Vermogenspositie corporaties neemt toe vanwege ontbreken bouwgrond
26 november 2004
De vermogenspositie van woningcorporaties is in het afgelopen jaar
toegenomen van 5.193 naar 5.768 euro per woning. Op de totale voorraad
is dat een toename van bijna 1,4 miljard euro. Dit blijkt uit de
binnenkort te verschijnen Bedrijfstakinformatie 2003, een jaarlijks
overzicht van cijfers over corporaties, uitgegeven door Aedes
vereniging van woningcorporaties.
Aedes-voorzitter Willem van Leeuwen verklaart de stijging van het
vermogen uit het uitblijven van grote nieuwbouwlocaties voor
corporaties. 'Het is logisch dat het vermogen stijgt als we ons geld
niet kunnen investeren in het bouwen van huurwoningen waar op dit
moment veel vraag naar is.' Corporaties willen bouwen maar kunnen
niet. De plannen liggen klaar, maar er is te weinig bouwgrond in
handen van corporaties en bovendien duren de procedures veel te lang.
We verwachten dat de minister haar toezegging uit de huurbrief nakomt
en samen met de Tweede Kamer het mogelijk maakt dat de corporaties de
gewenste bijdrage aan de nieuwbouwproductie ook kunnen leveren.
'Zonder grond kun je alleen maar luchtkastelen bouwen', aldus Van
Leeuwen. De nieuwbouw is wegens gebrek aan locaties afgenomen van
13.630 woningen in 2002 naar 10.710 woningen in 2003.
Tien jaar geleden zijn woningcorporaties verzelfstandigd met de
zogenaamde bruteringsoperatie. Er was toen twijfel of corporaties het
hoofd boven water konden houden. Tien jaar na de bruteringsoperatie
zijn corporaties financieel gezond. Dat betekent dat ze de
nieuwbouwopgave zelf, zonder hulp van rijkssubsidies, kunnen
financieren. Maar er is ook een grote opgave. 'Op dit moment is het
corporatievermogen, als je het verdeelt over het aantal woningen,
ongeveer 5.770 euro per woning. Net genoeg om een keukenblokje en een
verwarmingsketel te vervangen', zegt Van Leeuwen. Naast de door de
politiek gewenste investeringen in de nieuwbouw is er ook in het
bestaande bezit een enorme investeringsopgave voor corporaties. Van
Leeuwen: 'Als we wat verder vooruit kijken dan de in deze branche
gebruikelijke vijf jaar- bijvoorbeeld 15 jaar - dan moet je je eens
voorstellen wat er gebeurt als je wegens veroudering 250.000
portiekflats uit de jaren '50 en '60 moet slopen. Betaalbare
nieuwbouwwoningen zijn alleen te realiseren met een 'onrendabele top'
van zeg 40.000 euro per woning.' De onrendabele top is de investering
die een corporatie niet kan terugverdienen uit de verhuur van die
woning, eigenlijk dus een subsidie op de woning door de corporatie.
De ruimte die corporaties vragen voor meer marktgerichte huren is niet
nodig voor de investeringen in woningbouw. Die ruimte is nodig voor
een betere prijs/kwaliteit verhouding van huurwoningen. Die draagt bij
aan een gezondere woningmarkt. Zowel het Centraal Planbureau als ABF
Research hebben becijferd dat het vermogen van corporaties juist
minder groeit bij het nieuwe huurbeleid. Dit komt onder andere doordat
vanaf 2005 wordt uitgegaan van een éénjaarsgemiddelde van de inflatie,
terwijl de inflatie op dit moment heel laag is. Voorheen was dat een
vijfjaarsgemiddelde. Dit heeft een positief effect op de koopkracht.
Uit de cijfers van de Bedrijfstakinformatie blijkt verder dat de
personeelskosten inclusief de pensioenkosten van corporaties in 2003
zijn gestegen met 14,3 procent. Een groot deel daarvan, namelijk 11,1
procent, is toe te rekenen aan een éénmalige storting in het
pensioenfonds. Door de Pensioen- & Verzekeringskamer is in 2002/2003
een onderdekking van de pensioenverplichtingen geconstateerd die onder
andere op deze manier is gerepareerd.
Noot aan de redactie Voor meer informatie over dit persbericht kunt u
contact opnemen met Ron Sinnige, persvoorlichter Aedes, (035) 626 82
97 of (06) 53 40 99 67.
Hoort bij thema:
* branche
Aedes