Ingezonden persbericht
PERSBERICHT
VASTNED RETAIL VERSTERKT SOLVABILITEIT EN HOUDT DIRECT
BELEGGINGSRESULTAAT IN LIJN MET VERWACHTING
(tussen haakjes eerste negen maanden van 2003; * aangepast voor vergelijkingsdoeleinden)
Direct beleggingsresultaat EUR 47,0 miljoen (EUR 46,2 miljoen*);
Indirect beleggingsresultaat EUR 14,2 miljoen negatief (EUR 5,5 miljoen
negatief*);
Totaal beleggingsresultaat EUR 32,8 miljoen (EUR 40,7 miljoen);
Direct beleggingsresultaat per aandeel EUR 2,84 (EUR 2,90*);
Totaal beleggingsresultaat per aandeel EUR 1,96 (EUR 2,24);
Eigen vermogen per aandeel op 30 september 2004 EUR 44,62
(30 september 2003: EUR 46,89);
Solvabiliteit op 30 september 2004: 59,4% (30 september 2003:49,8%).
VastNed Retail belegt in individuele winkelobjecten, winkelcentra en
grootschalige detailhandelsvestigingen gelegen op goede en toplocaties in
Nederland, Spanje, België, Frankrijk, Italië en Portugal. Het belegd
vermogen bedroeg per 30 september 2004 EUR 1.363 miljoen.
Resultaten eerste negen maanden van 2004
Direct beleggingsresultaat eerste negen maanden van 2004
VastNed Retail heeft in de eerste negen maanden van 2004 een direct
beleggingsresultaat geboekt van EUR 47,0 miljoen (EUR 46,2 miljoen*). Dit is een
stijging van 1,7% ten opzichte van het direct beleggingsresultaat over de eerste negen
maanden van 2003. Deze stijging is gerealiseerd ondanks lagere nettohuuropbrengsten
in het derde kwartaal 2004, voornamelijk als gevolg van de verkoop van de Duitse
vastgoedportefeuille met terugwerkende kracht vanaf 1 juli 2004. In plaats van
huurinkomsten heeft VastNed Retail gedurende het derde kwartaal rentecompensatie
van de koper ontvangen. De exploitatiekosten bedroegen EUR 12,2 miljoen (EUR 13,8
miljoen). Dit is gelijk aan 13,3% van de brutohuuropbrengsten (14,3%), een daling die
grotendeels is te danken aan het niet meer in aanmerking te hoeven nemen van de
relatief hoge exploitatiekosten van de Duitse vastgoedportefeuille in het derde kwartaal
van 2004. De algemene kosten daalden tot EUR 5,2 miljoen (EUR 6,2 miljoen*). Deze
daling is onder andere het gevolg van lagere pensioenlasten ten opzichte van de eerste
negen maanden van 2003 en het wegvallen van externe managementkosten ten
behoeve van de Duitse vastgoedportefeuille in het derde kwartaal 2004. De rentelasten
daalden tot EUR 20,9 miljoen (EUR 24,8 miljoen), voornamelijk als gevolg van de eerder
genoemde rentecompensatie en het realiseren van diverse verkopen van vastgoed in
2003 en 2004. De belastingen naar de winst bedroegen in de eerste negen maanden
van 2004 EUR 2,8 miljoen (EUR 2,2 miljoen) en de post minderheidsbelangen
toerekenbaar aan het direct beleggingsresultaat nam toe tot EUR 3,9 miljoen (EUR 3,4
miljoen).
Indirect beleggingsresultaat eerste negen maanden van 2004
Het indirect beleggingsresultaat over de eerste negen maanden van 2004 bedroeg
EUR 14,2 miljoen negatief (EUR 5,5 miljoen negatief*). Het indirect beleggingsresultaat
bestond uit gerealiseerde verkoopopbrengsten ad EUR 26,5 miljoen negatief (EUR 0,1
miljoen positief), ongerealiseerde waardemutaties van de vastgoedportefeuille ad
EUR 18,0 miljoen positief (EUR 2,8 miljoen negatief) en mutaties in de voorziening voor
latente belastingverplichtingen ad EUR 5,2 miljoen negatief (EUR 2,4 miljoen negatief).
Bovenstaande mutaties gecorrigeerd voor het aan minderheidsaandeelhouders
toekomende deel ad EUR 0,5 miljoen negatief (EUR 0,4 miljoen negatief) resulteert in
het hiervoor gemelde indirect beleggingsresultaat. De in het eerste kwartaal en eerste
halfjaar 2004 verantwoorde ongerealiseerde waardemutaties betrekking hebbend op de
Duitse vastgoedportefeuille zijn hiertoe verantwoord als gerealiseerde waardemutaties
als gevolg van de afronding van de verkoop van deze vastgoedportefeuille.
Resultaten per aandeel eerste negen maanden van 2004
Per aandeel bedroeg het direct beleggingsresultaat EUR 2,84 (EUR 2,90*). Het indirect
beleggingsresultaat per aandeel kwam uit op EUR 0,86 negatief (EUR 0,35 negatief*).
Inclusief de overige mutaties ad EUR 0,02 negatief (EUR 0,31) kwam het totaal
beleggingsresultaat per aandeel uit op EUR 1,96 (EUR 2,24). Het eigen vermogen per
aandeel bedroeg per 30 september 2004 EUR 44,62 (30 september 2003 EUR 46,89).
Het resultaat per aandeel is berekend over het gemiddeld aantal geplaatste gewone
aandelen.
Vastgoedportefeuille
De waarde van de vastgoedportefeuille daalde voornamelijk als gevolg van de verkoop
van de Duitse vastgoedportefeuille tot EUR 1.363 miljoen op 30 september 2004
(30 september 2003: EUR 1.642 miljoen).
Externe taxaties
VastNed Retail laat per 30 juni en 31 december telkens de helft van haar
vastgoedportefeuille door onafhankelijke taxateurs waarderen. Derhalve zijn in het
derde kwartaal van 2004 geen ongerealiseerde waardemutaties in het indirect
beleggingsresultaat opgenomen.
Verkopen
VastNed Retail heeft in haar persbericht van 15 september 2004 de finalisering van de
verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille aangekondigd. De verkoop vond plaats
tegen een prijs van EUR 198,6 miljoen. Voorts is een vijfjarige garantie voor de per 1 juli
2004 bestaande leegstand overeengekomen van maximaal EUR 3,3 miljoen per jaar.
Deze garantie heeft betrekking op de per 1 juli 2004 leegstaande ruimten en de
daarmee gepaard gaande kosten zoals niet verrekenbare servicekosten. De finalisering
van de verkoop heeft niet tot een additionele afwaardering geleid in vergelijking met de
halfjaarcijfers 2004. Door deze verkoop is een kwaliteitsverbetering van de totale
vastgoedportefeuille gerealiseerd die onder andere tot uiting komt in gemiddeld lagere
exploitatiekosten.
Voorts hebben in het derde kwartaal enkele verkopen plaatsgevonden in Nederland en
Spanje. In Nederland betrof dit buurtwinkelcentrum "De Nije Nering" in Hoogeveen tegen
EUR 2,5 miljoen en een winkel in Barcelona gelegen in Baricentro tegen EUR 1,6
miljoen. Deze verkopen leverden een verkoopwinst op van EUR 0,6 miljoen ten opzichte
van de laatste taxatiewaarden.
Verder heeft VastNed Retail haar belang in Intervest Retail teruggebracht tot 75,8%
(77,2% per 31 december 2003). Deze verkopen vonden plaats in het kader van het
bewerkstelligen van een voldoende free float van de aandelen van haar Belgische
dochtermaatschappij. Met deze verkopen is in de eerste negen maanden van 2004 een
boekwinst van EUR 0,3 miljoen gerealiseerd.
Bezettingsgraad
De gemiddelde financiële bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille bedroeg in de
eerste negen maanden van 2004 95,6% (96,7%). De bezettingsgraden van de
respectievelijke landen bedroegen: Nederland 97,9% (97,7%), Spanje 98,3% (96,6%),
België 89,2% (97,0%), Frankrijk 97,4% (99,4%) en Duitsland 90,2% (91,6%). De
vastgoedportefeuilles in Italië en Portugal kenden evenals in de eerste negen maanden
van 2003 een bezettingsgraad van100%. De bezettingsgraad van de Belgische
vastgoedportefeuille blijft achter in vergelijking met de overige landen als gevolg van het
niet naar verwachting presteren van de factory outlet te Messancy. De ontplooide
nieuwe initiatieven op het gebied van verhuur, marketing en lokaal management hebben
vooralsnog niet tot verbetering van de bezettingsgraad in het derde kwartaal 2004 geleid.
Groepsvermogen en financiering
Het groepsvermogen uitgedrukt in een percentage van het belegd vermogen
bedroeg op 30 september 2004 59,4% (30 september 2003: 49,8%). De ratio kort
vreemd vermogen / lang vreemd vermogen bedraagt per 30 september 2004 31/69 (30
september 2003: 31/69). Het totaal aantal geplaatste gewone aandelen bedraagt per 30
september 2004 16.746.189 stuks (30 september 2003: 16.146.747).
Ontwikkelingen en vooruitzichten
VastNed Retail houdt voor het boekjaar 2004, rekening houdend met een ongewijzigde
interestvoet, vast aan haar eerdere verwachting van een direct beleggingsresultaat van
circa EUR 3,74 per aandeel (2003: EUR 3,87*). VastNed Retail voert een actief
acquisitiebeleid teneinde de gerealiseerde verkoopopbrengsten te herinvesteren. Naar
verwachting zullen nieuwe investeringen in 2005 plaatsvinden en bijdragen aan het
direct beleggingsresultaat.
Rotterdam, 10 november 2004
Voor nadere inlichtingen: R.A. van Gerrevink of A.G.H. du Pont, tel. 010 2424300.
Om 10 uur 's ochtends is de conference call met analisten naar aanleiding van de
negenmaandscijfers via de VastNed-website te volgen. Interesse? Meldt u aan op
www.vastned.nl
VASTNED RETAIL N.V.
KERNCIJFERS
30 september 30 september 31 december
2004 1) 2003 1) 2003 2)
Resultaten (x 1.000,-)
Brutohuuropbrengsten 91.866 96.603 128.904
Direct beleggingsresultaat 47.016 46.222 3) 61.777 3)
Indirect beleggingsresultaat (14.245) (5.515) 3) (21.037) 3)
Beleggingsresultaat 32.771 40.707 40.740
Balans (x 1.000,-)
Beleggingen in vastgoed 1.363.067 1.642.214 1.612.277
Groepsvermogen 809.483 817.594 817.961
Eigen vermogen 747.137 757.192 757.238
Langlopende schulden 437.826 579.142 598.049
Aantal gewone aandelen ultimo 16.746.189 16.146.747 16.146.747
Gemiddeld aantal gewone aandelen 16.532.212 15.924.788 15.980.734
Per aandeel (x )
Eigen vermogen per aandeel primo (inclusief dividend) 46,90 48,80 48,80
Dividend (4,24) (4,15) (4,15)
Eigen vermogen per aandeel primo (exclusief dividend) 42,66 44,65 44,65
Direct beleggingsresultaat 2,84 2,90 3) 3,87 3)
Indirect beleggingsresultaat (0,86) (0,35) 3) (1,32) 3)
Overige mutaties (0,02) (0,31) (0,30)
Beleggingsresultaat 1,96 2,24 2,25
Eigen vermogen per aandeel ultimo (inclusief dividend) 44,62 46,89 46,90
Beurskoers (ultimo) 46,70 40,70 42,60
Verhouding groepsvermogen/belegd vermogen ( in %) 59,39 49,79 50,73
Verhouding kort vreemd vermogen/ lang vreemd vermogen ( in %) 31/69 31/69 25/75
1) Niet door externe accountant gecontroleerd
2) Door externe accountant gecontroleerd
3) Aangepast voor vergelijkingsdoeleinden
VASTNED RETAIL N.V.
GECONSOLIDEERDE BALANS
Voor winstverdeling ( x 1.000,-)
30 september 30 september 31 december
2004 1) 2003 1) 2003 2)
Activa
Beleggingen
Vastgoed in exploitatie 1.358.559 1.594.824 1.603.572
Vastgoed niet in exploitatie 4.508 47.390 8.705
1.363.067 1.642.214 1.612.277
Vorderingen 116.483 24.076 18.931
Overige activa 14.404 19.449 20.363
Totaal activa 1.493.954 1.685.739 1.651.571
Passiva
Eigen vermogen
Gestort en opgevraagd kapitaal 83.731 80.734 80.734
Agioreserve 443.966 432.276 432.276
Reserves 172.424 197.960 3) 182.451 3)
Onverdeelde winst lopend boekjaar 47.016 46.222 3) 61.777 3)
Totaal eigen vermogen 747.137 757.192 757.238
Minderheidsbelangen 62.346 60.402 60.723
Groepsvermogen 809.483 817.594 817.961
Voorzieningen 27.223 22.684 24.156
Langlopende schulden 445.303 579.142 598.049
Kortlopende schulden 211.945 266.319 211.405
Totaal passiva 1.493.954 1.685.739 1.651.571
1) Niet door externe accountant gecontroleerd
2) Door externe accountant gecontroleerd
3) Aangepast voor vergelijkingsdoeleinden
VASTNED RETAIL N.V.
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING
( x 1.000,-)
01.01-30.09 01.01-30.09
2004 1) 2003 1)
in pro- in pro-
centen van centen van
bedrag brutohuur bedrag brutohuur
Opbrengsten uit beleggingen
Brutohuuropbrengsten 91.866 100,00 96.603 100,00
Exploitatiekosten (12.194) (13,27) (13.782) (14,27)
Nettohuuropbrengsten 79.672 86,73 82.821 85,73
Waardemutaties beleggingen
Gerealiseerde waardemutaties (26.539) 50
Ongerealiseerde waardemutaties 18.040 (2.775)
Totaal waardemutaties beleggingen (8.499) 2) (2.725) 2)
Totaal opbrengsten uit beleggingen 71.173 80.096
Lasten
Interest (20.867) (24.806)
Algemene kosten (5.164) (5,62) (6.189) (6,41)
Totaal lasten (26.031) (30.995)
Beleggingsresultaat voor belastingen 45.142 49.101
Belastingen naar de winst
Over verslagperiode verschuldigde belasting (2.772) (2.190)
Mutatie latente belastingen (5.257) 3) (2.388) 3)
Totaal belastingen naar de winst (8.029) (4.578)
Beleggingsresultaat na belastingen 37.113 44.523
Minderheidsbelangen (4.342) (3.816)
Beleggingsresultaat 32.771 40.707
Direct beleggingsresultaat 47.016 46.222
Indirect beleggingsresultaat (14.245) (5.515)
Beleggingsresultaat 32.771 40.707
1) Niet door externe accountant gecontroleerd
2) Waarvan aandeel VastNed Retail N.V. 9.090 negatief (vorig jaar 3.145 negatief)
3) Waarvan aandeel VastNed Retail N.V. 5.155 negatief (vorig jaar 2.370 negatief)
Voor de grondslagen voor de consolidatie, de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling wordt
verwezen naar het jaarverslag 2003, behoudens de aanpassingen in verband met de gewijzigde Richtlijn 615
Beleggingsinstellingen van de Raad voor de Jaarverslaglegging.
---- --