OMZET: +40%. NETTORESULTAAT: +57%. VERWACHTING WINST PER AANDEEL 2001: ¤ 0,60.
Amstelland maakt goede start in projectontwikkeling
Ontwikkelingsmaatschappij Amstelland heeft een sterke groei van de resultaten geboekt in het eerste halfjaar van 2001. Na de verkoop van handels- en industriële activiteiten richt Amstelland zich volledig op de ontwikkeling van woningen, kantoren en winkels. De omzet van de ontwikkelingsactiviteiten nam in het eerste halfjaar met 40 procent toe tot ¤ 299 miljoen (eerste halfjaar 2000: ¤ 213 miljoen). Het nettoresultaat uit projectontwikkeling verbeterde met 57 procent tot ¤ 11,3 miljoen (¤ 7,2 miljoen). Voor het gehele jaar 2001 wordt een omzet verwacht van circa ¤ 690 miljoen, een stijging van 10 procent ten opzichte van 2000, met een nettoresultaat van ¤ 31 miljoen (+ 10 procent).
De verkoop van de handelsactiviteiten van Amstelland aan CVC Capital Partners werd geëffectueerd op 27 juli 2001. Het transactieresultaat bedroeg ¤ 361,2 miljoen, inclusief het halfjaarresultaat uit de handelsactiviteiten. Het transactieresultaat is in de halfjaarcijfers gepresenteerd als nettoresultaat uit niet voortgezette activiteiten. Daardoor ontstaat een beter inzicht in de groei van de activiteiten in projectontwikkeling
Aan de voorspoedige groei in het eerste halfjaar wordt zowel bijgedragen door de ontwikkeling van woningen als die van commercieel vastgoed (kantoren en winkels). De toename van omzet en resultaten is sterker in de eerste dan in de tweede jaarhelft vanwege de recente verkopen van enkele grote kantorenprojecten (Forum en Westgate in Amsterdam, Gemini in Hoofddorp en kantoren voor Delta Lloyd Zorg / Nuts Ziekenfonds in Den Haag en DHL in Maastricht).
ICT-investeringen voor Wonen op Maat
De brutomarge steeg met 28 procent naar ¤ 37,6 miljoen. Deze stijging werd deels teniet gedaan door een stijging van de kosten met 31 procent naar ¤ 18 miljoen. De kostenstijging wordt onder meer veroorzaakt door de extra inspanningen op ICT-gebied voor de ontwikkeling van een klantenvolg-systeem en de opzet van websites per project om woonwensen van kopers in de projectontwikkeling van woningen te kunnen realiseren (Wonen op Maat®). De interestlasten daalden met 40 procent, mede door aflossing van achtergestelde leningen.
Resultaat uit samenwerkingsverbanden
Amstelland realiseert een toenemend deel van haar omzet in samenwerking met derden. Het betreft niet geconsolideerde deelnemingen in ontwikkelingsmaatschappijen voor Vinex-locaties en wijkontwikkelingsmaatschappijen in herstructureringsgebieden. In 2001 zal de met derden gerealiseerde omzet circa ¤ 35 miljoen bedragen. In de komende jaren zal dit bedrag naar verwachting verdrievoudigen. Daarmee zal Amstelland in de periode 2000-2003 een totale
omzetstijging van gemiddeld 10 procent realiseren. Door de omzetverschuiving stijgt het resultaat deelnemingen en nemen het bedrijfsresultaat en de financieringslasten minder snel toe.
Doelstellingen
Gezien de toename van de omzet via derden en het resultaat uit deelnemingen hanteert Amstelland het operationeel resultaat (bedrijfsresultaat plus resultaat deelnemingen) als belangrijke maatstaf voor de prestaties van de onderneming. Amstelland streeft naar een operationeel resultaat in 2003 dat
8 procent van de totale omzet bedraagt.
De doelstelling voor het rendement op geïnvesteerd vermogen bedraagt 25 procent in 2003. Voor 2001 wordt een rendement van ruim 17 procent verwacht.
Naar verwachting zal de solvabiliteit (eigen vermogen in percentage van het balanstotaal) aan het einde van het jaar 40 tot 45 procent bedragen.
Winst per aandeel
De gewogen gemiddelde fully diluted winst per aandeel uit ontwikkelingsactiviteiten steeg in het eerste halfjaar met 57 procent tot ¤ 0,22. Op 3 juli 2001 waren alle converteerbare obligaties omgezet in gewone aandelen. Per 31 augustus aanstaande zullen ook de converteerbare preferente aandelen zijn omgezet in gewone aandelen. Door het vervallen van personeelsopties is de toename van het aantal aandelen gering: het gewogen gemiddeld aantal fully diluted aandelen neemt dit jaar toe van 52,0 miljoen stuks tot circa 52,4 miljoen stuks. De eerder afgegeven prognose van ¤ 0,57 is daardoor verhoogd tot ¤ 0,60; een stijging van 11 procent ten opzichte van 2000.
Gang van zaken in het eerste halfjaar
Wonen: verbetering brutomarge
Amstelland Ontwikkeling Wonen verwacht in 2001 ongeveer eenzelfde aantal woningen af te zetten als in 2000, toen 4250 woningen werden verkocht. Omzet en resultaten namen in de eerste jaarhelft toe door de gestegen prijzen van woningen, een verschuiving naar het midden- en duurdere segment en doordat Amstelland per woning meer producten en diensten aan wist te bieden. Daarmee groeide Amstelland sterker dan de markt.
Met het concept Wonen op Maat worden woonwensen geïnventariseerd via 'virtuele wijken' (besloten websites waar toekomstige bewoners communiceren met elkaar, de ontwikkelaar, de gemeente en tal van leveranciers en dienstverleners). Door in te spelen op deze wensen neemt de toevoegde waarde per woning in de toekomst aanmerkelijk toe.
De vraag naar woningen in Nederland bleef in het eerste halfjaar onverminderd groot. Dit gold voor alle segmenten, maar met name voor het midden- en duurdere segment. Tegenover de aanhoudend sterke vraag staat een vertraagd aanbod van woningen. De Nederlandse nieuwbouwproductie van woningen bedraagt naar verwachting dit jaar 65.000 woningen en volgend jaar 55.000. De productie wordt vooral vertraagd door procedurele belemmeringen. Een andere oorzaak is gelegen in een tekort aan (goed geschoold) personeel bij uitvoerende bouwbedrijven. Door haar sterke groei heeft Amstelland zelf behoefte aan extra ontwikkelings- en projectmanagers.
De resultaatontwikkeling van Amstelland Ontwikkeling Wonen wordt dit jaar beïnvloed door hoge ICT- kosten. In het kader van haar consumentgerichte aanpak investeert Amstelland Ontwikkeling Wonen fors in automatisering. Er wordt een klantenvolgsysteem ontwikkeld en geïmplementeerd en er worden nieuwe virtuele wijken (websites voor huizenkopers) opgezet. De investeringen zullen bijdragen aan de winstontwikkeling tot 2003.
Amstelland Ontwikkeling Wonen was in het eerste halfjaar actief in het betreden van twee groeimarkten: stedelijke herstructurering en individueel opdrachtgeverschap op vrije kavels.
Stedelijke herstructurering
De samenwerking met corporaties voor stedelijke herstructurering van verouderde stadswijken kreeg op meerdere plaatsen concreet vorm. In Utrecht is in nauwe samenwerking met de corporatie Mitros Wonen en de gemeente de voorbereiding voor de herstructurering van de 2.000 woningen tellende wijk Ondiep gestart. In Zuidelijk Limburg werken Amstelland en corporaties samen in de Trichtse Ontwikkelings Maatschappij. In Twente (Enschede) is er een samenwerkingsverband met corporatie Domijn via de Twentse Ontwikkelings Maatschappij. Daarnaast zijn projecten in Amsterdam, Groningen, Lelystad, Den Haag en Zwolle in voorbereiding.
Individueel opdrachtgeverschap
Amstelland wil op projectmatige wijze kopers in de gelegenheid stellen hun eigen woning te ontwerpen en te bouwen. Op de nieuwbouwlocatie IJburg werkt Amstelland aan de uitgifte van vrije kavels waarbij een faciliterende rol wordt vervuld voor kopers die naar eigen inzicht een woning willen bouwen. Op initiatief van Amstelland Ontwikkeling Wonen ontwerpen kopers en hun architecten een woning met behulp van een virtuele maquette op het internet.
Vastgoed: krachtige groei
De resultaatontwikkeling van commercieel vastgoed (kantoren, winkels en centrumplannen) was in het eerste halfjaar sterk. De verkopen en naderende opleveringen van een aantal grote kantorenprojecten stuwden omzet en resultaten omhoog. Deels wordt dit veroorzaakt doordat vorig jaar de verkopen juist in de tweede helft van het jaar waren geconcentreerd. De ontwikkelingsportefeuille steeg met 33 procent van ¤ 225 miljoen in het vierde kwartaal van 2000 tot ¤ 300 miljoen halverwege 2001. Amstelland Ontwikkeling Vastgoed is uitstekend gepositioneerd voor kwalitatief hoogwaardige kantoren en bedrijvenparken, een marktsegment waarin de vraag onverminderd groot is. De onderneming biedt bij haar vastgoedprojecten diensten aan op het vlak van vervoers- en parkeeroplossingen en winkel- en horecavoorzieningen. Onlangs werd een kindercreche in uitvoering genomen.
Amstelland Ontwikkeling Vastgoed verwacht dit jaar beduidend meer kantoren en winkels af te zetten dan de 125.000 m2 die vorig jaar werd verkocht. De kantoren Gemini (Hoofddorp, 12.000 m2, verkocht aan Delta Lloyd Vastgoed) en Forum (Amsterdam, 17.000 m2, Allianz) worden dit jaar opgeleverd. Ook verkocht werden de projecten Crystal Tower (24.000 m2, KFN) en Westgate (Amsterdam 30.000 m2, diverse beleggers via Achmea Global Investors). In Den Haag wordt het hoofdkantoor van de zorgverzekeraars Delta Llyd Zorg en Nuts Ziekenfonds ontwikkeld (20.000 m2), in Maastricht een kantoorgebouw voor DHL World Wide Express (20.000 m2).
Nieuwe centrumplannen
Amstelland Ontwikkeling Vastgoed is voorts in diverse steden actief met centrumplannen met een menging van functies (wonen, winkelen, werken). In Groningen nadert het project Westerhaven
(13.500 m2 grootschalige detailhandel, 800 parkeerplaatsen, 24 appartementen en sociaal-culturele voorzieningen) zijn voltooiing. In Zwolle wordt het Maagjes Bolwerk ontwikkeld met 7.000 m2 winkels, 500 parkeerplaatsen, 66 appartementen en 2.200 m2 kantoren en horeca.
In het eerste halfjaar werd een contract getekend voor de ontwikkeling in combinatie van een nieuwe perifere detailhandelsvestiging (PDV) voor Middelburg: het woonthemacentrum (38.000 m2 bruto verkoopoppervlak, 950 parkeerplaatsen) is de eerste van een reeks ontwikkelingen in een plangebied waarin ook 1.000 woningen, een bedrijvengebied van 24 hectare en een golfbaan worden ontwikkeld.
Grondbedrijf: posities versterkt
Amstelland Ontwikkeling beschikt als een van de weinige ontwikkelingsmaatschappijen over een eigen grondbedrijf. Dit verzorgt de grondexploitatie voor de ontwikkeling van woningen en commercieel vastgoed. Het grondbedrijf werkt ook voor samenwerkingsverbanden met gemeenten, corporaties en andere ontwikkelingsmaatschappijen.
In het eerste halfjaar werd de grondpositie van Amstelland uitgebreid tot 1.000 hectare. Driekwart omvat gronden die binnen vijf 5 jaar aan snee komen. De omvang van de grondbank kan per halfjaar sterk verschillen doordat gronden met wisselende regelmaat worden overgedragen aan samenwerkingsverbanden en er gronden aan de voorraad worden toegevoegd. Maatgevend is dat Amstelland een portefeuille heeft voor de ontwikkeling van 37.000 woningen en vele posities voor de ontwikkeling van commercieel vastgoed.
Duitsland: afbouw
De projectontwikkelingsactiviteiten in Duitsland, die geheel los staan van de activiteiten in Nederland, worden volgens plan binnen enkele jaren beëindigd. In het eerste halfjaar vond verdere uitplaatsing van personeel plaats en werd gewerkt aan de verkoop van activiteiten en vastgoed. Naar verwachting zullen de totale kosten voor de afbouw en liquidatie niet hoger uitvallen dan de bedragen die in voorgaande jaren in de voorziening zijn opgenomen. Bij uiteindelijke liquidatie kan Amstelland gebruik maken van circa ¤ 106 miljoen aan compensabele verliezen. Deze zijn niet meegenomen in de winstverwachting voor de komende jaren.
Vooruitzichten
De vooruitzichten op de markten waarop Amstelland actief is, zijn goed. Mede dankzij haar sterke grondposities, goed voor de ontwikkeling van 37.000 woningen en vele commercieel-vastgoedprojecten, is Amstelland in staat sterker te groeien dan de markt.
Voor 2001 verwacht Amstelland een omzet van ¤ 690 miljoen, een nettoresultaat van ¤ 31 miljoen en een winst per aandeel van ¤ 0,60. Voor de jaren 2002 en 2003 verwacht Amstelland een gemiddelde stijging van het nettoresultaat met 15 procent. De winst per aandeel zal met eenzelfde percentage toenemen. De verwachtingen zijn gebaseerd op autonome groei, er is geen rekening gehouden met eventuele acquisities.
Den Haag, 30 augustus 2001
Noten voor de redactie,