Speech Minister Dekker bij de aanbieding van het NVB-rapport 'Van
werken naar wonen' in sociëteit De Witte op 27 oktober 2004.
Geachte aanwezigen,
Wie vanuit auto of trein om zich heen kijkt in ons land, weet dat er
heel veel kantoorruimte leeg staat. Maar liefst 5,5 miljoen vierkante
meter. Daartegenover hebben we te maken met een groot tekort aan
woningen. Het is daarom logisch - en niet voor het eerst - dat
onderzocht wordt of omzetting van kantoren in woningen twee vliegen in
één klap kan slaan.
De sceptici hebben het allemaal al eerder zien gebeuren: zodra de
markt weer aantrekt smelt de kantoorleegstand als sneeuw voor de zon
en hoor je niemand meer over omzetting naar woonruimte. Het lijkt er
volgens de onderzoekers op dat dit scenario nu niet opgaat.
Kantorenproductie die nu nog in de pijplijn zit zal samen met
leegstand uit de bestaande voorraad kunnen oplopen naar wel 7.5
miljoen ongebruikte vierkante meters. Zeker het functioneel verouderde
deel van die kantoren zal hoe dan ook leeg blijven.
Tegelijkertijd is de vraag naar woningen groot en divers. Vandaar dat
het ministerie van VROM het verhogen van de woningproductie tot een
speerpunt heeft gemaakt. Deze doelstelling is vertaald naar een
bouwproductie van 455.000 woningen in de periode 2005-2010. Dit is
inclusief een productie van 25.000 woningen anders dan door nieuwbouw,
bijvoorbeeld door omzetting van kantoren in woningen.
Het is daarom verheugend dat het door de minister genoemde aantal van
5000 'kantoorwoningen' per jaar door de meeste geïnterviewden in dit
onderzoek, haalbaar wordt genoemd. Laten we dat eens vasthouden en
kijken wat dat kan betekenen en wat er moeten worden overwonnen om
zover te komen.
Met de 25.000 woningen in leegstaande kantoren die de minister de
komende vijf jaar wil realiseren, los je het woningtekort niet op.
Daarover zijn de geïnterviewde beleggers, ontwikkelaars, ambtenaren en
wetenschappers het wel eens. Het biedt wel mogelijkheden voor
specifieke doelgroepen zoals studenten, starters en senioren. Groepen
die nu op de woningmarkt moeilijk aan hun trekken komen.
Bovendien hebben kantoorpanden potentie voor trendy woon- en
leefstijlen. Zo kunnen aantrekkelijke woonwerkruimten gerealiseerd
worden voor creatieve- en andere vrije beroepsbeoefenaren. Groepen die
van belang zijn voor de culturele en economische dynamiek van onze
steden.
Zo mogelijk nog belangrijker is de functie die omzetting kan hebben
voor een kantelmoment naar versnelling in de stedelijke vernieuwing.
Er zijn beleggers die het lef hebben om ook buiten de binnensteden en
echte woongebieden tot omzetting over te gaan. Zij geven daarmee het
startsein voor verdere functiemenging op kantoorlocaties. Dat is goed
voor de vitaliteit, veiligheid en leefbaarheid in dergelijke gebieden
en zo creëert men zelfs kansen voor rendement. Deze aanpak genereert
een eigen positieve dynamiek die natuurlijk te verkiezen valt boven
het al te gebruikelijke proces van langzame leegloop, sloop en trage
planontwikkeling voor nieuwbouw.
Om al deze redenen is het raar dat omzetting van werkplek naar
woonstek nog zo weinig van de grond komt. En dat terwijl de
inkomstenderving voor de eigenaren zo'n 600 miljoen euro op jaarbasis
bedraagt.
Het rapport oppert dat een belangrijke factor daarvoor wel eens van
psychologische aard zou kunnen zijn. Beleggers vinden woningen gewoon
niet 'chique' en omzetting van kantoor- naar woonbestemming zou
gevoeld worden als falen. Afwaarderen, ook zo'n pijnlijk punt. Toch
zal het moeten, menen beleggers zelf, om verder te kunnen. Ik pleit
dan ook hartstochtelijk voor groepstherapie in vastgoedkring, met dit
onderzoek als werkboek. U mag het wat mij betreft ook een breed
maatschappelijk debat noemen.
Een ander belangrijk obstakel ligt meer op het bord van de overheid.
Dat is de regelgeving. Met name de eisen van het bouwbesluit maken
omzettingsprojecten zo duur dat het voor beleggers niet meer
interessant is, menen nogal wat respondenten. Er is nu een veelheid
aan voorschriften over daglichttoetreding, verdiepingshoogten,
draagstructuren en trappen die al dan niet lui moeten zijn.
Ik zie daarvan het probleem wel en kan me veel voorstellen bij de
verzuchting uit het rapport: 'en als we nu gewoon afspreken dat we
geen onveilige woningen bouwen?' Want dat is natuurlijk wat we willen
bereiken en waarop we zouden moeten sturen: mogelijk maken van
aantrekkelijke, veilige woonruimten. Niet alleen maar zeggen wat niet
kan en mag. Ik zal uw kritieken daarom ter harte nemen en laten weten
hoe uw problemen zijn op te lossen.
U heeft vast wel gemerkt dat ik verheugd ben met dit rapport. Ik dank
de NVB er dan ook hartelijk voor. Het rapport zelf zal ik nog eens
goed bekijken en ik kom er zeker bij u op terug.
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer