Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
Persbericht ministerraad
19 november 2004
MINISTERRAAD STEMT IN MET HERVORMING HUURBELEID
De ministerraad heeft op voorstel van minister Dekker van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en
Milieubeheer (VROM) ingestemd met hervorming van het huurbeleid. Met het nieuwe beleid wil het
kabinet bereiken dat verhuurders meer gaan investeren in woningen. Verhuurders krijgen meer ruimte
om de huren te verhogen op voorwaarde dat zij extra woningen realiseren. In elk geval gaan de
verhuurders in 2005 19.000 nieuwe woningen bouwen, in 2006 ook 19.000 en in 2007 25.000, een
toename van zo'n 30% in drie jaar. De commerciële verhuurders tekenen in ieder geval voor 4000. Per
1 januari 2008 toetst de minister van VROM of de verhuurders deze aantallen hebben gerealiseerd. Het
gaat daarbij zowel om sociale als commerciële verhuurders. Zo niet, dan mogen de sociale verhuurders
de huren niet extra verhogen. Het Centraal Planbureau heeft de modellen en berekeningen getoetst
waarop het beleid is gebaseerd. Het CPB concludeert dat het nieuwe beleid de woningmarkt
doelmatiger zal laten functioneren. De effecten nemen toe in de tijd. Minister Dekker heeft de
uitwerking van het nieuwe huurbeleid namens het kabinet naar de Tweede Kamer gestuurd.
Huurstijgingen
De minister van VROM blijft voor driekwart van de huurders (2,3 miljoen huishoudens) de maximale
huur bepalen. Daarnaast zal bij 25% van de huurwoningen per 1 juli 2006 de markt de huur bepalen
(liberaliseren). Nu is dat nog 5%. Voor mensen in woningen waarvan de prijs op termijn door de markt
wordt bepaald, komt een overgangsregeling (649.000 huishoudens). Huursubsidieontvangers worden
gecompenseerd via de huursubsidie. De maximale huurstijgingen zijn tot 2007 lager dan wanneer het
huidige beleid zou zijn voortgezet.
Het kabinet wil de huurprijs meer marktconform laten worden om een betere verhouding tussen vrije
en gereguleerde markt te realiseren. Zo zal ook een betere relatie tussen prijs en kwaliteit van een
woning ontstaan. De maximale huurprijs voor woningen zal meer op basis van de Wet waardering
onroerende zaken (Wet WOZ) worden vastgesteld. De 25% huurwoningen waarvan vanaf 1 juli 2006
de markt geleidelijk aan de huur gaat bepalen, zijn woningen met een WOZ-waarde hoger dan een
vastgesteld bedrag. Dit bedrag varieert per regio (100.000, 115.000 of 130.000 euro, peildatum 1 januari
1999), om te voorkomen dat er weinig goedkope woningen overblijven.
Voor de 2,3 miljoen huurwoningen met een WOZ-waarde lager dan deze bedragen, blijft het rijk de
maximale huur bepalen. De huren van deze woningen mogen stijgen met maximaal de inflatie van het
voorafgaande jaar +1,5% in 2005, +1,5% in 2006, +2,5% in 2007, +2,5% in 2008 en +3,0% in 2009.
Voor huurders waarvan de maximale huur straks is geliberaliseerd, komt dus een overgangsregeling. Dit
betekent een maximale huurstijging met de inflatie van het voorafgaande jaar +2% in 2006, +3% in
2007, +3,5% in 2008 en +4% in 2009. Na 2009 worden nieuwe afspraken gemaakt.
Met het nieuwe beleid wordt ook dekking gevonden voor een bezuiniging van 250 miljoen euro per
jaar. Verhuurders zullen een deel van hun inkomsten afdragen. Daarmee worden nieuwe bezuinigingen
op de huursubsidie of het investeringsbudget stedelijke vernieuwing voorkomen.
Betaalbaarheid
De stijging van de huren heeft gevolgen voor het deel van het netto inkomen dat huurders aan huur
kwijt zijn. De mate waarin verhuurders huurstijgingen doorvoeren is daarbij relevant. In onderstaande
tabel zijn twee ontwikkelingen weergegeven: de gemiddelde gevolgen voor huurders bij ongewijzigd
beleid en de gemiddelde gevolgen als verhuurders de extra mogelijkheden om de huren te verhogen
voor de helft benutten. Het laatste is het meest waarschijnlijke scenario, omdat verhuurders op dit
moment vaak niet de maximale huur vragen. Wel moet bedacht worden dat de stijging van het deel van
het netto-inkomen dat huurders aan huur kwijt zijn, hoger is als hun woning geliberaliseerd wordt.
Tabel: aandeel huur in netto-inkomen van huurders (in procenten)
ongewijzigd beleid huurverruiming 50% doorberekend
huursubsidie- tot zieken- boven huursubsidie- tot zieken- boven
ontvangers fondsgrens zieken- ontvangers fondsgrens zieken-
fondsgrens fondsgrens
2004 24,3 26,4 15,9 24,3 26,3 15,9
2009 25,2 27,0 16,1 25,2 29,4 17,1
De stijging is door het nieuwe beleid het grootst bij de huishoudens met een inkomen tussen de
huursubsidie- en de ziekenfondsgrens waarvan de woning geliberaliseerd wordt. Het kabinet heeft er
oog voor dat vooral deze mensen financiële gevolgen van het nieuwe beleid ondervinden. Het kabinet
is echter van mening dat het reëel is dat mensen meer dan tot nu toe een prijs gaan betalen die past bij
de kwaliteit van de woning, mede omdat er met de hogere productie meer keuzemogelijkheden komen.
Segregatie
Het kabinet heeft de voorstellen getoetst op een toename van de zogenoemde segregatie. Het nieuwe
huurbeleid heeft geen doorslaggevende invloed op de segregatie. Ook inkomensbeleid, werkgelegenheid
en opleiding zijn belangrijke factoren. Daarnaast blijkt dat alle steden een in prijs gevarieerde
woningvoorraad hebben, waardoor ze op wijkniveau tot een gevarieerde bevolkingssamenstelling
kunnen komen. Om te kijken hoe het nieuwe beleid per direct uitwerkt zijn de WOZ-waarden in
Amsterdam en Rotterdam onderzocht. Zelfs in het Amsterdamse stadsdeel met de meeste
geliberaliseerde woningen (Zuideramstel) blijft het Rijk bij 40% van de woningen de maximale
huurstijging bepalen. Ook in de meest aantrekkelijk wijk in Rotterdam (Hillegersberg-Schiebroek) zijn
er voldoende goedkope woningen (36% van de woningvoorraad).
Naast het huurbeleid zal veel afhangen van afspraken die corporaties en gemeenten maken om
segregatie tegen te gaan. Het kabinet benadrukt dat corporaties met gemeenten afspraken kunnen
maken over de huurprijzen en dat ze zo segregatie kunnen inperken. De minister van VROM zal indien
nodig gemeenten en corporaties hierop aanspreken.
Rechten
Bij een meer marktconform beleid past volgens het kabinet ook een sterke positie van zowel huurders
als verhuurders. De minister van VROM zal daarom in 2005 afspraken maken met huurders en
verhuurders over versterking van de positie van huurder en huurdersorganisaties. Daarnaast dringt de
minister er bij huurders en verhuurders op aan snel te komen tot een regeling (bijvoorbeeld
bemiddeling) bij huurgeschillen voor geliberaliseerde woningen. De minister van VROM zal daarnaast
met sociale verhuurders de relatie tussen het Rijk en de corporaties bezien.
Woningproductie
Op dit moment is er een woningtekort. Om te zorgen dat er meer woningen komen, worden
verschillende maatregelen genomen. Eén daarvan is de vernieuwing van het huurbeleid. Daarnaast
stimuleert het kabinet de bouw van nieuwe woningen en bevordert zij de aanpak van oude stadswijken.
Met de stimulering van de nieuwbouwproductie verwacht het kabinet dat tot 2010 zo'n 445.000 nieuwe
woningen worden gebouwd. Hiervoor wordt 650 miljoen euro ter beschikking gesteld. Met de
vernieuwing van de 56 aandachtswijken moeten 95.000 woningen worden gesloopt en 115.000
woningen worden toegevoegd. Het kabinet stimuleert deze vernieuwing voor 1,4 miljard euro. Met
deze maatregelen wil het kabinet het woningtekort terugdringen van de nu verwachte 2,3% in 2010 naar
1,5% in dat jaar.
Ruimte
Het Centraal Planbureau heeft de berekeningen en het gehanteerde model van VROM beoordeeld. Het
planbureau spreekt van een gedegen analyse. Het CPB concludeert dat het nieuwe beleid de
woningmarkt doelmatiger zal laten functioneren. De effecten van het beleid nemen toe in de tijd. Het
huurbeleid alleen is volgens het planbureau echter onvoldoende om het woningaanbod te vergroten.
Een belangrijke factor daarbij is het ruimtelijk beleid. Het ruimtelijk beleid is ook van belang voor de
toetredingsmogelijkheden tot de markt en daarmee voor de marktwerking, aldus het CPB.
Het kabinet heeft waardering voor de snelle en grondige analyse van het CPB. Het kabinet benadrukt
dat het de werking van de woningmarkt wil verbeteren niet alleen met het nieuwe huurbeleid, maar ook
door stimulering van de woningproductie, verbetering van oude wijken én het nieuwe ruimtelijk beleid.
Daarbij geeft de Nota Ruimte meer ruimte om te bouwen. De grondexploitatiewet, andere maatregelen
vanuit het grondbeleid en de planschaderegeling geven meer duidelijkheid over bezit en financiering.
En de nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening zorgt voor minder en eenvoudiger procedures.
RVD, 19.11.2004
Ministerie van Algemene Zaken