Weerstanden en stroperigheid belemmeren verkoop huurwoningen in ROA-gebied
Vooral door lokale oorzaken worden in Amsterdam en omliggende
gemeenten (ROA- gebied) weinig huurwoningen verkocht. Bij een deel van
de gemeenten, stadsdelen en verhuurders in het ROA-gebied zijn er
aarzelingen of zelfs weerstanden om huurwoningen aan huurders te
verkopen. Verder spelen procedurele stroperigheid en met name in
Amsterdam de sociale huurtraditie een rol. Er zijn geen algemeen
geldende belemmeringen die verkoop in de weg staan. Een en ander
blijkt uit een onderzoek van het RIGO in opdracht van de Inspectie
Volkshuisvesting in Noord-Holland en Flevoland. Staatssecretaris
Remkes van VROM zal binnenkort over dit onderzoek gesprekken voeren
met de regio.
Het stadsgewest ROA heeft het hoogste percentage huurwoningen (70) van
alle stadsgewesten in Nederland, maar heeft de laagste verkoopcijfers.
Tussen 1994 en 1998 werd slechts 2,7% van de huurvoorraad verkocht.
Voor heel Nederland was dat in die periode 4,7%. Van de gemeenten in
het ROA-gebied heeft Amsterdam veruit het hoogste percentage
huurwoningen (83) en toch de laagste verkoopcijfers. In 1999 werd 0,4%
van de huurwoningen aan huurders verkocht, terwijl in de rest van het
ROA-gebied de verkoop op het gemiddelde in Nederland lag: 1%. Van de
verkochte huurwoningen in het ROA- gebied was 80% van particuliere
verhuurders en 20% van woningcorporaties.
Woningmarkt loopt vast
Uit het onderzoek blijkt dat er in Amsterdam vooral in vooroorlogse
buurten een forse vraag is naar koopwoningen. In Amsterdam wilde in
1998 22% (ruim 65.000 huishoudens) van de huurders zijn huurwoning
tegen marktwaarde kopen. In ROA- Noord (gemeenten boven het Y) is dat
29% (ruim 15.000) en in ROA- Zuid 35 % (20.000).
Zowel in Amsterdam als in ROA- Zuid bestaat er een grote druk op de
woningmarkt van zowel koop- als huurwoningen. Vooral in Amsterdam is
de vraag naar koopwoningen en naar meer kwaliteit zo groot dat de
prijzen van koopwoningen zeer fors zijn gestegen. Daardoor kunnen
huishoudens hun koopwens niet meer realiseren, wat weer tot gevolg
heeft dat ze in hun huurwoning blijven zitten. De doorstroming
stagneert en de woningmarkt loopt langzaam vast.
Oorzaken lokaal beleid
Bijna de helft van de gemeenten in het ROA-gebied en een groot deel
van de woningcorporaties heeft geen verkoopbeleid. Sommige sociale
verhuurders zijn er nog niet mee bezig, bijvoorbeeld omdat zij de
veranderde vraag van hun bewoners nog niet hebben onderkend, maar
andere zijn ook uit traditie tegen verkoop. Deze houding komt ook voor
bij stadsdeelraden en huurdersorganisaties. Een ander deel van de
corporaties wacht nog op de afronding van de plannen voor
herstructurering.
Oorzaken praktijk
Vooral in Amsterdam gaat er in de praktijk van de verkoop van
huurwoningen veel mis. Een corporatie en een stadsdeel vechten
bijvoorbeeld al drie jaar over procedures. Vaak ziet een corporatie af
van verkoop als het stadsdeel tegen is. Er bestaat veel stroperigheid
in de procedures: bij de verkoop van een huurwoning kunnen
splitsingsvergunningen, bouwtoezicht, milieuhandhaving en
erfpachtkwesties aan de orde zijn met allemaal hun eigen procedures.
Ook zijn bij verkoop de contacten tussen verhuurders en huurders niet
altijd even helder en open. Vaak wordt een verkoopaanbod van de
verhuurder door de zittende huurders ervaren als een overval.
Aanbevelingen
De belangrijkste aanbeveling van de onderzoekers is dat in gewestelijk
verband een woonbeleid moet worden vastgelegd met daarbij aandacht
voor de spreiding van de voorraad betaalbare huurwoningen,
toewijzingsregels, nieuwbouw en verkoop van huurwoningen. Dit moet
vertaald worden in concrete prestatieafspraken. Om de nieuwe ambitie
van Amsterdam waar te kunnen maken om tot 2010 58.000 huurwoningen te
verkopen, moet het aanbod worden vergroot naar 100.000 tot 150.000,
want niet alle zittende huurders willen kopen en alleen verkoop bij
leegkomst van de woning is te weinig.
De centrale stad en de stadsdelen moeten een goede en snelle
uitvoeringsorganisatie opzetten voor de verkoop van huurwoningen en de
daarbij behorende vergunningsverlening.
Corporaties moeten de verkoop van woningen als een nieuwe taak
opvatten. Daarbij hoort een heldere presentatie van de verkoopplannen
en communicatie daarover met de huurders. Dit kan met behulp van een
handreiking van Aedes (koepel van woningcorporaties) en van de
Vereniging Eigen Huis. Corporaties zouden ook huizen moeten durven
verkopen die niet helemaal aan de kwaliteitseisen van de corporaties
voldoen; bewoners willen en kunnen vaak ook zelf de woningen
opknappen. Eerst renoveren kan deze woningen te duur maken om voor
koopsubsidie in aanmerking te komen.
Gesprekken
Staatssecretaris Remkes gaat 2 mei de resultaten van dit onderzoek
allereerst bespreken met Amsterdam omdat daar de urgentie het grootst
is. Hij praat dan met wethouder Stadig en met vertegenwoordigers van
de stadsdelen en de corporaties. Dit overleg is er op gericht om
concrete afspraken te maken over het versnellen van het huidige
verkooptempo van vooral corporatiewoningen.
De staatssecretaris zal op die dag ook de verkooppraktijk van enkele
corporaties bekijken.
Het is de bedoeling in tweede instantie ook met het
2001
Schade aan rijksauto's hersteld met gebruikte onderdelen
Gemeenten gaan chemische wasserijen controleren
Nota 'Ruimte maken, Ruimte delen' naar Eerste en Tweede Kamer
Nota Grondbeleid naar Tweede Kamer
Onderzoek milieu-inspectie naar bodemsanering Diemerzeedijk Amsterdam
Ontwerp PKB Waddenzee
Minimale opslag munitie en explosieven bij Ypenburg
Nieuwe autos krijgen energielabel
Lijst klein chemisch afval aangepast
Toespraak Minister Pronk Presentatie 5e Nota
Vuurwerkbedrijven op ruime afstand geplaatst
Remkes komt met voorstel voor verruiming vergunningsvrije bouwwerken
Toespraak Minister Pronk bij presentatie 5e Nota Ruimtelijke Ordening
op 31 januari
Klimaatconferentie wordt deze zomer voortgezet
Raets benoemd tot directeur Financiële en Economische zaken
Milieu-inspectie blokkeert vertrek sloopschip 'Sandrien' naar India
Pronk: Conclusies van het IPCC zijn zorgwekkend
Pronk bereikt akkoord met industrie over terugdringen stikstofoxiden
In het persbericht over vuurwerkbesluit op www.minvrom.nl zijn tevens
links opgenomen naar integrale teksten.
Zwembad De Bonte Wever Slagharen gesloten wegens legionella-besmetting
Ontwerp-vuurwerkbesluit naar Tweede Kamer gestuurd
Nationale milieuprijzen 2001 ook door jeugd aangewezen
Klimaatconferentie wordt deze zomer in Bonn voortgezet
Klimaatconferentie moet tot resultaten leiden
Hoofdlijnen registratieplicht risico-situaties naar de Tweede Kamer
Innovatieprogramma stedelijke vernieuwing binnenkort van start
Europees akkoord over motorfietsen
Innovatieprogramma stedelijke vernieuwing binnenkort van start
Verscherpte controle bij risicobedrijven
Reactie Minister Pronk op brief President Bush
In 2002 één nieuwe afvalstoffenlijst voor EU-lidstaten
Snel maatregelen tegen milieugevaarlijke stoffen
Minister Pronk pleit voor duurzame handel
Minister Pronk wil discussie over toekomst wet milieubeheer
Nederland beschermt natuur en milieu van de Zuidpool
Inspectie Milieuhygiëne: Invoerbeperkingen kwikproducten bij branche
onvoldoende bekend
Wijziging locatie inspraakbijeenkomst Vijfde nota
Uitvoering ruimtelijke regelgeving laat te wensen over
Tweede ronde Woonzorgstimuleringsregeling van start
Gemeente Venray in de fout
Oprichting onafhankelijke Ruimtelijke Planbureau
Pronk gaat veiligheidszone munitiedepots controleren
Weerstanden en stroperigheid belemmeren verkoop huurwoningen in
ROA-gebied