VERENIGING EIGEN HUIS
Eigen Huis: Verwarring over huizenprijzen
De huizenprijzen zijn volgens de NVM in 2000 met 11,9 procent
gestegen. De NVM hanteert echter een nieuwe rekenmethode. Volgens de
oude methode komt de stijging volgens 'vereniging eigen huis'echter
uit op 14,7 procent. De informatie van de NVM kan kopers en verkopers
op het verkeerde been zetten. Het Kadaster publiceerde een stijging
van de gemiddelde huizenprijzen in 2000 van 20 procent ten opzichte
van 1999.
Voor de consument is daarmee de verwarring volledig. Zijn de prijzen
nu met 11,9, 14,7 of met 20 procent gestegen? De 'vereniging eigen
huis' dringt er bij de NVM en het Kadaster op aan éénduidige
informatie te verstrekken over de ontwikkeling van de huizenprijzen.
Het is voor de consument van groot belang om over heldere en volledige
marktinformatie te beschikken.
Vroeger werd de gemiddelde prijs van koopwoningen vermeld. In 1996
schakelde de NVM over naar mediane verkoopprijzen. Daarmee haalde de
NVM de invloed van extreem hoge en lage huizenprijzen uit het algemene
cijfer: dat gaf een betrouwbaarder beeld van de prijsontwikkeling. De
mediane prijs ligt meestal 5 à 10 procent lager dan de gemiddelde
prijs.
Vorig jaar schakelde de NVM over op een systeem waarbij niet meer
jaren met elkaar worden vergeleken, maar kwartalen. Bijvoorbeeld het
vierde kwartaal 2000 ten opzichte van het derde kwartaal 2000. Dat
gebeurt niet op basis van normale (mediane) kwartaalcijfers, maar op
basis van kwartaalcijfers die eerst zijn omgerekend ('geannualiseerd')
naar jaarcijfers.
Overdreven
Een verviervoudiging van de stijging in één kwartaal geeft de stijging
op jaarbasis. Door deze rekenmethode wordt een verandering in één van
de kwartalen in feite opgeblazen. Het geannualiseerde cijfer geeft
hierdoor een vertekend beeld van de feitelijke prijsontwikkeling. Op
die manier geeft ook het geannualiseerde cijfer van het vierde
kwartaal 2000 een overdreven beeld.
Op grond van dit cijfer komt de NVM tot de conclusie dat de
huizenprijzen in 2000 met 11,9 procent zijn gestegen. De NVM meldt de
gewijzigde rekenmethode niet in de schriftelijke overzichten die aan
de (regionale) pers worden verstrekt. Ook is onduidelijk hoe de
prijsstijging -en met welke rekenmethode- zich verhoudt tot voorgaande
jaren. Door met eerdere jaren te vergelijken, wordt immers bepaald hoe
de markt zich ontwikkelt.
Minder sterk
1999 was een topjaar met een stijgingspercentage van meer dan 17
procent. Een stijging van 11,9 procent is dan een heel stuk lager. Dat
kan duiden op een prijsafvlakking en misschien wel op een keerpunt in
de markt. Maar die conclusie is gebaseerd op onvolledige informatie.
Voor een juist beeld van de prijsontwikkeling zijn de cijfers van
voorgaande jaren nodig. De oude cijferreeks toont volgens 'vereniging
eigen huis' aan dat de prijsstijging wel is afgenomen, maar minder
sterk dan de berichtgeving van de NVM doet vermoeden. Ook wordt
duidelijk dat 2000 het jaar is met de op één na hoogste prijsstijging
van de afgelopen jaren.