IVBN
Institutionele vastgoedbeleggers in jaarverslag
PERSBERICHT
Voorburg, 6 mei 2002
Institutionele vastgoedbeleggers in jaarverslag
VASTGOEDBELEGGING ZORGT VOOR STABILITEIT
Huurbeleid 'desastreus'
Vastgoed blijkt als beleggingsproduct nog steeds goed te renderen.
Vergeleken met aandelen en vastrentende producten zelfs uitstekend.
Dit ondanks de gevolgen van 11 september 2001. De specifieke (o.a.
inflatievolgende) karakteristieken die institutionele beleggers aan
vastgoed toeschrijven lijken te worden aangetoond. Mede hierdoor lijkt
vastgoed, zeker nu, een interessante en stabiele beleggingscategorie.
Nadeel is echter, dat nieuw geld voor onroerend goedinvesteringen
beperkt beschikbaar is. Dit komt doordat als gevolg van de slechte
performance van aandelen het gewicht van vastgoed in veel
beleggingsportefeuilles zijn maximum heeft bereikt of overschreden.
Dit zegt de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed,
Nederland (IVBN) in haar vandaag gepubliceerde jaarverslag 2001. De
IVBN is de belangenorganisatie voor institutionele beleggers in
Nederlands vastgoed. Tot haar leden behoren pensioenfondsen,
verzekeringsmaatschappijen en al dan niet beursgenoteerde
vastgoedfondsen. Gezamenlijk vertegenwoordigen de leden met circa 40
miljard euro aan Nederlands onroerend goed circa 90 % van het
Nederlands institutionele vastgoedvermogen. Dit is gelijk verdeeld
tussen woningen en commercieel vastgoed.
Rendement van 11,4%
Terwijl de aandelenkoersen in 2001uiteindelijk een negatief rendement
lieten zien van 19,2% leverde vastgoed een positief rendement van
11,4% op, bestaande uit 5,1% waardegroei en 6,3% uit huurinkomsten.
Qua omvang bleven de vastgoedbeleggingen redelijk op peil.
Tegelijkertijd zette de trend van beleggen in direct vastgoed naar het
indirect beleggen in vastgoed verder door. Door de continue
professionalisering van de vastgoedbeleggingsmarkt is de sector steeds
beter in staat transparantie te leveren aan stakeholders. Uitvloeisel
hiervan is dat vastgoed hierdoor steeds beter in staat is data te
genereren vergelijkbaar met aandelen en vastrentende waarden. Uit
studies naar en toepassing van historische vastgoedreeksen blijkt dat
de rendement/risicoprofielen van vastgoed een duidelijke toegevoegde
waarde hebben in de portefeuilles van pensioenfondsen. Op basis van
ALM-studies, waarbij rekening gehouden wordt met de
uitkeringsverplichtingen, zou het streefpercentage vastgoed in theorie
zelfs 25% tot 30% kunnen zijn. Dat is aanzienlijk meer dan de
pensioenfondsen momenteel in vastgoed beleggen.
Zorgen over huurbeleid
De IVBN heeft zich niet geconformeerd aan het korte termijn
huurbeleid. Dat is volgens haar 'desastreus' voor de huursector. Ook
wat betreft de vormgeving van het huurbeleid voor de lange termijn
maakt zij zich grote zorgen. Om op lange termijn een gezonde
woningvoorraad te realiseren, moet de huur- en de koopwoningmarkt
integraal worden bezien. Door de sterk gestegen koopprijzen, in
combinatie met het te gematigde huurbeleid van de afgelopen jaren,
zijn huurwoningen in verhouding zeer aantrekkelijk geworden. Het
gevolg is, dat er stagnatie optreedt in de doorstroming niet alleen
tussen huur en koop, maar ook binnen de huurwoningmarkt zelf. Het
huidige huurbeleid creëert daarnaast ook nog eens een kloof tussen
goedkope huurwoningen en de duurdere segmenten, waardoor bijvoorbeeld
starters steeds meer moeite hebben met het vinden van een geschikte
woning. Met name middeldure woningen zullen door het huurbeleid steeds
minder interessant worden voor beleggers, terwijl ze nu nog een
substantieel deel uitmaken van de beleggingsportefeuilles. De IVBN
vindt een beheerste marktwerking een vereiste voor een goed
functionerende huurwoningmarkt, anders zullen nieuwe investeringen in
huurwoningen fors afnemen en zal er door de huursector een groot
beslag op subsidies worden gedaan. Overheidsbeleid dient zich te
richten op de huisvesting en subsidiëring ten behoeve van de doelgroep
van beleid en daarnaast moet het huurbeleid voor de lange termijn
gericht zijn op een evenwichtige woningvoorraad in zijn geheel. 'Het
vereist politieke moed om vooral in de top van de markt woningen toe
te voegen waardoor de noodzakelijke doorstroming op gang kan komen.',
aldus de IVBN.
Oplossing nodig voor FBI-problematiek
Het afgelopen jaar heeft de IVBN veelvuldig met het Ministerie van
Financiën overleg gehad om te komen tot een oplossing voor de
problematiek waarmee beleggers worden geconfronteerd na een besluit
van 22 februari 2001 van de staatssecretaris van Financiën over
toegestane activiteiten door een fiscale beleggingsinstelling (fbi).
De combinatie van één enkele sanctie (statusverlies voor de gehele
organisatie) met een zeer strakke afbakening van het activiteitenkader
leidt ertoe dat institutionele beleggers zeer terughoudend zullen
moeten zijn bij betrokkenheid bij nieuwbouw en
herstructureringsactiviteiten. Gezien het belang dat de institutionele
(lange termijn) belegger heeft met betrekking tot de verhuurbaarheid
zal hij er groot belang bij hebben dat de kwaliteit, duurzaamheid en
flexibiliteit van het gebouw en de stedelijke omgeving, zal zijn
gewaarborgd. De IVBN ziet diverse oplossingen. Momenteel wordt door
vastgoed-fbi's in totaal voor ruim 15 miljard euro in Nederlands
vastgoed belegd. Indien er geen adequate oplossing wordt gevonden,
heeft dat gevolgen voor de betrokkenheid van marktpartijen bij
stedelijke ontwikkelingsplannen en dreigt een vertraging van de
binnenstedelijke herstructurering. De IVBN heeft daarom ook de
Staatssecretaris van VROM en de Minister van Grote Steden en
Integratiebeleid van de problematiek op de hoogte gebracht. Zij voeren
momenteel overleg hierover met het Ministerie van Financiën.