Ingezonden persbericht
CENTRAAL PLANBUREAU
Onderwerp: persbericht
Nummer: 28
Datum: 12 september 2001
Inlichtingen bij: Harry ter Rele (tel: 070-3383 458), Guido van Steen
(tel: 070-3383 434), of bij Jacqueline Timmerhuis (tel: 070-3383
477)
Huren of kopen:
- opmerkelijke verschillen in woonkosten
- grote invloed van overheidsbeleid
Het Nederlandse stelsel van subsidies, fiscale behandeling en
huurregulering leidt tot opmerkelijke verschillen in woonkosten. Zo leidt
huursubsidie tot een gemiddelde kostenreductie voor huurders van 7%. Het
netto fiscale voordeel in de koopsector is groter: 17%.
Als echter ook rekening wordt gehouden met het effect van huurregulering
blijkt het kostenvoordeel voor de gemiddelde huurder veel groter te zijn,
namelijk tussen de 26 en 39%. Onder huurregulering verstaan we het
stelsel van wettelijke regelingen dat de huren en huurprijsstijgingen
maximeert. De voordelen van huurregulering zijn echter niet zomaar voor
iedereen beschikbaar door het beperkte aanbod en de lange
wachtlijsten.
Dit concluderen twee onderzoekers van het Centraal Planbureau in het
vandaag verschenen CPB Discussion Paper 'Housing subsidisation in the
Netherlands: Measuring its distortionary and distributional
effects'door Harry ter Rele en Guido van Steen.
Overheid houdt huren laag, vooral met huurregulering
De kosten van wonen worden in Nederland op verschillende manieren
laag gehouden. In de huursector gebeurt dit onder andere door de
huursubsidie die de overheid verstrekt. Belangrijker nog is dat, mede
door de recente sterke stijging van de huizenprijzen, een groot deel van
de huren tegenwoordig lager is dan het niveau dat de verhuurder bij vrije
marktwerking een normaal rendement zou opleveren. In de sociale
huursector is dit mogelijk omdat de schulden van woningbouwcorporaties
aanzienlijk lager zijn dan de marktwaarde van hun woningen. Dit geeft de
corporaties de financiële ruimte om de huren laag te houden.
In de particuliere huursector zijn de lage huren vooral het gevolg van
regulering. De huurregulering drukt in de particuliere huursector ook de
verkoopprijzen van huizen.
De grote invloed van de huurregulering is vooral het gevolg van het
achterblijven van de huurprijsontwikkeling bij de explosieve stijging van
huizenprijzen in de laatste jaren. Hierdoor zijn de kosten van het wonen
in een koophuis aanmerkelijk sneller gestegen dan de huren. De genoemde
onzekerheidsmarge in de huursector (kostenvoordeel voor huurders tussen
26% en 39%) hangt samen met de onzekerheid over het structurele niveau
van de huizenprijzen. Ook los daarvan zijn de cijfers onzeker omdat zij
deels berusten op schattingen.
Fiscale behandeling bevordert hypotheekfinanciering
In de koopsector beperkt de gunstige fiscale behandeling van de eigen
woning de kosten voor de bewoners. Hypotheekfinanciering van de eigen
woning blijkt ook in het nieuwe belastingstelsel voordeliger te zijn dan
financiering met eigen middelen. Het verschil in woonkosten is gemiddeld
17%. Bij koppeling van de hypotheek aan een kapitaalverzekering
(spaarhypotheek) is dit verschil zelfs groter, omdat het gespaarde
vermogen dan belastingvrij kan aangroeien.
Bij hypotheekfinanciering levert de eigen woning als gevolg van de
aftrekbaarheid van de betaalde rente per saldo doorgaans een
belastingteruggave op. Dit voordeel loopt bovendien op met het inkomen.
Maar ook bij financiering met eigen middelen wordt de koopwoning
bevoordeeld. Dit komt omdat de verschuldigde belasting over de woning
lager is dan de belastingverplichting bij een alternatieve belegging van
de eigen middelen.
De bevoordeling van hypotheekfinanciering geeft eigenaren een fiscale
prikkel om eventuele eigen middelen niet in de woning te beleggen maar op
de kapitaalmarkt uit te zetten. Dit kan leiden tot een louter fiscaal
ingegeven verhoging van zowel bezittingen als schulden in de
vermogenssamenstelling van huishoudens. Deze balansverlenging heeft als
nadeel dat de activiteiten van het financiële intermediair groter zijn
dan de maatschappelijk efficiënte omvang. Bovendien kan hierdoor het
financiële risico van huishoudens toenemen, bijvoorbeeld als de
additionele middelen in aandelen worden belegd.
Fiscale behandeling koopwoningen drijft huizenprijzen op; nadelig voor
starters op de woningmarkt
Bij het huidige beperkte aanbod van koopwoningen, dat in belangrijke
mate een gevolg is van het ruimtelijk beleid van de overheid, kunnen
vraagtekens worden geplaatst bij de effectiviteit van de kostenreducties.
Immers, de subsidies en fiscale voordelen drijven de prijs van woningen
op waardoor de kostenverlagende effecten voor de bewoner deels weer
teniet worden gedaan. Hiermee verliest het stelsel van kostenreducties
gedeeltelijk zijn oorspronkelijke doelstelling, namelijk die van het
bevorderen van een goede kwaliteit van wonen. In plaats daarvan ontstaat
het onbedoelde effect dat de zittende eigenaren bevoordeeld worden ten
nadele van de starters op de woningmarkt.
In de recent verschenen fiscale verkenningen van het Ministerie van
Financiën is een analyse opgenomen van een aantal varianten voor de
fiscale behandeling van de eigen woning. De methodiek en de uitkomsten
van de nu gepubliceerde CPB-studie lagen aan deze analyse ten
grondslag.
CPB Discussion Paper nummer 2, 'Housing subsidisation in the
Netherlands: Measuring its distortionary and distributional effects',
ISBN 90-5833-075-3, is te bestellen bij:
Bibliotheek Centraal Planbureau
Postbus 80510
2508 GM Den Haag
Telefoon: 070-3383425
Telefax: 070-3383350
E-mail: bibliotheek@cpb.nl
Prijs: NLG 19,85 (EUR 9,-)
De volledige publicatie is (gratis) beschikbaar als PDFfile op de website
van het Centraal Planbureau
(www.cpb.nl).