Nieuwegein, 16 januari 2002
Woningmarkt 4e kwartaal ontspant
2001: prijsstijging gemiddelde koopwoning bedraagt 5,9 %
De gemiddelde koopwoning in Nederland is in het 4e kwartaal van 2001 met 0,9% in prijs gestegen; een matige stijging op hetzelfde niveau als in het 3e kwartaal van dat jaar. De gemiddelde koopwoning is daarmee in 2001 5,9 % duurder dan in het begin van het afgelopen jaar. "Gelet op de ontwikkeling van het woningaanbod en de geringe economische groei, verwacht de NVM voor 2002 een prijsontwikkeling gelijk aan de inflatie", aldus algemeen voorzitter Oscar Smit. Factoren die kunnen zorgen voor een opwaartse druk zijn een meevallende economische groei en het verder achterblijven van de nieuwbouwproductie.
De aanhoudend rustiger ontwikkeling van de markt in het 4e kwartaal komt ook tot uiting in een lager aantal transacties, de toename van het aantal te koop staande woningen, de toename van het aantal dagen dat deze woningen te koop staan en de stabilisering van de vraagprijs. Door deze toename is de keuze van de consument gegroeid tot vijf woningen, wat duidt op een stabiele woningmarkt. De matige ontwikkeling van de prijs en de gemiddeld lagere rente in het 4e kwartaal leiden tot een verdere verbetering van de betaalbaarheid van de gemiddelde koopwoning.
Het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen is in het 4e kwartaal gedaald met 3,5%. De daling van het geldvolume in het 4e kwartaal wordt veroorzaakt, doordat het aantal transacties iets lager ligt dan in het 3e kwartaal.
In het 4e kwartaal werd de prijs van drie van de onderscheiden woningtypen hoger: de prijs van de gemiddelde tussenwoning steeg met 1,8%, van de gemiddelde hoekwoning met 1,2% en van het gemiddelde appartement met 0,7%. De prijs van de gemiddelde vrijstaande woning daarentegen daalde met 1,3%.
Tabel 1 Nederland 4e kwartaal versus 3e kwartaal 2001
* voorlopig cijfer
Figuur 1 Prijsontwikkeling per kwartaal over meerdere jaren
Figuur 2 Mediane verkoopprijs van woningen, periode 1985-2 tot 2001-4 in guldens
Aantal transacties
In het afgelopen kwartaal zijn via NVM-makelaars 32.782 woningen verkocht. Een daling van 3,4% ten opzichte van het 3e kwartaal. Ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder, dus in het 4e kwartaal 2000, is het aantal transacties echter wel gestegen met 7,7%. Deze woningen hebben bij verkoop gemiddeld 56 dagen te koop gestaan.
Woningaanbod
Aan het eind van het 4e kwartaal staan bij NVM-makelaars bijna 50.000 woningen te koop, ca. 2.000 meer dan bij het begin van het kwartaal. De vraagprijs voor de gemiddelde te koop staande woning is na een geringe stijging in oktober, in november en december niet verder toegenomen en komt eind 2001 uit op ¤ 224.000,-- (fl. 493.000,--).
Betaalbaarheid
Na de toename van de betaalbaarheid in het 3e kwartaal is in het 4e kwartaal sprake van een verdere verbetering. Oorzaken zijn niet alleen de geringe prijsstijging van de gemiddelde koopwoning, maar vooral ook de gemiddeld lagere rente in het 4e kwartaal.
Verschillen per regio
Er is geen sprake van een nationale woningmarkt: vraag en aanbod komen op regionaal niveau bij elkaar. Ook in het 4e kwartaal 2001 zijn significante verschillen tussen de 80 NVM-regio's zichtbaar. Tabel 2 biedt de cijfers voor een dwarsdoorsnede van de Nederlandse woningmarkten.
Anders dan in het vorige kwartaal zijn het nu de stedelijke gebieden in het Zuiden die met 0,3% per m2 de laagste prijsstijging kennen. Met 0,7% is de prijsstijging in de stedelijke gebieden in het centrale deel van de Randstad weliswaar groter, maar ligt deze nog altijd onder het gemiddelde voor het hele land. De prijsstijgingen in de stedelijke woningmarkten rond de centrale steden van de Randstad en het Noorden en Oosten liggen duidelijk boven het landelijk gemiddelde (respectievelijk 1,8% en 1,2% prijsstijging ten opzichte landelijk 0,8% per m2).
Tabel 2 Prijsontwikkeling, dwarsdoorsnede van de Nederlandse woningmarkten
Alle woningen in de regio: 1e kwartaal 2001 2e kwartaal 2001 3e kwartaal 2001 4e kwartaal 2001 Gem. over laatste 4 kwartalen* Regio Groningen + 2,5% + 3,9% + 4,0% + 4,1% 3,6% Regio Zwolle + 0,6% + 0,2% + 3,2% + 2,8% 1,7% Regio Zutphen - 4,4% + 2,5% + 3,0% + 2,0% 0,8% Regio Almere + 1,0 % + 0,9% + 3,9% + 2,3% 2,0% Regio Amsterdam + 2,0% + 6,0% - 3,3% + 1,5% 1,6% Regio Utrecht + 1,4% + 0,4% + 2,2% + 0,8% 1,2% Regio Den Haag + 2,6% + 4,1% + 0,5% - 0,4% 1,7% Regio Rotterdam + 7,3% + 1.6% + 1,2% + 0,4% 2,3% Regio Nijmegen - 0,5% + 3.2% + 1,9% + 1,7% 1,1% Regio Den Bosch - 0,4% + 5,0% + 2,9% - 1,4% 1,5% Regio Zeeland + 4,6% - 0,4% + 3,7% - 0,8% 1,8% Regio Zuid
Limburg + 2,4% - 0,5% - 1,3% + 2,3% 0,7% Nederland + 0,8% + 3,2 % + 0,8 % + 0,9 % 1,4%
Bescheiden economische groei
Is de economische groei voor 2001 uiteindelijk uitgekomen op 1%, voor 2002 verwacht het CPB een lichte verbetering tot 1,25%. Vergeleken met de cijfers van de afgelopen jaren is dit een bescheiden economische groei. De verwachting is dat in de 2e helft van 2002 de economie weer zal aantrekken.
Rente
De laatste drie maanden van 2001 komt de hypotheekrente uit op een gemiddelde van 5,1 % tegen 5,6 % gemiddeld in het 3e kwartaal. Dat betekent een daling van een half procentpunt.
Lagere inflatie
Uiteindelijk is de inflatie over 2001 uitgekomen op 4,5%. Het hoogste cijfer sinds 1982 (6%). Volgens het CBS is 2,4 procentpunt van de stijging te wijten aan incidentele factoren (verhoging BTW, ecotaks, gas, elektriciteit). Vanaf oktober daalt de inflatie met 0,1% tot 0,2% per maand. Voor 2002 verwacht het CPB een prijsinflatie van 2,25%.
Herstel consumentenvertrouwen en koopbereidheid
Het consumentenvertrouwen laat in december 2001 een duidelijk herstel zien. De voor het seizoen gecorrigeerde vertrouwensindex van het CBS stijgt met vijf punten tot -2. Het aantal pessimisten blijft daarmee iets groter dan het aantal optimisten. In de periode oktober-november vond al een stabilisatie plaats, na een vrijwel onafgebroken daling sinds eind vorig jaar. In december neemt vooral het sterke pessimisme over de algemene economische situatie af.
Het herstel van het consumentenvertrouwen komt vooral doordat het sterke pessimisme over de algemene economische situatie afneemt. Voor 2002 is de consument minder pessimistisch over de economische toestand dan in november 2001. Het oordeel over de economie in de afgelopen twaalf maanden is min of meer gelijk gebleven. De koopbereidheid van de consument, het andere onderdeel van de vertrouwensindex, blijft vrijwel onveranderd. Nog steeds zijn er meer consumenten die een verbetering van hun financiële positie voorzien dan consumenten die een teruggang aangeven. De koopbereidheid voor grote aankopen onderscheidt zich daarbij in positieve zin. Het niveau is hoger dan voor aankopen in het algemeen en herstelt zich na een daling tot augustus, met name in november en december.
Tabel 3 consumentenvertrouwen (gecorrigeerd voor seizoen)
Consumenten-vertrouwen
Economisch klimaat
Koopbereidheid
w.o. grote aankopen
2000 Oktober
---
18
25
38
November
21
18
23
38
December
24
19
27
47
2001 Januari
14
---
18
20
Februari
12
---
18
---
Maart
---
-12
18
25
April
---
-23
16
21
Mei
---
-20
17
---
Juni
-5
-29
---
18
Juli
-5
-31
12
16
Augustus
-8
-38
12
14
September
-7
-38
13
16
Oktober
-10
-45
13
16
November
-7
-40
15
20
December
-2
-31
17
23
Bron: CBS
Daling in aantal gereedgekomen woningen
Het aantal voltooide woningen daalt steeds verder. De daling die in 1999 in gang is gezet, is ook in 2000 doorgezet. In 2000 zijn 70.650 woningen gerealiseerd. Het ministerie VROM verwacht dat in 2001 circa 65 duizend woningen gerealiseerd worden en in 2002 zo'n 60 duizend. De belangrijkste redenen voor deze teruggang zijn: tijdrovende institutionele factoren, capaciteitsgebrek bij de marktpartijen en overheden, afnemend consumentenvertrouwen en onder druk staande vermogenspositie van huishoudens.
Bron: Bouwprognoses 2001-2006 (ministerie VROM)
Huurwoningen
De vraag naar huurwoningen is groot, in tegenstelling tot wat zich de afgelopen tien jaar heeft voorgedaan. Het blijkt dat er een duidelijke koppeling is tussen de grote vraag in de huursector en de stabilisatie in de koopwoningmarkt. Deze vraag wordt mede veroorzaakt door de beperkte mogelijkheden voor starters in de koopsector.
De verkoop van huurwoningen door beleggers vindt nog steeds plaats. Daarnaast is er een doorgaande lijn van ontwikkeling van nieuwe producten voor specifieke doelgroepen, zoals bijvoorbeeld wonen met zorg voor senioren. Deze "individualisering van de woonsector" zal zich in de toekomst doorzetten.
Het directe rendement van huurwoningen staat onder druk door de sterke regulering van de overheid.
Winkels
In de detailhandel is er nagenoeg geen sprake van leegstand. Er is een tendens te zien bij beleggers van het afstoten van projecten. Men bekijkt of objecten op de korte termijn rendement opleveren en de ROZ index kunnen verslaan. Daarnaast is er een versnelde ontwikkeling te zien van nieuwe winkelformules waarin "leisure" componenten een belangrijke rol spelen zoals reizen, sport en wonen. Ontwikkelaars en beleggers zijn op zoek naar nieuwe concepten om themacentra te ontwikkelen zoals bijvoorbeeld meubelboulevards en outletshops. Er is sprake van een lichte overbewinkeling in Nederland, maar doordat de roulatie van formules zeer snel gaat, zien we hier geen gevolgen van.
Kantoren
De huidige leegstand wordt voornamelijk veroorzaakt door verminderde vraag en teruggave ruimte van bedrijven welke noodzakelijkerwijs moeten inkrimpen, zoals bijvoorbeeld in de ICT-branche. Ook bij de full-service kantoorconcepten is sprake van toenemende leegstand. Nieuwe projecten worden eerst gestart na voldoende voorverhuur.
NVM BEDRIJFS ONROEREND GOED
Kantoren
Eind 1999
Eind 2000
Eind 2001 NVM-Aanbod m2 VVO
3,4 miljoen
3,4 miljoen
4,4 miljoen NVM-transacties m2 VVO
1,6 miljoen
1,7 miljoen
1,4 miljoen Mediane huurprijs in NLG
225
240
249 Mediane huurprijs in EURO
102
109
113 Mediane looptijd
190
166
158 Duurste regio
Amsterdam
Amsterdam
Amsterdam
VVO = verhuurbaar vloeroppervlakte
bron: NVM Bedrijfs Onroerend Goed
Winkels
Eind 1999
Eind 2000
Eind 2001 NVM-Aanbod m2 VVO
814.000
836.000
1,0 miljoen NVM-transacties m2 VVO
490.000
507.000
419.000 Mediane huurprijs in NLG
300
312
326 Mediane huurprijs in EURO
136
142
148 Mediane looptijd
182
168
167 Duurste locatie
Beurspassage Rotterdam
Beurspassage Rotterdam
Kalverstraat Amsterdam
VVO = verhuurbaar vloeroppervlakte
bron: NVM Bedrijfs Onroerend Goed
Bedrijfsruimten
Eind 1999
Eind 2000
Eind 2001 NVM-Aanbod m2 VVO
3,92 miljoen
3,96 miljoen
4,8 miljoen NVM-transacties m2 VVO
2,4 miljoen
2,4 miljoen
2,2 miljoen Mediane huurprijs in NLG
---
119
125 Mediane huurprijs in EURO
50
54
57 Mediane looptijd
193
182
168 Duurste locatie
Almere
Almere
Rijnmond
VVO = verhuurbaar vloeroppervlakte
bron: NVM Bedrijfs Onroerend Goed
Agrarisch onroerend goed
Na jaren van stijgende grondprijzen lijkt nu het moment aangebroken dat hierin een kentering optreedt. De gemiddelde grondprijs voor agrarisch gebruik daalde het afgelopen jaar. In het jaar 2000 bedroeg de gemiddelde grondprijs 76.950 gulden per hectare en in het afgelopen jaar 76.250 gulden per hectare. Hoewel de prijzen in de regio's sterk kunnen variëren, is duidelijk sprake van een landelijke tendens. Voor sommige stukken grond wordt nog steeds over de 100.000 gulden betaald. Boeren blijven grond kopen. Hierbij wordt niet gekeken naar de rentabiliteit, maar naar de toekomst. Vele boeren willen toch blijven boeren, maar kopen niet meer koste wat het kost grond aan.
Hoge grondprijzen doen zich met name voor in de provincies Noord-Brabant, Zuid-Holland en Utrecht voor zowel bouw- als grasland. Daar is de druk op de grond erg groot vanwege woningbouw, bedrijvigheid en extensivering van de landbouw. In de noordelijke provincies is in bepaalde regio's echter sprake van een sterke daling van 10-15 %, mede veroorzaakt door een sterk afgenomen kooplust en een toenemend aanbod. Ook in de Noord Oostpolder en Flevoland staat de prijs onder druk.
In een stabiliserende markt is het inschakelen van een deskundige en betrouwbare makelaar belangrijk. In een marktgevoelige situatie heeft de consument meer behoefte aan de expertise van een makelaar. Het advies van de aankopende makelaar aan de consument speelt in een situatie als deze een belangrijke rol. De NVM ziet het na de afschaffing van de eed, als haar taak om meer dan ooit kritisch te zijn bij het toekennen van het lidmaatschap. Toekenning van het NVM-lidmaatschap kan alleen als de vakbekwaamheid en ethiek van de makelaar objectief en onomstotelijk zijn aangetoond. De NVM de kwaliteit en vakbekwaamheid van de NVM-makelaars ook periodiek toetsen.
Meer informatie:
NVM Communicatie, Marketing & Onderzoek, tel. 030-6085205, fax 030-6035468, Internet: www.nvm.nl, E-mail: T.Luckel@nvmorg.nl.