Ministerie van Financiën
Datum Uw brief Ons kenmerk (Kenmerk)
21 maart 05-02-Fin DMN 2002-161M 2002
Onderwerp
Middelenafspraak en verrekenbeding n.a.v. AO 6 december 2001
De Vaste Commissie voor Financiën
De Vaste Commissie voor Defensie
Tweede Kamer
Postbus 20018
2500 EA Den Haag
In het overleg dat ik op 6 december 2001 met u heb gevoerd over het afstoten van militaire terreinen, heb ik u toegezegd in de Beleidsbrief over de Raad voor Vastgoed een nadere analyse te geven van de middelenafspraken en verder in te gaan op de werking van het verrekenbeding. Met deze brief ga ik alvast in op deze punten. De beleidsbrief over de Raad voor Vastgoed Rijksoverheid, die geheel gaat over het beleid voor anticiperende grondaankopen, zal over enkele maanden volgen conform de oorspronkelijke planning daarvoor. Het door de betrokken bewindslieden goedgekeurde werkprogramma van de Raad heb ik uw Kamer reeds aangeboden.
Middelenafspraken
Het ministerie van Financiën heeft middelenafspraken met de ministeries van VROM, OCW, Defensie, LNV, Justitie, Buitenlandse Zaken en V&W. Bij middelenafspraken worden afspraken gemaakt over het terugsluizen van de ontvangsten bij de vervreemding/overdracht in materieel beheer van afgesproken categorieën goederen naar het afstotende departement. De geraamde ontvangsten mogen worden aangewend voor uitgaven. Een eventueel verschil tussen de raming en realisatie vormt een mee- of tegenvaller voor het betreffende ministerie. Deze middelenafspraken passen in het streven naar een meer doelmatige, doeltreffende en slagvaardige overheid. Door het terugsluizen van de opbrengsten is er een prikkel voor het afstotende departement om een (bedrijfseconomische) afweging te maken of een object al dan niet moet worden behouden of beter kan worden verkocht. Dit betekent dat met een verwervend departement in beginsel de reële waarde wordt verrekend.
De afweging van een afzonderlijk departement, met de conclusie dat het doelmatiger is om een onroerende zaak af te stoten, impliceert niet automatisch dat de afstoting voor de gehele overheid doelmatig is. Overtollige objecten kunnen bruikbaar zijn om andere beleidsdoelen binnen de overheid te realiseren. Om belangen van andere overheden niet te doorkruisen (streven naar een optimale allocatie) en om kapitaalvernietiging te voorkomen biedt Domeinen, vanuit haar rol als intermediair in het reallocatieproces, overtollig vastgoed aan bij andere departementen en vervolgens bij lagere overheden.
De verkoopprocedure van Domeinen moet garanderen dat een overtollig object, wanneer dat nodig is, voor overheidsdoelen beschikbaar is.
Daarnaast heeft de Raad voor Vastgoed Rijksoverheid (RVR) een coördinerende taak in deze rijksbrede afweging. Op dit moment wordt gewerkt aan een projectvoorstel Herbestemming Militaire Objecten, waarbij de herbestemming en verkoopprocedure van overtollige militaire terreinen onder regie van de RVR plaatsvinden. Dit is reeds aangegeven in het door mij en de betrokken collega's goedgekeurde werkprogramma. Voor die herbestemming wordt nauwe samenwerking met de betrokken decentrale overheden en natuurbeheerders nagestreefd. Een zodanige opzet, dat binnen de kaders van de ruimtelijke ordening een optimale allocatie van de terreinen ten behoeve van de "rode" en "groene" functies mogelijk wordt, wordt onderzocht. Zodra het projectvoorstel gereed is zal ik u hierover nader informeren. Ik zal daarbij ook ingaan op de verhouding tussen de middelenafspraak en dit project.
Verrekenbeding
De verkoopprocedure van Domeinen houdt in dat na de rijkspartijen decentrale overheden een voorkeurspositie hebben. Bij verkopen door Domeinen wordt de marktwaarde van een object getaxeerd op basis van de vigerende bestemming (de huidige bestemming zoals die in het geldende bestemmingsplan is opgenomen) of de beoogde bestemming (bestemming zoals die gepland is maar waar nog niet alle planologische procedures voor zijn doorlopen). Wanneer al bekend is dat een bestemming met een lagere waarde gerealiseerd wordt, wordt daarmee rekening gehouden in het verkoopproces. Domeinen volgt daarmee het ruimtelijk beleid van de gemeente. Met de kopende partij wordt onderhandeld over de uiteindelijke verkoopwaarde. Door de voorkeurspositie van lagere overheden hoeven zij niet in concurrentie te treden met marktpartijen. In de praktijk leidt dit tot gematigde prijzen.
Bij de verkopen kan een verrekenbeding worden opgenomen. Dit houdt in dat achteraf een verrekening kan plaatsvinden wanneer door het realiseren van een andere dan de beoogde bestemming de waarde stijgt (positief verrekenbeding).
In de huidige praktijk van Domeinen wordt bij verkopen uitsluitend een positief verrekenbeding opgenomen wanneer:
1. De toekomstige (hoogwaardiger) bestemming of de functionele invulling onzeker is.
2. De gemeente nauwelijks informatie kan geven over de toekomstige bestemming.
Het gaat hierbij om gevallen dat de verkoopwaarde mogelijk hoger uitvalt. Deze onzekerheid geldt in het algemeen voor nieuwe bestemmingen met een "rode" functie. Bij de "groene" functies bestaat die onzekerheid niet omdat de bestemming vaststaat. Mede gelet op het gematigde prijsniveau bij herbestemming van overtollige objecten is de kans dat de verkoopwaarde na verkoop daalt in verband met planologische onzekerheden gering.
In uitzonderlijke gevallen, waarin planologische onzekerheid grote risico's opleveren voor gemeenten wordt bij verkoop een ontbindende voorwaarde opgenomen. Dit vergt altijd maatwerk. De facto levert dit hetzelfde resultaat op als een negatief verrekenbeding.
Tot op heden is nog nooit een negatief verrekenbeding (verrekening van de gedaalde waarde) opgenomen. Daaraan bestond ook bij andere partijen in de praktijk geen behoefte.
Verder merk ik op dat een negatief verrekenbeding kan leiden tot vermenging van de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid (vaststelling bestemmingsplannen) en het privaatrechtelijk handelen van een gemeente.
Met het opnemen van een negatief verrekenbeding kan de koppeling tussen beleid, beslissen en betalen verloren gaan.
DE STAATSSECRETARIS VAN FINANCIËN,
W.J. Bos