PERSBERICHT
WINST NAGRON 2001 LICHT HOGER
HERWAARDERING WONINGPORTEFEUILLE
LEIDT TOT AANZIENLIJK HOGERE NETTO VERMOGENSWAARDE
KERNGEGEVENS
* Verwachte netto winst over 2001: EUR 26 miljoen (2000: EUR
24,8 miljoen)
* 10% toename van onroerend goed in huurexploitatie in 2001
* Wijziging waarderingssysteem Nederlands onroerend goed van
historische kostprijs naar marktwaarde (vrije verkoopwaarde in verhuurde
staat)
* Verwachte netto herwaardering onroerend goed in
huurexploitatie: EUR 81 miljoen
* Raming netto vermogenswaarde per 31 december 2001: EUR 247
miljoen
(EUR 33,40 per aandeel)
* Gecorrigeerde waarde van de onderneming tenminste: EUR 296
miljoen (EUR 40 per aandeel)
WINSTVERWACHTING 2001
NAGRON Nationaal Grondbezit N.V. verwacht het jaar 2001 af te sluiten met
een netto winst van circa EUR 26 miljoen, licht hoger dan EUR 24,8 miljoen
over 2000.
De omvang van onroerend goed in huurexploitatie (hoofdzakelijk
woningbeleggingen) zal toenemen met 10%.
WIJZIGING WAARDERINGSSYSTEEM EXPLOITATIEBEZIT
In het jaarverslag 2000 werd door ons aangegeven, dat onderzocht zou worden
in hoeverre de structurele waardestijging van woningen gedurende de
afgelopen jaren aanleiding gaf tot wijziging van het sedert 1990 in de
jaarrekening gehanteerde voorzichtige waarderingssysteem van het woningbezit
op historische kostprijs of hogere marktwaarde. In het jaarverslag over 1999
en 2000 werd reeds de waarde in onverhuurde staat van ons woningbezit op
basis van intern bekende ervaringsgegevens vermeld. Aan de hand daarvan kon
worden vastgesteld dat er een aanzienlijk verschil bestaat tussen de
boekwaarde (historische kostprijs) van het woningbezit en de in de toekomst
redelijkerwijs te verwachten opbrengst indien woningen uit dit bezit - na
beëindiging van de huurovereenkomst door de bewoner - zullen worden
verkocht. Het op deze wijze realiseren van het waardeverschil
- naast de netto inkomsten behaald met de risicomijdende huurexploitatie -
vormt een substantieel onderdeel van de totale netto jaarwinst en is de
basis voor de rentabiliteit van de onderneming.
Besloten is om in de jaarrekening 2001 het woningbezit in Nederland op
marktwaarde (bij
vrije verkoop in verhuurde staat) te waarderen, hetgeen een stelselwijziging
betekent.
Blad 2/persbericht NAGRON/december 2001
De waardebepaling van het Nederlandse woningbezit (circa 4.800 woningen
waarvan 30% eengezinswoningen en 70% appartementen, alsmede garages en
parkeerplaatsen) wordt inmiddels uitgevoerd volgens de door de
ROZ/IPD-Vastgoedindex (Raad voor Onroerende Zaken / Investment Property
Databank) ontwikkelde richtlijnen voor de taxatie van woningen. Deze door
institutionele beleggers in het algemeen gehanteerde methode gaat uit van de
met het bezit te genereren kasstromen bij een actieve exploitatie van de
portefeuille. Hierbij worden - naast de contante waarde van de netto
kasstromen uit verhuur - de in de toekomst te realiseren waarden in
onverhuurde staat in aanmerking genomen. De hierbij gebruikte leegwaarde van
de woningen wordt door lokale makelaars vastgesteld.
De in het verslagjaar verworven woningcomplexen worden gewaardeerd op de kostprijs inclusief verwervingskosten en eerst in het volgend jaar geherwaardeerd. Het bedrijfsmatig onroerend goed (winkels, kantoren en bedrijfshallen circa 13% van onze bezittingen omvattend) wordt op basis van externe taxaties eveneens op marktwaarde gewaardeerd.
INVLOED OP BALANS
Nu deze voor ons omvangrijke operatie vrijwel is afgerond, verwachten wij
dat de hieruit resulterende herwaardering per balansdatum in een orde van
grootte van EUR 125 miljoen zal liggen. Rekeninghoudend met de over deze
meerwaarde latent verschuldigde vennootschaps-belasting op basis van het -
volgens de IAS (International Accounting Standards) in de jaarrekening te
hanteren - nominale belastingtarief van 35% resulteert hieruit een aan het
eigen vermogen toe te voegen herwaarderingsreserve van EUR 81 miljoen.
Na de toevoegingen aan de voorziening voor (latente) belastingen uit hoofde
van de in het verslagjaar gerealiseerde meerwaarde bij verkoop zal deze
voorziening ultimo 2001 circa EUR 114 miljoen bedragen, waarvan circa EUR 44
miljoen betrekking heeft op de in 2001 door te voeren wijziging van de
waarderingsgrondslag.
INVLOED OP NETTOVERMOGENSWAARDE
Hoewel conform de aanwijzingen van de IAS het nominale belastingtarief van
35% van toepassing is op de verantwoording van de voorziening voor (latente)
belastingen in de jaarrekening, dient de economische waarde (contante
waarde) van deze verplichting beduidend lager te worden ingeschat. De
voorziening voor (latente) belastingen heeft betrekking op het verschil
tussen de fiscale waardering en de (bedrijfseconomische) waardering in de
balans bij een belastingtarief van 35%. Bij verkoop van een woning of
complex van woningen zou, indien de opbrengst niet binnen drie jaar wordt
geherinvesteerd, over het verschil tussen de gerealiseerde opbrengstwaarde
en de fiscale boekwaarde 35% vennootschapsbelasting verschuldigd zijn.
Aangezien juist onze kernactiviteit bestaat uit het investeren in en het
actief exploiteren van verhuurde woningcomplexen en wij van plan zijn de
groei van de investeringen van de afgelopen jaren voort te zetten, zal de
herinvesteringsverplichting worden ingevuld. In de branche is het hierbij
niet ongebruikelijk
Blad 3/persbericht NAGRON/december 2001
om de latent verschuldigde belasting te berekenen tegen een "tarief" van
20%, waarbij de voorziening voor (latente) belastingen uitkomt op EUR 65
miljoen, hetgeen een waarderingsverschil van EUR 49 miljoen inhoudt.
Op basis van het vorenstaande kan pro forma een realistische netto vermogenswaarde en ondernemingswaarde als volgt worden berekend:
X EUR miljoen
Raming eigen vermogen vóór dividend 166
Herwaardering exploitatie portefeuille 125
Af: Toevoeging aan voorziening voor (latente) belastingen (35%) 44
Herwaarderingsreserve 81
Geraamde netto vermogenswaarde volgens balans ultimo 2001 vóór dividend
247
Geraamde netto vermogenswaarde volgens balans ultimo 2001 247
Geraamde voorziening voor (latente) belastingen (35%) volgens de balans
ultimo 2001 114
Benaderde contante waarde van de belastingverplichtingen (20%) 65
Toevoeging ten behoeve van waarde van de onderneming 49
Gecorrigeerde waarde van de onderneming, tenminste 296
In het vorenstaande is geen rekening gehouden met aspecten van goodwill van
de werkmaatschappijen (aanneming, projectontwikkeling, handelsactiviteiten
op het gebied van non-ferro halffabrikaten, staalkabel-, hijs- en
heftechniek en bevestigingsmaterialen). Aan laatstgenoemde - vrijwel alle
100% dochterondernemingen - kan eveneens een meerwaarde worden toegekend
welke een licht verhogende invloed zal hebben op de totale
ondernemingswaarde.
Op basis van het vorenstaande benadert de totale waarde van de onderneming
tenminste EUR 296 miljoen (EUR 40 per aandeel) vóór dividend, exclusief
goodwill dochterondernemingen.
's-Gravenhage, 11 december 2001 Raad van Bestuur
Voor nadere informatie:
S. Molkenboer, voorzitter Raad van Bestuur NAGRON Nationaal Grondbezit N.V.
Telefoonnummer: 070 - 351 50 00. E-mail: info@nagron.nl
This e-mail message is intended exclusively for the addressee. If the e-mail
was sent to you by mistake, would you please call us immediately? In that
case, we also request you to destroy the e-mail and to neither use the
contents nor disclose them in any matter to third parties, because the
message can contain confidential information which may be protected by
professional secrecy.
Adviesbureau Klijnsma & Bodes bv, Amaliastraat 3-5, 2514 JC The Hague, the
Netherlands, tel. +31 (70) 31 31 031.