Ingrijpende investeringen in de woningvoorraad van Utrecht
De gezamenlijke Utrechtse woningcorporaties en de gemeente Utrecht willen een overeenkomst sluiten over ingrijpende veranderingen in de Utrechtse woningvoorraad in de komende 15 jaar. De overeenkomst geeft inzicht in de omvang van de vernieuwing van de woningvoorraad en in spelregels voor financiering en organisatie. Investeringen vinden vooral plaats in de wijken Hoograven, Zuilen, Overvecht en Kanaleneiland en in Leidsche Rijn. Bewonersorganisaties worden betrokken bij ontwikkeling en uitvoering van concrete plannen. Individuele rechten van bewoners worden door de overeenkomst gewaarborgd. De overeenkomst staat bekend als `DUO', De Utrechtse Opgave.
De komende 15 jaar zijn de partners van plan ongeveer 12.500 van de ruim 110.000 Utrechtse woningen te renoveren of te vervangen. Daarnaast bouwen woningcorporaties ca. 10.000 nieuwe woningen in de bestaande stad en Leidsche Rijn. Met deze ingrepen van de woningcorporaties zijn investeringen van ca. 4,5 miljard gulden gemoeid.
De afspraken voor 2015 zijn richtinggevend. De algemene afspraken worden geconcretiseerd in `harde' vierjaarlijkse prestatiecontracten met de woningcorporaties.
Unieke kans
Ontwikkeling van Leidsche Rijn en verbetering van de bestaande woningvoorraad bieden Utrecht een unieke mogelijkheid om voor alle inkomensgroepen een aantrekkelijke woon- en werkstad te blijven.
De kwaliteit van sociale huurwoningen verbetert door renovatie en (vervangende) nieuwbouw. Ook blijven er voldoende sociale huurwoningen beschikbaar voor mensen die op goedkope woningen aangewezen zijn. Tegelijkertijd wordt het woningaanbod voor midden- en hogere inkomens verruimd.
Een groot deel van de Utrechtse huishoudens woont in een huis dat eigenlijk te goedkoop is gezien hun inkomen. Gebrek aan aantrekkelijke, alternatieve woonruimte is een belangrijke oorzaak van het feit dat zij niet kunnen verhuizen. Daarmee houden zij een woning voor de eigenlijke doelgroep `bezet'. Nieuwe, aantrekkelijke, duurdere huur- en koopwoningen stimuleren de doorstroming.
Zo worden door nieuwe investeringen de keuzemogelijkheden voor de Utrechtse burger vergroot. Dit is speerpunt van gemeentelijk beleid, zoals geformuleerd in het collegeprogramma `Werk in Uitvoering' en de nota `Wonen naar wens: Wonen in Utrecht in de 21ste eeuw'. Deze nota is in 2000 door de gemeenteraad vastgesteld.
Omvang van de kernvoorraad
De verhouding tussen het aantal bewoners dat aangewezen is op een goedkope woning en het aantal beschikbare woningen is een belangrijk onderwerp van discussie geweest. Afgesproken is dat er op 1 januari 2005 38.000 woningen in de `kernvoorraad' van sociale huurwoningen moeten zitten. Daarvan hebben 31.500 woningen een kale huurprijs tot maximaal NLG 830,00 (prijspeil 1/7/2000). Dit aantal ligt ongeveer 2.000 woningen boven de nu geldende prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties. De overige woningen in de kernvoorraad hebben een huur tot maximaal NLG 973,00. Over deze categorie zijn nog niet eerder afspraken gemaakt tussen gemeente en corporaties. Met deze afspraak worden ook nieuwbouwwoningen in Leidsche Rijn bereikbaar voor de doelgroep.
Kwaliteit van de stad
De aanpak levert een bijdrage aan de kwaliteit en evenwichtige spreiding van woningen uit verschillende typen en prijsklassen over de gehele stad. Doel is het creëren van leefbare buurten met een diverse samenstelling van de bevolking en een aantrekkelijke woonomgeving.
Ingrepen
Vier typen ingrepen moeten er voor zorgen dat er ook in de toekomst een aantrekkelijk woonklimaat in Utrecht blijft. Op de eerste plaats, bouwen woningcorporaties tot 2015 8.000 nieuwe sociale huurwoningen in Leidsche Rijn én in de bestaande stad. Tot 2005 zijn dat er 2.400 in Leidsche Rijn en 400 in andere delen van de stad. Ook bouwen de corporaties goedkope koopwoningen (ca. 1.000 woningen tot 2015 in `maatschappelijk gebonden eigendom'). Daarnaast bouwen zij woningen in de vrije sector om aan de groeiende vraag van midden- en hogere inkomensgroepen te kunnen voldoen en om nieuwbouw en renovatie in de sociale sector te kunnen bekostigen.
Ten tweede, tot 2015 worden ca. 9.500 woningen gesloopt en vervangen door 3.000 sociale huurwoningen en 6.000 vrije sector koopwoningen. Tot 2005 gaat het om de vervanging van ca. 2.500 woningen. Dit betreft veelal woningen die aan het eind van hun levensduur zijn en niet meer de gewenste woonkwaliteit kunnen leveren.
Een derde ingreep betreft de renovatie van 3.000 sociale huurwoningen tot 2015. Doel van de renovatie is de kwaliteit van de sociale woningvoorraad te verbeteren.
Tenslotte gaan corporaties sociale huurwoningen verkopen (tot 2005 ca.
1.800 woningen). Dit gebeurt onder de voorwaarde dat er voldoende
sociale huurwoningen voor doelgroep over blijven. Ook de verkoop moet
bijdragen aan een evenwichtige spreiding van huur- en koopwoningen
over de stad.
Financiële spelregels
De aanpak vraagt investeringen van de woningcorporaties én gemeente van in totaal ca. 4,5 miljard gulden. Dit bedrag is te hoog om door de woningcorporaties opgebracht te worden uit hun financiële reserves. Nieuwbouw en verkoop van vrije sector en sociale huurwoningen moeten een gedeelte van de benodigde gelden opbrengen. De gemeente levert een bijdrage door afspraken te maken over de grondopbrengsten.
De gemeente ziet af van de meeropbrengst van de grond bij de verandering van sociale huurwoningen in (vrije sector) koopwoningen. In ruil daarvoor zijn de woningcorporaties verantwoordelijk voor de aanleg van o.a. wegen, parkeer- en groenvoorzieningen volgens de standaards van de gemeente op de herontwikkelingslocaties. De gemeente is verantwoordelijk voor de aanleg van de hoofdinfrastructuur.
De bouwprogramma's, ontwerpen en de exploitatie van voorzieningen worden in onderling overleg vastgesteld.
Invloed van bewoners
Een dergelijke grote ingreep in de woningvoorraad mag niet plaatsvinden zonder dat de huidige bewoners daarbij betrokken zijn. De gemeente en de woningcorporaties zijn zich daar terdege van bewust. Daarom is de vereniging van bewonersorganisaties `de Bundeling' als partner betrokken bij het opstellen van een Protocol voor Overleg bij Stedelijke Vernieuwing. In het Protocol wordt de invloed van bewoners gewaarborgd bij ingrijpende renovatie en sloop/nieuwbouw. Tevens worden in het Protocol afspraken gemaakt over bewonersondersteuning.
Vergoedingen voor bewoners
Onderdeel van het Protocol vormt een Algemeen Sociaal Projectplan (ASP). Het ASP bevat regelingen voor individuele huurders voor herhuisvesting, financiële vergoedingen en beheer van de woning en de woonomgeving bij herontwikkeling.
Een van de vergoedingen is een tegemoetkoming in de verhuiskosten. Deze vergoeding wordt in de toekomst door de corporaties betaald. Bewoners ontvangen NLG 9.350 voor noodzakelijk verhuizen en inrichten van de nieuwe woning. Bewoners die terugkeren na sloop-nieuwbouw ontvangen bovendien een bedrag van NLG 3.500 voor de tweede verhuizing. De overeengekomen vergoedingen zijn aanzienlijk hoger dan op dit moment gebruikelijk is.
Vervolg
De DUO-overeenkomst wordt 15 mei in de raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening en Wonen behandeld. Op 28 juni besluit de gemeenteraad over de overeenkomst. Ondertussen nemen de besturen van de corporaties en de Bundeling ook hun formele besluit. Na de besluitvorming worden vierjarige contracten met de individuele woningcorporaties opgesteld om de DUO-overeenkomst daadwerkelijk uit te voeren.