Voorstel van wet
van de leden Duivesteijn en Hofstra
tot wijziging van de
Wet bevordering eigenwoningbezit (BEW) in de BEW-Plus
Memorie van toelichting
(ongecorrigeerde versie, definitieve versie verschijnt uiterlijk 30 november 2004 op site PvdA en VVD)
Den Haag, 26 november 2004
Voorstel van wet van de leden Duivesteijn en Hofstra tot wijziging van de Wet bevordering eigenwoningbezit (BEW) in de BEW-Plus
Memorie van toelichting
Deel I Algemeen
Paragraaf 1 Inleiding
In 2001 is de Wet bevordering eigenwoningbezit (BEW) in werking getreden. Doel van de wet is het bevorderen van de keuzemogelijkheden op de woningmarkt; de wet maakt het door middel van een inkomensafhankelijke bijdrage voor lagere inkomens mogelijk om te kiezen voor een koopwoning.
Het gebruik van de regeling is tot op heden beperkt gebleven. In de periode van drieëneenhalf jaar die sinds de start is verstreken, werden circa 650 koopsubsidies verstrekt. De voornaamste achtergrond van dit beperkte beroep ligt enerzijds in het geringe bereik van de regeling, zeker in relatie tot de sterk gestegen prijzen van koopwoningen. Anderzijds hebben de maatregelen om de doelgroep te beschermen te beperkend gewerkt... De hypotheek van koopwoningen zowel voor nieuwbouw als voor een bestaande woning mag bijvoorbeeld niet hoger zijn dan E 105.550. In dit segment is het aanbod zeer beperkt. Analyses laten zien dat in de periode tussen 2000 en 2002 maximaal 1.700 kooptransacties in aanmerking hadden kunnen komen voor toepassing van de regeling. In diezelfde periode werden circa 350 koopsubsidies verstrekt: een score van 30%. Gelet op de complexiteit van de regeling en de geringe bekendheid ervan is dat nog aanzienlijk. De regeling is in de uitvoering te ingewikkeld en sluit onvoldoende aan bij de praktijk van geldverstrekkers.
Ondersteuning keuzemogelijkheden blijft nodig
In het kader van de 'Herijking regelgeving' heeft de Minister van VROM in haar brief aan de Tweede Kamer op 17 oktober 2003 bekendgemaakt de huidige BEW in 2006 te willen intrekken. Op verzoek van de Kamer heeft de Minister eerst de evaluatie van de BEW bij brief van 17 november 2004 toegezonden aan de Tweede Kamer. Deze evaluatie geeft een goed beeld van de verschillende knelpunten van de huidige regeling. Deze hebben vooral betrekking op het geringe woningaanbod dat binnen de voorwaarden van de regeling beschikbaar kwam en de uitvoeringsaspecten die onvoldoende bleken aan te sluiten op de werkwijze van geldverstrekkers. Tegelijkertijd blijkt dat er juist vanuit de categorie starters veel belangstelling bestaat. De Minister heeft in haar brief aangegeven nog steeds veel waarde te hechten aan de bevordering van het eigenwoningbezit. Zij tekent daarbij aan dat voor een effectieve ondersteuning van lagere inkomens thans meer te verwachten valt van op specifieke situaties toegesneden lokaal maatwerk. Een rijksbrede generieke regeling. sluit zij niet bij voorbaat uit.
De VROM-raad wijst in haar advies van 19 november 2004 eveneens op de knelpunten in de huidige regeling, en stelt dat BEW een alternatief verdient, De raad adviseert om ruimere inkomens- en koopgrenzen aan te houden. Verder wijst ze op de inkomensgroep net boven de huursubsidiegrens waar potentieel een grote vraag ligt. Voor hen kan met betrekkelijk weinig middelen een koopwoning bereikbaar worden gemaakt. De raad adviseert derhalve onder meer de leencapaciteit uit te breiden en veel nauwer aan te sluiten bij de voorwaarden van de NHG.
De indieners beogen met dit voorstel van wet tot verbetering van de BEW te voorzien in een verbeterde rijksbrede generieke regeling. Initiatiefnemers menen namelijk dat het ongewenst is weer terug te vallen in een volkshuisvestingsbeleid waarin de scheiding tussen koop en huur ook tegelijkertijd een scheiding in inkomensgroepen is.
Voor een evenwichtige opbouw van de samenleving in wijken en buurten achten initiatiefnemers het van belang dat ieder huishouden de mogelijkheid wordt geboden om zelf te kunnen voorzien in zijn of haar huisvesting. Men dient daarbij in vrijheid te kunnen kiezen tussen een koop- dan wel een huurwoning. Dit uitgangspunt sluit aan bij de wens van burgers. De uitkomsten van het meest recente Woningbehoeftenonderzoek (WBO 2002) laten dat zien. Zo gaven 232.000 huurders aan binnen twee jaar naar een koopwoning te willen verhuizen en toonden 737.000 huurders belangstelling voor de aankoop van hun huurwoning. Daarnaast is er ook onder starters op de woningmarkt een grote belangstelling voor de koopsector. Volgens het WBO willen 144.000 starters binnen twee jaar in een koopwoning hun entree op de woningmarkt maken.
In het Woningbehoeftenonderzoek kon nog geen rekening worden gehouden met de voorstellen voor een nieuw lange termijn huurbeleid. Als de Tweede Kamer hier mee instemt kan worden aangenomen dat met het duurder worden van de huurwoning de koopwoning voor de burger in aantrekkingskracht toeneemt. De nu nog verkapte voordelen van een relatief lage huur komen op termijn immers te vervallen. Daarmee vervalt voor een groot aantal huurders het huidige motief om niet de overstap te maken naar de koopsector. Het belang van een goed toegankelijke en financieel bereikbare koopsector neemt hiermee verder toe.
De koopsector verdwijnt voor velen uit beeld
In weerwil van de wens van veel burgers om een woning te kopen laten de ontwikkelingen op de woningmarkt een tegengestelde ontwikkeling zien. Terwijl in 1998 de koopsector nog redelijk bereikbaar was voor starters en huurders, is die betrekkelijk gunstige situatie gaandeweg sterk veranderd. De gemiddelde prijs van een koopwoning steeg van E 137.500 eind 1998 naar E 210.000 in 2004. Als gevolg van de forse prijsstijgingen hebben veel mensen - en naar nu blijkt in toenemende mate ook middeninkomens - de koopsector uit beeld zien verdwijnen. Ruwweg de helft van de starters die een koopwoning wenst, heeft nu veel moeite om een woning te vinden die betaalbaar is. Hetzelfde geldt voor een kwart van de huurders die een koopwoning zou willen.
De navolgende figuur laat zien dat in 2002 de koopprijzen letterlijk uit beeld van de koopstarters zijn geschoven. De figuur laat de prijsverdeling van de koopvoorraad zien (percentage woningen naar koopprijs), vergeleken met de verdeling van de financiële mogelijkheden (percentage koopstarters naar haalbare leensom).
Figuur 1 De financiële mogelijkheden van koopstarters in 2002
De stagnatie op de woningmarkt wordt, naast de tekortschietende productie, mede veroorzaakt door het teruglopende aantal mensen dat financieel niet meer in staat is om de stap van huur naar koop te maken Dat heeft ondermeer tot gevolg dat de vraag naar huurwoningen is aangetrokken, met een gespannen huurmarkt en lange wachttijden als gevolg. In de koopsector, waar de afgelopen jaren nog druk werd verhuisd, bestaat het risico van stagnatie als de aanvoer van nieuwe 'koopstarters' stokt. Met het uiteengroeien van de huur- en koopsector is een gat gevallen in de stapsgewijze wooncarrière die veel mensen graag willen doormaken: van huurwoning naar bescheiden koopwoning naar betere koopwoning.
Een herziene regeling: de BEW-Plus
In bovengenoemde ontwikkelingen zien de indieners meerdere aanleidingen om te komen tot een herziening van de BEW: de BEW-Plus.
Indieners hebben daarbij dankbaar gebruik gemaakt van de kennis en ervaringen van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (Karel Schiffer en Hans Mersmann) en de ambtelijke bijstand van het ministerie van VROM (Veronica van Berkel, Maik Schumacher en Arjen Zandstra). Daarnaast hebben Jacqueline Tellinga, Miranda Zwartjens en Frido Kraanen aan de totstandkoming van de BEW-Plus bijgedragen en adviezen verleend. Verder zijn indieners diverse vertegenwoordigers uit de wereld van de woningcorporaties en projectontwikkelaars erkentelijk voor hun praktijkinbreng.
De hoofdpunten van de BEW-Plus zijn:
1) een vergroting van het bereik van de regeling, zowel in termen van inkomen , koopprijs als leeftijd;
. verhoging van de maximale koopprijs van E 131.950 (BEW prijspeil 2004) naar de maximaal toegestane prijs van een sociale koopwoning, i.c. E 156.500 (BEW-Plus prijspeil 2005);
. verhoging van de maximale hypothecaire leensom van E 105.550 (BEW 2004) naar de maximaal toegestane leensom die nodig is om een sociale koopwoning te kunnen financieren, i.c. E 169.000 (BEW-Plus prijspeil 2005);
. verhoging van de maximale inkomensgrens (BEW inkomensgrens huursubsidie) tot het inkomen waarbij volgens de normen van de NHG de financiering van een sociale koopwoning zelfstandig mogelijk is, i.c. E 37.700 (BEW-Plus, prijspeil 2005);
. verlaging van de minimumleeftijd ten gunste van starters van 23 jaar naar 18 jaar.
2) een grondige vereenvoudiging en aansluiting bij de Voorwaarden & Normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) waardoor:
. een snelle en soepele indiening en behandeling mogelijk wordt;
. een verantwoorde aankoop is gewaarborgd door middel van een maximale financieringslast per inkomensgroep;
. de te kopen woning aan de eisen van goed onderhoud voldoet;
. er een restschuldregeling is voor kopers die door omstandigheden gedwongen hun woning moeten verkopen;
. de BEW-Plus volledig is geïntegreerd in de praktijk van de NHG (de garantieverstrekking) en daarmee in die van de financiers en hypotheekbemiddelaars.
3) een vergroting van het aanbod door beperkingen rond 'verkoop onder voorwaarden' te vereenvoudigen:
. uitgangspunt blijft dat de vrije beschikkingmacht van de koper over zijn of eigendom en het beheer daarvan is gewaarborgd;
. het huidige artikel 22 in de BEW dat beperkende voorwaarden bij de verkoop van huurwoningen niet toestaat komt te vervallen;
. daardoor ontstaat een verruiming van kortingsmogelijkheden dan wel waardedeling waardoor projectontwikkelaars, corporaties en gemeenten specifieke arrangementen kunnen ontwerpen die het aanbod doen toenemen.
Paragraaf 2 Beleidscontext
Naar een sociale koopsector
De indieners plaatsen de BEW-Plus, net als de oorspronkelijke regeling, in het perspectief van de totstandkoming van een sociale koopsector. Daaronder wordt een koopsector verstaan met keuzemogelijkheden voor mensen met een bescheiden inkomen en waarbinnen blijvend goede en betaalbare koopwoningen op de markt komen. De BEW-Plus ondersteunt daarbij de vraagzijde en verdient nadrukkelijk aanvulling met maatregelen aan de aanbodzijde.
De sociale koopsector die de initiatiefnemers voor ogen hebben, geeft mensen met een bescheiden inkomen de kans om op een verantwoorde manier blijvend verantwoordelijkheid te nemen voor hun woonsituatie. Die kans wordt velen nu niet geboden. In de gedachte van een sociale koopsector krijgen mensen de kans om, gesteund en geborgd, zélf vorm te geven aan hun woonsituatie. Voor partijen die nu nog te vaak voor anderen beslissen - gemeenten, corporaties, institutionele verhuurders, projectontwikkelaars - ligt er de uitdaging het perspectief te kantelen. Ook daaraan wil de BEW-Plus bijdragen.
Een eigen woning: zeggenschap en verantwoordelijkheid
De positieve aspecten van eigenwoningbezit zijn in de memorie van toelichting bij de oorspronkelijke BEW al uitgebreid toegelicht. Ze gelden nog onverkort. Zo stelt het bezit van een eigen woning mensen in staat om vermogen op te bouwen en om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor hun woonsituatie. Het bezit van een eigen woning verhoogt ook de verantwoordelijkheid die mensen voelen én nemen voor de kwaliteit van de buurt en de leefomgeving. Recent onderzoek naar de leefbaarheid van wijken bevestigt dat: "kopers voelen zich gemiddeld genomen meer betrokken en verantwoordelijk dan huurders en zijn ook meer geneigd zich actief in te willen zetten voor de wijk". Eigenwoningbezit vergroot ook de financiële participatie bij de instandhouding van onze woningvoorraad. Er komen meer aandeelhouders die daadwerkelijk investeren en dus ook een direct belang hebben bij het hoog houden van de kwaliteit. Voor de vitaliteit van de stad zijn dat essentiële ontwikkelingen.
De nieuwbouw van sociale koopwoningen
Met de hier voorgestelde BEW-Plus willen de indieners weer inhoud en betekenis geven aan de term sociale koopwoning in het beleid van zowel de rijksoverheid als dat van provincies, gemeenten en opdrachtgevers en ontwikkelaars. De nieuwbouw van betaalbare koopwoningen komt aan de orde in de afspraken die Rijk, provincies en gemeenten maken over de inzet van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) en in de Woningbouwafspraken 2005-2009 die het Rijk, met inzet van het Besluit Locatiegebonden Subsidies (BLS), met de stedelijke regio's maakt. Onder een betaalbare nieuwbouwkoopwoning wordt daarbij een woning verstaan met in 2005 een koopprijs van maximaal E 156.500. Het belang van een flinke nieuwbouwproductie in dat prijssegment is onomstreden.
Naar de mening van de indieners is er meer nodig om de productie van betaalbare koopwoningen op te voeren én binnen het bereik van 'koopstarters' te brengen. Wie zonder vermogen - bijvoorbeeld de waarde van de eigen woning - een betaalbare koopwoning wil kopen, zal de koopsom volledig moeten financieren. Voor de meeste starters en huurders is dat het geval. Zij moeten bovendien rekening houden met de bijkomende kosten, die bij een nieuwbouwwoning circa 8% bedragen. In de praktijk komt het er zodoende op neer dat een aspirant-koper E 169.000 zal moeten lenen om een betaalbare koopwoning te bemachtigen. Wie een dergelijke lening onder NHG wil afsluiten, zal minimaal E 37.700 (bruto) moeten verdienen. De indieners zijn van mening dat een koopwoning die door de overheid als betaalbaar wordt aangemerkt, ook financieel bereikbaar moet zijn voor de doelgroep waarvoor zij is bedoeld. Dat betekent dus ook dat de subsidievoorwaarden deze ruimte moeten bieden. Ten opzichte van de BEW - waar de bovengrens van de huursubsidie gold - is verhoging van de inkomensgrenzen gewenst.
De BEW-Plus beoogt een proces op gang te brengen waarin de betaalbare koopwoning weer een volwaardig onderdeel van het woonbeleid wordt. De vraag is er, het aanbod dient verruimd te worden. Wat dat laatste betreft zijn nu vooral de gemeenten en corporaties aan zet. Zij kunnen nu, meer dan voorheen, inzetten op een jaarlijks te realiseren segment betaalbare koopwoningen. Alleen dan krijgen de lagere en middeninkomens -ondersteund door de BEW-Plus - pas echt de mogelijkheid om te kiezen tussen huren en kopen. Dat kan een volgende stap in hun wooncarrière betekenen. In het kader van de herstructurering is het van groot belang om mensen die dat willen het perspectief te bieden dat zij in hun wijk kunnen blijven wonen. De BEW-Plus sluit hiermee aan op het beleid van het Ministerie van VROM, dat inzet op een verhoging van de woningproductie en een voortvarende aanpak van de herstructurering. De verbeterde BEW sluit eveneens aan op de verbeterpunten van het ISV en de 56 wijkenaanpak: differentiatie, betaalbare koopwoningen voor de (lagere) middeninkomens, doorstroming binnen de wijk, vasthouden van buurtbewoners met een hoger inkomen, vergroten van sociale stabiliteit. De BEW-Plus is naar onze opvatting een belangrijk instrument voor het herwinnen van het vertrouwen van de burger in deze wijken. Van de 65.000 koopwoningen die, volgens het rijksbeleid, als vervangende nieuwbouw in de 56 wijken gebouwd moeten worden, behoort naar de mening van de indieners een substantieel deel in de betaalbare koopsector te worden gerealiseerd.
Voortvarende verkoop van huurwoningen
De grootste mogelijkheden om het aanbod aan betaalbare koopwoningen te vergroten liggen echter in de verkoop van huurwoningen. De verkoop door woningcorporaties blijft ver achter bij de doelstellingen van het rijksbeleid. Enerzijds omdat er eenvoudigweg te weinig huurwoningen te koop worden aangeboden. Anderzijds ook omdat voor zittende bewoners de verkoopprijs - op marktwaarde getaxeerd - vergeleken met de huurprijs op dit moment vaak ongunstig uitvalt. De initiatiefnemers zien de ruimere mogelijkheden die de BEW-Plus biedt als een uitdaging voor de corporatiesector. Nog teveel corporaties gaan ervan uit dat hun maatschappelijke doelstelling - het bieden van goede en betaalbare huisvestingsmogelijkheden in het bijzonder aan mensen met een bescheiden inkomen - in hoofdzaak door middel van verhuur kan worden bereikt. Het andere middel, de verkoop van goede en betaalbare woningen, blijft tot op heden ernstig onderbelicht. Verhuur en verkoop zijn nog te weinig gelijkwaardige instrumenten in het repertoire van de corporatie. Dat repertoire moet veel beter worden benut door bewoners en woningzoekenden 'woondiensten en huisvestingsmogelijkheden' aan te bieden waarbij de keuze voor de contractvorm (huur en koop, beide in diverse varianten) bij de burger ligt. Initiatieven in die richting zijn er, maar ze zijn nog lang geen gemeengoed. Dat moeten ze wel worden.
'Korting of waardedeling'
Met de gestegen koopprijzen die de afgelopen periode kenmerkten, is aankoop van de huurwoning tegen marktwaarde voor de zittende bewoner vaak geen aantrekkelijk alternatief. De koopprijs is te hoog, in vergelijking met de huidige huurprijs. Corporaties bieden huurwoningen daarom soms tegen een verlaagde prijs te koop aan. Soms wordt dat korting genoemd, vaak is het een uitgestelde betaling en doorgaans is de verkoop met tal van voorwaarden omkleed, zoals deling van de waardeontwikkeling bij wederverkoop. De huidige BEW legt (art. 22) een aantal beperkingen op aan deze 'verkoop onder voorwaarden'. Gelet op het belang van het vergroten van het betaalbare koopaanbod en vermindering van regelgeving, komen die beperkingen in de BEW-Plus te vervallen. In de praktijk betekent dit dat de wet geen aanvullende voorwaarden meer stelt aan de vorm waarin verkoop van huurwoningen wordt gegoten. Wel gelden uiteraard de regels die bij verkoop door corporaties in ieder geval in acht moeten worden genomen. Zo is de Eigenwoningregeling uit de Wet op de inkomstenbelasting van toepassing, zodat de vrije beschikkingmacht van de koper over de woning is gewaarborgd. Dat is tevens een voorwaarde om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen.
Ook is - vooralsnog - de zogenaamde 'korting- en waardedelingsregeling' van het Ministerie van VROM van toepassing. De indieners zijn echter van mening dat deze regeling aanpassing behoeft, vast te leggen in het Besluit beheer sociale huursector (BBSH). De daarin op te nemen lijn zou moeten luiden dat verkoop van huurwoningen altijd plaatsvindt onder volledige overdracht van het juridisch eigendom, en bij voorkeur ook van het volledige vermogensrisico. Pas dan heeft de koper immers de volledige zeggenschap én verantwoordelijkheid over de eigen woning. Bij verkoop tegen een lagere prijs dan de getaxeerde marktwaarde verdient een eenvoudige terugbetalingsregeling (bestaande uit de verleende 'korting', eventueel voor inflatie gecorrigeerd) de voorkeur. Aanvullende voorwaarden over deling van de waardeontwikkeling zouden slechts bij uitzondering moeten worden toegepast. Bovendien behoort daarbij de verhouding tussen het 'kortingspercentage' en dat van de waardedeling 1:1 te zijn in plaats van, zoals nu, 1:2. Een 'korting' van 15%, gekoppeld aan een aandeel van 70% in de winstdeling voor de koper, komt nu in veel verkoopconstructies terug (met een verhouding van 25-50 als maximum). Dit doet geen recht aan de verantwoordelijkheid die de koper draagt voor zijn woning. De koper wordt onvoldoende serieus genomen in zijn nieuwe rol als eigenaar. Indieners menen dat een prijsverlaging van (bijvoorbeeld) 40% een waardedeling van niet meer dan 40% voor de verkopende corporatie rechtvaardigt, oftewel de verhouding van 1:1. Overigens zou bij verkoop tegen een verlaagde prijs een anti-speculatiebeding vanzelfsprekend moeten zijn.
Verkoop als kernactiviteit
Het woonbeleid zou méér dan tot nog toe de bevordering van het eigen woningbezit onder brede lagen van de bevolking inhoud moeten geven. De corporaties hebben hierin een sleutelrol. De indieners blijven daarom van mening dat in het BBSH de verkoop van huurwoningen nadrukkelijk als een kernactiviteit van corporaties moet worden aangeduid. De vrijblijvendheid waarmee verkoop totnogtoe wordt opgepakt rechtvaardigt het opnemen van een verantwoordingsveld 'bevordering eigenwoningbezit' in het BBSH. De indieners wijzen in dit verband opnieuw op de Kamerbreed gedragen motie over het invoeren van dit zevende prestatieveld, ingediend ten tijde van de behandeling van de Nota Mensen, wensen, wonen. Tot nu toe is hier nog steeds geen uitvoering aan gegeven. In genoemde motie wordt de regering verzocht om over de nieuwbouw- en verkoopdoelstellingen concrete meerjarenafspraken te maken met gemeenten en corporaties, en verkoop van sociale huurwoningen en de bouw van sociale koopwoningen als apart prestatieveld op te nemen. Bovendien wordt de regering verzocht om de verkoopdoelstellingen niet alleen op de voet te volgen en eventuele belemmeringen weg te nemen, maar zo nodig met nadere maatregelen te komen. "Daarbij kan gedacht worden aan het opleggen van een financiële heffing", zo meldt de motie. Nu, drieëneenhalf jaar na dato, staat deze boodschap nog onverkort overeind. De indieners zien haar graag met spoed opgenomen in een bijstelling van het BBSH, en staan voor dat zij in algemene zin als vanzelfsprekend onderdeel gaat uitmaken van het volkshuisvestingsbeleid van het Ministerie van VROM.
De noodzaak van een landelijke generieke regeling
Gelukkig zijn er ook veel gemeenten en corporaties die weldegelijk hard bezig zijn om het eigenwoningbezit onder de lagere en middeninkomens te bevorderen. Dat doen ze onder meer door de prijs van nieuwe koopwoningen te verlagen (verrekening van grondkosten bijvoorbeeld), aankoop van huurwoningen betaalbaar te maken (kortingsregelingen in diverse varianten) of de financieringsmogelijkheden te verruimen (startersleningen, middensegmenthypotheken enzovoorts). Goede voorbeelden zijn er zeker. Ze moeten echter navolging krijgen en mogen niet in de experimentele hoek blijven zitten. Het mag niet zo zijn dat bij enige vorm van tegenslag de lokaal ontworpen regelingen weer afgeschaft worden. Lokaal beleid van gemeenten en corporaties gericht op vergroting van het aanbod in de sociale koopsector verdient ondersteuning van de landelijke overheid. Niet in termen van extra regelgeving, maar door een inkomensafhankelijke koopsubsidie toe te kennen. De woningbouw- en verkoopinitiatieven die op lokaal niveau worden ondernomen, krijgen dan de ruimte om ook gerealiseerd te worden. Mensen met lagere inkomens kunnen met financiële ondersteuning van het rijk de sociale koopwoningen waar lokaal in wordt voorzien ook daadwerkelijk af gaan nemen. De initiatiefnemers willen op deze wijze voorzien in een rijksbrede regeling.
Bijlage 1 geeft een overzicht van de knelpunten uit de evaluatie van de BEW en de aanpassingen van de BEW-Plus.
Paragraaf 3 Het bereik van de BEW-Plus
De BEW-Plus wil de sociale koopwoning bereikbaar maken voor lagere en middeninkomensgroepen. Dat gebeurt als volgt:
1. De bovengrens van het sociale koopsegment wordt ontleend aan de afbakening die het ISV geeft aan een betaalbare koopwoning, i.c. E 156.500 (prijspeil 2005). Dit bedrag, vermeerderd met 8% verwervingskosten, definieert de maximale leensom waarvoor BEW-Plus subsidie kan worden verkregen (E 169.000).
2. De financiële bereikbaarheid van deze koopwoning wordt bepaald door de financieringsnormen van de NHG. Aan de hand van deze normen wordt duidelijk dat ook mensen met een inkomen boven de grens van de huursubsidie niet in staat zijn om zelfstandig een betaalbare koopwoning te bemachtigen. De BEW-Plus stelt deze groep daar wél toe in staat. In 2005 gaat het dan om mensen een bruto inkomen vanaf E 29.000 tot E 37.700.
3. Om de sociale koopwoning bereikbaar te maken voor mensen op het inkomensmaximum van de huursubsidie, moeten de financieringslastpercentages van de NHG met een opslagfactor worden verhoogd. In prijzen van 2005 bedraagt deze 8,8 procent. Door voor huishoudens onder de huursubsidiegrens het opslagpercentage eveneens van toepassing te laten zijn, blijft ook voor hen de keuzemogelijkheden op de koopmarkt verruimd. Uitgangspunt van de BEW-Plus is dat de aan het eigenwoningbezit verbonden financiële lasten (rentebetaling en aflossing van de hypotheeklening) in een verantwoorde verhouding tot de hoogte van het inkomen moeten staan. Bij de uitwerking van dit principe sluit de BEW-Plus aan op de systematiek van de NHG. De NHG werkt namelijk met financieringslastpercentages die aangeven welk deel van het inkomen tegen aanvaardbare netto lasten kan worden aangewend voor het aangaan van een hypotheeklening. In deze benadering is gewaarborgd dat de woonuitgaven zodanig hoog zijn, dat zij niet ten koste gaan van andere noodzakelijke uitgaven. De financieringslastpercentages worden op advies van het NIBUD door het WEW opgesteld en door de VNG en de Minister van VROM goedgekeurd en vastgesteld. Jaarlijks worden de percentages, rekening houdend met de koopkrachtontwikkeling en wijzingen in de sfeer van belastingen en premies, bijgesteld.
Ter illustratie geeft figuur 2 een deel van de financieringslasttabel 2005 van de NHG weer.
Figuur 2 Financieringslasttabel NHG 2005 (tot 65 jaar, gedeeltelijke weergave)
|Toetsinko|Toetsrente | |men | | |E |t/m 5% |5,01%-5,|5,501-6%|6,01-6,5|6,501% +| | | |5% | |% | | | | | | | | | |16.500 |27,7% |28,0% |28,3% |28,6% |28,9% | |17.000 |28,1% |28,5% |28,9% |29,3% |29,7% | |17.500 |28,7% |29,2% |29,7% |30,2% |30,7% | |18.000 |28,8% |29,5% |30,2% |30,9% |31,6% | |19.000 |28,8% |29,6% |30,4% |31,2% |32,0% | |37.000 |28,9% |29,7% |30,5% |31,3% |32,1% |
Aan de hand van deze financieringslastpercentages kan worden berekend welke leensommen en koopprijzen, gelet op het inkomen, aanvaardbaar en haalbaar zijn volgens de NHG.
Met de BEW-Plus wordt de financieringslastpercentages opgehoogd waardoor er ruimere keuzemogelijkheden op de koopmarkt ontstaan. Onderstaande figuur geeft grafisch het bereik van de BEW-Plus weer. De figuur laat in het onderste, lichtgrijze vlak de maximale leenmogelijkheden zien waarbij gegeven het inkomen nog NHG kan worden verkregen. Het donkergrijze bovenste vlak toont de aanvullende financieringsmogelijkheden die de BEW-Plus creëert. Dit vlak laat zien welke leensom met BEW-Plus ondersteuning op een verantwoorde wijze kan worden gefinancierd.
Figuur 3 Bereik BEW-Plus (2005)
Figuur laat zien dat de keuzemogelijkheden door de BEW-Plus toenemen:
Onder het inkomensijkpunt nemen de leenmogelijkheden toe als gevolg van de opslag op de financieringslastpercentages (8,8% in 2005). Zo stijgt bij een bruto inkomen van E 19.000 de maximale leensom van E 84.944 (NHG) naar E 110.900 (BEW-Plus).
Vanaf een bruto inkomen dat vergelijkbaar is met het maximale inkomen uit de huursubsidieregeling (E 29.000) komt een leensom van E 169.000 binnen bereik. Daarmee kan de aankoop van een sociale koopwoning volledig en verantwoord worden gefinancierd.
Bij de wat hogere inkomens zorgt de BEW-Plus voor een bescheiden toename van de leenmogelijkheden. Voor deze inkomens is de sociale koopwoning al bijna zelfstandig bereikbaar, en hoeft de BEW-Plus een geringer leentekort te overbruggen. Zo is bij een bruto inkomen van E 34.500 op grond van de NHG-normen al een lening mogelijk van E 154.241.
De subsidieberekening
De BEW-Plus is bedoeld voor de eerste aankoop van een koopwoning en wordt verstrekt voor hypotheekleningen die met NHG worden aangegaan. Als de benodigde lening binnen het bereik van de regeling (het donkergrijze vlak in de figuur) ligt, is subsidie mogelijk. De hoogte daarvan wordt als volgt berekend. Uitgangspunt is een annuïtaire hypothecaire lening met een looptijd van 30 jaar en een rentevaste periode van 10 jaar. Eerst wordt uitgerekend hoe hoog de aan de benodigde hypotheeklening verbonden netto maandlasten zijn. Daar worden vervolgens de netto lasten van afgetrokken die volgens de NHG-normen aanvaardbaar zijn. Het verschil is de hoogte van de subsidie. Op deze manier wordt gewaarborgd dat de maandlasten in een aanvaardbare verhouding tot de hoogte van het inkomen staan. De subsidieberekening ziet er voor de drie eerder genoemde inkomens als volgt uit.
Figuur 4 Rekenvoorbeeld bij een bruto inkomen van E 19.000 (2005)
|meer zoekmogelijkheden door een opslag op het | |financieringslastpercentage: | | |NHG |BEW-Plus |(toename) | |Financieringslast|28,8% |37,6% |+ 8,8 punt| |percentage | | | | |Maximale leensom |E 84.944,42 |E |+ E | | | |110.899,66|25.955,24 | |lastenberekening (rente 5%, annuïtaire lening looptijd | |30 jaar, belastingdruk 40,65%): | |Hoofdsom |E |84.944,|E |110.899| | | |42 | |,66 | |Rentedeel |E |353,94 |E |462,08 | |Aflossingsdeel |E |102,06 |E |133,25 | |Bruto lasten |E |456,00 |E |595,33 | |Fisc. aftrek |E |143,87 |E |187,84 | |Netto maandlasten |E |312,13 |E |407,50 | |Aanvaardbare lasten volgens NHG-normen |E |312,13 | |Verschil: BEW-Plus bijdrage |E |95,37 | |BEW-Plus bijdrage op jaarbasis |E |1.144,4| | | |6 |
Bij een inkomen van E 19.000 worden de zoekmogelijkheden verruimd door de opslag op het financieringslastpercentage (8,8%). Een leensom van maximaal E 110.900 kan op verantwoorde wijze worden gefinancierd, de maandelijkse subsidie bedraagt E 95,37.
Figuur 4 Rekenvoorbeeld bij een bruto inkomen van E 29.000 (2005)
| De sociale koopwoning bereikbaar: | | |NHG |BEW-Plus |(toename) | |Financieringslast|28,8% |37,6% |+ 8,8 punt| |percentage | | | | |Maximale leensom |E 129.652,01 |E |+ E | | | |169.000,00|39.347,99 | |lastenberekening (rente 5%, looptijd 30 jaar, | |belastingdruk 40,65%): | |Hoofdsom |E |129.652|E |169.000| | | |,01 | |,00 | |Rentedeel |E |540,22 |E |704,17 | |Aflossingsdeel |E |155,78 |E |203,06 | |Bruto lasten |E |696,00 |E |907,23 | |Fisc. aftrek |E |219,60 |E |286,24 | |Netto maandlasten |E |476,40 |E |620,98 | |Aanvaardbare lasten volgens NHG-normen |E |476,40 | |Verschil: BEW-Plus bijdrage |E |144,58 | |BEW-Plus bijdrage op jaarbasis |E |1.734,9| | | |9 |
Bij een inkomen van E 29.000 komt de maximale leensom van E 169.000 binnen bereik. De subsidie bedraagt dan E 144,58 per maand: dit is in 2005 tevens de maximale subsidie.
Figuur 5 Rekenvoorbeeld bij een bruto inkomen van E 34.500 (2005)
|de sociale koopwoning bereikbaar: | | |NHG |BEW-Plus |(toename) | |Financieringslast|28,8% |31,6% |+ 2,8 punt| |percentage | | | | |Maximale leensom |E 154.241,18 |E |+ | | | |169.000,00|E 14.758,8| | | | |2 | |lastenberekening (rente 5%,, looptijd 30 jaar, | |belastingdruk 42,0%): | |Hoofdsom |E |154.241|E |169.000| | | |,18 | |,00 | |Rentedeel |E |642,67 |E |704,17 | |Aflossingsdeel |E |185,33 |E |203,06 | |Bruto lasten |E |828,00 |E |907,23 | |Fisc. Aftrek |E |269,92 |E |295,75 | |Netto maandlasten |E |558,08 |E |611,48 | |Aanvaardbare lasten volgens NHG-normen |E |558,08 | |Verschil: BEW-Plus bijdrage |E |53,40 | |BEW-Plus bijdrage op jaarbasis |E |640,81 |
Het huishouden met een hoger bruto inkomen van E 34.500 kan zelfstandig al een lening van E 154.241 financieren: een volledig zelfstandige aanschaf van een sociale koopwoning is al bijna in beeld. De subsidiebijdrage kan hier beperkt blijven tot E 53,40 per maand.
De navolgende figuur laat, per inkomensklasse, de maximale subsidie op jaarbasis zien. Vanaf het inkomensijkpunt van E 29.000 (waar de maximale subsidie E 1.735 bedraagt) loopt de subsidie terug naar nul euro. De subsidie dekt, als het inkomen hoger wordt, een steeds geringer deel van de netto maandlasten. Onder het inkomensijkpunt neemt de subsidie uitgedrukt in euro's ook af. Als percentage van de netto maandlasten is de subsidie hier echter constant.
Figuur 6 Maximale jaarlijkse BEW-Plus subsidie per inkomensklasse (2005)
De figuur laat in de allerlaagste inkomensklassen, onder het minimumloon, uitgedrukt in euro's relatief hogere subsidies zien. De achtergrond daarvan ligt in de laagste belastingsschijf die bij deze inkomens van toepassing is.
Paragraaf 4 De subsidieverlening
Subsidievoorwaarden
Voor de aan te trekken lening moet NHG worden verstrekt. De voorwaarden van de NHG zijn daarom onverkort van toepassing. De BEW voegt er slechts één aan toe: de hypotheek moet worden aangegaan met een rentevaste periode van ten minste tien jaar. In de huidige regeling is dat vijftien jaar. In de praktijk is echter gebleken dat de BEW bij zo'n lange rentevaste periode te vaak ongunstig uitvalt ten opzichte van hypotheken die tegen een kortdurende lage rente worden aangeboden. Het bieden van meerjarige zekerheid over de woonlasten blijft uitgangspunt. Een periode van tien jaar is uit dat oogpunt evenwichtig en momenteel ook het meest gebruikelijk. Overigens hebben de garantiefaciliteiten van het Waarborgfonds Eigen Woningen (zoals het kwijtschelden van een eventuele restantschuld bij gedwongen verkoop) betrekking op de volledige lening, inclusief het 'BEW-Plus deel' daarvan.
Subsidiegrondslag
Als grondslag voor de subsidieberekening hanteert de BEW-Plus een genormeerde hypotheekvorm. Met deze subsidiegrondslag gaat het voorstel van de indieners uit van een annuïtaire hypothecaire lening die in dertig jaar volledig wordt afgelost, en waarbij de rente eerst voor tien jaar en vervolgens voor vijf jaar wordt vastgezet. De berekeningswijze van de hoogte van de subsidie, en de loopduur en bijstellingsmomenten, zijn daarop afgestemd. Het is aan de Minister van VROM om de hypotheekvorm te bepalen die ten grondslag ligt aan de berekening van de (genormeerde) subsidie. De koper heeft, binnen de hierboven benoemde normen en subsidiebedrag en binnen de voorwaarden van de NHG, de vrijheid om de hypotheek naar eigen keuze in te richten.
Subsidieverloop
De subsidie wordt uitgekeerd over een periode van vijftien jaar, onderverdeeld in drie tijdvakken van vijf jaar. Na het vijftiende jaar wordt 50% van de eventueel resterende subsidie als eenmalige bijdrage uitgekeerd. Het subsidieverloop is als volgt:
Bij de toekenning wordt om de instroom laagdrempelig te maken alleen het bruto inkomen getoetst en de subsidie berekend aan de hand van een rekenrente die overeenkomt met het gemiddelde rentepercentage voor tien jaar rentevaste leningen gehorende bij een specifieke hypotheekvorm onder NHG. Uit die berekening volgt een subsidiebedrag dat in principe tien jaar lang vast staat, en dat gedurende die periode in de vorm van maandelijkse bijdragen wordt uitgekeerd.
Na vijf jaar vindt een tussentoets plaats, op inkomen én vermogen. Het maximaal toegestane eigen vermogen is daarin gelijk aan het vermogen dat is vrijgesteld van vermogensrendementsheffing. Overschrijdt het vermogen de vrijstellingsgrens, dan stopt de subsidie. Aan de hand van het actuele inkomen wordt, met toepassing van de normen die bij de eerste toekenning werden gebruikt, een nieuwe berekening van de bijdragehoogte gemaakt. Het opnieuw vastgestelde subsidiebedrag wordt vervolgens voor een tweede periode van vijf jaar uitgekeerd.
Na tien jaar vindt een continueringtoets plaats, waarbij de subsidiebijdrage opnieuw wordt berekend. Op dat moment is er immers sprake van renteherziening. Bij de continueringtoets wordt eerst bezien of de ontvanger, op grond van inkomen en vermogen, nog in aanmerking komt voor BEW-Plus. Zo ja, dan wordt de hoogte van de subsidie opnieuw vastgesteld aan de hand van de dán geldende subsidienormen. Bij de toetsing wordt, rekenend met een rentestand die dan geldt voor vijf jaar vaste leningen, een nieuwe subsidiehoogte vastgesteld. Dat bedrag wordt vervolgens voor een derde periode van vijf jaar uitgekeerd.
Wie na vijftien jaar de regeling niet is 'uitgegroeid' op grond van inkomen en vermogen komt in aanmerking voor een eindtoets. Bij die toets wordt een berekening gemaakt die vijftien jaar vooruitblikt. Dat gebeurt op basis van de dan geldende subsidievoorwaarden en de dan actuele tienjaarsrente. De inkomensontwikkeling wordt verondersteld gelijk te lopen met de inflatie. Aan de hand van deze parameters wordt berekend hoeveel jaren de ontvanger nog recht op subsidie heeft. De waarde van deze resterende subsidiebijdragen wordt vervolgens contant gemaakt, waarna de helft van dit bedrag als bijdrage-ineens wordt uitgekeerd. De verstandige ontvanger gebruikt de afkoopsom ter gedeeltelijke aflossing van de lening om de maandlasten te verminderen.
Figuur 7 Aanpassingsritme BEW-Plus subsidie
|Jaar X: |X+5: |X+10: |X+15: | |toekenning |tussentoets |continueringt|eindtoets | | | |oets | | |[inkomenstoet|Bijdrage |Herziene |Berekening | |s] |aangepast aan|berekening, |contante | |Subsidiehoogt|inkomensontwi|bijdrage weer|waarde | |e in nominale|kkeling |5 jaar vast |resterende 15| |euro's jaar X|[vermogenstoe| |jaar | |5 jaar vast |ts] | | | |Subsidienormen jaar X |Subsidienorme|Eenmalige | | |n jaar X+10 |bijdrage |
Deze systematiek biedt BEW-Plus ontvangers voor drie perioden van vijf jaar zekerheid over de exacte hoogte van de subsidie. De tussentijdse aanpassing aan het actuele inkomen waarborgt daarbij de betaalbaarheid. Tegelijk zullen velen, vooral de jonge koopstarters, op grond van inkomensverbetering de regeling voortijdig verlaten omdat zij inmiddels zelfstandig in staat zijn de financieringslasten te dragen. Bij verkoop van de woning vervalt de subsidie. Als de woning intussen in waarde is gestegen is dat ook vanzelfsprekend, bij waardedaling en eventueel daaruit voortvloeiende betalingsproblemen gelden de reguliere NHG-faciliteiten. De eindtoets, met de mogelijkheid tot een eenmalige bijdrage, zorgt ervoor dat ook de mensen die hun inkomenssituatie niet zagen verbeteren hun hypotheeklasten kunnen blijven betalen. Halvering van de afkoopsom is daarbij redelijk, gelet op de kans dat de ontvanger na het vijftiende jaar uit doelmatigheidsoverwegingen de woning verkoopt, en de eigenaar door een vervroegde aflossing de woonlasten structureel kan verlagen.
Bijlage 2 geeft een overzicht van de kernelementen van de BEW-Plus in vergelijking tot de huidige BEW.
Paragraaf 5 Uitvoeringsaspecten
Rol geldverstrekkers
In de praktijk is gebleken dat de vigerende BEW afwijkt van de werkwijze die geldverstrekkende instellingen hanteren, met ingewikkelde procedures en een afnemend draagvlak voor medewerking als gevolg. Daarbij gaat het onder meer om aan de Huursubsidiewet ontleende definities van inkomensbegrippen en subsidietijdvakken die bij hypotheekverstrekking ongebruikelijk zijn. Door aan te sluiten bij de praktijk van de NHG wordt aan de bezwaren van financiële instellingen op dit punt tegemoet gekomen. Een veel eenvoudiger regeling is het resultaat. Dat vergroot de bereidheid van geldgevers om meer aandacht te schenken aan de BEW-Plus. Ook wordt hiermee een forse reductie bereikt van de administratieve kosten per aanvraag. Bij de huidige regeling zijn de uitvoeringskosten relatief hoog. Zeker in de automatiseringspraktijk van het hypotheekproces roept dat weerstand op. De herziene wet sluit aan op de handelwijze die gebruikelijk is bij verstrekking van NHG, waarvan er in 2003 meer dan 70.000 werden verstrekt.
Aanvraag en toekenning
In de huidige regeling verloopt de subsidieaanvraag via het Ministerie van VROM, waarna geldgever en aanvrager uitsluitsel verkrijgen. Het is noodzakelijk om in deze procedure meer snelheid te krijgen en de administratieve lastendruk te verlagen. Mede om deze reden ontbreekt in de voorgestelde regeling bij de eerste toekenning een vermogenstoets. Geldgevers zijn door het WEW gemandateerd om NHG te verstrekken. Bij de BEW-Plus toetst de geldgever gelijktijdig of de aanvrager in aanmerking komt voor subsidie, waarna de formele beschikking door het Ministerie van VROM wordt afgegeven. Op deze wijze krijgt de aspirant-koper gelijktijdig met het aanvragen van NHG zekerheid over de toekenning van BEW-Plus.
Betere informatievoorziening
Bijzondere aandacht vergt de informatievoorziening, die tot op heden niet toereikend is gebleken. Potentiële ontvangers, tussenpersonen, geldverstrekkers en woningcorporaties moeten voldoende op de hoogte zijn van de mogelijkheden die de regeling biedt. Een uitgebreid en gedegen voorlichtingstraject moet daar verandering in brengen.
Paragraaf 6 Budgettaire effecten
Het beroep op de regeling
Van de huidige regeling wordt weinig gebruik gemaakt. Op de BEW-Plus zal zeker meer beroep worden gedaan, maar van hoge aantallen zal in de eerste jaren nog geen sprake zijn. De achtergrond daarvan is eenvoudig: het beroep op de regeling is sterk afhankelijk van het aantal koopwoningen dat in het betaalbare segment beschikbaar komt. Het beroep op de regeling zal daarom een geleidelijke stijging doormaken. In de budgetramingen - zie hierna - wordt uitgegaan van een instroom van 500 ontvangers in het eerste jaar, waarna jaarlijks 500 ontvangers extra zullen instromen. Naarmate de regeling meer bekendheid verkrijgt en in combinatie met nieuwbouw en verkoop van huurwoningen wordt ingezet, zal de jaarlijkse instroom oplopen tot 5.000 nieuwe ontvangers per jaar. In de budgetramingen is rekening gehouden met een instroom die in het tiende jaar van de regeling jaarlijks 5.000 nieuwe ontvangers kent.
Als het aanbod aan betaalbare koopwoningen niet verder toeneemt, zal naar verwachting de jaarlijkse instroom, beperkt blijven tot maximaal 5.000 ontvangers. Als echter de zo gewenste aanbodverruiming (waarvoor gemeenten en corporaties aan zet zijn) daadwerkelijk gestalte krijgt, kan het beroep op de regeling verder toenemen. Er is zodoende een onderscheid te maken tussen het beroep op de regeling bij 'ongewijzigd' aanbod en het beroep bij een verruiming van het aanbod. Voor het benodigde budget, maar ook voor de dekkingsmogelijkheden daarvan, is dat onderscheid van belang.
Budgettaire raming
De ramingen zijn op de volgende uitgangspunten gebaseerd:
. De instroom is gebaseerd op 500 ontvangers in het eerste jaar en vervolgens steeds 500 extra ontvangers in jaar 2 tot en met 10. Vanaf het elfde jaar blijft de instroom constant op 5.000 toekenningen.
. De instroom is doorgerekend aan de hand van drie (bruto) inkomens: E 22.500, E 29.000 en E 33.500. In de raming is ervan uitgegaan dat deze inkomens de maximale BEW-Plus subsidie ontvangen.
. De genoemde inkomens worden jaarlijks geïndexeerd met een percentage gelijk aan een veronderstelde inflatie van 2%.
. De bovengrens van de sociale koopwoning wordt jaarlijks bijgesteld aan de hand van een veronderstelde ontwikkeling van de CPB index van 2%.
. De financieringslastpercentages van de NHG blijven constant.
. Wat betreft de inkomensverdeling van de instromers is er van uitgegaan dat eenderde een inkomen onder de huursubsidiegrens heeft, en tweederde een hoger inkomen.
. Verondersteld is dat van de instromers met een hoger inkomen (twee/derde van het totaal dus) elke vijf jaar 50% uit de regeling groeit en dat de instromers met een lager inkomen, rekening houdend met de veronderstelde inkomensgroei van 2%, eveneens uit de regeling groeien..
. Het rentepercentage is constant gehouden op 5%.
. Na 15 jaar vindt afkoop van 50% van de netto contante waarde van de eventueel resterende subsidie plaats.
Op basis van deze veronderstellingen ziet het budgettaire beslag er als volgt uit:
Jaar: Budgettair beslag in E :
1 0,66 mln.
2 1,97 mln.
3 3,94 mln.
4 6,57 mln.
5 9,85 mln.
6 13,40 mln.
7 17,20 mln.
8 21,26 mln.
9 25,58 mln.
10 30,16 mln.
11 34,18 mln.
12 37,63 mln.
13 40,42 mln.
14 42,56 mln.
15 44,60 mln.
16 46,10 mln.
17 47,34 mln.
18 48,32 mln.
19 49,04 mln.
20 49,51 mln.
21 49,88 mln.
22 50,16 mln.
23 50,35 mln.
24 50,44 mln.
25 50,44 mln.
De indieners gaan ervan uit dat de BEW-Plus- subsidie gedefiscaliseerd wordt zodat een huishouden die BEW-Plus subsidie ontvangt geen belasting behoeft af te dragen.
De gevoeligheid van de regeling
De hier gepresenteerde voorbeelden zijn gebaseerd op het prijspeil van 2005. De jaarlijkse aanpassing van de regeling is eenvoudig. Drie variabelen zijn daarvoor bepalend. De NHG financieringslastpercentages die gelet op de koopkrachtontwikkeling jaarlijks op advies van het NIBUD worden bijgesteld. De bovengrens van de sociale koopsector wordt jaarlijks door de minister i.o. met de ISV-gemeenten bijgesteld. De maximale inkomensgrens van de Huursubsidiewet wordt jaarlijks verhoogd met het prijsindexcijfer. Deze variabelen worden elk jaar door de Minister van VROM vastgesteld en zijn zodoende rechtstreeks beïnvloedbaar.
De grootste gevoeligheid komt echter van: de ontwikkeling van de rente. In de rekenvoorbeelden is steeds uitgegaan van een rente van 5%. Dat is op dit moment een reëel uitgangspunt. Bij een beduidende rentestijging zouden - áls het normatieve uitgangspunt van een bereikbare sociale koopwoning gehandhaafd blijft - de subsidie-uitgaven sterk kunnen oplopen. Om die reden voorziet de wet in een artikel dat een dergelijk automatisme voorkomt. Als de hypotheekrente te sterk stijgt, kan de prijs van een betaalbare koopwoning met een lagere index worden bijgesteld. Dit zal dan ook in de pas lopen met de marktontwikkelingen die in het geval van een forse rentestijging een stabilisatie dan wel daling van de koopprijzen zal laten zien.
Financiële Dekking
Substitutie huursubsidie-uitgaven
De benodigde budgetdekking kan deels worden gevonden in besparing op de huursubsidie-uitgaven. Naar verwachting zal circa eenderde van de BEW-Plus ontvangers bestaan uit huursubsidiegerechtigden die dankzij BEW-Plus de stap naar een koopwoning kunnen maken. De indieners gaan ervan uit dat voor dit deel naadloos aangesloten kan worden op de reeds in het kader van de huidige BEW gereserveerde financiële middelen voor de komende jaren op de VROM begroting.
Onttrekking uit impulsbudget ISV
De vernieuwde BEW ondersteunt de vraag naar betaalbare koopwoningen. De BEW-Plus is daarmee een katalysator voor de stedelijke vernieuwing. Een deel van de wijkbewoners wordt immers in staat gesteld de huidige huurwoning of een nieuwe koopwoning te financieren. Dat rechtvaardigt positionering van de BEW-Plus in de gereedschapskist van het ISV, en gedeeltelijke dekking van de uitgaven uit dat budget. Daarbij kan in eerste instantie gedacht worden aan het impulsdeel van het ISV-budget. Omdat de verkoop van sociale huurwoningen dood kapitaal bij woningcorporaties actief maakt mag van hun extra investeringen in de stedelijke vernieuwing worden verwacht. Die inspanningen zouden zich bij voorkeur moeten richten op activiteiten die gemeenten nu vaak voor hun rekening nemen, maar die tegelijk dicht bij de werkzaamheden van corporaties liggen. Dit compenseert in directe zin de relatieve verlaging van het ISV-budget.
Bestemmingsheffing ten behoeve van BEW-Plus
In het huursubsidie- (1/3) en ISV-budget (2/3) is naar de mening van de indieners een structurele dekking mogelijk voor de BEW-Plus. Als het beroep op de regeling - zoals gehoopt - verder zal gaan toenemen is aanvullende dekking wenselijk en noodzakelijk buiten deze twee regelingen om. Jaarlijkse monitoring van het beroep op de regeling moet uitwijzen waar de BEW-Plus voor wordt ingezet. Daarbij zal onderscheid worden gemaakt tussen het gebruik van de subsidie voor de aankoop van een bestaande koopwoning, een huurwoning van een corporatie of een nieuwbouwkoopwoning. Dat onderscheid is van belang bij het vormgeven van aanvullende dekkingsmogelijkheden. Vooral de verkoop van huurwoningen van corporaties stelt corporaties in staat omvangrijke verkoopbaten te generen. Hiermee komen aanvullende dekkingsmogelijkheden in beeld. Het is redelijk dat een deel van de verkoopbaten worden aangewend voor de financiering van de koopsubsidie. Indieners achten het gewenst dat binnen een periode van vijf jaar de grondslag voor de bestemmingsheffing bijdrage huursubsidie wordt uitgebreid met een bijdrage koopsubsidie. De bestemmingsheffing is in beginsel een aan alle corporaties op te leggen heffing (naar rato van de omvang van het woningbezit). Het is echter redelijk dat corporaties die bovengemiddeld investeren in de bouw van sociale koopwoningen in aanmerking komen voor een verlaagde heffing.
Zorgt de BEW-Plus voor een forse verhoging van de nieuwbouwproductie, dan ligt een vorm van contingentering richting gemeenten voor de hand. De indieners staan wat dit betreft open voor suggesties.
BIJLAGEN
Bijlage 1 Knelpunten evaluatie BEW, aanpassing BEW-Plus
De voornaamste wijzigingen, mede in reactie op de evaluatie van de huidige wet BEW, luiden als volgt.
Vergelijking knelpunten huidige BEW en aanpassingen BEW-Plus
|Knelpunten evaluatie BEW |Aanpassing BEW-Plus | |Binnen koopprijsgrens BEW |Koopprijsgrens wordt | |komen nauwelijks woningen |verhoogd tot prijsgrens | |op de markt. |betaalbare koopwoning. | |Bereik uitsluitend op basis|Maximale inkomensgrens | |van HS-inkomensgrenzen zijn|wordt verruimd tot waar de | |te beperkt geworden. |betaalbare koopwoning | | |volgens NHG zelfstandig | | |financierbaar is. | |Verkopende partij hanteert |Art. 22 komt te vervallen. | |voorwaarden (waardedeling, |Verkoopwaarden voor | |antispeculatie) die in |corporaties moeten in BBSH | |strijd zijn met art. 22 Wet|worden vastgelegd. | |BEW. | | |Leeftijdscriterium van 23 |Minimumleeftijd aanvrager | |jaar werkt te beperkend. |wordt 18 jaar. | |Verplichte rentevastperiode|Verplichte minimale | |van 15 jaar is te lang, |rentevastperiode wordt | |concurreert teveel met |teruggebracht naar 10 jaar.| |lagere kortdurende rente. | | |Aanvrager voldoet aan |Maximale subsidiebijdrage | |vereisten maar benodigde |wordt niet meer | |subsidie overschrijdt het |afzonderlijk gedefinieerd | |maximale bedrag. |maar is een afgeleide van | | |de benodigde leensom voor | | |een betaalbare koopwoning. | |Niet alle hypotheekvormen |Voorwaarden NHG worden | |toegestaan. |overgenomen. | |Maximaal subsidiabele |Volledige financiering | |koopprijs is hoger dan |(incl. verwervingskosten) | |maximaal subsidiabele |mogelijk van betaalbare | |leensom. |koopwoning vanaf bovengrens| | |doelgroep huursubsidie. | |Definities en peildata, |Aangesloten wordt op | |ontleend aan |definities, normen, | |Huursubsidiewet, sluiten |voorwaarden en werkwijze | |niet aan bij praktijk |NHG. | |geldverstrekkers. | |
Bijlage 2 Vergelijking huidige BEW en BEW-Plus
Kernpunten voorgestelde BEW-Plus
Subsidievoorwaarden: afgifte NHG, aanvrager tenminste 18 jaar oud, bedoeld voor eigen bewoning, starter op de koopmarkt, inkomen onder subsidiegrens.
Subsidiebereik: te definiëren als de hypothecaire leensom boven de op basis van de NHG-financieringslastpercentages haalbare leensom maar onder de leensom die haalbaar is bij verhoging van de NHG-normen met een opslag. Ter bestrijding van de lasten van hypotheekleningen binnen dit segment is BEW-Plus subsidie mogelijk, voor leningen die erboven of eronder liggen niet.
Betaalbare koopwoning: zoals door VROM aangeduid in het Beleidskader ISV-2, grensbedrag jaarlijks te indexeren met het gemiddelde van de bouwkostenstijging (CPB-index) in de afgelopen drie jaar, wordt jaarlijks bij MG-circulaire bekendgemaakt. In geval van onbedoelde en ongewenste effecten kan van deze indexeringswijze worden afgeweken.
Maximale leensom: om de betaalbare koopwoning financieel bereikbaar te maken moet de koper in staat worden gesteld om een hypotheeklening af te sluiten die de aanschaf mogelijk maakt. Dat betekent dat deze een lening moeten kunnen afsluiten tot een hoogte van de prijs van de betaalbare koopwoning vermeerderd met de kosten van het verkrijgen in eigendom (8% van de koopprijs). Koopprijs plus 8% is zodoende de leensom die bereikbaar gemaakt moet worden. De hoogte van deze maximale leensom (waarvoor BEW-Plus kan worden verkregen) wordt jaarlijks door de Minister van VROM vastgesteld.
Maximuminkomen: wordt jaarlijks bekendgemaakt. Bij de berekening ervan is het rentepercentage bij een bepaalde hypotheek vorm met een lening met een rentevastperiode van tien jaar het uitgangspunt. Aan de hand van dat rentepercentage (rekenrente) wordt met behulp van de NHG-financieringslastpercentages bezien bij welk inkomen de voor een betaalbare koopwoning benodigde leensom verantwoord zelfstandig financierbaar is. Dit inkomen is tegelijk het maximale inkomen voor de BEW-Plus.
Inkomensijkpunt: gelijk aan de maximale inkomensgrens van de huursubsidie voor een twee pesoonshuishouden. Ten behoeve van de BEW-Plus is dit omgezet in een bruto inkomen, omdat bij de beoordeling van NHG-aanvragen van dit inkomensbegrip wordt uitgegaan. De jaarlijkse indexering van het inkomensijkpunt vindt plaats door de minister.
Leenbereik: Tussen het inkomensijkpunt en het maximuminkomen is de maximale leensom voor de BEW-Plus steeds gelijk aan de maximale leensom benodigd voor de bovengrens van de sociale koopwoning. Voor inkomens onder het inkomensijkpunt wordt de maximale leensom als volgt berekend. Bij het inkomensijkpunt wordt bezien welke leensom volgens de NHG-financieringslastpercentages bereikbaar is. Vervolgens wordt dat financieringslastpercentage verhoogd met een opslagfactor, waarvan de hoogte zodanig is dat de bovengrens van de sociale koopwoning leensom binnen bereik van het inkomensijkpunt komt. De hoogte van deze opslagfactor wordt jaarlijks door de Minister van VROM vastgesteld. Bij inkomens onder het inkomensijkpunt worden de financieringslastpercentages met deze opslagfactor verhoogd. Als afgeleide daarvan wordt de maximale leensom berekend. De minimale leensom wordt steeds gedefinieerd door de maximale leensom waarvoor NHG kan worden verleend.
Maximale bijdrage: de hoogte van de subsidiebijdrage is afhankelijk van de hoogte van de opslagfactor en het financieringslastpercentage en kent (in afwijking van de vigerende regeling) geen zelfstandige begrenzing of indexering.
Subsidiehoogte: gegeven het inkomen, de hoogte van de af te sluiten lening (die tussen de minimale en maximale leensom moet liggen), de hypotheekvorm en de rekenrente wordt berekend hoe hoog de netto lasten zijn. Daarvan worden afgetrokken de netto lasten die resulteren als de ontvanger het volgens de NHG-normen maximaal haalbare bedrag zou lenen. Het verschil is de subsidie, die (in principe) voor de eerste tien jaar vast staat en maandelijks wordt uitgekeerd.
Subsidieduur: vijftien jaar, onderverdeeld in drie perioden van vijf jaar, en met na afloop een bijdrage-ineens.
Toetsmomenten: bij de initiële toekenning vindt uitsluitend een inkomenstoets plaats. Na vijf jaar vindt een tussentoets plaats (inkomen en vermogen, conform vrijstelling voor vermogensrendementsheffing), waarbij de bijdragehoogte opnieuw wordt vastgesteld voor de daaropvolgende vijf jaar. Na tien jaar (renteherziening) vindt een hertoets plaats. Bij die hertoets wordt bezien of men nog in aanmerking komt voor BEW-Plus en wordt, zo ja, de hoogte van de subsidie opnieuw vastgesteld. Dat gebeurt aan de hand van de op dat moment geldende subsidienormen, rekenend met het dan geldende rentepercentage voor vijf jaar vaste leningen. Op basis hiervan wordt de hoogte van de subsidie voor de derde subsidieperiode van vijf jaar vastgesteld. Na vijftien jaar vindt een eindtoets plaats. Opnieuw de vraag of de ontvanger nog binnen de subsidievoorwaarden past. Zo ja, dan wordt een eenmalige afkoopsom berekend en uitgekeerd.
Afkoopsom: deze wordt berekend door (1) aan de hand van de dan geldende subsidievoorwaarden en de bijbehorende actuele rente voor tienjaarvaste lening en (2) uitgaande van een inkomensverbetering die gelijk is aan de inflatie de duur en hoogte van de resterende subsidiebijdragen te berekenen. Van de contante waarde hiervan wordt de helft als eenmalige bijdrage uitgekeerd. De ontvanger gebruikt deze bijdrage ter gedeeltelijke aflossing van de lening.
Overig: vangnetregeling, regionale differentiatie en artikel 22 komen te vervallen. De toegestane handelwijze van toegelaten instellingen bij verkoop van huurwoningen wordt in het BBSH omschreven. Verkoop van huurwoningen door corporaties moet wel voldoen aan de Eigenwoningregeling van de Belastingdienst en de op te nemen voorwaarden voor verkoop onder vorwaarden in het BBSH met de 1 op 1 verhouding korting en waardedeling of terugbetalen van de korting eventueel vermeereder met inflatie De opslag voor overdrachtsbelasting komt te vervallen want deze zit in de BEW-Plus in de financieringslast reeds vervat..
Vergelijking huidige BEW en BEW-Plus op onderdelen
|Huidige BEW |Voorgestelde BEW-Plus | |Afgifte NHG vereist |Blijft gehandhaafd | |Drie jaar voorafgaand geen |Blijft gehandhaafd | |eigen woning | | |Minimumleeftijd 23 jaar |Minimumleeftijd 18 jaar | |Minimuminkomenseis (conform|Geen minimuminkomenseis | |Huursubsidiewet) | | |Maximaal inkomensgrenzen |Maximaal inkomen conform | |voor de onderscheiden |normering NHG, gezamenlijk | |categorieen conform de |bruto inkomen | |Huursubsidiewet | | |Maximum vermogen conform |Maximum vermogen conform | |Huursubsidiewet |Wet Inkomstenbelasting | | |(vrijstelling Box 3) | |Maximale koopprijs: |Gelijk aan de grens die | |jaarlijks vastgesteld, |door VROM wordt gehanteerd | |uitgesplitst naar nieuwbouw|bij afbakening betaalbare | |(2004: E 122.176 + 8% |nieuwbouw in de koopsector | |verwervingskosten = |(E 156.500; prijspeil 2005)| |E 131.950) en bestaande | | |woningen (E 117.812 + 12% | | |kosten = E 131.950) | | |Maximale leensom: lager dan|Grens betaalbare koop plus | |maximale koopsom ( |8% verwervingskosten ( | |E 105.550; pp 2005) |E 169.000 pp 2005) | |Mogelijkheden tot verkoop |Art. 22 vervalt, | |onder voorwaarden beperkt |verkoopvoorwaarden | |(art. 22) |corporaties in BBSH | |Toegestane hypotheekvormen:|Conform voorwaarden NHG. | |annuïtair, lineair, spaar, |Alléén voor de berekening | |maximaal 40% aflossingsvrij|van de subsidie wordt van | | |een normering uitgegaan. | |Verplichte minimale |Minimaal tien jaar, daarna | |rentevastperiode vijftien |ter beoordeling ontvanger | |jaar | | |Toetsmomenten: om de drie |Bij start alleen | |jaar (vijf maal), zowel op |inkomenstoets, na vijf, | |inkomen als vermogen |tien en vijftien jaar | | |inkomens- en vermogenstoets| |Subsidieduur: vijftien jaar|Vijftien jaar plus afkoop | |plus afkoop | | |Subsidie mag worden |Subsidie vervalt bij | |meegenomen bij verkoop |verkoop | |woning | | |Jaarlijks verslag, |Jaarlijks verslag, | |evaluatie binnen 4 jaar |evaluatie na drie jaar | |Vangnetregeling |Vervalt | |Mogelijkheid tot regionale |Vervalt | |differentiatie | |
-----------------------
Tweede Kamer, vergaderjaar 2003-2004, 29 211, nr. 7.
"Evaluatie van de Wet BEW", (VROM 2004. ). Bijlage 1 geeft een vergelijking van de knelpunten uit de evaluatie en de oplossingen die de hier voorgestelde regeling biedt.
'Op eigen kracht. Eigenwoningbezit in Nederland', advies VROM-raad, 19 november 2004.
Zie de publicatie "Gescheiden markten?", over de ontwikkelingen op de huur- en koopwoningmarkt (VROM 2004).
"Leefbaarheid van wijken", Ministerie van VROM, februari 2004.
. Zie onder meer de brief aan de Tweede Kamer over de voortgang van de acties ter verhoging van de woningbouwproductie van 21 september 2004 en de brief over de voortgang van het Actieprogramma Herstructurering (aanpak 56 prioriteitswijken) van 17 september 2004.
Deze regeling is vastgelegd in MG 2002-06 en staat corporaties toe om woningen te verkopen tegen een prijs die lager ligt dan 90% van de marktwaarde, mits de verhouding tussen het percentage korting op marktwaarde en het percentage deling waardeontwikkeling maximaal 1:2 (bestaande woningen) of 1:1,5 (nieuwbouw) is. Het maximale percentage deling waardeontwikkeling bedraagt 50%, omdat de woning anders in fiscale zin (renteaftrek) niet meer als eigen woning wordt beschouwd.
Motie van de leden Hofstra en Duivesteijn, Kamerstukken II 2000/01, 27 559, nr. 24 (4 april 2001).
Het Beleidskader ISV-2 noemt een prijsgrens van ¬ 13leden Hofstra en Duivesteijn, Kamerstukken II 2000/01, 27 559, nr. 24 (4 april 2001).
Het Beleidskader ISV-2 noemt een prijsgrens van E 136.134 (prijspeil 2002) en kondigt aan dat deze vanaf 2005 zal worden gehanteerd als jaarlijks bij te stellen bovengrens van de categorie betaalbare woningbouw (zie MG 2004-9). De indexering zal plaatsvinden met de stijging van de bouwkosten (CPB-index, gemiddeld over de afgelopen drie jaar). Tussen 2002 en 2005 bedroeg deze jaarlijks 4,75%. De bovengrens komt daarmee in 2004 uit op E 149.374 en in 2005 op E 156.469.
Het maximum inkomen conform de Huursubsidiewet (E 25.075) is hier vertaald naar het bruto inkomen in 2005, te weten 29.000 (De Huursubsidiewet werkt met het belastbaar inkomen van het voorafgaande jaar een rekeninkomen dat beduidend onder het bijbehorende bruto inkomen ligt. Om integratie met de NHG werkwijze te realiseren, gaat de BEW-Plus uit van het bruto inkomen. Het maximale rekeninkomen voor de huursubsidie ligt in het tijdvak 2004/2005 voor een meerpersoonshuishouden onder de 65 jaar bij E 25.075 , waarbij uitgegaan wordt van het inkomen in het peiljaar 2003. In deze Memorie van Toelichting is dit inkomen gecorrigeerd verhoogd naar het jaar 2005 en uitgedrukt als bruto inkomen: E 29.000 (afgerond), om integratie in de NHG mogelijk te maken.
---- --