulden op ten hoogste een
jaar
13.098.304 491.433 6.984.437
Diverse schulden en
dividenden
611.613 377.896 2.741.397
Overlopende rekeningen 264.357 161.318 944.757
Totaal Passiva 67.516.307 53.740.603 62.534.605
Schuldratio 33,83 % 18,54 % 30,15 %
Aan de actiefzijde van de balans is de verrichting van de Belgradostraat
grotendeels geboekt onder de rubriek « vorderingen op meer dan één jaar »,
voor een bedrag van ¤ 1.044.399, terwijl het saldo opgenomen is onder de
rubriek « vorderingen op minder dan één jaar » ten bedrage van ¤ 27.472,48,
en - voor wat de aankoopoptie op het einde van het contract betreft - onder
de rubriek « terreinen en gebouwen ».
Aan de passiefzijde stijgt het eigen vermogen met 3,9 % onder invloed van
zowel de winst van het lopende boekjaar die het overgedragen resultaat heeft
aangedikt als de geboekte latente meerwaarden op de vastgoedportefeuille;
het kapitaal bleef intussen ongewijzigd. Het overgedragen resultaat bedraagt
¤ 2.192.443, zijnde een bedrag van ¤ 1,91 per aandeel wat bijna
overeenstemt met het dividend van ¤ 2,07 dat vorig boekjaar werd toegekend.
Op 30 november 2002 bedroeg de schuldgraad van Home Invest Belgium
33,83 %, waardoor ze haar groei nog verder kan financieren met externe
middelen ten belope van meer dan ¤ 20 miljoen, vooraleer de
schuldgraadsdrempel van 50% van het totaal van haar activa wordt bereikt.
Verslag van de Vastgoedexpert
In zijn waarderingsverslag van 17 december 2002 stelde de vastgoedexpert
van de Vastgoedbevak, Winssinger & Vennoten, een investeringswaarde
(akte in de hand) vast, voor alle gebouwen die behoren tot het patrimonium,
ten belope van ¤ 64.266.893 (zonder het gedeelte van de verrichting
« Belgradostraat » dat beschouwd dient te worden als een vordering), ten
opzichte van ¤ 57.288.245 op 31 mei 2002, wat een stijging met +/- 12 %
vertegenwoordigt.
De thans geldende regels verplichten om zowel de investeringswaarde (akte
in de hand) als de verkoopwaarde van de portefeuille mee te delen. Deze
laatste omvat niet de registratierechten noch de BTW (wat de gebouwen
onder BTW-stelsel betreft).
De waarde van de vastgoedportefeuille kan dus geraamd worden op minimum
¤ 56.800.000, een bedrag dat mag beschouwd worden als de
liquidatiewaarde van de vastgoedportefeuille van de Vastgoedbevak.
Netto-inventariswaarde
Op basis van de investeringswaarde « akte in de hand » berekend door de
vastgoeddeskundige en rekening houdend met het bereikte resultaat tijdens
het voorbije halfjaar, beloopt de netto inventariswaarde van het aandeel
Home Invest Belgium ¤ 38,85, een stijging met 1,5 % ten opzichte van 30
november 2001 en met 3,9% ten opzichte van 31 mei 2002 na winstverdeling.
Sinds de oprichting van de Vastgoedbevak en het Openbaar Bod tot Verkoop
van haar aandelen in juni 1999 kende deze waarde de volgende evolutie,
rekening houdend met de geaccumuleerde resultaten tijdens de verschillende
boekjaren (in ¤):
Data Op 01.06.99 Op 31.08.99 Op 30.11.99 Op 29.02.00
Vóór verdeling
Na verdeling
34,46
-
35,17
-
35,89
-
36,75
-
Data Op 31.05.00 Op 31.08.00 Op 30.11.00 Op 28.02.01
Vóór verdeling
Na verdeling
37,72
35,76(1)
36,66
-
37,57
-
38,24
-
Data Op 31.05.01 Op 31.08.01 Op 30.11.01 Op 28.02.02
Vóór verdeling
Na verdeling
38,94
36,95(2)
37,71
-
38,28
-
38,86
Data Op 31.05.02 Op 31.08.02 Op 30.11.02
Vóór verdeling
Na verdeling
39,44
37,39(3)
38,26 38,85
(1) na uitkering van een dividend van EUR 1,96 (coupon n° 1)
(2) na uitkering van een dividend van EUR 2,02 (coupon n° 2)
(3) na uitkering van een dividend van EUR 2,07 (coupon n° 3)
Vooruitzichten
Voor het tweede semester van het boekjaar wenst de Raad van Bestuur eerst
en vooral de aankoop te concretiseren van een in Evere op te richten gebouw
met 85 appartementen en 86 parkings.
Voor het overige zal de Vastgoedbevak haar inspanningen om haar
patrimonium verder uit te bouwen en de rentabiliteit voor haar
aandeelhouders te doen toenemen, verder zetten.
Wegens de daling van het aantal buitenlanders en van de gemiddelde
budgetten die hen worden toegekend is de bezettingsgraad van het complex
« Les Résidences du Quartier Européen », met meestal gemeubelde
appartementen, gevoelig afgenomen. Deze verflauwing van de vraag zou
geleidelijk moeten afzwakken zowel ingevolge de verwachte verbetering van
de economische conjunctuur als ingevolge de integratie van tien nieuwe
lidstaten binnen de Europese Unie.
Sinds begin oktober laatstleden heeft de Vastgoedbevak niettemin diverse
maatregelen genomen om de invloed van deze verflauwing zoveel mogelijk te
beperken. Wij herinneren eraan dat de Vastgoedbevak voor deze investering
beschikt over een waarborg van netto bedrijfsresultaat vanwege de promotor,
en dit tot eind februari 2003.
Voor het overige blijft de residentiële vastgoedmarkt voor de middenklasse in
het algemeen, en in Brussel in het bijzonder, goed georiënteerd en blijven de
huurgelden stabiel.
Voor het operationeel resultaat vóór belastingen had het in mei opgestelde
budget een lichte daling met +/- 3% voorzien ten opzichte van dat van het
vorige boekjaar. De Raad handhaaft thans zijn vorige dividendraming van
¤ 2,13 per aandeel, rekening houdend met ondermeer de omvang van de
winstoverdracht van de vorige boekjaren en het positief effect op de resultaten
van de Vastgoedbevak van het dossier Lasne.
Aandeelhouderschap - Liquiditeit
Op basis onder meer van de transparantieverklaringen opgesteld door de
aandeelhouders die de statutaire drempel van 3% van het kapitaal
overschrijden, ziet het aandeelhouderschap van Home Invest Belgium, zoals
vastgesteld per 30 november 2002, er als volgt uit :
Aandeelhouders In % van het kapitaal
Gerling Namur - Assurances du Crédit S.A. 12,19%
BOZ BV (Nederland) 6,77%
ASUKA S.A. (Lux) 3,69%
SOCFIM C.V. 3,09%
Andere aandeelhouders op naam 3,74%
Totaal geïdentificeerd 29,48%
Publiek en institutionele beleggers 70,52%
Tijdens de laatste maanden deden zich enkele verschuivingen voor in het
aandeelhouderschap, zonder betekenisvolle invloed op de koers van Home
Invest Belgium.
Bovendien blijkt nogmaals dat de liquiditeit van het aandeel Home Invest
Belgium, uitgedrukt in de vorm van omloopsnelheid (13%), dankzij de
samenwerking met ING Financial Markets als liquidity provider, redelijk goed
is.
Rendement - Decote
De jongste maanden evolueerde de beurskoers van het aandeel Home Invest
Belgium binnen een vork van ¤ 34,01 en ¤ 42.
Op 29 november 2002 bereikte de koers ¤ 36,50 en het courante
nettorendement van het aandeel, berekend op basis van deze koers en het
Evolutie van de beurskoers sinds de beursintroductie
1999-2002
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
45,000
Jun-99Jul-99
Aug-99
Sep-99Oct-99
Nov-99
Dec-99
Jan-00
Feb-00
Mar-00
Apr-00
May-00
Jun-00Jul-00
Aug-00Sep-00Oct-00
Nov-00
Dec-00
Jan-01
Feb-01
Mar-01
Apr-01May-01
Jun-01Jul-01
Aug-01
Sep-01Oct-01
Nov-01
Dec-01
Jan-02
Feb-02Mar-02Apr-02May-02
Jun-02
Jul-02
Aug-02
Sep-02Oct-02
Nov-02
Dec-02
Aantal verhandelde aandelen per maand
15
20
25
30
35
40
45
Koers (¤)
Volume Koers
Ex-dividend 2000 Ex-dividend 2001 Ex-dividend 2002
op ¤ 2,13 geraamde dividend, bedroeg aldus 5,84 %, terwijl de decote ten
opzichte van de netto-inventariswaarde van ¤ 38,85, 6 % beliep.
De recente koers van ¤ 39 stemt bijna overeen met de netto-inventariswaarde
berekend op 30 november 2002.
Opnieuw valt de goede correlatie op tussen de koers van Home Invest
Belgium en de evolutie van de BBL Vastgoedbevak Prijs index op. Beide
curven verlopen meer dan gunstig ten opzichte van die van de Bel 20-index.
Evolutie van het rendement van Home Invest Belgium ten opzichte van de OLO 10 jaar
3.5
4.0
4.5
5.0
5.5
6.0
6.5
7.0
Jun-99
Aug-99
Sep-99
Oct-99
Dec-99
Jan-00
Mar-00
Apr-00
May-00
Jul-00
Aug-00
Oct-00
Nov-00
Jan-01
Feb-01
Mar-01
May-01
Jun-01
Aug-01
Sep-01
Oct-01
Dec-01
Jan-02
Mar-02
Apr-02
Jun-02
Jul-02
Sep-02
Oct-02
Nov-02
Jan-03
3.5
4.0
4.5
5.0
5.5
6.0
6.5
7.0
Home Invest Belgium netto rendement
OLO 10 jaar netto rendement
Interest Interest
Bron: ING Investment Banking Real Estate
Vergelijkende beursevolutie: Home Invest Belgium -
BEL 20 - BBL Vastgoedbevak Prijs Index sinds de beursintroductie
60
65
70
75
80
85
90
95
100
105
110
115
Jun-99
Jul-99
Aug-99
Sep-99
Oct-99
Nov-99
Dec-99
Jan-00
Feb-00
Mar-00
Apr-00
May-00
Jun-00
Jul-00
Aug-00
Sep-00
Oct-00
Nov-00
Dec-00
Jan-01
Feb-01
Mar-01
Apr-01
May-01
Jun-01
Jul-01
Aug-01
Sep-01
Oct-01
Nov-01
Dec-01
Jan-02
Feb-02
Mar-02
Apr-02
May-02
Jun-02
Jul-02
Aug-02
Sep-02
Oct-02
Nov-02
Basis 100 op 18 juni 1999
Home Invest Belgium Bel 20 BBL Vastgoedbevak Prijs Index
Op 29 november 2002 kwam de nettorisicopremie, berekend ten opzichte van
het rendement na voorheffing van een risicoloze belegging zoals de OLO op
10 jaar (bruto 4,61 %), dan ook uit op een comfortabele marge van meer dan
1,9 %.
Verslag van de Commissaris
De Commissaris van Home Invest Belgium, de Heer Jos Van der Steen, ging
over tot de controle van de halfjaarlijkse rekeningen van de Vastgoedbevak
op 30-11-2002, en besluit aldus :
"Verklaring over de tussentijdse toestand van Home Invest
Belgium N.V.
Wij hebben een beperkt nazicht uitgevoerd van de tussentijdse toestand van
Home Invest Belgium NV van 30 november 2002 overeenkomstig de
aanbevelingen van het Instituut der Bedrijfsrevisoren in dit verband.
Dit nazicht bestond hoofdzakelijk uit de analyse, de vergelijking en bespreking
van de financiële informatie die ons werd meegedeeld en was bijgevolg
minder uitgebreid dan een volledige controle die tot doel heeft een verklaring
te geven over de getrouwheid van het vermogen, de financiële toestand en de
resultaten op het einde van het boekjaar.
Bij dit nazicht zijn geen gegevens aan het licht gekomen die aanleiding
zouden kunnen geven tot belangrijke aanpassingen van deze tussentijdse
toestand.
Antwerpen, 6 januari 2003.
J. Van der Steen"
Agenda van de aandeelhouder
28 maart 2003 : Publicatie van de investeringswaarde en de nettoinventariswaarde
op 28 februari 2003
18 juli 2003 : Publicatie van de belangrijkste resultaten van het
boekjaar, van de investeringswaarde en van de
netto-inventariswaarde op 31 mei 2003
17 september 2003 : Gewone Algemene Vergadering van het boekjaar
2002-2003
Investor relations
Home Invest Management N.V. :
Jan Vrancken, Director - Tel : 02/550.02.70 fax : 02/550.02.78
e-mail : home.invest.belgium@skynet.be
Home Invest Belgium N.V.
Michel Pleeck, Chairman of the Board - Tel : 02/547.35.79 fax : 02/547.36.87
e-mail : michel.pleeck@ib.bbl.be
Xavier Mertens, Chief Executive Officer - Tel : 02/644.64.29
fax : 02/640.81.64 e-mail: xavier.mertens@homeinvestbelgium.be
Bron: Home Invest Belgium Provider: Euronext Brussels