3e Kwartaalcijfers Uni-Invest N.V.
Uni-Invest N.V., een sedert 1924 aan Euronext Amsterdam genoteerd
beleggingsfonds, maakt haar 3e kwartaalcijfers over het boekjaar 2001
bekend (zie ook bijlage).
Belangrijkste punten:
? Het directe beleggingsresultaat over de eerste drie kwartalen 2001
bedraagt Euro 58,2 miljoen, 5,6 % hoger dan het directe
beleggingsresultaat na belastingen over dezelfde periode in 2000 (Euro
55,1 miljoen).
? Het directe beleggingsresultaat per aandeel van Euro 0,94 komt overeen
met het directe beleggingsresultaat over dezelfde periode in 2000 (Euro
0,94).
? Het belegd vermogen van Uni-Invest N.V. bedraagt per 30 september 2001
Euro 1,80 miljard, een toename van 15% ten opzichte van jaareinde 2000.
? Het eigen vermogen, na aftrek van het contante deel van het interim
dividend, nam ten opzichte van 31 december 2000 toe van Euro 773 miljoen
tot Euro 842 miljoen, een stijging van 8,9%. Het eigen vermogen bedraagt
momenteel ruim 46% van het balanstotaal.
? De huuropbrengsten in het derde kwartaal 2001 zijn ten opzichte van het
tweede kwartaal 2001 met 6,3% gestegen, een gevolg van gerealiseerde
aankopen, indexeringen en gerealiseerde huurverhogingen.
Toekomstverwachtingen
In mei 2001 werd melding gemaakt van de tijdelijke afwezigheid van de heer
R. Homburg vanwege gezondheidsredenen. De verwachting is dat de heer
Homburg begin 2002 zodanig hersteld is dat hij zijn functie weer volledig
op zich kan nemen. Tot die tijd zal de heer drs. J.R. Stolle met steun van
de Raad van Commissarissen de directie blijven voeren.
De directie van Uni-Invest N.V. blijft positief over de toekomst.
De kantorenportefeuille van Uni-Invest kent een relatief lage verhuurprijs
per vierkante meter. Ook in de huidige marktomstandigheden zijn deze
ruimten aantrekkelijk. Het huurdersverloop in de kantorenportefeuille is
dan ook laag, waarbij voor de toekomst geen toename van dit verloop wordt
verwacht.
De winkelportefeuille van Uni-Invest is stabiel. Voor het grootste deel
bestaat deze portefeuille uit kleinere winkels die bij eventueel
optredende leegstand weer snel verhuurd kunnen worden.
De bedrijfsruimteportefueille van Uni-Invest is eveneens stabiel. Deze
objecten kennen veelal een lagere verhuurprijs per vierkante meter en
langjarige huurcontracten.
De bezettingsgraad blijft op een niveau van circa 96,5% (inclusief
huurgaranties). De rente blijft op een laag niveau, voor het komende jaar
zal de hogere inflatie (verwacht circa 4,5% voor dit jaar) worden vertaald
in hogere indexeringen van de brutohuur. Deze factoren zullen bij een
gelijkblijvende leegstand resulteren in een groei van het resultaat.
Op grond van de nog steeds conservatieve waardering van haar portefeuille
verwacht Uni-Invest N.V. bij te realiseren verkopen aantrekkelijke
boekwinsten te kunnen behalen.
Uni-Invest N.V. heeft gedurende de eerste drie kwartalen haar portefeuille
nog niet geherwaardeerd, in tegenstelling tot de vergelijkbare periode
vorig jaar. Op jaareinde zal op basis van in- en externe taxaties een
herwaardering van de portefeuille plaatsvinden. Dit zal naar verwachting
een positief resultaat opleveren. Verder bestaat het voornemen om nog dit
jaar voor circa Euro 50 miljoen aan vastgoed af te stoten. Deze verkopen
zullen voornamelijk betrekking hebben op kantorenobjecten.
Momenteel beraadt de vennootschap zich over haar verdere toekomst. In de
nabije toekomst verwacht Uni-Invest N.V. een periode van fusies en
overnames in de vastgoedsector gezien de huidige onderwaardering van de
diverse fondsen. Investeren in vastgoed op de directe markt is, mede door
deze onderwaardering, nog steeds aanmerkelijk duurder dan investeren in
vastgoed via de diverse vastgoedfondsen.
Thans heroverweegt Uni-Invest N.V. haar dividendbeleid op grond van de
gewijzigde omstandigheden.
Toelichting op de resultaten
De bruto-huuropbrengsten tot en met het 3e kwartaal 2001 bedroegen Euro
104,6 miljoen, en komen daarmee vrijwel overeen met die van dezelfde
periode in 2000. In het halfjaarbericht 2001 werd nog een lagere
bruto-huuropbrengst gemeld door een gemiddeld kleinere
vastgoedportefeuille. De in het derde kwartaal sterk gestegen
huuropbrengsten ten opzichte van het tweede kwartaal (6,3%) zijn een
gevolg van gerealiseerde aankopen, indexeringen en gerealiseerde
huurverhogingen.
De exploitatiekosten over de eerste drie kwartalen bedroegen 8,82% van de
bruto-huuropbrengsten, een fractionele daling vergeleken met dezelfde
periode vorig jaar.
De overige beleggingsopbrengsten van ruim Euro 5,4 miljoen hebben
betrekking op opbrengsten uit deelnemingen en rentebaten als gevolg van de
activiteiten van Uni-Invest Financial Engineering. In het afgelopen
kwartaal verkocht Uni-Invest N.V. haar 80%-belang in Uni-Invest Canada
N.V. De bij deze verkoop behaalde boekwinst van circa Euro 0,9 miljoen
(ruim 19%) is opgenomen in de overige beleggingsopbrengsten. Gedurende de
eerste drie kwartalen heeft Uni-Invest N.V. een aantal objecten uit haar
portefeuille verkocht met een gezamenlijke boekwaarde van Euro 16,0
miljoen Op de verkopen van vastgoed werd een boekwinst (=gerealiseerde
waardeveranderingen) gerealiseerd van Euro 2,1 miljoen (13,1%). De
niet-gerealiseerde waardeveranderingen van Euro 2,3 miljoen hebben
betrekking op herwaardering van een beperkt aantal objecten uit de
vastgoedportefeuille en op koersresultaten.
De huidige waardering van de portefeuille van 11,15 maal de brutohuur is
in vergelijking met de gangbare praktijk conservatief.
Toelichting op de Balans
De vastgoedportefeuille groeide ten opzichte van 31 december 2000 door
aankoop van diverse objecten tot Euro 1,74 miljard (14,0%). Per 30
september 2001 bedragen de jaarlijkse huuropbrengsten van deze
portefeuille bij een volledige bezetting ruim Euro 156 miljoen. De
bezettingsgraad van de onroerend goedportefeuille bleef ongeveer gelijk
aan het niveau van 2000. De beleggingen in aandelen en de financiële
beleggingen, voor een totaalbedrag van Euro 55,7 miljoen, betreffen de
deelname in Homburg Invest Inc., Probus Estates Plc. enkele uitgegeven
leningen en Vastgoed Maatschap AKRONned VI.
Het eigen vermogen na aftrek van het contante deel van het interim
dividend nam toe door toevoeging van het lopende resultaat na belastingen
gedurende de eerste drie kwartalen en door uitgifte van aandelen. Op 30
september 2001 bedroeg het aantal geplaatste gewone aandelen Uni-Invest
N.V. 65.002.217. De langlopende schulden namen ten opzichte van ultimo
2000 toe met Euro 139 miljoen als gevolg van nieuw aangetrokken leningen.
Gegevens per aandeel
De gegevens per aandeel zijn berekend over het gemiddeld aantal uitstaande
aandelen. Het directe beleggingsresultaat per aandeel (Euro 0,94) komt
overeen met dat over de vergelijkbare periode over het jaar 2000. Het
totale beleggingsresultaat per aandeel tot en met 30 september 2001
bedraagt Euro 1,01. Doordat er tot op heden slechts beperkt verkopen en
herwaarderingen van vastgoedobjecten plaats vond, is het totale
beleggingsresultaat lager dan in de eerste negen maanden van 2000. Voor
het laatste kwartaal verwacht Uni-Invest nog objecten met boekwinst te
kunnen verkopen. Tevens verwacht Uni-Invest voor een deel van de
portefeuille herwaarderingen door te voeren.
De intrinsieke waarde per aandeel op 30 september 2001 (rekening houdend
met uitkering van het interimdividend van Euro 0,70 per aandeel) bedraagt
Euro 12,66.
Uni-Invest N.V. realiseert voor haar aandeelhouders een aantrekkelijk
dividendrendement. Per 4 oktober 2001 is het interimdividend over het
eerste halfjaar van 2001 (Euro 0,70 per aandeel) betaalbaar gesteld.
Als gevolg van de per 1 januari 2001 ingevoerde wetswijzigingen is de
belasting op dividenden voor Nederlands ingezetenen aanzienlijk verlaagd.
Uni-Invest N.V. verwacht dan ook een toename van de interesse in
beleggingsfondsen die een hoog dividend uitkeren.
Euronext N.V. heeft een herclassificatie voor de beursgenoteerde
vastgoedfondsen doorgevoerd. Deze nieuwe classificatie stelt
vastgoedfondsen in staat om in de belangrijke indices (Euronext 100 en
Next 150) opgenomen te worden indien zij aan de daarvoor geldende
voorwaarden voldoen.
Uni-Invest N.V. verwacht aan de voorwaarden voor de Next 150 te voldoen en
is overtuigd van de voordelen die een opname in Next 150 biedt.
Amsterdam, 6 november 2001
UNI-INVEST N.V. De Directie (voor eventuele vragen kunt u contact opnemen
met de directie: 020-6077435)
Amsterdam, 6 november 2001
UNI-INVEST N.V.
De Directie
Voor informatie over dit persbericht kunt u contact opnemen met de
Directie van Uni-Invest: 020-607 7404