Nieuwegein, 7 januari 2003
NVM Agrarisch Onroerend Goed: prijzen grondmarkt in 2002 verder gedaald
Na jaren van stijging lijkt in 2002 het moment aangebroken dat prijzen gaan dalen. In het jaar 2001 bedroeg de gemiddelde grondprijs 34.600 euro per hectare en in het afgelopen jaar 33.724 euro per hectare. Hoewel de prijzen in de regio's sterk kunnen variëren, is duidelijk sprake van een landelijke tendens. Voor courante grond betaalt men nog altijd veel. Hierbij wordt niet gekeken naar de rentabiliteit, maar naar de toekomst. Veel boeren willen blijven boeren, maar kopen niet meer koste wat het kost grond aan. Incourante grond wordt moeilijk of niet verkocht. Daar waar voorheen de aankopen van de overheid ten behoeve van natuur het prijsniveau van deze gronden redelijk op peil hielden, zullen de prijzen van deze gronden nu dalen. Het gevolg is een grotere differentiatie tussen courante en incourante gronden.
Dit bleek op 7 januari uit de perspresentatie van de jaarcijfers 2002
van de vakgroep NVM Agrarisch Onroerend Goed.
Grond
In de berekening van de jaarcijfers van grond is uitsluitend gekeken
naar transacties in grond voor agrarisch gebruik. De gemiddelde
grondprijs voor agrarisch gebruik is licht gedaald met ruim 2,5
procent van 34.600 euro per hectare in 2001 naar 33.724 euro per
hectare in 2002.
In deze dalende markt zijn kopers afwachtend. Zij wachten af tot
prijzen weer stabiliseren. Dit is, naast de tegenvallende resultaten
in de landbouw, tevens een oorzaak van de rustige markt voor agrarisch
onroerend goed in 2002.
Lokale factoren zoals kwaliteit en ligging spelen een steeds grotere
rol bij de verkoop van grond. Voor courante gronden wordt nog altijd
goed betaald, incourante gronden gaan daarentegen moeilijk van de
hand. Deze ontwikkeling wordt versterkt door de aankoopstop voor
natuurrealisatie van de rijksoverheid (DLG). Een significante koper
valt hiermee weg op de grondmarkt. Hoe groot het effect zal zijn is
moeilijk in te schatten, maar een verdere daling van de gemiddelde
grondprijs wordt verwacht. Daar de aankopen van de overheid het
prijspeil in de minder kwalitatief hoogwaardige gebieden enigszins op
peil hielden, zullen de prijzen in deze gebieden dalen. Voor courante
gronden worden echter nog steeds goede bedragen neergelegd. Dit
betekent een grotere differentiatie tussen courante en incourante
gronden.
Hoewel de aankoopstop voor bepaalde verkopende partijen negatieve
gevolgen met zich meebrengt, heeft een daling in de grondprijs voor de
zogenaamde schaalvergroters een gunstig effect. Met een lagere
grondprijs ziet men meer mogelijkheden om uit te breiden. Echter, in
een nog dalende markt houdt men zich rustig tot de prijzen
stabiliseren.
Melk
In 2002 werd ruim 23 miljoen kilogram in ruim 1000 transacties
omgezet. Het aantal omgezette kilogrammen melk en het aantal
transacties in 2002 laten een duidelijke daling zien ten opzichte van
2001. De gemiddelde prijs van het melkquotum bedroeg in 2002 46
eurocent en is daarmee sterk gestegen ten opzichte van 2001 (46
eurocent versus 44 eurocent). In 2001 zijn nog ruim 1400 transacties
volbracht. In 2002 is dit verminderd met bijna 400 transacties.
De oorzaak hiervan ligt in de onbalans tussen het aantal stoppende agrariërs en het aantal blijvers. Het grootste aandeel van het aanbod komt van de stoppers. Na de grote stroom van 2001 is dit aantal in 2002 afgenomen. Het gevolg hiervan is een gebrek aan aanbod. Dit gebrek leidt tot hoge prijzen en weinig transacties.
Een tweede aspect dat meespeelt, is de achterblijvende melkproductie
ten opzichte van 2001. De markt voor melkquotum wordt in 2002 hierdoor
gekenmerkt door oriënterende kopers die op een veel lager prijsniveau
zitten dan de verkopers. Tot in de laatste maand van 2002 is dit zo
gebleven. In het laatste halfjaar daalden de prijzen licht maar
gestaag tot een dal van 40 eurocent in de eerste week van december.
Wanneer de prijs weer iets oploopt, besluiten de tot dan toe
afwachtende kopers te kopen. Een stijging van prijs in een kort
tijdsbestek is het gevolg. Het jaar 2002 sluit af met een quotumprijs
van 45 eurocent per % vet.
De prijzen voor leasemelk liggen in 2002 laag, na een aanvankelijk
hoge start. Door de achterblijvende melkproductie is ook naar
leasemelk weinig vraag. Toen er in het tweede halfjaar van 2002
berichten in de pers verschenen dat het fabrieksquotum bij de grote
zuivelfabrieken vol kwam, nam de vraag weer toe en ging de prijs weer
omhoog.
Overige productierechten
De handel in pluimveerechten is in 2002 op hetzelfde niveau gebleven
als in 2001. De kostprijzen in de pluimveesector zijn hoog en
opbrengsten blijven laag. Hierdoor ligt de handel vrijwel stil.
In het aantal verhandelde varkensrechten is dit jaar ten opzichte van
vorig jaar daarentegen een lichte stijging waar te nemen. Deze
stijging heeft zich met name in het laatste kwartaal plaatsgevonden.
Dit heeft waarschijnlijk te maken met het afschaffen van de korting op
mestproductierechten bij verkoop en de loskoppeling van de welzijnswet
met de mestwetgeving. Varkenshouders durven hierdoor weer te
investeren.
Per 1 januari 2002 is het bietenquotum los verhandelbaar. Dit betekent
dat overdracht van quotum los van de landbouwgrond kan geschieden.
Doordat ook de akkerbouw met tegenvallende resultaten te kampen heeft
is er weinig vraag naar bietenquotum. Daarentegen is er wel veel
aanbod.
Bedrijven
Het aantal agrarische bedrijven blijft nog steeds afnemen. Door de
hoge kostprijzen en lage opbrengsten moeten veel bedrijven
noodgedwongen stoppen. De boeren die overblijven, willen verder en
moeten uitbreiden. Een afname van het aantal agrarische bedrijven in
Nederland en een toename van het aantal hectaren en dieren per bedrijf
is het gevolg.
De handel in complete bedrijven is ten opzichte van 2001 afgenomen.
Melkveehouderij
Het aanbod van melkveebedrijven neemt in 2002 toe. Dit aanbod komt
enerzijds van verplaatsers en emigranten, anderzijds van de stoppers
die binnen aanzienbare tijd grote investeringen moeten doen en
daardoor geen mogelijkheid zien het bedrijf aan kinderen over te
dragen. Voor courante bedrijven van voldoende grootte is wel degelijk
een markt, incourante bedrijven gaan daarentegen moeilijk van de hand.
Vanwege het feit dat het aanbod toeneemt en de prijzen dalen is het weer mogelijk binnen Nederland diverse verplaatsingen te realiseren. Er is sprake van voldoende prijsverschil, zodat de boeren uit de duurdere provincies bereid zijn naar goedkopere provincies te verplaatsen. Dit heeft enige jaren gestagneerd, vanwege bijna gelijke prijzen. Het aantal bedrijfsovernames is in 2002 sterk afgenomen. Dit komt door de hoge prijzen voor grond en quotum. Bedrijfsovername wordt hierdoor te duur en biedt veelal geen perspectief.
Als gevolg van de hoge kostprijs en lage opbrengsten in Nederland
blijft emigreren interessant. Dit is nog eens gebleken uit de grote
opkomst bij de emigratiestands op de LandbouwRAI in december jl..
Canada is nog steeds in trek bij melkveehouders. Dit land kent een
quotumgebonden systeem. Dit brengt een grote investering in grond,
quotum en stallen met zich mee. Deze landen zijn dan ook voornamelijk
voor de kapitaalkrachtigen interessant. Zeker zo interessant voor
melkveehouders zijn Nieuw-Zeeland en de Verenigde Staten. Dit zijn
beiden niet quotumgebonden landen. Door het warme klimaat van
Nieuw-Zeeland zijn investeringen in stallen niet nodig. Hier bestaan
investeringen voornamelijk uit grond en vee. In de Verenigde Staten
kan het 's winters daarentegen hard vriezen en moeten emigranten naast
investeringen in grond en vee grote investeringen doen in stallen.
Hoewel Nieuw Zeeland economisch gezien een beter perspectief biedt,
kiezen emigrerende melkveehouders veelal toch voor de Verenigde
Staten. Hierbij speelt de afstand tussen Nederland en het
emigratieland nog steeds een aanzienlijke rol. Landen als Duitsland,
Frankrijk, Portugal, Tsjechië en Australië blijven voor emigranten
interessant.
Pluimvee- en varkenshouderij
Pluimveehouders en varkenshouders verkeren in moeilijkheden door een
opeenstapeling van slechte jaren (MKZ, MPA en varkenspest). Hoewel
vorig jaar de prijzen goed waren, hebben varkens- en pluimveehouders
in Nederland door de MKZ hier niet van kunnen profiteren. Door de hoge
kostprijzen en aanhoudend lage opbrengsten worden investeringen
moeilijk of zelfs niet terugverdiend. De banken zijn hierdoor
terughoudend met financiering en zonder een aanzienlijk eigen vermogen
is investeren moeilijk geworden. Tevens hebben diverse regelingen
geleid tot sanering van de varkenssector. Het aantal verhandelde
pluimveebedrijven blijft in 2002 laag.
Het aantal verhandelde varkensbedrijven is de laatste maanden van 2002
daarentegen licht toegenomen. Kopers zijn voornamelijk de agrariërs
die weggekocht worden voor bijvoorbeeld infrastructurele werken. Zij
gaan met een groot kapitaal de markt op en kopen elders een (voor hen)
levensvatbaar bedrijf. Zij gaan uit van het de varkenscyclus-principe:
na een aantal slechte jaren komen een aantal goede jaren. Tevens biedt
het vervallen van de korting op mestproductierechten en de
ontkoppeling van de welzijnswet met de mestwetgeving weer perspectief.
Varkenshouders durven hierdoor weer te investeren en daarmee uit te
breiden.
Glastuinbouw
Door de steeds hoger oplopende kostprijs en de lage opbrengsten zijn
de mogelijkheden voor nieuwe investeringen binnen de glastuinbouw
steeds geringer. Banken zijn bovendien terughoudender.
Schaalvergroting blijft de enige mogelijkheid om de kostprijs te
drukken.
Het Westen blijft het concentratiegebied. In Noord Nederland zijn
bedrijven zeer moeilijk verkoopbaar. Op diverse locaties in Nederland
worden glastuinbouwprojecten opgezet ten behoeve van verplaatsers,
echter nog zonder succes: er zijn nog geen kavels beschikbaar of er is
geen animo bij aspirant-kopers. De wil om verder weg te verplaatsen
lijkt, door gebrek aan alternatieven, wel toe te nemen (zie de huidige
interesse voor de Bathpolders in Zeeland).
Goede bedrijven (relatief groot en jonger dan 10 jaar) zijn en blijven
duur. Kleine bedrijven zijn moeilijk te verkopen. Indien er geen
interesse is van buren blijft verkoop moeizaam.
Nieuw probleem vormt de nieuwe gaswet, waarbij de gasprijs voor kleine
afnemers (kleine bedrijven met teelten, welke weinig warmte vragen)
hoger is dan voor grote afnemers, waardoor mogelijk bepaalde teelten
gaan verdwijnen uit Nederland. Het aantal ondernemers neemt in snel
tempo af, het glasareaal daarentegen niet.
Akkerbouw
Ook de akkerbouw in Nederland heeft te kampen met matige resultaten.
Het aantal akkerbouwbedrijven in Nederland neemt af. Er is dan ook
veel bouwgrond op de markt.
De prijzen voor deze gronden zijn echter nog hoog. Veelal zijn het de
grotere akkerbouwbedrijven die grond bijkopen om te kunnen groeien.
Hier en daar zijn akkerbouwbedrijven verkocht voor omschakeling naar
de melkveehouderij. Echter, de bouw van de stallen inclusief
melkinstallaties zijn zo hoog dat deze omschakeling niet interessant
lijkt. De overname van akkerbouwbedrijven is nog steeds erg moeilijk.
De reden hiervoor is gelegen in de hoge grondprijzen en de strenge
regels die de fiscus bij overname hanteert.
Kwalitatieve trends
I Toekomstvisie op de melkmarkt
De melkproductie in Nederland is dit jaar niet gestegen ten opzichte
van 2001. Wellicht is dit nog te wijten aan de MKZ-crisis; bedrijven
gingen op slot, koeien konden niet op tijd geïnsemineerd worden en
werden langer gemolken. Wellicht is de oorzaak dat ondernemers gekozen
hebben voor minder intensieve veehouderij in verband met de strengere
stikstofnormen. Het gevolg is dat melkveebedrijven het afgelopen jaar
grotendeels onder het quotum hebben gemolken en de aankoop van quotum
uitstelden tot het einde van 2002.
Transparantie in de markt
Het jaar 2002 staat in het teken van de discussie rondom de hoge
melkprijzen. Deze hoge melkprijzen komen volgens NVM-AOG enkel tot
stand door de verhouding tussen vraag en aanbod op een bepaald moment.
Het afgelopen jaar is er minder aanbod op de markt gekomen in
vergelijking met 2001. De oorzaak hiervan is de onbalans in de
verhouding stoppers en blijvers. Het grootste quotumaanbod komt van de
stoppers. Na een opkoopregeling en de nadelige gevolgen van de MKZ in
2001, zijn dit er in 2002 aanzienlijk minder. Het gevolg hiervan is
een hoog prijsniveau.
Verschillende partijen hebben geopperd dat het leasesysteem afgeschaft
moet worden, zodat het aanbod op de koopmarkt toe zal nemen en de
prijzen van melkquotum dalen.
Met het afschaffen van het leasesysteem wordt echter in een keer een
hoeveelheid quotum op de markt gebracht. Op korte termijn levert dit
een groter aanbod, en dus lagere prijzen op. Echter na enige tijd zal
het marktmechanisme van de verhouding tussen vraag en aanbod weer zijn
werk doen. Voormalige leasers zullen immers nu moeten kopen, omdat er
niet meer geleasd kan worden. Het gevolg is dat de prijzen weer zullen
stijgen. Het systeem van leasequotum moet men daarom niet zomaar
afschaffen. Het leasesysteem blijft een handig instrument voor de
onder- en overschrijders en het biedt flexibiliteit in het
ondernemerschap zonder structurele investeringen te hoeven doen. Ook
is het een handig instrument om bij een bedrijfsverplaatsing tijdelijk
op twee locaties operationeel te kunnen zijn en een optimale overgang/
continuïteit van bedrijf te garanderen. Het afschaffen weegt niet op
tegen de voordelen die het systeem kent.
Daarnaast zijn er geluiden dat binnen de melkmarkt prijsafspraken
worden gemaakt om zo de prijzen voor melkquotum kunstmatig hoog te
houden. NVM-AOG pleit voor een transparante markt. Dit is alleen
mogelijk wanneer alle gerealiseerde transacties in Nederland voor
iedereen inzichtelijk zijn. De NVM publiceert reeds jaren wekelijks de
gerealiseerde transacties door leden. Via internet (www.aogplein.nl en
www.nvm.nl) zijn deze transacties snel en makkelijk op te vragen.
De NVM-AOG makelaar is de bemiddelaar voor koper of verkoper. Dit betekent dat de NVM AOG makelaar niet zelf mag handelen met melkquotum. Hoewel een makelaar wordt betaald op courtagebasis heeft hij toch geen baat bij hoge melkprijzen. Een agrarische makelaar is immers gebaat bij een gezonde landbouwsector en dus bij reële prijzen.
De vakgroep AOG is dan ook zeer ingenomen met het initiatief van de
LTO om de Nma in te schakelen om onderzoek te doen naar de oorzaak van
de hoge melkprijzen in het afgelopen jaar.
Afschaffen van het melkquotumsysteem
Het verminderen van de subsidiering van de landbouw is zowel in
Nederland als in de Europese Commissie onderwerp van discussie. Onder
deze subsidiering valt ook het systeem van melkquota. Volgens de
NVM-AOG zal het afschaffen van de quotering geen perspectief bieden
voor de melkveehouderij in Nederland. Een quotumgebonden land kent een
beperking van melkproductie om op deze manier de opbrengsten voor
producenten kunstmatig hoog te houden. Dit is in Nederland nodig omdat
de productiemiddelen (grond, voer en arbeid) een hoge kostprijs
kennen. Grote bedrijven zullen bij afschaffen van het melkquotum flink
moeten uitbreiden (schaalvergroting) om te kunnen concurreren op de
wereldmarkt. Voor de kleinere bedrijven lijkt dit niet haalbaar.
Wel zal bij het afschaffen van het melkquotumsysteem de grote
investeringen om melkquotum aan te kunnen kopen, wegvallen. De
verwachting is echter dat het melkquotum systeem zal worden vervangen
door een ander regulerend mechanisme. Het EU-beleid is erop gericht de
landbouwproductie grondgebonden en daarmee milieu verantwoord te
maken. Voor Nederland is dit nu reeds een probleem. De Nederlandse
melkveehouder zal dus investeringen moeten doen om aan het EU-beleid
te kunnen voldoen. Dit betekent dat de kostprijs verder onder druk
komt te staan en concurreren op de wereldmarkt geen eenvoudige opgave
zal zijn.
II Herbestemmingen in het buitengebied
Als gevolg van de herstructurering in de landbouw, de toenemende vraag
naar woningbouw en de nadruk op natuur, landschap en recreatie is het
buitengebied volop in verandering. Vooral de Reconstructieplannen in
een aantal provincies zouden soelaas moeten bieden.
De veranderingen in de landbouw (afname aantal agrarische bedrijven) leiden onontkoombaar tot nieuwe functies en bestemmingen van gebouwen en gebieden in het buitengebied. Dit vraagt een afgewogen en consistent beleid, dat recht doet aan de bestaande agrarische belangen, maar ook aan andere economische dragers in het buitengebied.
Voor de vrijkomende agrarische gronden en gebouwen moet een nieuwe acceptabele bestemming kunnen worden gezocht. Het is van belang om goed gebruik te maken van gebouwen die leegkomen om verpaupering van het buitengebied te voorkomen. NVM-AOG constateert dat hierbij in de prakrijk nogal eens problemen optreden. Nieuwe initiatieven lopen veelal spaak door verschil van mening tussen overheden onderling, overheid en burger en de lange bestuurlijke processen. Hierdoor is in het verkoopproces moeilijk in te schatten of een initiatief haalbaar is of niet. De verkoop van een voormalig agrarisch object vergt dan ook een steeds meer specialistische kennis. Dit blijkt reeds uit een nog lopend onderzoek dat wordt uitgevoerd door de werkgroep Buitengebied 21e eeuw op initiatief van de vakgroep AOG.
NVM-AOG pleit dan ook voor een optimale afstemming tussen
gemeentelijk, provinciaal en rijksbeleid. Consistent beleid,
duidelijke richtlijnen en goede afstemming tussen overheden onderling
en met de initiatiefnemer zijn onontbeerlijk om tot een goede
bestemming te komen van voormalige agrarische gebouwen. De praktijk
leert dat nieuwe bestemmingen veelal nog als een bedreiging wordt
ervaren. Vaak is de overheid bang voor de neveneffecten (bijv. extra
transport) die kunnen optreden bij de nieuwe bedrijvigheid op het
platteland. Ook wordt nog wel eens veronachtzaamd dat nieuwe
economische (en dus winstmakende) dragers onontbeerlijk zijn in het
buitengebied. Alleen met economische dragers kan het platteland op
duurzame wijze leefbaar worden gehouden.
Daarentegen pleit de vakgroep NVM AOG ook voor voldoende mogelijkheden
voor bestaande agrarische bedrijven. Het ontwikkelen van een
agrarische hoofdstructuur verdient dan ook nader onderzoek.
III Reconstructie
De reconstructie kan in zeer belangrijke mate bijdragen aan de
revitalisering van het platteland. Daar de Reconstructiewet in eerste
instantie was bedoeld vestigingsgebieden te creëren voor de intensieve
veehouderij, wordt deze wet nu veel breder toegepast. De reconstructie
moet ervoor zorgen dat het gehele landelijk gebied in Nederland een
nieuwe impuls krijgt. De overheid heeft hiertoe vele ambities. Naast
ruimte voor agrarische bedrijven, moet er ruimte komen voor natuur,
recreatie, water etc.
In tegenstelling tot de beloftes die de rijksoverheid bij het
introduceren van de reconstructie heeft gedaan ( financiële
ondersteuning) is met het presenteren van de begroting afgelopen
najaar echter gebleken dat er onvoldoende financiële middelen zijn om
de reconstructie uit te kunnen voeren. Zo zijn er geen toereikende
middelen voor bijvoorbeeld bedrijfsverplaatsingen of natuurrealisatie.
Met de huidige economische vooruitzichten lijkt het tevens
onwaarschijnlijk dat er binnen aanzienbare tijd wél voldoende budget
zal komen voor de realisatie van de reconstructie.
NVM AOG constateert dat de overheid bij het introduceren verkeerde
verwachtingen heeft gewekt. Agrariërs die nu in natuurgebieden komen
te liggen, verwachtten dat zij met voldoende financiële steun van de
overheid konden verplaatsen naar de uitbreidingsgebieden. Nu deze
beloofde zak met geld er blijkbaar niet is en er wel plannen worden
gemaakt voor het aanwijzen van de natuurgebieden worden agrariërs
wantrouwend. Wanneer zij wel in een natuurgebied komen te liggen en de
overheid geen middelen heeft deze bedrijven te verplaatsen, worden zij
door overmacht beperkt in hun bedrijfsvoering (wanneer zij willen
uitbreiden). NVM AOG hoopt dan ook dat de rijksoverheid, provincies,
gemeenten en reconstructiecommissies stil staan bij de vele ambities
die waargemaakt moeten worden. Nu er geen toereikende financiële
middelen zijn om al deze ambities waar te maken, moet men prioriteiten
stellen of ambities bijstellen. NVM AOG onderkent het belang en nut
van de reconstructie van het buitengebied. Een ingrijpende verandering
in het buitengebied neemt een goede afweging tussen de vele
verschillende belangen met zich mee. Hoewel vertragingen altijd
teleurstellingen met zich mee brengen, is het beter bij het opstellen
van plannen extra tijd te nemen, dan bij de uitvoering van de
reconstructie spaak te lopen. Het is belangrijk dat aan betrokkenen
duidelijkheid wordt verschaft en dat negatieve gevolgen zoveel
mogelijk worden beperkt. Een consistent beleid en een betrouwbare
overheid zijn evident bij het realiseren van een vitaal en economisch
gezond buitengebied.
---