Speech minister Dekker t.b.v. RABO Vastgoed d.d. 18 januari 2006 te
Amstelveen (Cobra Museum)
Samen bouwen aan Krachtige Steden
Directeur Wetselaar, Dames en heren,
Allereerst wens ik u allen een gezond, gelukkig en succesvol 2006.
Dan wil ik het met u hebben over de steden van ons land. De steden
waar het leeuwedeel van de Nederlanders woont en werkt. Over de kansen
en de bedreigingen waar onze steden, en wij als samenleving, voor
staan. Ik geloof dat het afgelopen jaar daar meer dan voldoende
aanleiding toe biedt.
Krachtige Steden
Enerzijds zijn maatschappelijke problemen vooral in de steden het
eerste of in verhevigde mate voelbaar. Denk maar aan oplopende
etnische spanningen of aan concentraties van mensen met
sociaal-economische achterstanden waardoor segregatie dreigt. Of aan
de recente gebeurtenissen in de voorsteden van Frankrijk. Nederland is
Frankrijk niet, maar de dynamiek van uitsluiting is ook hier
zichtbaar.
Anderzijds zijn steden de motor van economische ontwikkeling,
knooppunten van nationale en internationale bedrijvigheid. En voor hun
bewoners zijn steden emancipatiemachines plekken waar van nieuwkomers
betrokken Nederlandse burgers worden gemaakt. Waar sociale mobiliteit
in de dagelijkse praktijk gestalte krijgt.
Maar steden functioneren ook als motor van sociale en culturele
ontwikkeling. Het was in het zinderende Amsterdam van de jaren 50 dat
Appel, Corneille en Constant met hun anti-autoritaire en gepassioneerd
primitieve kunst een nieuwe samenleving wilden scheppen. En nu zien we
aan de IJ-oever van de hoofdstad een concentratie van media en kunsten
ontstaan.
De stad van kansen dus en de stad van achterstand. De grote vraag is:
hoe brengen we die twee steden bij elkaar? Hoe zorgen we voor
aansluiting in plaats van uitsluiting? Hoe maken en houden we de stad
aantrekkelijk als plek om te wonen en te werken? Hoe behouden we de
hogere en middeninkomens voor de stad?
Hoe maken we onze steden aantrekkelijker als vestigingsplaats voor
internationale bedrijven? Uit een onderzoek van TNO (december 2005)
blijkt dat de Randstad als vestigingsplaats vergeleken met andere
Europese agglomeraties terrein verliest. Hoe keren we dat tij?
VROM werkt vanuit verschillende perspectieven en op verschillende
niveaus aan de ontwikkeling van Krachtige Steden in ons land. Door te
investeren in de omgeving van HSL-stations. Door via het BIRK de
ruimtelijke kwaliteit een impuls te geven, denk aan de tunnel in de
Spoorzone Delft of aan de A2 bij Maastricht. Door de stedelijke
vernieuwing aan te jagen via de grote pot ISV-geld, de vernieuwende
projecten via het IPSV en tempo in de 56 wijken dankzij het
Impulsbudget. Door nieuwbouw een duw in de rug te geven met de BLS.
Stuk voor stuk gerichte investeringen zonder ons echter blind te
staren op de Randstad.
Was 2005 het jaar van afspraken maken, 2006 wordt het jaar van de
uitvoering. Met de Nota ruimte komt er meer ruimte voor ontwikkeling.
Dankzij de nieuwe Wro en Grondexploitatiewet krijgen gemeenten en
regios meer instrumenten om als regisseur op te treden. Laat ik mij
hier echter beperken tot de drie pijlers van de woningmarkt waar u
actief bent.
Uitvoering: huurbeleid, woningbouw, herstructurering
Het huurbeleid wordt geliberaliseerd. Naar verwachting zullen in juli
al de eerste uitwerkingen ervan in werking treden. De huurhoogte zal
mede worden bepaald door de WOZ-waarde. In ruil voor meer ruimte voor
marktwerking, zullen corporaties meer investeren. Zodat de
woonconsument ook echt iets te kiezen krijgt. Denk aan middeninkomens
die zoeken naar betaalbare koopwoningen in de stad.
De woningbouw komt langzaam op stoom. Met de stedelijke regios zijn
goede afspraken gemaakt over een forse verhoging van de bouwproductie
in de komende vijf jaar. Was 2003 een dieptepunt met minder dan 60.000
opgeleverde woningen, in 2004 was sprake van een voorzichtige stijging
tot 65.000. En in 2005 komen we naar verwachting uit op ruim 71.500
woningen. Een tendens die de komende jaren waarschijnlijk doorzet.
Opvallend is de toename van het aantal vergunningen voor de bouw van
huurwoningen. Corporaties en andere verhuurders ontwikkelen
nadrukkelijk weer meer initiatieven.
Ook de stedelijke herstructurering komt op gang. De 56 wijken aanpak
blijkt een succes. Op één na zijn in al die wijken concrete afspraken
gemaakt. Dankzij de inzet van lokale spelers vooral. Maar ook dankzij
de steun van mijn ministerie dat partijen bij elkaar brengt en ze waar
nodig met raad en daad terzijde staat. En dankzij de inzet van RABO
Vastgoed maar daarover straks meer.
Dat is goed nieuws voor de bewoners van wijken die dreigen af te
glijden. Zij krijgen weer zicht op een veilige woon- en leefomgeving.
En op aansluiting bij de rest van de samenleving. Want we gaan niet
alleen stenen stapelen. Onze aanpak is fysiek en sociaal. Fysieke
aanpak is een voorwaarde om tot een integrale aanpak te komen.
Huisvesting, openbare ruimte, scholing, werk en sociale veiligheid het
hoort allemaal bij een leefbare en dynamische stad.
Luchtkwaliteit
Al met al goed nieuws voor de vastgoedwereld, niet waar? Toch zijn er
beren op de weg. De EU richtlijn luchtkwaliteit bijvoorbeeld. Het
volledig loskoppelen van ruimtelijke ordening en de normen voor
luchtkwaliteit wordt vaak gepresenteerd als dé oplossing voor de
stagnatie van ruimtelijke plannen. Sinds jaar en dag betrekken we
echter álle relevante belangen inclusief het milieu - bij de
ruimtelijke besluitvorming.
Niet omdat het van Europa moet, maar omdat u daar ook zelf, als
ondernemers, de vruchten van plukt. In de vorm van zekerheid omtrent
investeringen. Want voordat we ergens nieuwe woningen of bedrijven
toelaten, kijken we eerst of dat geen milieuknelpunten oplevert. Zo
voorkomen we dure verrassingen achteraf.
Toch heb ik, vanwege de aanhoudende maatschappelijke discussie,
onderzoek laten doen naar een mogelijke ontkoppeling. Omdat we voor
fijn stof in een overschrijdingssituatie verkeren, acht ik de
juridische en procedurele risico's te groot. Als de wetgever zelf géén
relatie legt tussen ruimtelijke besluitvorming en luchtkwaliteit, doet
de bestuursrechter dat alsnog. Met als enig toetsingskader de
grenswaarden uit Brussel. Ook kan het Europees Hof van Justitie onze
interpretatie van de richtlijn in twijfel trekken. Dat betekent jaren
vertraging en terug bij af.
Daarom hebben wij gekozen voor een aanpak waarbij plannen kunnen
doorgaan zonder de relatie met luchtkwaliteit los te laten. Met het
Wetsvoorstel luchtkwaliteit gaan we over op een juridisch houdbare en
flexibele 'koppeling op afstand'.
Toetsing van individuele projecten aan de normen maakt plaats voor
toetsing van programma's voor gebieden. Woningbouwprogrammas tot 2000
woningen dragen niet in betekenende mate bij aan verslechtering van de
luchtkwaliteit en hoeven dus niet getoetst te worden.
De grote programmas koppelen maatregelen ter verbetering van de
luchtkwaliteit aan belangrijke ruimtelijke investeringen zoals de
verbreding van de A15 en de aanleg van de Tweede Maasvlakte. Een
programma moet aantonen dat er een maximale inspanning wordt gedaan om
de normen te halen en aangeven wanneer de norm wordt gehaald - in
2010, 2015 of nog later. Na vaststelling van het programma hoeven
individuele deelprojecten niet meer getoetst te worden. Geen
bureaucratisch circus dus, maar eenvoud.
Omgevingsvergunning
Eenvoud en dus snellere procedures en minder administratieve lasten
zijn ook het doel van de omgevingsvergunning, die in 2008 in werking
moet treden.
Burgers of bedrijven met ruimtelijke plannen kunnen straks volstaan
met één aanvraag bij één loket. Na één procedure volgt één besluit met
één beroepsgang. Vooruitlopend hierop is de coördinatieregeling in de
Wro opgenomen. Daarmee kunnen alle vergunningen voor een project als
één pakketje door de procedures worden geloodst.
Kantorenmarkt
Dan de kantorenmarkt, waar de leegstand volgens een onderzoek van DTZ
Zadelhoff inmiddels 13,8% bedraagt. De helft daarvan staat minstens 2
jaar leeg. Als overheid werken we zelf aan de ontwikkeling van
gemengde woon- en werklocaties in binnenstedelijke gebieden. Ook
commerciële partijen, zoals RABO, doen dat. Maar de markt investeert
toch voornamelijk in bedrijvenlocaties en kantorenparken aan de rand
van stedelijke gebieden, de zogeheten monofunctionele locaties. Deze
bovenkant van de markt krijgt alle aandacht. Er is echter ook een
grote categorie onbemiddelbaar. Daar moeten we zoeken naar andere
opties.
Hoewel de rijksoverheid relatief weinig leegstand heeft, onderzoekt de
Rijksgebouwendienst de mogelijkheden tot herbestemming van kantoren
tot woningen. Op het eerste gezicht een kansrijke optie, want veel
rijksgebouwen staan in of rondom de stadscentra en lenen zich in een
aantal gevallen voor ombouw.
In een vijftal voorbeeldprojecten kantoren, maar ook de monumentale
voormalige rechtbank te Roermond en de oude penitentiaire inrichting
aan de haven van Hoorn - doet de RGD nu ervaring op. Samen met
gemeentes die de bestemmingsplannen moeten wijzigen, met
projectontwikkelaars die de woningen moeten realiseren, met
wijkcomités en belangengroeperingen voor een breed draagvlak.
DGW werkt aan een Handleiding ombouw kantoorpanden tot woonruimte
waarin de ervaringen van de Rijksgebouwendienst worden verwerkt. Een
handleiding die marktpartijen de weg wijst door het bos van de bouw-
en fiscale regelgeving.
Op basis van deze pilots zoeken we naar een optimum tussen
verkoopopbrengst en maatschappelijk rendement. Eigenlijk net zo als U
zaken doet.
Indien de voorbeeldprojecten leiden tot resultaat, dan krijgt de
ombouw van kantoren naar woningen een forse duw in de rug. Ten eerste
omdat de RGD zelf een vastgoedportefeuille beheert van ongeveer 7
miljoen vierkante meters, waarvan 3,3% leeg staat. In de markt is dit
percentage overigens 13,8.
Ten tweede omdat de projecten van de RGD een voorbeeldwerking hebben.
Ten derde omdat Publiek-Private Samenwerking hoog op de politieke
agenda staat. En als we bij de projecten ergens ervaring mee opdoen,
dan is dat wel met de verdeling van kansen en risicos tussen markt en
overheid.
Gemeenten moeten wel alert blijven bij uitgifte van grond. De functies
moeten evenwichtig verdeeld zijn.
Corporaties
De verdeling van kansen en risicos brengt mij op het nieuwe
arrangement tussen overheid en corporaties. Een nieuwe verdeling van
verantwoordelijkheden en een prikkel voor corporaties om meer te
investeren in nieuwbouw, stedelijke vernieuwing en beheer van
woningen. Hoe een en ander in regels en wetten gestalte krijgt
daarover hoort u later dit jaar meer. Dat is alvast één van mijn goede
voornemens voor 2006.
Ik wil een heldere scheiding aanbrengen tussen sociale en commerciële
corporatie-activiteiten. Waarbij de niet-sociale activiteiten onder
dezelfde condities moeten worden uitgevoerd als bij normale
commerciële ondernemingen.
Wat betekent dit nieuwe arrangement voor commerciële vastgoedpartijen?
Naar mijn stellige overtuiging zullen corporaties nog meer als trekker
optreden bij herstructurering en nieuwbouw. Dit zal leiden tot een
grotere investeringsactiviteit, waarop commerciële
vastgoedondernemingen kunnen aanhaken.
Het is natuurlijk niet de bedoeling is dat corporaties alle risicos
dragen terwijl commerciële partijen de krenten uit de pap halen. Ook
voor woningcorporaties dient er sprake te zijn van een redelijke
verdeling van lusten en lasten, uiteraard met inachtneming van hun
maatschappelijke taak.
In de toekomst zullen corporaties een bod moeten doen op het
investeringsplan van de gemeentelijke woonvisie. Ook commerciële
partijen kunnen een bod doen, al dan niet in samenwerking met
corporaties. Ik wil u als vastgoedondernemers dan ook nadrukkelijk
uitnodigen om deze samenwerking met woningcorporaties te zoeken.
Maar dit is een beetje een preek voor eigen parochie. Wat de scheiding
van commerciële en niet-commerciële activiteiten van corporaties
betreft: wie A zegt moet B zeggen. Het geeft geen pas om investeringen
in duurdere huur- en koopwoningen te subsidiëren. En of die subsidie
van de staat komt of van corporaties zelf, dat maakt niet zoveel uit.
Uw innovatieve initiatief tot de ontwikkeling van het Stedefonds
Amsterdam stemt mij dan ook uiterst tevreden en hoopvol. Het zal u
niet verbazen dat ik de twee Amsterdamse corporaties met enthousiasme
het groene licht heb gegeven. Met het Stedefonds kunnen juist die
wijken waar stedelijke vernieuwing het hardst nodig is de komende 5
jaar circa 275 miljoen aan extra investeringen tegemoet zien.
Het Stedefonds is een fraai staaltje van samenwerking tussen
corporaties en commerciële partijen. Bovendien bewijst het dat er
zeker privaat kapitaal te vinden is waarmee de stedelijke vernieuwing
een extra impuls kan krijgen. Voor mij het bewijs dat het niet alleen
maatschappelijk, maar ook financieel verantwoord is om te investeren
in wijken die weliswaar veel problemen kennen, maar die met een beetje
steun kunnen boomen.
U heeft daar overigens al eerder goede ervaringen mee opgedaan. Ik
denk bijvoorbeeld aan uw 50%-deelname aan de
Wijkontwikkelingsmaatschappij Rotterdam. De verpauperde en gevaarlijke
Witte de Withstraat transformeerde mede door uw inspanning tot een
trendy stukje Maasstad. En als het een beetje meezit, krijgt u dat ook
met het winkelcentrum Plein 1953 in Pendrecht voor elkaar.
Slot:
Ik zou nu kunnen zeggen dat ik blij ben dat RABO Vastgoed mijn
prioriteiten deelt: herstructurering, het behouden van de middenklasse
in de stad, verhoging van het bouwtempo. Dat is ook zeker waar. En ik
ben ook verheugd over uw plan om afspraken te maken over
gebiedsbeheer. Dat helpt onze steden krachtiger te maken.
Maar wat mij nog meer verheugt, is dat RABO al tientallen jaren lang
bewijst dat maatschappelijk verantwoord ondernemen niet alleen
lovenswaardig is, maar bovenal een winstgevende business blijkt te
zijn.
En daar gaat het nu om bij de ontwikkeling van Krachtige Steden in en
voor ons land. Om de verzoening van economische doelen met sociale.
Want als wij slagen, varen niet alleen stadsbewoners maar alle
Nederlanders daar wel bij.
Ik hoop dus dat u zich dit jaar aan uw goede voornemens houdt. En
nogmaals- dat 2006 voor u allen een gezond, gelukkig en vooral
lucratief jaar zal zijn.
Ik dank u wel.
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer