NVM

NVM uit kritiek op wetsontwerp Bedrijfsonroerend Goed

Aan : de sociaal- en financieel-economische redacties en vakpers

Van : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM

Datum : 16 februari 2001

Scheve verhoudingen huurprijzen winkelpanden
NVM UIT KRITIEK OP WETSONTWERP BEDRIJFSONROEREND GOED

Nieuwegein, 16 februari 2001 - De Vakgroep Bedrijfs Onroerend Goed (BOG) van de NVM heeft kritische kanttekeningen geplaatst bij het wetsontwerp huur van bedrijfsruimte. Volgens de vakgroep kan de gehanteerde methodiek voor de vaststelling van nieuwe huurprijzen van winkelpanden leiden tot rechtsongelijkheid en scheefgroei van de huurprijzen ten opzichte van de marktwaarde. De vakgroep NVM - BOG heeft haar bezwaren gemeld aan de vaste kamercommissie voor Justitie en een alternatieve methodiek aangedragen. Het wetsontwerp wordt eind maart in de Tweede Kamer behandeld.

De kritiek van de NVM richt zich vooral op het artikel 1632A, waarbij huurverhogingen zijn gebonden aan de eis dat nieuwe winkelhuurprijzen worden afgezet tegen de huren die worden berekend voor vijf vergelijkbare panden in dezelfde buurt met een minimaal vijf jaar oud contract. De NVM had graag gezien dat dit verouderde artikel in de nieuwe wet wordt aangepast. Het artikel kan namelijk volgens de NVM leiden tot een onevenredig grote huurprijsdemping, die wel 20 tot 40 procent onder de marktwaarde kan liggen.

Verouderd artikel
P. Paternotte, van Kroese & Paternotte in Amsterdam en lid van de NVM-vakgroep BOG: Het wetsartikel is gebaseerd op de situatie in de jaren
70, waarbij verhuurders ongehinderd de huren van winkelpanden konden verhogen na afloop van de vaste huurperiode. Om de huurder hiertegen bescherming te bieden, is het artikel ontstaan. Inmiddels hebben we een geheel andere situatie op de winkel-onroerendgoedmarkt, doordat de marktwaarde van bedrijfspanden sterk is gestegen. Het dempend effect van dit verouderde artikel leidt ertoe dat vastgoedbezitters gedwongen kunnen zijn panden zwaar onder de marktwaarde te verhuren. In theorie kan het namelijk voorkomen dat de nieuwe huurprijzen worden vergeleken met lopende contracten die dateren van vijftien jaar geleden en dus de economische ontwikkeling niet hebben gevolgd. Op die manier ontstaat scheefgroei.

Maatschappelijk belang
Paternotte wijst ook op het maatschappelijk belang van een normale, marktconforme ontwikkeling van de winkelhuurprijzen. We moeten bedenken dat een groot deel van de winkelpanden in Nederland bezit is van institutionele beleggers, zoals de pensioenfondsen. Een scheve situatie in de huurwaarde heeft dus een nadelig effect voor een veel grotere groep dan alleen de verhuurder. Het beschermende karakter van het wetsartikel is niet meer van deze tijd, zeker niet als je je ook nog realiseert dat de huurders van winkelruimte tegenwoordig geenszins meer als zwakke partij zijn te bestempelen. Het huidige filiaalbedrijf heeft 80 procent van de winkellocaties en is vaak economisch vele malen sterker dan een verhuurder.

Alternatief voorstel
NVM - BOG-voorzitter Jacques Kwak onderstreept dat de NVM voorstander is van realistische beperkingen van huurstijgingen. De NVM trekt geen partij voor verhuurders, noch voor huurders. In het wetsontwerp is echter op dit punt de balans zoek. Vandaar dat wij de vaste kamercommissie van onze kritiek op de hoogte hebben gesteld en een alternatief hebben aangedragen voor de beoogde methodiek van huurprijsvaststelling. Dat is gebaseerd op drie punten. Ten eerste stellen wij voor de prijs te baseren op huurtransacties van de afgelopen zes jaar, maar niet hoger dan de reële marktwaarde. Ten tweede dringen we erop aan de hele methodiek te vereenvoudigen, zodat er veel sneller kan worden bepaald of de huurprijs aan de normen voldoet. Daarmee is ook de rechtszekerheid gebaat, want in het huidige systeem kan het wel vier jaar duren voordat de rechter bij huurgeschillen uitspraak doet, met alle onzekerheid van dien voor huurder én verhuurder. En ten derde vinden wij dat er uniforme richtlijnen moeten komen in alle negentien arrondissementen voor de methodiek van vaststelling van huurprijzen.

Wat een reële huurprijs zou moeten zijn voor een bepaalde winkel, kan volgens de NVM het beste worden vastgesteld door deskundigen die regelmatig actief zijn in de winkelmarkt. Kwak: Dat kunnen natuurlijk vastgoedkenners van de NVM zijn, maar dat is niet noodzakelijk. Het gaat erom dat de huurprijzen worden vastgesteld door mensen die hun expertise ontlenen aan de dagelijkse praktijk van de winkelmarkt.