CPB Notitie
Nummer : 2004/51
Datum : 10 november 2004
Aan : Ministerie van VROM
Validatie ABF-berekeningen nieuw huurbeleid
Samenvatting
Op verzoek van het Ministerie van VROM heeft het CPB de berekeningen van ABF rond de
modernisering van het huurbeleid gevalideerd. Aedes heeft daarnaast een aantal specifieke
vragen gesteld die separaat zijn beantwoord. Over de validatie heeft overleg plaatsgevonden
met de meest betrokken partijen. De belangrijkste bevindingen laten zich als volgt samenvatten.
Oordeel ABF-berekeningen
1. Het CPB is van oordeel dat ABF een gedegen analyse heeft gemaakt van de mogelijke
ontwikkeling van de huren, de woonquoten en de vermogens van de corporaties in de komende
jaren.
2. Een probleem bij de analyse is dat prognoses en beleidseffecten niet scherp uit elkaar worden
gehouden. Zo kan niet worden vastgesteld wat nu het gevolg is van het nieuwe huurbeleid en
wat al mogelijk is bij het reeds eerder ingezette beleid.
3. Ook is door ABF geen rekening gehouden met de effecten van het nieuwe huurbeleid op de
doorstroming op de woningmarkt.
4. Om aan de onder punt 2 en 3 genoemde problemen tegemoet te komen heeft ABF op verzoek
van het CPB in de zeer korte tijd die beschikbaar was nog enkele aanvullende berekeningen
gemaakt.
5. Het CPB is tenslotte van oordeel dat ABF op een goede wijze is omgegaan met de grote
onzekerheden die er zijn rond met name de huurprijsontwikkeling. ABF heeft de onzekerheden
over het toekomstig gedrag van de corporaties uitgewerkt via adequate bandbreedtes.
---
Kernresultaten ABF
1. Bij de gekozen grenzen van een geliberaliseerd aandeel van respectievelijk 15% en 25%
huurwoningen kunnen 390.000 en 640.000 gereguleerde woningen bij het nieuwe beleid
worden geliberaliseerd. Respectievelijk 85.000 en 68.000 huurwoningen in de huidige vrije
sector kunnen omgekeerd in de nieuwe situatie onder het gereguleerde regime vallen.
2. Bij het huidig beleid en een trendmatig harmonisatietempo zijn de huurstijgingen beperkt. Bij
nieuw beleid zijn grote huuraanpassingen mogelijk, maar de feitelijke huurstijgingen hangen af
van de mate waarin woningcorporaties deze ruimte benutten. Als woningcorporaties deze
ruimte niet volledig gaan benutten en doorgaan op het huidige harmonisatietempo, dan komt de
huurstijging per jaar uit op ongeveer ½ procent voor de gereguleerde sector en maximaal 4%
voor de geliberaliseerde sector. Als echter de woningcorporaties de geboden ruimte geheel
benutten, dan stijgen de huren in deze sectoren met respectievelijk 1 en 7¼ % per jaar in de
periode tot 2010. De huurstijging in de gedereguleerde sector ligt boven de ruimte voor
jaarlijkse huuraanpassingen, omdat na verhuizing van de huidige bewoners de ruimte voor
huuraanpassing meteen door de verhuurders wordt benut. Na 2010 vlakken de huurstijgingen af,
omdat een deel van de ruimte dan al is benut.
3. De stijging van de woonlasten voor de mensen die huursubsidie blijven ontvangen is beperkt.
Voor de overige huurders nemen de woonlasten sterker toe. De huurquote van de huishoudens
met een inkomen boven de ziekenfondsgrens neemt gemiddeld met ½ tot 1½%-punt toe. De
grootste gevolgen doen zich voor bij de mensen die geen huursubsidie (meer) ontvangen met
een inkomen onder de ziekenfondsgrens, die in de huidige situatie reeds een hoge huurquote
kennen. De huurquote neemt voor deze mensen in 2009 gemiddeld met 2 tot 4%-punt toe,
afhankelijk van de mate waarin woningcorporaties de geboden ruimte voor huuraanpassingen
benutten. Overigens kunnen binnen deze groep de stijgingen van individuele huurquoten
aanzienlijk uiteen lopen.
4. Bij het nieuwe beleid kunnen woningcorporaties hun vermogens verdubbelen. Als de
woningcorporaties deze ruimte - net als in het verleden - niet volledig benutten dan nemen de
vermogens door de heffing minder toe dan bij het huidig beleid. Ook private verhuurders
kunnen extra huuropbrengsten realiseren. Deze gaan uit boven de te betalen heffingen, zodat het
vermogen van de private verhuurders zal stijgen.
5. Voor de overheid levert het nieuwe beleid jaarlijks een bezuiniging op. Dit komt enerzijds door
de heffing van 250 miljoen euro en anderzijds omdat minder mensen (op termijn) recht hebben
op huursubsidie. Het oplopen van de huursubsidie-uitgaven als gevolg van reële huurstijgingen
wordt gecompenseerd door een extra heffing bij de verhuurders. De totale besparing voor de
overheid van de bovengenoemde maatregelen kan oplopen tot ruim 300 miljoen per jaar.
6. De doorstroming is volgens de berekeningen van ABF beperkt. Oorzaak is de beperkte toename
van de woningvoorraad. De doorstroming tussen de huur- en koopsector neemt weliswaar toe,
2
maar de doorstroming op de gehele woningmarkt is gering. Hierbij is nog geen rekening
gehouden met verminderd verhuisgedrag als gevolg van het overgangsregime.
Conclusies CPB
De belangrijkste onzekerheid rond de doorwerking van het nieuwe huurbeleid ligt bij het gedrag
van de woningcorporaties. Tot op heden benutten de corporaties de toegestane huurruimte
slechts ten dele. Hierdoor is het bijvoorbeeld onzeker of de heffing van 250 miljoen euro
(volledig) in de huurprijzen wordt doorgegeven. De prikkels voor de woningbouwcorporaties
bij de prijszetting zijn in ieder geval niet erg duidelijk. Het gaat niet om producenten die naar
maximale winst streven, winsten mogen ook niet zomaar worden geïnvesteerd buiten de sector,
er zijn sociale doelen in het geding en waarschijnlijk verschillen de afzonderlijke corporaties in
termen van gedrag (in termen van risicoaversie, ambitie, verbondenheid met de regio en met de
doelgroep etc.).
De corporaties kunnen zich dergelijke verschillende opstellingen ook permitteren:
gemiddeld genomen kenmerken de corporaties zich door omvangrijke vermogens en
exploitatieoverschotten die de vermogens in de tijd gestaag doen groeien. Tegen deze
achtergrond zal de heffing door de corporaties ook zonder problemen kunnen worden
opgevangen: het gaat om minder meer in termen van vermogen. Mogelijk is er wel een zeker
verdelingsprobleem tussen de individuele corporaties.
De onzekerheden rond de prijsvorming werken door naar de andere belangrijke grootheden,
zoals de woonquoten, de vermogens en de individuele huursubsidies. Indien de
woningcorporaties de heffing in het geheel niet doorgeven in de huurprijzen, dan is dit in feite
een zeer effectieve manier om middelen naar de publieke sector te halen. In plaats van
belastingheffing of bezuinigen op publieke uitgaven wordt inactief vermogen aan de corporaties
onttrokken. Indien de corporaties daarentegen de heffing wel doorgeven in de huren, dan zijn
het de woonconsumenten die de heffing uiteindelijk moeten opbrengen. Uiteraard zijn ook
tussenliggende uitkomsten (deels doorgeven van heffing in de huurprijzen) denkbaar.
De onzekerheid rond de prijsvorming heeft nog een andere belangrijke beleidsimplicatie. Bij
het voorgenomen nieuwe huurbeleid wordt een koppeling gelegd tussen investeringen in
nieuwbouw van woningen door de corporaties en huurprijsstijgingen die deze mogen
doorberekenen. Zo worden corporaties die flink investeren als het ware beloond. Of dit beleid
gaat werken is nogal onzeker. Ten eerste is hierboven al geconstateerd dat de corporaties de
huurruimte tot nu toe niet maximaal benutten. Ten tweede rijst de vraag waarom de
investeringen van de corporaties tot nu toe zoveel achterblijven bij de beleidsmatig gewenste
ontwikkeling. Financieel vermogen lijkt niet het knelpunt te zijn. Uit gesprekken heeft het CPB
---
de indruk gekregen dat de grondposities mogelijk belangrijke restricties opleveren. Om te
kunnen bouwen, moet het ruimtelijk beleid (zowel nationaal als lokaal) hiertoe de mogelijkheid
bieden. Restrictief ruimtelijk beleid en coördinatieproblemen in de ruimtelijke ordening kunnen
de nieuwbouw ontmoedigen. In dat geval willen de corporaties misschien wel graag investeren -
ook zonder extra huurruimte - maar kunnen ze niet bouwen. Een andere mogelijkheid is dat de
corporaties zelf te afwachtend zijn en onvoldoende prikkels hebben om risico's te nemen. Het is
ook in deze situatie niet duidelijk of extra huurruimte dit beeld verandert. Tenslotte kan het zo
zijn, dat de corporaties wel kunnen bouwen, maar de condities ongunstig vinden. In dat geval
zou extra huurruimte wel tot op zekere hoogte aangrijpen bij het probleem.
Als de investeringen niet goed van de grond komen, dan zal ook de doorstroming op de
woningmarkt niet worden bevorderd. Daar komt nog bij dat het nieuwe huurbeleid ook een
element kent dat de doorstroming beperkt. Dit heeft te maken met de bescherming van
bestaande huurders die van de gereguleerde naar de vrije markt gaan. Deze groep behoudt de
gereguleerde rechten rondom huur en huursubsidies. Dit is echter gekoppeld aan de woning en
bij vertrek ontstaat zo een fors negatief inkomenseffect. Het gevolg zal zijn dat deze groep een
geringere verhuisgeneigdheid zal hebben en dit deel van de woningmarkt komt zo
waarschijnlijk voor lange tijd op slot te zitten. Uiteraard beperkt dit deel van het beleid de
sociale nadelen, maar voor de doorstroming is het ongunstig. Dit versterkt het belang van het
realiseren van meer woningaanbod, zodat langs die weg tenminste doorstroming wordt
gestimuleerd bij andere groepen. Vanuit de woningmarkt gezien is het dan zaak de knelpunten
te verminderen rond de beschikbaarheid van locaties en mogelijk rond de eisen die
verschillende partijen aan het bouwen stellen. Overigens zou men corporaties die weinig
investeren en hierdoor grotere vermogens opbouwen ook kunnen confronteren met extra
heffingen, in plaats van extra huurruimte te gunnen die weer bijdraagt aan extra
vermogensgroei. Voordeel van het laatste is dat inactief vermogen naar de publieke sector
wordt getrokken. In alle gevallen is het ook zaak om na te gaan of de corporaties wel in de
gelegenheid zijn om te bouwen. Anders zullen financiële prikkels het gedrag niet kunnen
beïnvloeden.
Overigens is het bij de doorstroming zaak om de hele woningmarkt te beschouwen: beleid
dat bijdraagt aan extra aanbod in de koopsector zorgt net zo goed voor doorstroming als extra
aanbod van huurwoningen.
Geconcludeerd kan worden dat het doel om beweging op de woningmarkt te realiseren een
breed pakket aan beleidsmaatregelen vereist. Het voorgestelde huurbeleid is daarvoor
onvoldoende. Zeker als dat huurbeleid uit hoofde van sociale doelstellingen maatregelen omvat
die ongunstig zijn voor de doorstroming. Belangrijker zijn vergroting van het aanbod en
stroomlijning van het ruimtelijk ordeningsbeleid.
4
Het voorgesteld nieuwe huurbeleid omvat niet alleen heffingen en extra huurruimte voor
verhuurders, het zet ook een proces van liberalisering op de woningmarkt in gang. Dit beleid
zorgt ervoor dat het grote aantal gereguleerde huurwoningen afneemt en een groter deel in een
meer marktconforme omgeving terecht komt. Dit heeft voordelen in termen van een betere
allocatie van schaarse middelen: zowel de lusten als de lasten komen bij de woonconsument
terecht die zo zijn of haar eigen afwegingen kan maken. Dit beleid zal de woonmarkt
doelmatiger laten functioneren. De effecten nemen toe in de tijd: gaandeweg zijn er steeds meer
nieuwe gevallen en steeds minder bestaande gevallen en zo kan de omvang van de niet-
gereguleerde sector groeien. De voordelen van dit nieuwe beleid kunnen worden gerealiseerd
als de markt goed functioneert. De mogelijkheden voor verhuurders om overwinsten te
realiseren, is een aanwijzing dat de markt niet optimaal functioneert. Extra aandacht voor
mededinging en voorkoming van machtposities is dan ook van belang. Hierbij ligt ook een
samenhang met het ruimtelijk ordeningsbeleid, omdat verruiming van het aanbod aan geschikte
woningbouwlocaties de mogelijkheden van toetreding van aanbieders op de woningmarkt zal
vergroten.
Het beleid beperkt zich bovendien niet tot het vergroten van de niet-gereguleerde sector: ook
in de gereguleerde sector worden meer marktconforme elementen ingebouwd. Dit gebeurt door
de WOZ-waarde mee te nemen in de grondslag voor de huren. Zo komt met name ook de
locatiekwaliteit beter in de prijs naar voren. Ook dit beleid leidt tot een betere allocatie
aangezien woonconsumenten meer worden geconfronteerd met het prijskaartje dat aan extra
kwaliteit is verbonden.
Tegenover deze voordelen staan ook nadelen. Deze nadelen liggen in de sociale sfeer. De voor-
en nadelen verlopen redelijk gelijk-op in de tijd. Aanvankelijk zijn de voordelen nog niet erg
omvangrijk, omdat belangrijke groepen worden ontzien. Deze worden nog niet of in ieder geval
niet volledig met het nieuwe beleid geconfronteerd. De sociale kosten zijn door deze
bescherming uiteraard ook relatief klein. Op langere termijn nemen de voordelen in termen van
een beter functionerende woningmarkt en de daarmee verbonden voordelen voor
woonconsumenten gestaag toe, maar de sociale kosten worden ook hoger. Weliswaar hebben
deze betrekking op nieuwe woonconsumenten, maar deze gaan uiteraard wel (wat) meer huur
betalen dan zonder het beleid het geval zou zijn. Hier ligt nu eenmaal een afruil waar niet of in
ieder geval niet volledig aan te ontkomen valt. De waardering van de sociale kosten is uiteraard
een politieke zaak.
De heffing is een gunstige manier om publieke middelen aan te trekken, zolang de corporaties
omvangrijke inactieve vermogens aanhouden. Vanuit dit perspectief is het bieden van extra
huurruimte aan corporaties een strategie die risico's inhoudt. Dit kan leiden tot meer inactieve
---
vermogens ten koste van huurders met lage inkomens. In deze situatie zou overwogen kunnen
worden om het aanhouden van hoge inactieve vermogens te ontmoedigen via (extra) heffingen.
Een dergelijk beleid zal uiteraard ook juridisch vormgegeven moeten kunnen worden.
6
1 Inleiding
Op verzoek van het Ministerie van VROM heeft het CPB de berekeningen van ABF rond de
modernisering van het huurbeleid gevalideerd. Aedes heeft daarnaast een aantal specifieke
vragen gesteld die separaat zijn beantwoord. Over de validatie heeft overleg plaatsgevonden
met de meest betrokken partijen.
De kern van de beleidsvoorstellen zijn gericht op het meer in lijn met elkaar brengen van
prijzen en kwaliteit van huurwoningen en het stimuleren van investeringen in woningen. De
maatregelen richten zich op het vergroten van het geliberaliseerde deel van de
huurwoningvoorraad van 5% naar 15 of 25%, aanpassing van het woningwaarderingsstelsel
door vervanging van de punten voor woonomgeving en woonvorm door een percentage van de
WOZ-waarde, stapsgewijs meer ruimte in het huurprijsbeleid voor verhuurders om meer
marktconform te handelen en het op lokaal niveau nader te concretiseren afspraken over te
realiseren woningbouwaantallen.
Het bureau ABF Research te Delft heeft in opdracht van VROM de effecten doorgerekend
van de genoemde beleidsvoorstellen op de woonlasten van huurders, de extra huuropbrengsten
en de gevolgen voor de financiële positie van verhuurders, de extra huursubsidie-uitgaven van
het rijk en de doorstromingseffecten op de woningmarkt. De berekeningen zijn vooral gericht
om de effecten van het nieuwe beleid voor de contractperiode 2005-2009 in kaart te brengen,
maar de berekeningen bieden ook een doorkijkje van de effecten voor de periode na 2010.
Het verzoek aan het CPB was om deze berekeningen binnen een krap tijdschema te
valideren, waarbij het zowel gaat om de effecten van de beleidsvoorstellen alsmede om de
werking van het gebruikte modelinstrumentarium.
Tijdens de validatie zijn vele vragen aan ABF gesteld. Mede dankzij de goede
samenwerking en tijdige beantwoording door ABF heeft deze validatie binnen de beschikbare
tijd kunnen plaatsvinden.
In deze notitie worden de resultaten van de validatie en de hieruit volgende aanbevelingen
beschreven. De opbouw is als volgt. Eerst worden in hoofdstuk 2 de afzonderlijke maatregelen
van het pakket aan beleidsvoorstellen beschreven en wordt kort ingegaan op de te verwachte
effecten van het beleid en de bijzondere karakteristieken van de huursector die hierbij een rol
spelen. Het volgende hoofdstuk gaat in op de ABF-berekeningen. Hierbij worden de aanpak van
ABF, de belangrijkste resultaten van de ABF-berekeningen en onze bevindingen
achtereenvolgens beschreven. Alle gepresenteerde financiële cijfers hebben betrekking op het
prijspeil 2002 (het jaar waarin het WBO is uitgevoerd), met uitzondering voor die van
woningcorporaties, die betrekking hebben op prijspeil 2003 (het laatst bekende jaar van het
BBSH-bestand).
---
2 Het nieuwe huurbeleid
2.1 Maatregelen
Het nieuwe huurbeleid bestaat uit een pakket aan maatregelen1. Niet van alle maatregelen is de
vormgeving al concreet ingevuld. Voor deze maatregelen geldt dat uiteraard de (precieze)
effecten zullen afhangen van de nadere vormgeving van het beleid. Hieronder volgt een
beschrijving van de afzonderlijke maatregelen.
2.1.1 Heffingen opgelegd aan verhuurders
De verhuurders moeten vanaf 2006 ieder jaar 250 miljoen (als bijdrage aan de
bezuinigingstaakstelling van VROM) afdragen aan de rijksoverheid. Uitgangspunt bij de
berekeningen is dat 225 miljoen moet worden opgebracht door de woningcorporaties en 25
miljoen door private verhuurders. Bovenop de heffing worden de extra uitgaven aan
huursubsidie door huurstijgingen die boven de inflatie uitgaan in rekening gebracht bij de
verhuurders. De grondslag voor de heffingen, en daarmee de verdeling van de heffing over de
afzonderlijke woningcorporaties en private verhuurders is nog niet vastgesteld. Hierdoor zijn de
effecten van de heffing voor afzonderlijke verhuurders nog niet in kaart te brengen.
2.1.2 Vergroting van het aandeel geliberaliseerde woningen
De bedoeling is om het huidige aandeel geliberaliseerde woningen van 5% van de totale
huurvoorraad te verruimen. De huidige normgrens van 565 euro huur per maand, waarboven
verhuurders vrij zijn om de hoogte van de huur te bepalen, wordt per 1 juli 2006 losgelaten en
vervangen door een grens op basis van de WOZ-waarde van de woning. Met de keuze van de
grenswaarde wordt aangestuurd op een substantiële verruiming van het geliberaliseerde deel,
waarbij de omvang van het resterend deel van de gereguleerde sector beter aansluit bij de
omvang van de doelgroep met lage inkomens. Bedoeling is om de grens regionaal te
differentiëren, waarbij rekening wordt gehouden met regionale verschillen in WOZ-waarden.
De exacte invulling van de grenzen is nog niet vastgesteld.
Voor geliberaliseerde woningen geldt dat op termijn door de verhuurders marktconforme
huren kunnen worden gevraagd en dat het recht op huursubsidie voor de huurder vervalt. De
verhuurders hebben overigens nog wel de keuzevrijheid om de woning onder het gereguleerde
regime te laten vallen. Dit betekent dat de verhuurder minder huur kan vragen, maar dat de
(nieuwe) huurders wel beroep kunnen doen op huursubsidie. Op korte termijn zijn de
mogelijkheden voor verhuurders om de huren naar marktconforme niveaus op te trekken
beperkt. Enerzijds gelden er vanaf 2006 gedurende vier jaar maxima voor de jaarlijkse reële
1 Voor de invulling van het huurbeleid baseren wij op de aan het CPB gerichte brief van VROM d.d. 26 oktober 2004, waarin
de uitgangspunten van het nieuwe beleid zijn opgenomen.
8
huurstijgingen (oplopend van 1,5% tot 5% per jaar). Voor bestaande huurders geldt bovendien
dat als zij recht hebben op huursubsidie de woning tot aan de mutatie (verhuizing) gereguleerd
blijft.
2.1.3 Aanpassing woningwaarderingsstelsel voor gereguleerde woningen
Het huidige woningwaarderingsstelsel zal per 1 juli 2006 worden aangepast. Als uitgangspunt
voor de berekeningen is gekozen dat de huidige punten voor woonomgeving en woonvorm
(circa 20% van het gemiddelde puntenaantal) zal worden vervangen door een percentage van de
WOZ-waarde. Hierdoor zullen de maximaal toegestane huren beter aansluiten bij de waarde
van het huis. Het gemiddelde huurniveau volgens het woningwaarderingsstelsel blijft op
nationale schaal nagenoeg gelijk. De aanpassing geeft vooral aanleiding tot regionale
differentiatie. In gebieden met relatief hoge WOZ-waarden zal een verruiming van de maximaal
toegestane huur optreden, terwijl in gebieden met relatief lage WOZ-waarden de ruimte voor
huuraanpassingen juist wordt beperkt. Het gewicht van de WOZ-waarde is nog niet vastgesteld.
Ook voor gereguleerde woningen geldt dat tot 2010 de ruimte voor reële huurstijgingen aan
maxima zijn gebonden. Deze loopt op van 1,5% in 2005 tot 3% in 2009.
2.1.4 Harmonisatie van zeer lage huren
Voor woningen met een huur lager dan 200 euro per maand en minder dan 50% van de
maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderingsstelsel is het mogelijk om jaarlijks de
maandhuur met 25 euro te verhogen.
2.1.5 Koppeling ruimte voor jaarlijkse huurverhogingen aan investeringen
Voor corporaties gelden in de periode 2005 2007 maxima aan de reële huursomstijging. De
ruimte loopt op van 0,4% tot 1,2% in 2007. In 2008 komt de huursommaximering voor
woningcorporaties te vervallen, tenzij investeringsafspraken door verwijtbaar handelen van
corporaties niet worden gerealiseerd. Onduidelijk is wat de ruimte voor huurstijgingen dan zal
zijn.
2.1.6 Bestaand beleid
Het huursubsidiestelsel zal in de komende jaren in de huidige vorm worden voortgezet, waarbij
wel de verschillende grenzen en normen wordt aangepast aan de inflatie, gemiddelde
huurstijging of inkomensstijging. De maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel
zal aangepast worden aan de inflatie van het voorafgaande jaar. Deze aanpassingen moeten niet
als onderdeel van het nieuwe beleid worden gezien, maar als gangbare jaarlijkse bijstellingen
van het huidig beleid.
---
Zoals ook uit de beschrijving van de afzonderlijke maatregelen naar voren kwam, is voor de
berekening van effecten een nadere invulling van het pakket nog van belang. De nadere
invulling zal invloed hebben op de effecten van het nieuwe huurbeleid. Om de
effectberekeningen te kunnen maken, heeft ABF in overleg met VROM een invulling gemaakt
van de WOZ-grenzen tussen de gereguleerde en de geliberaliseerde sector en het gewicht van
de WOZ-waarde in de puntenwaardering van het woningwaarderingsstelsel.
Voor het gewicht van de WOZ-waarden in de puntenwaardering van het
woningwaarderingsstelsel is gekozen om tot 2010 de WOZ-waarde een gewicht van 20% te
geven. Na 2010 is dit gewicht rekentechnisch op 50% verondersteld.
Verondersteld is dat de woningcorporaties aan hun investeringsopgave zullen voldoen, zodat
geen nadere invulling van de consequenties van het niet voldoen aan de afspraken nodig was.
2.2 Effecten
Het pakket aan beleidsvoorstellen zal leiden tot de volgende typen effecten:
2.2.1 Huurprijsstijgingen geliberaliseerde huurwoningen
Voor de huurwoningen die zowel op basis van de huidige normhuur van 565 euro als op basis
van de toekomstige WOZ-grens tot het geliberaliseerde deel van de huurwoningen behoren,
zullen de beleidsvoorstellen geen effecten tot gevolg hebben. Voor woningen die nu nog tot de
gereguleerde huursector behoren, maar die op basis van de WOZ-grens worden geliberaliseerd
geldt dat ruimte ontstaat om de huidige huurniveaus op te trekken naar huurniveaus die op de
vrije huurdersmarkt kunnen worden gevraagd. Dit huurniveau en daarmee de ruimte voor
huurverhogingen is afhankelijk van de lokale woningmarktsituatie.
Echter, voor geliberaliseerde woningen waarin bestaande huurders recht hebben op
huursubsidie geldt zolang deze bewoners niet verhuizen dat de ruimte voor huurprijsstijgingen
wordt begrensd door het regime van het nieuwe woningwaarderingsstelsel.
2.2.2 Huurprijsstijgingen gereguleerde woningen
Uitgangspunt bij de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel is dat het gemiddeld
landelijke huurniveau vrijwel gelijk blijft, maar dat er differentiatie tussen woningen met hoge
en lage WOZ-waarden optreedt. Deze effecten zullen zowel binnen als tussen regio's optreden.
Als in de uitgangssituatie de huren al volledig geharmoniseerd zijn met de huren volgens het
woningwaarderingsstelsel dan leiden de aanpassingen tot zowel huurprijsstijgingen als -
dalingen. Echter, in de praktijk liggen de huurniveaus nog substantieel onder het volgens het
puntenstelsel toegestane huurniveau. Dit zal (op termijn) betekenen dat de huren zullen stijgen.
Na inweging van de WOZ-waarde kan het toegestane huurniveau echter ook boven de
markthuur liggen. In dat geval kunnen (in bescheiden mate) ook prijsdalingen optreden.
10
Een deel van de woningvoorraad waarvan de huur boven 565 euro per maand ligt, zal op basis
van de WOZ-waarde zelfs kunnen overgaan naar de gereguleerde sector. Dit zal op termijn
leiden tot huurprijsdalingen voor nieuwe bewoners. Voor huidige bewoners geldt hier het oude
regime, waarbij geen aanspraak bestaat op huursubsidie.
2.2.3 Gevolgen voor de woonlasten van huurders
Hier zijn verschillende groepen huurders te onderscheiden. Voor de huishoudens in het
gereguleerde gebied of het geliberaliseerde gedeelte waarbij een beroep op huursubsidie kan
worden gedaan, worden huurders geheel of gedeeltelijk gecompenseerd. Het effect op de
woonlasten is voor deze groep dan ook beperkt. Dit zijn bewoners die in de gereguleerde sector
blijven of een geliberaliseerde woning bewonen die voorheen een lagere maandhuur had dan
565 euro. Voor mensen zonder huursubsidie zijn de gevolgen groter. De gevolgen voor mensen
in de gereguleerde sector zijn dan ook beperkter dan voor mensen in de geliberaliseerde sector.
2.2.4 Gevolgen voor verhuurders
Zowel de private verhuurders als de woningcorporaties zullen heffingen van in totaal 250
miljoen euro per jaar aan de overheid moeten afdragen. De ruimte die verhuurders benutten om
reële huurprijsstijgingen door te voeren zal leiden tot extra huuropbrengsten. Een deel van deze
huuropbrengsten zal door de overheid worden afgeroomd door het extra beslag op de
huursubsidie te compenseren, maar per saldo resteert een positief saldo aan opbrengsten. Verder
leidt de extra investeringsopgave tot extra kosten voor de verhuurders bij nieuwbouwwoningen
met een onrendabele top. De verhuurders hebben vrijheidsgraden in termen van het benutten
van de huurruimte en ten aanzien van de investeringen. Met name de mate waarin de ruimte van
huurstijgingen wordt benut, heeft grote invloed op de toekomstige vermogensontwikkeling van
woningcorporaties.
2.2.5 Gevolgen voor de overheidsbegroting
De nieuwe beleidsvoorstellen hebben op verschillende manieren effect op de
overheidsbegroting. In de eerste plaats betekent de heffing een jaarlijkse opbrengst van 250
miljoen euro. Reële huurstijgingen zullen weliswaar leiden tot extra uitgaven voor
huursubsidiegerechtigden, maar deze uitgaven worden volledig gecompenseerd door extra
heffingen richting verhuurders. Gegeven het uitgangspunt dat in het geliberaliseerde gebied na
verhuizing geen huursubsidie meer zal worden verstrekt kan een belangrijke besparing op de
huursubsidie-uitgaven worden gerealiseerd.
2.2.6 Niet-financiële gevolgen voor de woningmarkt
Naast de hiervoor beschreven financiële consequenties voor huurders, verhuurders en de
overheid, hebben de beleidsvoorstellen ook andere consequenties voor de woningmarkt. Met
---
het beleid zal op lange termijn een betere aansluiting ontstaan tussen de prijs en de kwaliteit van
de woning, en daar tengevolge ook een betere aansluiting ontstaat met de
bestedingsmogelijkheden van de huurders. Deze betere allocatie leidt tot welvaartswinst.
Door een betere prijsstelling zullen ook de belemmeringen tussen de (geliberaliseerde) huur-
en koopsector worden verminderd en de doorstroming tussen beide markten verbeterd. Grote
verbeteringen in doorstromingen mogen niet worden verwacht zolang het aanbod van woningen
niet structureel verandert. Het nieuwe beleid heeft ook een element dat de doorstroming binnen
de huurmarkt beperkt. Dit heeft te maken met de bescherming van de bestaande huurders die
van de gereguleerde sector naar de vrije markt gaan. Deze groep behoudt de gereguleerde
rechten rondom huur en huursubsidies. Dit is echter gekoppeld aan de woning en bij vertrek
ontstaat, als men verhuist naar een woning in het geliberaliseerd gebied zo een fors negatief
inkomenseffect. In dat geval zal deze groep een geringere verhuisgeneigdheid vertonen en dit
deel van de woningmarkt komt zo waarschijnlijk voor lange tijd op slot te zitten.
2.3 Reacties in het gedrag van verhuurders en huurders
Het beleid zal leiden tot gedragsaanpassingen van verhuurders en huurders. Deze
gedragsaanpassingen zijn mede van invloed op de effecten van het nieuwe beleid. Centrale
vraag is in hoeverre deze reacties bij voorbaat al zijn in te schatten. Om deze vraag te
beantwoorden staan wij stil bij de relevante actoren op de huurmarkt.
2.3.1 Gedrag van verhuurders (aanbod)
De verhuurders laten zich onderscheiden in private verhuurders en woningcorporaties. Bij beide
typen verhuurders spelen verschillende afwegingen een rol.
Het gedrag van private verhuurders laat zich op basis van het in de marktsector gangbare
oogmerk van winstmaximalisatie goed verklaren. Mogelijkheden tot huurstijging zullen door
deze sector worden benut om aan deze winstdoelstelling te voldoen. Indien de huuropbrengst
van het woningbezit een meer dan marktconform rendement oplevert, dan zullen bestaande of
nieuwe spelers het aanbod in deze markt verruimen, mits hiervoor ook voldoende (ruimtelijke)
mogelijkheden bestaan. Eventuele schaarste aan nieuwbouwmogelijkheden kan de verruiming
van het aanbod tegenwerken, omdat bezitters van de beperkt beschikbare grond de extra
winsten kunnen afromen of door een ander gebruik van de grond zelf een hoger rendement
kunnen behalen.
Het gedrag van woningcorporaties is veel complexer. De rendementseis speelt een veel
minder belangrijke rol in het gedrag van woningcorporaties dan bij private verhuurders.
Hiervoor zijn op theoretische gronden meerdere verklaringen te geven. Ten eerste ontbreekt de
gangbare rendementseis van een eigen vermogensverstrekker. Verder beperkt het Besluit
Beheer Sociale Huisvesting (BBSH) de mogelijkheden voor woningcorporaties om het
12
vermogen buiten de sector in te zetten om een hoger rendement te behalen. Als laatste maar ook
zeker niet de onbelangrijkste oorzaak is dat woningcorporaties statutair geen winstdoelmerk
hebben. De belangrijkste doelstelling is het aanbieden van goedkope en kwalitatief goede
woningen voor mensen met lage inkomens.
Hiermee ontbreekt een duidelijke prikkel voor het benutten van de geboden ruimte van
huurprijsaanpassingen. Dit gedrag is ook terug te zien in de huidige huurniveaus die
woningcorporaties voor hun woningen vragen. Deze liggen fors onder het huurniveau op basis
van het woningwaarderingsstelsel. Het is dan ook niet op voorhand te zeggen in welke mate de
woningcorporaties de door het nieuwe huurbeleid geboden extra ruimte ook daadwerkelijk
zullen gaan benutten. Dezelfde onzekerheid bestaat rond het investeringsgedrag van
woningcorporaties. Ondanks toenemende wachtlijsten, fors toenemende vermogensposities en
beperkingen om het vermogen voor andere doelen aan te wenden zijn de investeringen in
nieuwbouw in de afgelopen decennia teruggelopen. De vraag rijst waarom de investeringen van
de corporaties tot nu toe zoveel achterblijven bij de beleidsmatig gewenste ontwikkeling.
Financieel vermogen lijkt niet het knelpunt te zijn. Uit gesprekken heeft het CPB de indruk
gekregen dat de grondposities mogelijk belangrijk restricties opleveren. Om te kunnen bouwen,
moet het ruimtelijk beleid (zowel nationaal als lokaal) hiertoe de mogelijkheid bieden.
Restrictief ruimtelijk beleid en coördinatieproblemen in de ruimtelijke ordening kunnen de
nieuwbouw ontmoedigen. In dat geval willen de corporaties misschien wel graag investeren -
ook zonder extra huurruimte - maar kunnen ze niet bouwen. Een andere mogelijkheid is dat de
corporaties zelf te afwachtend zijn en onvoldoende prikkels hebben om risico's te nemen. Het is
ook in deze situatie niet duidelijk of extra huurruimte dit beeld verandert. Tenslotte kan het zo
zijn, dat de corporaties wel kunnen bouwen, maar de condities ongunstig vinden. In dat geval
zou extra huurruimte wel tot op zekere hoogte aangrijpen bij het probleem.
2.3.2 Gedrag van huurders (vraag)
De beleidsvoorstellen bieden bescherming aan bestaande huurders bij grote
woonlastenstijgingen. Een deel van de mensen zullen na verhuizing worden geconfronteerd met
een grote toename van de woonlasten. Om dit effect zo lang mogelijk te vermijden zullen
mensen minder snel verhuizen dan bij het huidige beleid.
Gevolg is dat de gewenste betere allocatie van de woningvoorraad minder snel tot stand
komt en ook dat de doorstroming wordt beperkt. Het gevolg is ook dat nieuwe huurders
geconfronteerd worden met de gevolgen van de beperktere doorstroming.
Resumerend bestaat er grote onzekerheid over de mate waarin woningcorporaties de geboden
ruimte voor huurprijsaanpassingen ook daadwerkelijk zullen benutten. Ook het effect van de in
de beleidsvoorstellen ingebrachte koppeling van de huurstijging met de investeringsopgave
13
voor nieuwe woningen is onzeker. Op voorhand is niet te zeggen of woningcorporaties door het
nieuwe beleid ook daadwerkelijk meer zullen investeren.
14
3 Validatie van de ABF-berekeningen
In het rapport `De effecten van een nieuw stelsel voor huurprijzen' beschrijft ABF de
uitkomsten van de door hun verrichte berekeningen.2 De door het CPB uitgevoerde validatie
moet worden opgevat als een globale plausibiliteittoets op uitgangspunten, methodiek en
resultaten. Gelet op de beperkt beschikbare tijd is er voor gekozen om geen eigen
doorrekeningen van het beleid te maken, maar ons te beperken tot een toetsing van de
uitkomsten en het hiervoor gebruikte instrumentarium van ABF.
In dit hoofdstuk worden de bevindingen van de validatie beschreven. Eerst wordt de
geschiktheid van het instrumentarium besproken voor het doorrekenen van de effecten van het
voorgestelde beleid. Hierna komen achtereenvolgens de keuze van de varianten en de
uitgangspunten aan bod. Tot slot worden de uitkomsten van de berekeningen beoordeeld.
3.1 Het modelinstrumentarium
ABF heeft de beleidsvoorstellen met een set van drie rekenmodellen doorgerekend. In paragraaf
1.4 van de ABF-rapportage worden de (onderlinge) werking van deze modellen in het kort
beschreven. Hieronder volgt een korte beschrijving van de werking van de modellen:
3.1.1 Het ramingsmodel huursubsidie
Met het `Ramingsmodel huursubsidie' kunnen de toekomstige huurniveaus en woonlasten voor
huurders en de uitgaven voor de individuele huursubsidie worden berekend. Als belangrijkste
bron wordt het `Woningbehoefte Onderzoek 2002' (WBO2002) gebruikt. Dit bestand bevat
voor 30 duizend huurders3 allerlei kenmerken rond hun persoonlijke omstandigheden,
huisvestingssituatie, woonlasten e.d. Door gebruik te maken van wegingsfactoren geeft deze
bron een representatief beeld van de Nederlandse bevolking. Het rekenmodel neemt het
WBO2002 als startpunt en berekend vervolgens voor ieder prognosejaar een nieuwe WBO op
basis van de veronderstelde ontwikkelingen voor macro-economische grootheden, demografie
en het beleid ten aanzien van huren en huursubsidie. Daar de bevolking geleidelijk verandert
qua leeftijdsopbouw wordt de populatie voor elk jaar herwogen. Van elk individu is onder
andere bekend de leeftijd, het inkomen, plaats, het puntenaantal van de huurwoning, de WOZ-
waarde en de basishuur van de woning. De kans dat een huurder verhuist wordt berekend op
basis van o.a. leeftijd en geslacht. Deze verhuiskans wordt exogeen in het model ingevoerd en
wordt niet beïnvloed door verschillen in beleid.
2 Ten tijde van de validatie was dit rapport nog niet definitief afgerond. Onze bevindingen baseren wij op de
conceptrapportage d.d. 20 september 2004 en de daaraan ten grondslag liggende berekeningen.
3 Het WBO bevat hiernaast ook gegevens van 45.000 personen met eigen woningbezit.
15
Het model is geschikt om de effecten van huurstijgingen en huursubsidie-uitgaven van de
beleidsvoorstellen door te rekenen. Het model baseert zich op het meest gedetailleerde
databestand dat voorhanden is, waardoor de effecten bij uiteenlopende persoons- en
huisvestingskenmerken kunnen worden bepaald. Het detailniveau maakt het mogelijk om voor
uiteenlopende personen, woningen en regio's het aandeel gereguleerde en geliberaliseerde
woningen te onderscheiden, de huuraanpassingen voor woningen op basis van veronderstelde
beleidsregels te berekenen, de aanspraak op huursubsidie en de woonlasten voor huurders te
berekenen. Met deze informatie zijn de in paragraaf 2.2 beschreven effecten in voldoende mate
te onderscheiden.
3.1.2 Het prognosemodel sociale huursector
Met het `Prognosemodel sociale huursector' (Solex) kan op basis van de huurverhogingen uit
het `Ramingsmodel huursubsidie' en veronderstellingen omtrent macro-economische
grootheden, verkopen en investeringen in nieuwbouw, de toekomstige financiële positie van de
sociale huursector worden berekend. Het model is gebruikt bij de bruteringsoperatie en nadien
bij de jaarlijkse bijstelling ervan. Het heeft zich in het verleden dan ook bewezen als geschikt
rekeninstrument voor de bepaling van de toekomstige financiële positie van woningcorporaties.
Het model produceert zowel balansen als resultatenrekeningen voor 54
woningcorporatiegebieden. Belangrijkste bron is het databestand `Besluit Beheer Sociale
Huursector 2002' (BBSH2002) dat een inventarisatie bevat van de sociale verhuurders. Het
model volgt de boekhoudregels en afschrijvingsregels van de BBSH, maar bevat geen endogene
gedragsreacties. Door gebruik te maken van de regionale uitkomsten van de huurniveaus uit het
`Ramingsmodel huursubsidie' is de aansluiting met de 54 woningcorporatiegebieden ook goed
te maken. In het model is geen relatie gelegd tussen de financiële positie van woningcorporaties
en de investeringen door woningcorporaties. De investeringen zijn exogeen en verdeeld naar
rato van de woningvoorraad in woningcorporatieregio's. De effecten van de heffingen zijn niet
in het model opgenomen, maar buiten het model om ten laste gebracht van het totale vermogen
van de woningcorporaties. Aangezien de vormgeving van de grondslag van de heffing nog
onbekend is, is een verdeling over woningcorporatiegebieden niet te maken. De keuze om de
heffing buiten het model te houden is te rechtvaardigen. Dit leidt wel tot een lichte
overschatting van de rente-inkomsten van woningcorporaties.
3.1.3 Het Woningmarktsimulatiemodel
Met het `Woningmarktsimulatiemodel' (Socrates) zijn de effecten van de beleidsvoorstellen op
de doorstroming van de woningmarkt berekend. Het model brengt op basis van vraag en aanbod
de dynamiek van de woningmarkt in beeld. De investeringen in woningen en huurniveaus per
regio zijn input voor deze berekeningen. Ook dit model is gebaseerd op gegevens uit het
WBO2002. Verder wordt het model aangestuurd met verwachtingen over demografie en
16
economie. Gegeven de vaste woonvoorkeuren uit het WBO2002, nieuwbouw, sloop en verkoop
van verschillend typen woningen en de relatieve prijsniveaus van woningen vindt er in het
model een `matching' plaats tussen vraag en aanbod. De mate van doorstroming wordt in grote
mate bepaald door de aanbodmogelijkheden. Nieuwe woningen geven een mogelijkheid tot
verhuizing, welke vervolgens weer nieuwe verhuizingen uitlokken.
3.1.4 Ontbrekende effecten en terugkoppelingen tussen modellen
Het Ramingsmodel huursubsidie gaat uit van vaste verhuiskansen, waarop beleid geen invloed
heeft. In het Woningmarktsimulatiemodel wordt vervolgens wel een andere allocatie van de
woningvoorraad over de bewoners berekend. Deze uitkomsten worden in de berekeningen
echter niet teruggekoppeld in het `Ramingsmodel huursubsidie'. Hierdoor worden de
woonlasten van verschillende groepen overschat, omdat de effecten van de verschuiving naar
goedkopere of duurdere woningen niet wordt meegenomen.
De effecten voor de financiële positie van private verhuurders worden niet met het
modelinstrumentarium berekend. Vanwege het ontbreken van de benodigde data is een
dergelijke berekening ook niet te maken. Wel berekent ABF op basis van de individuele
gegevens uit het `Ramingsmodel huursubsidie' de totale huuropbrengsten voor verhuurders.
De modellen bieden voldoende detail om de relevante effecten van de voorgestelde maatregelen
te kunnen doorrekenen. Uit de lijst van relevante type effecten, die in paragraaf 2.2 zijn
beschreven, ontbreken alleen de effecten over de concentratie van de doelgroep in wijken met
een lage prijs en/of kwaliteitsverhouding.
3.2 Keuze van varianten
ABF heeft in totaal zeven prognoses gemaakt. Hiervan zijn zes prognoses gebaseerd op het
nieuwe beleid en één variant op het huidige beleid. De zes prognoses zijn een combinatie van
twee varianten van de WOZ-grenzen tussen de gereguleerde en geliberaliseerde sector en een
drietal varianten, die verschillen in de mate waarin woningcorporaties de door het beleid
geboden ruimte voor huurstijgingen benutten.
3.2.1 Beleidsonzekerheid rond WOZ-grenzen opgevangen door twee varianten
De WOZ-grenzen tussen de gereguleerde en geliberaliseerde sector zijn nog niet vastgesteld.
Voor de vormgeving van de grenzen van het geliberaliseerde deel van de huurwoningen is er
voor gekozen om een tweetal varianten door te rekenen, waarbij op basis van de gestelde
grenzen respectievelijk 15% en 25% van de huurwoningvoorraad tot het geliberaliseerde deel
gaat behoren.
17
Bij de variant met een aandeel van 15% geliberaliseerde huurwoningen is een WOZ-grens
gekozen van 130.000 euro met uitzondering van de provincies Groningen, Friesland, Drenthe,
Zeeland en Flevoland, waar de grens 110.000 euro is.
Bij de variant met een aandeel van 25% geliberaliseerde huurwoningen worden drie WOZ-
grenzen gehanteerd. De keuze van de WOZ-grenzen sluiten beter aan bij de gemiddelde WOZ-
waarde van de verschillende regio's. Voor Utrecht en ROA wordt in deze variant wederom de
grens van 130.000 euro gehanteerd. Bij de provincies Gelderland, Noord-Holland (excl. ROA),
Zuid-Holland, Noord-Brabant en Limburg is een WOZ-grens van 115.000 euro gehanteerd. In
de overige provincies is een WOZ-grens gehanteerd van 100.000 euro.
Door de keuze om de beleidsonzekerheid over de invulling van de WOZ-grenzen middels twee
varianten op te vangen wordt voor de beleidsmakers relevant inzicht geboden in de uitwerking
van verschillende grenzen. Dit betekent echter wel dat als gekozen wordt voor een andere
invulling dan de twee doorgerekende varianten, dit consequenties heeft voor de uitkomsten. De
keuze van de regionale invulling van de WOZ-grenzen lijkt wat ad hoc te zijn gemaakt. Een
optimalisatie op basis van de prijs en kwaliteit van de regionale woningvoorraad en
inkomensverschillen biedt kansen om een betere aansluiting tot stand te brengen van de grenzen
en de doelgroepen in de verschillende regio's.
3.2.2 Onzekerheid gedrag verhuurders opgevangen via 3 varianten
De in paragraaf 2.3 beschreven onzekerheid in het gedrag van woningcorporaties is opgevangen
via drie varianten, die verschillen in de mate waarin woningcorporaties de door het beleid
geboden ruimte voor huuraanpassingen benutten.
In de eerste variant wordt verondersteld dat alleen de private verhuurders de geboden ruimte
voor huuraanpassingen geheel benutten. De woningcorporaties kiezen er in deze variant voor
om de geboden ruimte om woningen te liberaliseren niet te benutten, waardoor de woningen
onder het gereguleerde regime blijven vallen. De door de aanpassing van het
woningwaarderingsstelsel geboden ruimte voor huuraanpassingen wordt ook bij nieuwe
huurders slechts ten dele benut, namelijk overeenkomstig de mate waarin dit in het verleden het
geval was. De jaarlijkse huuraanpassingen volgen de inflatie.
In de tweede variant maken ook de woningcorporaties voor de helft gebruik van de
mogelijkheid om huurwoningen te liberaliseren. Voor het overig deel benutten
woningcorporaties de geboden ruimte voor huuraanpassingen in het gereguleerde deel ten dele
en overeenkomstig de mate waarin dit in het verleden het geval was.
In de derde variant wordt er vanuit gegaan dat zowel de woningcorporaties als de private
verhuurders de geboden ruimte om te liberaliseren en de huren aan te passen volledig benutten.
18
Door gebruik te maken van varianten met uiteenlopend gedrag van verhuurders wordt op een
adequate wijze inzicht verstrekt in de bandbreedte van mogelijke huurprijsstijgingen en de
daaruit resulterende effecten voor huurders, verhuurders en overheid.
3.2.3 Trendvariant met ongewijzigd beleid
Naast de prognoses bij nieuw beleid is een trendvariant berekend op basis van het huidige
beleid. In deze variant geldt een huurharmonisatie die gelijk is aan die uit het verleden.
Overigens gaat deze variant uit van een huuraanpassing gebaseerd op de inflatie van het
voorafgaande jaar. Huidig beleid is dat de huuraanpassing gebaseerd is op een
vijfjaargemiddelde. Door de recente inflatiedaling in de afgelopen jaren wordt in deze variant
de huuropbrengsten van verhuurders in de eerste jaren overschat. In 2009 bedraagt het verschil
in huuropbrengsten cumulatief 2,8 procent.
3.3 Uitgangspunten
Bij de berekeningen zijn verschillende uitgangspunten gehanteerd, die hieronder kort worden
besproken.
3.3.1 Macro-economische uitgangspunten
Bij de berekeningen is uitgegaan van één set aan macro-economische uitgangspunten. De
veronderstellingen met betrekking tot inflatie, rente, inkomensgroei en verkoopprijzen van
koopwoningen is overgenomen van `Transatlantic Market'-scenario uit de nog te verschijnen
nieuwe LT-studie van het CPB. Hoewel er in de studie vier scenario's zijn beschreven is in de
berekeningen voor dit scenario gekozen omdat dit scenario qua economische groei een midden
positie inneemt en de collectieve sector een minder sterke rol speelt dan in het andere scenario
met gematigde economische groei. De inflatie is gemiddeld 0,9% per jaar. De verkoopprijzen
van woningen en de toename van bouwprijzen volgen de inflatie. De groei van het Bruto
Binnenlands Product is voor deze periode op jaarbasis gemiddeld 2,2 %.
ABF heeft op basis van eerder verricht onderzoek eigen veronderstellingen gemaakt over de
inkomensontwikkeling van huurders. De inkomensgroei van huurders is gemiddeld 0,3% per
jaar. Dit is lager dan in de afgelopen jaren het geval was. ABF is ervan uitgegaan dat
huishoudens tot 65 jaar in de gereguleerde markt en in de geliberaliseerde markt respectievelijk
0,2% en 0,6% per jaar groeien. Huishoudens van 65 jaar en ouder hebben een inkomensgroei
van respectievelijk 0,8% en 1,3%.
Overigens geldt dat huurprijsstijgingen meewegen in de inflatie. In de modellen is de inflatie
echter exogeen en wordt met terugkoppeling geen rekening gehouden.
19
3.3.2 Investeringen in woningen
Zoals reeds in paragraaf 2.3.1 is beschreven kan de omvang van investeringen in woningen niet
aan verhuurders worden opgelegd, en is het onzeker of en in welke mate de beleidsmaatregelen
de verhuurders kunnen bewegen de woningvoorraad uit te breiden. ABF heeft er voor gekozen
om de investeringen in woningen door de woningcorporaties en particuliere verhuurders als
uitgangspunt voor alle varianten op te nemen. ABF gaat uit van een nieuwbouwprogramma dat
aansluit bij het door DG Wonen geformuleerd nieuwbouwprogramma. Verondersteld is dat de
nieuwbouw op zal lopen van 75.000 woningen naar 97.000 woningen in 2009. Gemiddeld
levert dit een toevoeging op van 80.000 woningen per jaar over de periode 2005-2009. De
grootste toename doet zich voor bij huurwoningen. De verdeling over prijsklassen wordt gelijk
gehouden: 15%, 60% en 25% voor respectievelijk goedkope, middeldure en dure woningen.
Verder worden er gemiddeld 27.000 huurwoningen per jaar verkocht door de sociale
huursector.
Het nieuwbouwprogramma mag tegen het licht van de ontwikkelingen in het afgelopen
decennium als optimistisch worden beschouwd. Ondanks de beleidsdoelstelling van 100.000
woningen bleef de nieuwbouw ruimschoots achter bij de hierboven genoemde 80.000
woningen. Dat met nieuwbouw van huurwoningen de oorspronkelijke beleidsdoelstelling in de
berekeningen in 2009 bijna bereikt wordt, zou een trendbreuk met het verleden impliceren. Er
ligt dan ook een behoorlijke neerwaartse risico ten aanzien van de gewenste investeringen in
nieuwbouw. Een lagere omvang van de investeringen heeft zowel effect op de financiële positie
van woningcorporaties (minder uitgaven onrendabele top) als voor de doorstroming (minder
doorstroming).
3.3.3 Investeringskosten nieuwbouw
De investeringen in nieuwbouw leiden voor een deel van de huurwoningvoorraad tot een
onrendabele top. De onrendabele top is het verschil tussen de investeringskosten van
nieuwbouw en de verwachte huuropbrengsten. In de berekeningen is uitgegaan van een vaste
verhouding voor alle woningen. In de praktijk bestaan er sterke regionale verschillen in
onrendabele top en vermindert een verhoging van de huuropbrengsten als gevolg van het beleid
ook de onrendabele top van nieuwe huurwoningen. Door het hanteren van de vaste verhouding
wordt de regionale differentiatie onderschat. Door geen rekening te houden met een lagere
onrendabele top door de hogere huuropbrengsten wordt de vermogensopbouw van
woningcorporaties onderschat.
20
3.4 Uitkomsten van de berekeningen
ABF presenteert de uitkomsten van de berekeningen voor twee deelperioden. De eerste periode
tot 2010 sluit aan bij de komende contractperiode 2005 - 2009. Verder geeft ABF een doorkijk
naar de periode 2010 - 2019 om ook inzicht in de effecten van het beleid op langere termijn te
bieden. Voor de tweede periode zijn geen maxima voor de jaarlijks toegestane huurverhogingen
verondersteld.
3.4.1 Omvang liberale sector
Uitgaande van de twee varianten voor de invulling van de liberalisatiegrenzen leiden de
liberalisatiegrenzen volgens de ABF-berekeningen tot de volgende verdeling van de
woningvoorraad (zie tabel 3.1).
Tabel 3.1 Gevolgen van liberalisatiegrenzen op de aandelen van de gereguleerde en geliberaliseerde
huursector in de totale huurwoningvoorraad, aandelen in procenten
Gereguleerd in Geliberaliseerd in Geliberaliseerd in Geliberaliseerd in
beide stelsels alleen oude stelsel beide stelsels Alleen nieuw stelsel
15% liberalisatie 81,8 2,8 2,5 12,9
25% liberalisatie 73,5 2,2 3,1 21,2
Bron: ABF
Uitgaande van de huidige totale huurwoningvoorraad van ongeveer 3 miljoen woningen
betekent dit dat er afhankelijk van de gekozen liberalisatiegrenzen 390.000 tot 640.000
woningen naar de geliberaliseerde sector kunnen verschuiven en 70.000 tot 90.000 woningen
naar de gereguleerde sector kunnen verschuiven. Verreweg het grootste deel blijft zo zijn de
liberalisatiegrenzen ook gekozen in de gereguleerde sector. De aanvankelijke doelstelling van
een geliberaliseerde sector met een omvang van respectievelijk 15% en 25%, wordt met de
gekozen regionale verdeling van de WOZ-grenzen met enkele procentpunten overschat.
In figuur 3.1 en figuur 3.2 wordt voor beide liberalisatievarianten de regionale verdeling van
de aandelen van de gereguleerde sector gegeven, afgezet tegen de omvang van de
aandachtsgroep en huishoudens met inkomens onder de ziekenfondsgrens.
Bij de 15% liberalisatievariant concentreert de reductie van de gereguleerde sector zich
vooral in de stadsregio's Amsterdam en Utrecht, en in iets mindere mate in de provincies
Utrecht, Noord- en Zuid-Holland. Bij de 25% liberalisatievariant komt de reductie in de overige
gebieden meer in lijn met die van de eerder genoemde gebieden. De omvang van deze
gereguleerde sector biedt in de 25%-variant nog voldoende woningen voor de doelgroep. Alleen
in de stadsregio Eindhoven is de resterende voorraad aan gereguleerde woningen onvoldoende
om alle huursubsidieontvangers en ziekenfondsgerechtigden te herbergen.
21
Figuur 3.1 Regionale verdeling aandeel gereguleerde sector, aandachtsgroep en inkomens onder
ziekenfondsgrens bij 15% vrije sector
100
90
80
70
60
50
40
30 l t t
A R n U et N E n d e e d h d d d n gr d d
O R e R e n n n n n n n
d R n A g ht s c a u
R S n B e K S al al al
ni n alr all all b b alr
al s e o
w L n er sjir e ert o o e ar mi v e
g e
O eir D dl H H Z L d
a T or F v e U t B el e
a L R G s dr di F
u dr N
H O O t e o
R s G t R o o
e s Z t o
e s
gereguleerd R R N ts e N t
e R se
aandachtsgroep R R
onder ziekenfondsgrens
Figuur 3.2 Regionale verdeling aandeel gereguleerde sector, aandachtsgroep en inkomens onder
ziekenfondsgrens bij 25% vrije sector
100
90
80
70
60
50
40
30 l t t
A R n U et N E n d e e d h d d d n gr d d
O R e R e n n n n n n n
d R n A g ht s c a u
R S n B e K S al al al
ni n alr all all b b alr
al s e o
w L n er sjir e ert o o e ar mi v e
g e
O eir D dl H H Z L d
a T or F v e U t B el e
a L R G s dr di F
u dr N
H O O t e o
R s G t R o o
e s Z t o
e s
gereguleerd R R N ts e N t
e R se
aandachtsgroep R R
onder ziekenfondsgrens
22
Als onderdeel van de validatie zijn bovenstaande berekeningen met de WBO2002-gegevens
nagerekend. De uitkomsten komen overeen met die van ABF.
3.4.2 Huurprijsstijgingen geliberaliseerde en gereguleerd huursector
Het voorgestelde beleid biedt voor verhuurders de keuzevrijheid om na verhuizing van de
huidige bewoners zelf de huurniveaus vast te stellen. Voor de berekeningen moest ABF een
rekenregel hanteren om de huurniveau in een vrije markt te bepalen. ABF heeft er voor gekozen
om voor de huuropbrengsten een vaste verhouding tussen de maandlasten en de WOZ-waarde
van woningen te hanteren. ABF hanteert in haar berekeningen een percentage van 5,4 % van de
WOZ-waarde voor de jaarlijkse huuropbrengsten. Dit percentage komt overeen met de
maandlasten voor de koopwoningen tussen 125.000 en 175.000, waarvan de nieuwe bewoners
oorspronkelijk huurders waren. Dit laatste is gedaan om te corrigeren het kostendrukkend effect
van eigen vermogen.
De handelwijze van ABF is transparant, en er is aansluiting gezocht met de maandlasten en
de WOZ-waarden van een concurrerende segment op de woningmarkt. Onzekerheid bestaat of
de huurniveaus berekend volgens de gekozen handelwijze ook de huurniveaus zijn die in de
praktijk zullen worden gevraagd. Zo ligt het gehanteerde rendement van 5,4% onder het
rendement dat vastgoedontwikkelaars gemiddeld op hun investeringen realiseren. Gegeven het
belang van deze onzekerheid voor de hoogte van de huuropbrengsten en de daaruit
voortvloeiende effecten voor de woonlasten, de financiële positie van de verhuurders en de
overheid was een gevoeligheidsanalyse op dit punt wel gerechtvaardigd. In paragraaf 3.6.2
wordt hier nader op ingegaan.
In tabel 3.2 worden de door ABF berekende huurstijgingen voor het bestaande en de twee
varianten van het nieuwe beleid in beeld gebracht.
Tabel 3.2 Reële huurstijging, gemiddeld in procenten per jaar
Gereguleerde sector Geliberaliseerde sector
2004-2009 2010-2020 2004-2009 2010 - 2020
Trend 0,2 0,3 - 0,1 - 0,1
15% liberalisatie 0,4 - 1,0 0,2 - 0,4 3,9 - 7,2 1,2 - 1,8
25% liberalisatie 0,4 - 0,9 0,2 - 0,4 3,1 - 6,1 1,1 - 1,5
Bron: ABF
Bij ongewijzigd beleid en bij hetzelfde harmonisatiegedrag van verhuurders als in het verleden
nemen de reële huren in de gereguleerde sector licht toe. De reële huren in de geliberaliseerde
sector (5% van de huurwoningen) nemen licht af gegeven de veronderstelling van ABF dat de
huren in deze sector `aan de dure kant zijn'.
23
Voor de effecten voor de gereguleerde sector maakt de omvang van het te liberaliseren deel van
de huurwoningen weinig uit. In deze sector leidt het aangepaste woningwaarderingsstelsel tot
een huurprijsstijging. Afhankelijk van de mate van harmonisatie nemen de huren in de periode
tot 2010 met gemiddeld een half tot één procentpunt toe. Een groot deel van de ruimte is dan al
benut. In de periode vanaf 2010 halveert de gemiddelde reële huurstijging ten opzichte van de
periode voor 2010.
Voor de geliberaliseerde sector heeft de omvang van de liberalisatie wel invloed. In de 15%
liberalisatie-variant worden met name de duurdere gebieden geliberaliseerd. Het vrijlaten van
de huren in deze gebieden leidt dan ook tot iets hogere huurstijgingen dan in de 25%
liberalisatievariant, waarin ook de goedkopere gebieden meewegen. Ook voor deze sector geldt
dat de grootste huurstijgingen al in de periode tot 2010 worden behaald. In de periode hierna is
de huurstijging beperkt tot 1 à 2 procent per jaar. De huurstijgingen komen hoger uit dan de
maximaal toegestane huurstijging gedurende de periode. Reden hiervoor is dat verhuurders voor
nieuwe huurders wel gelijk de toegestane ruimte voor huuraanpassing mogen benutten. De
onderkant van de bandbreedte aan prijsstijgingen hebben betrekking op de huurstijgingen van
de private sector. In deze uitkomsten is verondersteld dat sociale verhuurders hun woningen in
het gereguleerde deel laten.
De uitkomsten lijken plausibel. De richting van de resultaten is goed te onderbouwen en de
ordes van grootte lijken aannemelijk. De ruimte voor huurprijsaanpassingen is bovendien
getoetst aan de gegevens uit het WBO2002. Op individueel niveau is steekproefsgewijs getoetst
of de specifieke beleidsmaatregelen ook daadwerkelijk zijn doorgevoerd. In geen van deze
toetsen zijn onvolkomenheden aan het licht gekomen.
3.4.3 Woonlasten huurders
Voor de huurders zijn de effecten zeer verschillend. Circa de helft van de huurders ondervindt
weinig effect van veranderingen in het huurbeleid. Dit is de groep huurders die in de
gereguleerde sector blijven en huursubsidie ontvangen. De groep huurders die al snel naar de
gereguleerde sector verhuizen of reeds nu in de vrije huursector wonen ondervinden ook weinig
effect. Deze groepen betreffen hooguit 160.000 huishoudens. De groep huurders die op termijn
het grootste effect ondervindt is de groep in de geliberaliseerde sector: circa. 650.000
huishoudens. Voor zover deze laatste groep er voor kiest te verhuizen binnen het
geliberaliseerde gebied treden de grootste lasteneffecten op. Een beschrijving van de macro
netto huurquoten onderschat de effecten voor de laatste groep.
24
Tabel 3.3 Ontwikkeling netto macro huurquoten voor verschillende doelgroepen, in procenten van het
inkomen
Huursubsidie- Overige inkomens onder Overige huishoudens
ontvangers ziekenfondsgrens
2004 24,3 26,3 15,9
2009
- trendvariant 25,0 26,1 15,7
- 15% liberalisatiegrens 24,9 - 25,2 28,0 - 29,9 16,5 - 17,3
- 25% liberalisatiegrens 24,9 - 25,3 28,2 - 30,4 16,5 - 17,4
Bron: ABF
In tabel 3.3 worden de netto macro huurquoten voor de drie groepen huursubsidieontvangers,
ziekenfondsverzekerden zonder huursubsidie en overige huishoudens beschreven. Uit de tabel
blijkt dat met name de groep van ziekenfondsverzekerden die geen recht hebben op
huursubsidie er sterk op achteruitgaan bij het nieuwe beleid. De gemiddelde macro huurquote
neemt toe met 2 tot 4 procentpunt. Dit is een stijging van de woonlasten met 8 tot 15%. Dit
betreft vooral de huishoudens die bij het nieuwe beleid in het gereguleerde deel van de
huursector wonen.
In figuur 3.3 en figuur 3.4 worden de toename van de individuele huurquoten in 2009 ten
opzichte van het niveau 2004 geïllustreerd voor de geliberaliseerde sector en voor de drie
doelgroepen, huursubsidiegerechtigden (situatie 2004), overige huishoudens met een inkomen
onder de ziekenfondsgrens en overige huishoudens. Op de horizontale as staat de procentuele
toename van de huurquote en op de verticale as staat het aandeel van deze groep in de totale
groep huurders.
25
Figuur 3.3 Huurquote geliberaliseerde sector bij gematigde benutting van de ruimte voor huuraanpassing
bij 25% deel geliberaliseerde sector, procentuele toename in 2009 t.o.v. 2004
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-10 -5 0 1 2 3 4 6 8 10 20
w.v. ihs w.v. geen ihs onder zfw-grens w.v. geen ihs boven zfw-grens
Figuur 3.4 Huurquote geliberaliseerde sector bij volledige benutting van de ruimte voor huuraanpassing bij
25% deel geliberaliseerde sector, procentuele toename in 2009 t.o.v. 2004
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-10 -5 0 1 2 3 4 6 8 10 20
w.v. ihs w.v. geen ihs onder zfw-grens w.v. geen ihs boven zfw-grens
26
Uit bovenstaande figuren komt naar voren dat er een substantieel aantal huishoudens
geconfronteerd worden met een hoge procentuele stijging van de huurquote. Bij gematigde
harmonisatie is het percentage huishoudens met een stijging van de woonquote met 10% of
meer circa 7%. Bij volledige benutting van de ruimte voor huuraanpassing loopt dit aandeel op
tot bijna 20% van alle huurders. In beide situaties betreft het hier voor circa de helft
aandachtsgroepen.
Voor de netto huurquoten zijn de effecten van de verschillende doelgroepen nagerekend: 50-
plussers, lage inkomens, etc. Ook is apart gekeken naar huursubsidieontvangers
ziekenfondsverzekerden zonder huursubsidie. Afgezien van de groep tweeverdieners waren alle
uitkomsten goed na te rekenen. Verder is gekeken naar de spreiding in de verandering
huurquoten voor de aandachtsgroep en de niet-aandachtsgroep. Ook is gekeken naar de
spreiding in de effecten voor de groep verhuisden en niet-verhuisden. De spreiding in de
effecten blijkt groot te zijn. Over deze effecten zal nader worden ingegaan bij de illustratie van
de beleidseffecten.
3.4.4 Financiële positie woningcorporaties en huuropbrengsten private verhuurders
Eén van de belangrijkste factoren voor de verhuurders is de ontwikkeling van de huur.
Hiernaast worden de woningcorporaties geconfronteerd met kosten van (onrendabele)
investeringen in nieuwbouw, een heffing van 225 miljoen en een heffing ter compensatie van de
boveninflatoire huursubsidie-uitgaven voor de overheid. Eventuele kosten van investeringen in
stedelijke vernieuwing zijn niet in de berekeningen meegenomen.
Tabel 3.4 Gemiddeld vermogen sociale huursector en gecumuleerde heffing, miljarden in prijzen 2003
Exclusief heffing Inclusief heffing
2009 2019 2009 2019
Trend 15 15 15 15
15% liberalisatie 15 - 18 18 - 32 14 - 16 14 - 25
25% liberalisatie 15 - 18 18 - 34 14 - 17 14 - 28
Bron: ABF
Uit tabel 3.4 blijkt dat bij een liberalisatie van de huursector van 15% het vermogen na heffing
in 2009 varieert tussen de 14-16 miljard, afhankelijk van de mate waarin woningcorporaties de
ruimte voor huuraanpassingen benutten. Bij volledige benutting van de ruimte neemt het
vermogen verder toe tot 25 miljard in 2019. In geval de ruimte op dezelfde wijze als in het
verleden wordt benut dan neemt het vermogen als gevolg van de heffing minder toe dan bij het
huidig beleid, maar blijft sprake van een toename van het vermogen ten opzichte van het huidig
niveau.
27
In een situatie waarin de huursector voor 25% wordt geliberaliseerd ligt de vermogensgroei nog
hoger vanwege de extra huurinkomsten. In 2009 wordt een vermogen na heffing verwacht van
tussen de 14-17 miljard euro. In 2019 loopt het vermogen na heffing zelfs op naar 14-28 miljard
euro. De stijging van het eigen vermogen wordt beperkt door de heffing van 225 miljoen euro
voor woningcorporaties en de compensatie voor de boveninflatoire huursubsidie stijging. Voor
2009 ligt het gecumuleerde effect van de heffing bij een liberalisatie van 25% tussen de 1 en 3
miljard euro. Voor 2019 ligt dit gecumuleerde effect op 4 tot 6 miljard euro. Het verschil wordt
veroorzaakt door de volledige benutting van ruimte voor huuraanpassingen, hetgeen een
boveninflatoire toename van de huursubsidie tot gevolg zal hebben.
Voor de private verhuurders zijn door het ontbreken van de benodigde data (zie paragraaf 3.1.4)
de effecten op de financiële positie door ABF niet berekend. Wel heeft ABF de ontwikkeling
van de huuropbrengsten en de gecumuleerde heffing (incl. compensatie extra huursubsidie-
uitgaven) voor private verhuurders berekend. In tabel 3.5 worden deze resultaten weergegeven.
Tabel 3.5 Reële stijging huurinkomsten en gecumuleerde heffingen private verhuurders
Huuropbrengsten Gecumuleerde heffing
2004-2009 2010-2020 2009 2020
gem. per jaar in % miljoen euro
Trend 0,2 0,1 - -
15% liberalisatie 2,9 - 3,4 0,8 - 0,9 114 - 166 443 - 671
25% liberalisatie 3,1 - 3,5 0,8 - 0,9 110 - 147 437 - 495
Bron: ABF
De private verhuurders zullen de geboden ruimte voor huuraanpassingen volledig benutten en
kunnen daarmee hun huuropbrengsten substantieel verhogen. De totale huurinkomsten van
private verhuurders bedraagt in 2004 bijna 3 miljard euro. De extra huuropbrengsten bieden de
private verhuurders ruimschoots de mogelijkheid om de heffingen te bekostigen. Door de
resterende opbrengsten als gevolg van het beleid zullen de vermogens van deze groep
verhuurders eveneens fors toenemen.
Bij de financiële positie van de woningcorporaties is gekeken naar de gevoeligheid voor
verkoopprijzen. Als verondersteld wordt dat de verkoopprijzen en de bouwprijzen van nieuwe
woningen in gelijke mate stijgen, dan blijken de uitkomsten voor het eigen vermogen van de
woningcorporaties weinig gevoelig te zijn voor de verkoopprijzen. Dit komt doordat tegenover
de extra inkomsten van verkochte woningen extra kosten staan voor nieuw te bouwen
woningen.
28
3.4.5 Overheid
De overheid zal op de lange termijn minder huursubsidie betalen. Door de extra huurstijging zal
op de lange termijn een kleinere groep aanspraak kunnen maken op de huursubsidie.
In tabel 3.6 staan voor de verschillende steekjaren de huursubsidie-uitgaven en
heffinginkomsten voor het desbetreffende jaar beschreven. Bij een liberalisatie van 15% van de
huursector, variëren de huursubsidie-uitgaven tussen 1400 en 1630 miljoen euro in 2009 en
tussen de 1360 en 1570 miljoen euro in 2019. Bij een 25%-liberalisatie zijn de huursubsidie-
uitgaven door de grotere omvang van de geliberaliseerde sector beperkter en liggen tussen de
1300 en 1600 miljoen euro in 2009 en tussen de 1200 en 1450 miljoen euro in 2019. Naast deze
besparing op de huursubsidie uitgaven op langere termijn genereert de overheid extra inkomsten
door de heffing van 250 miljoen euro en wordt de overheid gecompenseerd voor
boveninflatoire huurstijgingen. De besparing op de uitgaven van de overheid in 2019 loopt op
naar 340 - 410 bij een 15% liberalisatie en 390-570 bij 25% liberalisatie miljoen euro per jaar.
Bij de berekening van deze besparing is overigens geen rekening mee gehouden dat
woningcorporaties ook na verhuizing van de huidige bewoners er voor kunnen kiezen om de
woning als gereguleerd te beschouwen, waardoor nieuwe huurders ook aanspraak kunnen
maken op huursubsidie.
Tabel 3.6 Uitgaven huursubsidie, heffing, compensatie en overheidssaldo, miljoenen euro in prijzen 2002
Uitgaven Heffing Compensatie Saldo
huursubsidie boveninflatoire
huurstijging
2004 1523 - - 1523
2009
- Trend 1430 - - 1430
- 15% liberalisatie 1400 - 1630 250 0 - 200 1150 - 1180
- 25% liberalisatie 1300 - 1600 250 0 - 140 1110 - 1180
2019
- Trend 1380 - - 1380
- 15% liberalisatie 1360 - 1570 250 0 - 120 1050 - 1130
- 25% liberalisatie 1200 - 1450 250 0 - 70 950 - 1130
Bron: ABF
Voor de huursubsidie is gekeken of de basisgegevens van ABF overeenkomen met de ons
bekende gegevens vanuit WBO2002. Daarnaast is gekeken of de huursubsidie bedragen
overeenkwamen met onze eigen berekeningen. Tenslotte is gekeken of gegeven de huur de
uitkomst met betrekking tot de huursubsidie op macroniveau klopt. Dit is het geval.
29
3.5 Aandachtspunten bij de berekeningen
Bij de validatie zijn geen grote tekortkomingen in het ABF-modelinstrumentarium en de daaruit
resulterende resultaten naar voren gekomen. Wel zijn er enkele aandachtspunten bij het gebruik
van de uitkomsten te plaatsen.
3.5.1 Prognoses in plaats van effectberekeningen
Naast een trendvariant heeft ABF zes varianten van het voorgesteld huurbeleid doorgerekend.
De varianten variëren behalve in omvang van het aandeel geliberaliseerde woningen ook in de
mate waarin woningcorporaties de geboden huurruimte benutten. Deze varianten zijn ieder
afzonderlijk een prognose bij verschillend gedrag van verhuurders. Het spectrum van varianten
geeft informatie over de mogelijke bandbreedte aan huurprijsstijgingen bij het nieuwe beleid en
de daaruit voortvloeiende consequenties voor woonlasten, huuropbrengsten, huursubsidie-
uitgaven en vermogenpositie van verhuurders.
Op zichzelf bieden de prognoses nuttige informatie. Echter, voor het doel om de effecten
van de nieuwe beleidsvoorstellen in kaart te brengen zijn deze prognoses niet voldoende.
Hiervoor moet voor iedere variant een bijbehorende variant van het huidige beleid worden
doorgerekend. Door het verschil tussen beide varianten te nemen, wordt het effect van de
nieuwe beleidsvoorstellen ten opzichte van het huidige beleid zichtbaar.
Met de trendvariant kunnen wel de effecten van het nieuwe huurbeleid bij ongewijzigd
harmonisatiegedrag inzichtelijk worden gemaakt. Om de effecten bij volledige harmonisatie
ook in beeld te kunnen krijgen, is een afzonderlijke doorrekening noodzakelijk van een variant,
waarin de woningcorporaties de door het huidig woningwaarderingsstelsel geboden ruimte
volledig benutten. Op ons verzoek heeft ABF deze doorrekening gemaakt. Verder in dit
hoofdstuk zullen wij ter illustratie de effecten van het beleid in de vorm van de gewenste
verschilanalyse presenteren.
3.5.2 Geen aanpassingen in verhuisgedrag
De ABF-berekeningen gaan er van uit dat er geen aanpassingen in het verhuisgedrag optreden
als gevolg van de beleidsvoorstellen. Zoals al eerder in paragraaf 2.3.2 is betoogd zullen
huurders naar verwachting verhuizingen uitstellen om zodoende hogere woonlasten te
ontwijken. Dit betekent dat in werkelijkheid de woonlasten voor bestaande bewoners lager
zullen uitvallen dan door ABF is berekend en het effect wordt dus voor de korte termijn
overschat. Consequentie is wel dat de doorstroming lager zal uitvallen.
3.5.3 Geen terugkoppeling van beleid op inflatie
Zoals ABF ook al meldt in haar rapportage, vindt er in het ABF-modelinstrumentarium geen
terugkoppeling plaats van de huurprijsstijgingen als gevolg van het beleid op de inflatie.
30
Volgens het CBS weegt de huur van woningen voor 6,7% in de inflatie. Hiernaast wordt het
huurniveau ook gebruikt voor de toegerekende huur aan het eigenwoningbezit4. Inclusief de
toerekening heeft de huur een gewicht van 15,8% in de berekening van de inflatie. Dit betekent
dat de reële huurprijsstijgingen tot een verhoging van de nominale huren leiden met een factor
1,16. De woonlasten en de huursubsidie-uitgaven voor de overheid worden hiermee licht
onderschat. De extra druk op de inflatie en de daaruit resulterende uitgaven kan de overheid op
basis van de beleidsvoorstellen niet met verhuurders verrekenen.
3.5.4 Geen variatie in omgevingsbeeld (huizenprijs)
De ABF-varianten gaan uit van één set van macro-economische uitgangspunten, waaronder ook
de rente en de huizenprijsstijging. De uitgangspunten zijn overgenomen van het Transatlantic
Market-scenario uit het nog te publiceren lange termijn studie van het CPB. Voor het doel
prognoses te maken van mogelijke huurontwikkelingen is het hanteren van één set aan
mogelijke ontwikkelingen voor externe factoren te beperkt. Voor het inzichtelijk maken van
verschillen in beleid is de gevoeligheid van verschillen in externe factoren veelal beperkter en
kan eerder worden volstaan met het gebruik van slechts één set. Echter, de rentestand speelt een
cruciale rol in de hoogte van de huizenprijs. Een substantiële renteverhoging kan aanleiding
geven voor aanzienlijke huizenprijsdalingen en heeft daarmee invloed op de WOZ-waarde van
woningen. Aangezien de WOZ-waarde in de beleidsvoorstellen een veel grotere rol krijgt in het
toegestane huurniveau was een gevoeligheidsanalyse van een hogere of lagere huizenprijs op
zijn plaats geweest.
3.6 Inzichten uit aanvullende berekeningen
Naar aanleiding van bovenstaande aandachtspunten heeft ABF op verzoek van het CPB
aanvullende berekeningen gemaakt. Hieronder volgt een bespreking van de bevindingen.
3.6.1 Effectberekeningen
In paragraaf 3.5.1 is opgemerkt dat de ABF-berekeningen prognoses waren en geen inzicht
boden in het afzonderlijk effect van het nieuwe beleid. Op ons verzoek heeft ABF een
aanvullende prognose gemaakt op basis van het huidig beleid, waarbij de verhuurders wel de
maximale ruimte voor huurharmonisatie benutten. Door de verschillen te nemen van de
vergelijkbare gedragsvarianten bij het nieuwe en het huidige beleid kunnen de beleidseffecten
in beeld worden gebracht. In deze paragraaf wordt een illustratie gegeven van de op deze wijze
berekende beleidseffecten. Gekozen is om twee gedragsvarianten te presenteren. Dit houdt in
4 De totale huisvestingskosten inclusief water en energie heeft een wegingscoëfficient van 21,8% in de inflatie.
31
dat de variant met gematigde harmonisatie bij 25% liberalisatie (variant 3a) is vergeleken met
de trendvariant en dat variant met volledige harmonisatie bij 25% liberalisatie (variant 3c) is
vergeleken met de nieuwe variant op basis van het huidig beleid bij volledige harmonisatie.
3.6.1.1 De huurstijgingen
Uit figuur 3.5 blijkt dat de huur als gevolg van het nieuwe beleid in 2009 5 tot 10% hoger komt
te liggen. Gemiddeld genomen zal over de periode 2004-2009 de huur als gevolg van het
nieuwe beleid jaarlijks met 1-2% extra stijgen. In 2019 zal de huur door het nieuwe huurbeleid
tussen de 9%-14% hoger liggen.
De huurstijging bij volledige harmonisatie wordt verminderd omdat bij volledige
harmonisatie eerder het lange termijn niveau wordt bereikt. Hierdoor vermindert het verschil in
stijging van de huur tussen de trend met volledige harmonisatie en variant 3c met volledige
harmonisatie langzaam.
Figuur 3.5 Effect op de huren als gevolg van het nieuwe huurbeleid, gecumuleerd in procenten
18%
16%
14%
netn 12%
ecorp 10%
ni gni 8%
gjitsr 6%
uuh
4%
2%
0%
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
volledige harmonisatie gematigde harmonisatie
3.6.1.2 De huurders
Het nieuwe huurbeleid heeft met name effecten voor huurders in de geliberaliseerde sector. In
figuur 3.6 worden de effecten van het beleid op de netto micro huurquoten gepresenteerd voor
huurders in de geliberaliseerde sector met een huur van 100 euro of meer per maand bij een
gematigde harmonisatie. In figuur 3.7 worden dezelfde effecten gepresenteerd maar nu bij
volledige harmonisatie. In de grafieken wordt onderscheid gemaakt tussen de aandachtsgroep
van huursubsidieontvangers uit 2004 en de groep ziekenfondsverzekerden zonder huursubsidie
uit 2004. De figuren laten op de horizontale as de procentuele toename van de huurquoten en op
32
de verticale as het aandeel van de bewuste groep huurders in de totale huurpopulatie. Uit de
grafieken blijkt dat een substantiële groep van huursubsidie ontvangers een stijging ondervindt
van 20% of meer. Uit figuur 3.8en figuur 3.9, waarin de effecten voor de gereguleerde sector
worden gepresenteerd, blijkt dat de effecten voor de gereguleerde sector beperkt zijn.
Figuur 3.6 Verandering van de huurquoten als gevolg van het nieuwe beleid in 2009 in de geliberaliseerde
sector bij gematigde huurharmonisatie, omvang en verdeling van de procentuele stijgingen
12.0%
10.0%
8.0%
6.0%
4.0%
2.0%
0.0%
-10 -5 0 1 2 3 4 6 8 10 20
ihs onder zfw-grens boven zfw-grens
Figuur 3.7 Verandering van de huurquoten als gevolg van het nieuwe beleid in 2009 in de geliberaliseerde
sector bij volledige huurharmonisatie, omvang en verdeling van de procentuele stijgingen
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
-10 -5 0 1 2 3 4 6 8 10 20
ihs onder zfw-grens boven zfw-grens
---
Figuur 3.8 Verandering van de huurquoten als gevolg van het nieuwe beleid in 2009 in de gereguleerde
sector bij gematigde huurharmonisatie, omvang en verdeling van de procentuele stijgingen
30.0%
25.0%
20.0%
% 15.0%
10.0%
5.0%
0.0%
-10 -5 0 1 2 3 4 6 8 10 20
ihs onder zfw-grens boven zfw-grens
Figuur 3.9 Verandering van de huurquoten als gevolg van het nieuwe beleid in 2009 in de gereguleerde
sector bij volledige huurharmonisatie, omvang en verdeling van de procentuele stijgingen
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-10 -5 0 1 2 3 4 6 8 10 20
ihs onder zfw-grens boven zfw-grens
34
3.6.1.3 De verhuurders
In figuur 3.10 staan de effecten van het nieuwe beleid voor de vermogens van
woningcorporaties bij gematigde en volledige harmonisatie. Bij gematigde harmonisatie worden
de heffingen nagenoeg gecompenseerd door de extra huuropbrengsten. Bij volledige benutting
van de ruimte voor huuraanpassingen zijn de huuropbrengsten veel hoger, waardoor de
vermogens kunnen oplopen met bijna 10 miljard in 2020.
Figuur 3.10 Verandering in vermogen na heffing als gevolg van het nieuwe huurbeleid
10,0
8,0
orue . 6,0
dl
m ni 4,0
nego
mr 2,0
ev
0,0
2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
-2,0
gematigde harmonisatie volledige harmonisatie
3.6.1.4 De overheid
Uit tabel 3.7 blijkt dat het effect van het nieuwe huurbeleid op de huursubsidie-uitgaven zowel
positief als negatief kan uitpakken. De verandering van de huursubsidie uitgaven ligt in 2009 op
jaarbasis tussen de -12 en +71 miljoen euro. In 2019 is deze marge verder opgelopen. De
verandering van de huursubsidie uitgaven ligt dan tussen de -62 en -19 miljoen euro. Per saldo
resteert als gevolg van het nieuwe huurbeleid een besparing op de overheidsbegroting op
jaarbasis van rond de 300 miljoen euro.
35
Tabel 3.7 Huursubsidie door nieuw beleid en gecumuleerde heffing bij 25% liberalisatie, miljoenen euro
Uitgaven Heffing Compensatie Saldo
huursubsidie reële huurstijging
2009 -12 - 71 250 0 - 140 262 - 319
2019 - 62 - -19 250 0 - 70 312 - 339
Bron: ABF
3.6.2 Invloed van de veronderstelde markthuur op de huur en de huursubsidie
In de berekeningen van ABF is uitgegaan van een markthuur die 5,4% bedraagt van de WOZ-
waarde. Er is reeds opgemerkt dat dit mogelijk aan de lage kant is, daar particuliere verhuurders
over het algemeen een rendement realiseren van 7%. Mede om deze reden is gekeken naar een
7% hogere markthuur waarbij de verhouding tussen huur en WOZ-waarde niet 5,4% , maar 5,8
% bedraagt. Deze berekeningen zijn gemaakt voor de zogenoemde 3b-variant. Uit figuur 3.11
blijkt dat door een 7% hogere markthuur de huren in 2009 0,7% hoger liggen. In 2019 is dit
percentage 3,5%. Dit percentage is - geheel volgens verwachting - de helft van het effect op de
maximale toegestane huurstijging, omdat in deze variant verondersteld is dat de verhuurders de
geboden ruimte voor huuraanpassing slechts voor de helft benutten.
Figuur 3.11 Effect op de huurstijging als gevolg van een 0,4%-punt hogere rendement, gecumuleerd in
procenten
4,0
3,5
ru 3,0
uh er 2,5
egoh l 2,0
eeutn 1,5
ecor 1,0
P
0,5
0,0
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
7% hogere ruimte voor markthuur
3.6.3 Variant verhuisgedrag op huur en huursubsidie
Voor de variant 3b, de middenvariant, is nagegaan wat het effect is van verminderde
doorstroming op huurstijgingen en huursubsidie uitgaven. Uit de berekeningen komt naar voren
36
dat een afname van de verhuiskans met 20% tot een 0,5% lagere huur leidt in 2009 en tot circa
10 miljoen euro per jaar hogere huursubsidie-uitgaven. Voor 2019 stijgt de huur juist iets door
t.o.v. de trendvariant en wel met 0,3%. Beide varianten leiden immers uiteindelijk tot hetzelfde
eindresultaat. De huursubsidie-uitgaven liggen in 2019 circa 20 miljoen euro per jaar hoger.
3.6.4 Invloed van 5 jaarsvertraging van inflatie in plaats van 1 jaarsvertraging
Er is nagegaan wat het effect is van de veranderde huurstijgingsystematiek. In voorgaande jaren
werd een systematiek gehanteerd waarbij de jaarlijkse huurstijging afhing van het vijfjaars
voortschrijdend gemiddelde van de inflatie. Recentelijk is deze systematiek aangepast tot een
huurstijging die afhankelijk is van de inflatie in het voorgaande jaar. Deze laatste systematiek
wordt ook gehanteerd in de trendvarianten van ABF. In 2009 blijkt de huur hierdoor 2,8% lager
te liggen dan bij de systematiek van het vijfjaarsvoortschrijdend gemiddelde. Bij een bedrag aan
huuropbrengsten van 10 miljard euro in 2004 zal dit grofweg 300 miljoen euro in 2009
betekenen aan gederfde inkomsten door de 1-jaarssystematiek. De huursubsidie ligt dan circa
70 miljoen euro lager dan bij de vijfjaarsgemiddelde systematiek.
3.7 Totaal beeld
· Het CPB is van oordeel dat ABF een gedegen analyse heeft gemaakt van de mogelijke
ontwikkeling van de huren, de woonquoten en de vermogens van de corporaties in de komende
jaren.
· Een probleem bij de analyse is dat prognoses en beleidseffecten niet scherp uit elkaar worden
gehouden. Zo kan niet worden vastgesteld wat nu het gevolg is van het nieuwe huurbeleid en
wat al mogelijk is bij het reeds eerder ingezette beleid.
· Ook is door ABF geen rekening gehouden met de effecten van het nieuwe huurbeleid op de
doorstroming op de woningmarkt.
· Om aan de onder punt 2 en 3 genoemde problemen tegemoet te komen heeft ABF op verzoek
van het CPB in de zeer korte tijd die beschikbaar was nog enkele aanvullende berekeningen
gemaakt.
· Het CPB is tenslotte van oordeel dat ABF op een goede wijze is omgegaan met de grote
onzekerheden die er zijn rond met name de huurprijsontwikkeling. ABF heeft de onzekerheden
over het toekomstig gedrag van de corporaties uitgewerkt via adequate bandbreedtes.
37
4 Aandachtspunten voor beleid
De belangrijkste onzekerheid rond de doorwerking van het nieuwe huurbeleid ligt bij het gedrag
van de woningcorporaties. Tot op heden benutten de corporaties de toegestane huurruimte
slechts ten dele. Hierdoor is het bijvoorbeeld onzeker of de heffing van 250 miljoen euro
(volledig) in de huurprijzen wordt doorgegeven. De prikkels voor de woningbouwcorporaties
bij de prijszetting zijn in ieder geval niet erg duidelijk. Het gaat niet om producenten die naar
maximale winst streven, winsten mogen ook niet zomaar worden geïnvesteerd buiten de sector,
er zijn sociale doelen in het geding en waarschijnlijk verschillen de afzonderlijke corporaties in
termen van gedrag (in termen van risicoaversie, ambitie, verbondenheid met de regio en met de
doelgroep etc.).
De corporaties kunnen zich dergelijke verschillende opstellingen ook permitteren:
gemiddeld genomen kenmerken de corporaties zich door omvangrijke vermogens en
exploitatieoverschotten die de vermogens in de tijd gestaag doen groeien. Tegen deze
achtergrond zal de heffing door de corporaties ook zonder problemen kunnen worden
opgevangen: het gaat om minder meer in termen van vermogen. Mogelijk is er wel een zeker
verdelingsprobleem tussen de individuele corporaties.
De onzekerheden rond de prijsvorming werken door naar de andere belangrijke grootheden,
zoals de woonquoten, de vermogens en de individuele huursubsidies. Indien de
woningcorporaties de heffing in het geheel niet doorgeven in de huurprijzen, dan is dit in feite
een zeer effectieve manier om middelen naar de publieke sector te halen. In plaats van
belastingheffing of bezuinigen op publieke uitgaven wordt inactief vermogen aan de corporaties
onttrokken. Indien de corporaties daarentegen de heffing wel doorgeven in de huren, dan zijn
het de woonconsumenten die de heffing uiteindelijk moeten opbrengen. Uiteraard zijn ook
tussenliggende uitkomsten (deels doorgeven van heffing in de huurprijzen) denkbaar.
De onzekerheid rond de prijsvorming heeft nog een andere belangrijke beleidsimplicatie. Bij
het voorgenomen nieuwe huurbeleid wordt een koppeling gelegd tussen investeringen in
nieuwbouw van woningen door de corporaties en huurprijsstijgingen die deze mogen
doorberekenen. Zo worden corporaties die flink investeren als het ware beloond. Of dit beleid
gaat werken is nogal onzeker. Ten eerste is hierboven al geconstateerd dat de corporaties de
huurruimte tot nu toe niet maximaal benutten. Ten tweede rijst de vraag waarom de
investeringen van de corporaties tot nu toe zoveel achterblijven bij de beleidsmatig gewenste
ontwikkeling. Financieel vermogen lijkt niet het knelpunt te zijn. Uit gesprekken heeft het CPB
de indruk gekregen dat de grondposities mogelijk belangrijke restricties opleveren. Om te
kunnen bouwen, moet het ruimtelijk beleid (zowel nationaal als lokaal) hiertoe de mogelijkheid
bieden. Restrictief ruimtelijk beleid en coördinatieproblemen in de ruimtelijke ordening kunnen
38
de nieuwbouw ontmoedigen. In dat geval willen de corporaties misschien wel graag investeren -
ook zonder extra huurruimte - maar kunnen ze niet bouwen. Een andere mogelijkheid is dat de
corporaties zelf te afwachtend zijn en onvoldoende prikkels hebben om risico's te nemen. Het is
ook in deze situatie niet duidelijk of extra huurruimte dit beeld verandert. Tenslotte kan het zo
zijn, dat de corporaties wel kunnen bouwen, maar de condities ongunstig vinden. In dat geval
zou extra huurruimte wel tot op zekere hoogte aangrijpen bij het probleem.
Als de investeringen niet goed van de grond komen, dan zal ook de doorstroming op de
woningmarkt niet worden bevorderd. Daar komt nog bij dat het nieuwe huurbeleid ook een
element kent dat de doorstroming beperkt. Dit heeft te maken met de bescherming van
bestaande huurders die van de gereguleerde naar de vrije markt gaan. Deze groep behoudt de
gereguleerde rechten rondom huur en huursubsidies. Dit is echter gekoppeld aan de woning en
bij vertrek ontstaat zo een fors negatief inkomenseffect. Het gevolg zal zijn dat deze groep een
geringere verhuisgeneigdheid zal hebben en dit deel van de woningmarkt komt zo
waarschijnlijk voor lange tijd op slot te zitten. Uiteraard beperkt dit deel van het beleid de
sociale nadelen, maar voor de doorstroming is het ongunstig. Dit versterkt het belang van het
realiseren van meer woningaanbod, zodat langs die weg tenminste doorstroming wordt
gestimuleerd bij andere groepen. Vanuit de woningmarkt gezien is het dan zaak de knelpunten
te verminderen rond de beschikbaarheid van locaties en mogelijk rond de eisen die
verschillende partijen aan het bouwen stellen. Overigens zou men corporaties die weinig
investeren en hierdoor grotere vermogens opbouwen ook kunnen confronteren met extra
heffingen, in plaats van extra huurruimte te gunnen die weer bijdraagt aan extra
vermogensgroei. Voordeel van het laatste is dat inactief vermogen naar de publieke sector
wordt getrokken. In alle gevallen is het ook zaak om na te gaan of de corporaties wel in de
gelegenheid zijn om te bouwen. Anders zullen financiële prikkels het gedrag niet kunnen
beïnvloeden.
Overigens is het bij de doorstroming zaak om de hele woningmarkt te beschouwen: beleid
dat bijdraagt aan extra aanbod in de koopsector zorgt net zo goed voor doorstroming als extra
aanbod van huurwoningen.
Geconcludeerd kan worden dat het doel om beweging op de woningmarkt te realiseren een
breed pakket aan beleidsmaatregelen vereist. Het voorgestelde huurbeleid is daarvoor
onvoldoende. Zeker als dat huurbeleid uit hoofde van sociale doelstellingen maatregelen omvat
die ongunstig zijn voor de doorstroming. Belangrijker zijn vergroting van het aanbod en
stroomlijning van het ruimtelijk ordeningsbeleid.
Het voorgesteld nieuwe huurbeleid omvat niet alleen heffingen en extra huurruimte voor
verhuurders, het zet ook een proces van liberalisering op de woningmarkt in gang. Dit beleid
39
zorgt ervoor dat het grote aantal gereguleerde huurwoningen afneemt en een groter deel in een
meer marktconforme omgeving terecht komt. Dit heeft voordelen in termen van een betere
allocatie van schaarse middelen: zowel de lusten als de lasten komen bij de woonconsument
terecht die zo zijn of haar eigen afwegingen kan maken. Dit beleid zal de woonmarkt
doelmatiger laten functioneren. De effecten nemen toe in de tijd: gaandeweg zijn er steeds meer
nieuwe gevallen en steeds minder bestaande gevallen en zo kan de omvang van de niet-
gereguleerde sector groeien. De voordelen van dit nieuwe beleid kunnen worden gerealiseerd
als de markt goed functioneert. De mogelijkheden voor verhuurders om overwinsten te
realiseren, is een aanwijzing dat de markt niet optimaal functioneert. Extra aandacht voor
mededinging en voorkoming van machtposities is dan ook van belang. Hierbij ligt ook een
samenhang met het ruimtelijk ordeningsbeleid, omdat verruiming van het aanbod aan geschikte
woningbouwlocaties de mogelijkheden van toetreding van aanbieders op de woningmarkt zal
vergroten.
Het beleid beperkt zich bovendien niet tot het vergroten van de niet-gereguleerde sector: ook
in de gereguleerde sector worden meer marktconforme elementen ingebouwd. Dit gebeurt door
de WOZ-waarde mee te nemen in de grondslag voor de huren. Zo komt met name ook de
locatiekwaliteit beter in de prijs naar voren. Ook dit beleid leidt tot een betere allocatie
aangezien woonconsumenten meer worden geconfronteerd met het prijskaartje dat aan extra
kwaliteit is verbonden.
Tegenover deze voordelen staan ook nadelen. Deze nadelen liggen in de sociale sfeer. De voor-
en nadelen verlopen redelijk gelijk-op in de tijd. Aanvankelijk zijn de voordelen nog niet erg
omvangrijk, omdat belangrijke groepen worden ontzien. Deze worden nog niet of in ieder geval
niet volledig met het nieuwe beleid geconfronteerd. De sociale kosten zijn door deze
bescherming uiteraard ook relatief klein. Op langere termijn nemen de voordelen in termen van
een beter functionerende woningmarkt en de daarmee verbonden voordelen voor
woonconsumenten gestaag toe, maar de sociale kosten worden ook hoger. Weliswaar hebben
deze betrekking op nieuwe woonconsumenten, maar deze gaan uiteraard wel (wat) meer huur
betalen dan zonder het beleid het geval zou zijn. Hier ligt nu eenmaal een afruil waar niet of in
ieder geval niet volledig aan te ontkomen valt. De waardering van de sociale kosten is uiteraard
een politieke zaak.
De heffing is een gunstige manier om publieke middelen aan te trekken, zolang de corporaties
omvangrijke inactieve vermogens aanhouden. Vanuit dit perspectief is het bieden van extra
huurruimte aan corporaties een strategie die risico's inhoudt. Dit kan leiden tot meer inactieve
vermogens ten koste van huurders met lage inkomens. In deze situatie zou overwogen kunnen
worden om het aanhouden van hoge inactieve vermogens te ontmoedigen via (extra) heffingen.
Een dergelijk beleid zal uiteraard ook juridisch vormgegeven moeten kunnen worden.
40
Bijlage A Antwoorden op specifieke vragen
De verhuurders hebben algemene en specifieke vragen geformuleerd. Een deel van de vragen
heeft betrekking op de mogelijkheden van het ABF-instrumentarium om specifieke effecten van
specifieke maatregelen te kunnen doorrekenen en of deze effecten naar mening van het CPB
ook plausibel zullen zijn. In onderstaande tekstvakken staan deze vragen weergegeven, waarna
op al deze vragen een algemeen antwoord is geformuleerd. Hierna wordt ingegaan op specifieke
vragen die nadere toelichting behoeven.
Algemene vragen verhuurders
Kunnen de rekenmodellen ten aanzien van de bepaling van de extra huursom en het extra huursubsidiebeslag als
gevolg van verruimd huurbeleid apart de meeropbrengsten en meerkosten van de diverse voorgenomen wijzigingen in
de huurprijsregelgeving inzichtelijk maken? Het gaat hierbij om de volgende elementen:
· Het toepassen van een reële huurverhogingenreeks, inclusief maximale huursombeperking, bij woningen in
het gereguleerde gebied;
· Het toepassen van harmonisatie ineens van de woningen die tot het gereguleerde gebied behoren (geen
effect verruimd huurbeleid).
· Het vergroten van het aantal woningen in het geliberaliseerde gebied waarbij ten aanzien van de te
liberaliseren woningen inzichtelijk wordt gemaakt:
· Het toepassen van een reële huurverhogingenreeks, inclusief een eventuele opslag op individueel
woningniveau;
· Het toepassen van harmonisatie ineens van de te liberaliseren woningen.
· Het toepassen van harmonisatie ineens van de woningen die reeds tot het geliberaliseerde gebied behoren.
· De verminderde huurinkomsten van woningen die als gevolg van verandering van de liberalisatiegrens niet
langer tot het geliberaliseerde gebied behoren.
· Het toepassen van een aangepast woningwaarderingsstelsel dat gedeeltelijk is gebaseerd op WOZ-waarden.
· Het toepassen van een harmonisatie van zeer lage huren.
Bij de bepaling van zowel de extra huuropbrengst als het extra huursubsidiebeslag speelt de vraag of naast extra
huurinkomsten c.q. extra huursubsidiebeslag vanwege veranderde regelgeving die is toe te rekenen aan de verruiming
van het huurbeleid tevens extra huurinkomsten c.q. extra huursubsidiebeslag wordt meegenomen vanwege benutting
van de bestaande ruimte in het huurbeleid. Kan het model het bovengenoemd onderscheid in deze extra huurinkomsten
en extra huursubsidiebeslag inzichtelijk maken?
Indien bovengestelde algemene vragen bevestigend worden beantwoord zijn de berekeningen, voorzover ABF deze
berekeningen al heeft gemaakt en ter beschikking gesteld aan het CPB, zodanig dat de uitkomsten plausibel zijn?
41
Specifieke vragen verhuurders
Kan het model de toename van het aantal huursubsidieontvangers per huurverhogingjaar en gespecificeerd per
voorgenomen beleidsmaatregel zoals verwoord onder "Algemeen" eerste aandachtspunt weergeven?
Kan het model de lagere huursubsidie-uitgaven tengevolge van de voorgenomen compensatie door verhuurders van
het extra huursubsidiebeslag vanwege boveninflatoire huurverhogingen bij huursubsidieontvangers berekenen?
Kan het model de inverdieneffecten op de huursubsidie-uitgaven vanwege de wisseling in de inflatiegrondslag voor het
huurbeleid berekenen, gespecificeerd per huurverhogingjaar?
Kan het model de gevolgen van een mutatie in de inflatie op het hierboven genoemde inverdieneffect van de
huursubsidie-uitgaven berekenen?
Indien bovengestelde algemene vragen bevestigend worden beantwoord zijn de berekeningen, voorzover ABF deze
berekeningen al heeft gemaakt en ter beschikking gesteld aan het CPB, zodanig dat de uitkomsten plausibel zijn.
Voor al deze vragen geldt dat door het gehanteerde detailniveau van het ABF-
modelinstrumentarium het in kaart brengen van de afzonderlijke en afwijkende combinaties van
de maatregelen of een andere vormgeving van de beleidsmaatregelen goed mogelijk is en dit
naar verwachting tot plausibele uitkomsten leidt. Wel gelden ook hiervoor de in de hoofdtekst
genoemde kanttekeningen en beperkingen. Voor het in kaart brengen van het effect van de
beleidsvoorstellen ten opzichte van het huidige beleid vereist wel dat voor iedere gedragsvariant
van het nieuwe beleid een vergelijkbare variant van het huidige beleid moet worden
doorgerekend. De verschillen in effecten tussen deze vergelijkbare varianten geven het effect
van de nieuwe beleid.
Overige specifieke vragen verhuurders
1. Is bij de berekening van de huurinkomsten rekening gehouden met de marktpotentie van de woningen,
onderscheiden naar regulier huurprijsbeleid en harmonisatie ineens?
Bij de berekeningen door ABF is rekening gehouden met de marktpotentie van woningen. Voor
de bepaling van de maximale huurstijging is een vast percentage van de WOZ-waarde van alle
in het WBO onderscheiden woningen als proxy genomen voor de marktpotentie. Bij de
berekeningen is zowel rekening gehouden met de jaarlijks toegestane huurprijsstijgingen voor
bestaande huurders als met de mogelijkheden voor huurharmonisatie ineens bij mutatie van de
huurders.
42
2. Is, naar het oordeel van het CPB, in het model bij de berekeningen van de extra huurinkomsten (zie tevens onder `
algemeen' tweede en derde aandachtsstip) op een juiste en plausibele wijze invulling gegeven aan het begrip `extra'
vanwege de verruiming van het huurbeleid?
Zoals reeds in de hoofdtekst uitvoerig is behandeld, geeft ABF in haar rapportage prognoses
van mogelijke toekomstige huurstijgingen en de daaruit voortvloeiende effecten voor huurders,
verhuurders en de overheid voor verschillende gedragsvarianten bij het nieuwe huurbeleid en
aanvullend een trendvariant bij het huidige beleid.
Tabel A Ruimte voor huuraanpassing bij het huidig en nieuw beleid bij 25% liberalisatie
Gereguleerde sector Geliberaliseerde sector
Huidig Max Max Max Huidig Max Max Max Max huur
niveau huur huur huur niveau huur huur huur o.b.v.
huidig met met huidig met met 5,4%
wsw 20% 50% wsw 20% 50% WOZ
WOZ WOZ WOZ WOZ
ROA 322 379 409 431 410 512 548 698 738
SSR 349 432 440 397 459 645 623 678 605
Haaglanden 360 424 436 393 502 616 611 686 661
BRU 355 447 451 478 422 615 611 726 691
ROL Twente 337 426 509 438 403 662 634 672 558
ROL KAN 355 500 489 469 401 662 654 707 637
SRE 348 504 492 478 433 651 630 690 632
Groningen 331 488 473 392 396 662 656 680 563
Friesland 330 511 484 411 395 729 713 786 646
Drenthe 333 534 503 443 392 727 702 717 572
Rest Overijssel 332 473 465 420 397 672 643 645 536
Rest Gelderland 351 526 507 491 387 674 657 723 615
Rest Utrecht 370 495 491 503 458 667 652 760 687
Rest Noord Holland 349 480 472 459 403 600 600 702 659
Rest Zuid Holland 356 463 463 451 440 640 625 697 642
Zeeland 355 524 498 433 477 702 686 712 599
Rest Noord Brabant 352 519 501 487 410 666 649 714 633
Limburg 362 514 506 471 418 678 662 697 610
Flevoland 378 551 511 460 497 741 691 717 571
Nederland 347 471 468 442 423 629 623 702 635
Bron: ABF
In bovenstaande tabel wordt de huidige markthuur in de verschillende BON-gebieden afgezet
tegen het maximale huurprijsniveau op basis van het huidige en mogelijk toekomstige
woningwaarderingsstelsel. Voor de geliberaliseerde huursector is aanvullend ook de markthuur
op basis van 5,4% van de WOZ-waarde gegeven. Uit de tabel blijkt dat er zowel bij het nieuwe
als het oude beleid nog veel ruimte bestaat tussen het huidig huurniveau en het maximale
43
huurniveau. Benutting van de ruimte tussen het huidig huurniveau en het huidig maximaal
huurniveau mag niet als effect van het nieuwe beleid worden meegerekend. Uit de tabel komt
bovendien naar voren dat in de spanningsgebieden (de grote steden) de toekomstige maximale
huur hoger ligt dan de huidige maximale huur. In de ontspanningsgebieden ligt zij lager dan de
huidige maximale huur. Dit beeld is sterker naarmate de WOZ-waarde zwaarder inweegt.
Om de effecten van het beleid ten opzichte van het huidig beleid (extra) te kunnen
onderscheiden, zijn aanvullende berekeningen nodig. In paragraaf 3.6.1 zijn ter illustratie de
extra huuropbrengsten als gevolg van het nieuwe beleid beschreven.
3. Hoe heeft ABF bij de beleidsscenario m.b.t. verruimd huurbeleid het aantal huursubsidie-ontvangers en de
huursubsidie-uitgaven berekend en welke wijze zijn deze aantallen en uitgaven vergeleken met de betreffende
ontwikkelingen bij voortzetting van het huidige beleid?
Het ABF bepaalt op basis van het WBO op individueel niveau op basis van de woning- en
huishoudenkarakteristieken de mogelijke huuraanpassing. Vervolgens wordt bepaald of dit
huishouden recht heeft op huursubsidie en zo ja, voor wel bedrag. ABF presenteert in haar
rapportage de effecten voor verschillende prognoses. Het effect als gevolg van het beleid en dus
ten opzichte van het huidige beleid is niet door ABF berekend. In paragraaf 3.6.1.4 wordt ter
illustratie wel het verschil in huursubsidie-uitgaven als gevolg van het nieuwe beleid
gepresenteerd. Bij deze berekeningen is ervan uitgegaan dat iedereen hetzelfde verhuispatroon
volgt zoals dat ook in de huidige situatie het geval is. Als rekening wordt gehouden met minder
verhuizingen door het gevoerde beleid, dan heeft dit geringe effecten voor de huur en de
huursubsidie.
4. VROM hanteert als referentiemodel de voortzetting van een huurbeleid op basis van de inflatie van het afgelopen
kalenderjaar. Kan het model een beeld geven van de meerinkomsten als in het referentiemodel de tot nu toe
gehanteerde vijfjaarsinflatie als uitgangspunt wordt gehanteerd?
In de hoofdtekst (paragraaf 3.6.4) is ingegaan op de gevolgen voor de huur van de verandering
in huurprijsstijgingsystematiek. Cumulatief zou onder het oude regime van huurprijsstijgingen
die de inflatie volgen de huurprijs in 2009 2,8% hoger liggen.
5. Biedt het model de mogelijkheid liberalisatie-effecten in kaart te brengen op basis van de WWS puntensystematiek
waarbij woningen met meer dan 135 punten (of de daarbijbehorende maximaal toegestane huur) worden
geliberaliseerd?
Het is in principe mogelijk om met het ABF-instrumentarium de liberalisatie-effecten in kaart te
brengen op basis van het genoemde puntenaantal. Het WBO bevat naast de WOZ-waarde ook
44
het puntenaantal van iedere woning. Hieronder staat een tabel met een geliberaliseerd gebied
bij meer dan 135 punten, opgesplitst naar geliberaliseerd en gereguleerd gebied op basis van de
25%-variant. Het blijkt dat liberalisering bij meer dan 135 punten tot een groter geliberaliseerd
gebied leidt. Verder blijkt dat met name de gebieden met ontspannen markten dan sterk worden
geliberaliseerd.
Tabel B Effect van het hanteren van een liberalisatiegrens ten opzichte van 25% liberalisatie op basis
van WOZ-grenzen, aandelen in procenten
Grens bij 135 punten WOZ-grenzen
bij 25% vrije sector
Gereguleerd 25% Geliberaliseerd 25% totaal
ROA 9 31 15 27
SSR 14 61 20 12
Haaglanden 14 54 23 22
BRU 19 55 31 34
ROL Twente 35 60 40 20
ROL KAN 27 58 34 21
SRE 29 60 41 37
Groningen 27 52 28 6
Friesland 32 61 34 8
Drenthe 35 71 40 13
Rest Overijssel 22 60 33 30
Rest Gelderland 37 59 45 34
Rest Utrecht 27 59 36 30
Rest Noord Holland 25 49 32 31
Rest Zuid Holland 20 61 35 36
Zeeland 33 63 35 7
Rest Noord Brabant 33 63 41 28
Limburg 29 65 37 22
Flevoland 42 76 47 15
Nederland 23 55 31 24
Bron: ABF
Vraag van het Ministerie van Financiën:
6. Zijn de effecten in beeld te brengen van vrijwillige regulering van geliberaliseerde woningen van corporaties?
In de door ABF berekende variant 3a is verondersteld dat alle woningcorporaties er voor kiezen
om vrijwillig hun woningen onder het gereguleerde stelsel te laten vallen. Hiermee worden voor
een deel al de effecten zichtbaar van vrijwillige regulering. Echter, er zijn geen berekeningen
gemaakt van zelfregulering bij een reële huurprijsstijging binnen de geboden ruimte van het
gereguleerde gebied. Met aanvullende varianten kan ABF deze informatie wel opleveren.
45
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer