Partij van de Arbeid
Nieuws >> Notities
Notitie Blijven Bouwen: oplossingen voor verhoging van de bouwproductie
22-10-2002
Amsterdamse PvdA-gemeenteraadsfractie geeft oplossingen voor verhoging
van de bouwproductie
De PvdA-raadsleden Bouwe Olij en Thijs Reuten hebben vandaag de
raadsnotitie BLIJVEN BOUWEN ingediend met daarin oplossingen voor
verhoging van de bouwproductie in Amsterdam.
De voorstellen zijn er allemaal op gericht om op de kortst mogelijke termijn de bouwproductie weer op gang te brengen.
Zij stellen o.a. voor een zogenaamde Vangnet NV op te richten. Deze NV moet de woningen van de corporaties kopen die niet binnen de planning verkocht kunnen worden en waardoor de corporaties voldoende geld hebben om de afgesproken nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. Het gemeentelijk grondbedrijf heeft inmiddels laten weten dit een interessante gedachte te vinden.
Een ander voorstel van de heren Olij en Reuten is het tijdelijk
toestaan dat nieuwe sociale huurwoningen over 10 of 15 jaar weer
verkocht mogen worden. Financieel is dit zeer aantrekkelijk waardoor
er geen financiële belemmering meer is voor de corporaties om direct
te starten met bouwen.
Bouwe Olij: "Door de ingezakte bouwproductie zit alles op slot. Omdat
er nauwelijks nieuw gebouwd wordt, verhuizen ook steeds minder mensen.
Daardoor komen ook steeds minder woningen leeg. Starters en
doorstromers kunnen nauwelijks nog een betaalbare woning vinden in de
stad. Het is tijd voor draconische maatregelen"
De volledige notitie is hieronder te vinden
22 oktober 2002
BLIJVEN BOUWEN
oplossingen voor verhoging
van de bouwproductie
Notitie van de Amsterdamse PvdA-gemeenteraadsleden
Bouwe Olij en Thijs Reuten
Amsterdam, 21 oktober 2002
Op zeer korte termijn moeten maatregelen genomen worden om de
bouwproductie te verhogen. Onmiddellijk moeten alle belemmeringen
hiervoor in kaart worden gebracht. Onorthodoxe wegen moeten worden
bewandeld. Problemen als de geringe beschikbaarheid van bouwlocaties,
doorgeschoten eisen van de overheid, architecten en stedenbouwers en
financiële en organisatorische obstakels moeten uit de weg geruimd
worden
(uit: PvdA-verkiezingsprogramma 2002-2006).
Vooraf
In het programakkoord is afgesproken dat de komende vier jaar 16.000
woningen worden gebouwd en dat uiterlijk in september van dit jaar
hierover een notitie aan de raad zal worden voorgelegd. Die notitie is
de Nota Woningproductie, naar een kortere doorlooptijd geworden en is
1 oktober jl. verschenen. In grote lijnen kunnen wij ons vinden in de
voorstellen zoals die worden gedaan in de Nota Woningproductie.
Deze PvdA-raadsnotitie Blijven Bouwen is bedoeld als aanvulling op de
Nota Woningproductie en wil vooral een bijdrage zijn aan de discussie
over oplossingen van de problemen met de bouwproductie. Wij zouden het
op prijs stellen als de notitie hetzelfde inspraaktraject kan
doorlopen als de nota van het college. Wij verzoeken het college
Blijven Bouwen te betrekken bij het opstellen van de definitieve Nota
Woningproductie.
In 2001 werden in Nederland bijna 73.000 woningen opgeleverd. Dat was
zon 80% van de productie in 1998. In Amsterdam ging het veel slechter
met de productie: In 2001 werd slechts 30% van de productie van 1998
gehaald. Niet meer dan 1961 woningen werden vorig jaar opgeleverd. In
1998 waren het er nog 6442. Als er niet gebouwd wordt is er ook minder
doorstoming. Logisch gevolg is dat bijvoorbeeld ook het aantal
vrijgekomen sociale huurwoningen drastisch daalt. In 1998 kwamen er in
Amsterdam nog bijna 17.000 leeg, in 2001 nog geen 11.000. In een
notendop laten deze cijfers zien waarom er nog nauwelijks beweging is
op de Amsterdamse woningmarkt. Starters en doorstromers met lage en
middeninkomens zijn hiervan vooral de dupe.
2002 is het derde jaar dat de bouwproductie in Amsterdam ver beneden peil blijft. Dit mag zo absoluut niet langer doorgaan. In ons verkiezingsprogramma dat een jaar geleden in november 2001 verscheen schreven wij nog dat onorthodoxe wegen bewandeld moesten worden. Inmiddels zijn wij tot de conclusie gekomen dat het tijd is voor draconische maatregelen.
Blijven bouwen is noodzaak
De woningbehoefte in Amsterdam is onverminderd groot. Regelmatig worden we gebeld door ouders die zich wanhopig afvragen wanneer hun kind van 26 jaar nu eindelijk eens een kans maakt op een eigen woninkje. Studenten hebben het altijd moeilijk gehad met het vinden van woonruimte in Amsterdam maar thans staat het water hen echt tot aan de lippen. Voor wie al een woning heeft en wil verhuizen naar iets beters, groters of anders, zijn er nauwelijks betaalbare woningen beschikbaar. Kortom, voor starters en voor doorstromers met een laag of middeninkomen is er sprake van woningnood. Maar ook de hogere inkomens kunnen moeilijk een woning vinden omdat er nu eenmaal relatief weinig dure huur- en koopwoningen zijn in onze stad.
Alleen al om het aantal bewoners in de stad gelijk te houden moeten er
jaarlijks een kleine 2000 woningen aan de voorraad worden toegevoegd.
Dit is nodig omdat de gemiddelde woningbezetting daalt. Dat wil zeggen
dat we met zn allen met steeds minder mensen in een woning wonen. In
1960 woonden er nog gemiddeld 3.39 mensen in een woning in Amsterdam,
nu is dat nog maar 1.97. De laatste jaren daalt de gemiddelde
woningbezetting jaarlijks met eenhonderdste. Om hetzelfde aantal
mensen te huisvesten zijn dus steeds meer woningen nodig. Daarnaast
zijn er nieuwe woningen nodig ter vervanging van gesloopte slechte
woningen of ten behoeve van de herstructurering in de Westelijke
Tuinsteden, Noord en Zuidoost. De bevolking in Amsterdam groeit en
daarvoor moet ook worden gebouwd. En dan spreken wij nog niet eens
over al die andere mensen die graag in Amsterdam willen wonen.
Amsterdam zou idealiter eigenlijk zon 5000 tot 7000 woningen per jaar
moeten bouwen. In het programakkoord is afgesproken de komende jaren
gemiddeld 4000 woningen per jaar te bouwen. Dat is dus geen overdreven
eis.
De afgelopen decennia is de stad enorm uitgebreid met de Westelijke
Tuinsteden, Zuidoost, Buitenveldert en woningbouw in Noord. Toch wonen
er minder mensen in de stad dan veertig jaar geleden. In 1960: 870.000
inwoners in 256.000 huizen en in 2000: 730.000 inwoners in 369.000
huizen. Hoewel niet iedereen dat beseft is het minder druk en vol met
mensen in de stad dan vroeger.
Productieproblemen voor alle woningen
De productieproblemen doen zich zowel voor bij sociale huurwoningen als bij marktwoningen. De oorzaken en mogelijke oplossingen zijn echter verschillend. Het hoofdprobleem bij de sociale huurwoningen is het hoge exploitatietekort. Bij de marktwoningen speelt de ingezakte vraag naar koopwoningen een rol en wordt gezegd dat de grondprijs te hoog is. In de notitie gaan wij eerst in op mogelijke oplossingen voor de sociale woningbouw en daarna op marktwoningen.
Snel starten met bouwen
In de Nota Woningproductie worden tal van voorstellen en suggesties
gedaan om de productie weer op gang te brengen. Zoals gezegd
onderschrijven wij de meeste voorstellen. De PvdA-fractie vindt ze
echter ontoereikend. Wij denken dat de voorgestelde maatregelen
onvoldoende zijn om op korte termijn de bouwproductie weer op gang te
brengen. Onze grootste zorg is momenteel hoe we zo snel mogelijk de
heimachines weer kunnen laten klinken. Daarvoor zijn naast maatregelen
voor de middellange termijn ook korte termijn acties nodig. Dat kan
bijvoorbeeld door structurele wijzigingen of door het bieden van
tijdelijke voordelen aan bouwers die in staat zijn snel te starten met
bouwen. Wij doen daarvoor de volgende voorstellen.
Voorstellen voor sociale woningbouw
1. Vangnet NV
Een van de grote problemen in de stad is de stagnatie in de bouw van
sociale huurwoningen. De corporaties stellen dat het tekort gemiddeld
70.000 euro per woning bedraagt en dat dit te hoog is om geheel voor
hun rekening te nemen. Vroeger werd het tekort op de sociale
huurwoning afgedekt met objectsubsidie van het Rijk. Die subsidie is
afgeschaft. Het idee bij de afschaffing was dat de corporaties door
meer vrijheid bij huurverhogingen, de bouw van duurdere woningen met
hogere winstmarges en de verkoop van bestaand bezit hun eigen broek op
konden houden. In de praktijk blijkt dat moeilijk te zijn. De
corporaties willen wel een flink deel van het tekort voor hun rekening
nemen maar niet alles. Een van de problemen is dat de verkoop van
bestaand bezit weliswaar veel geld oplevert maar niet op korte termijn
beschikbaar komt. De verkoop aan zittende bewoners verloopt uiterst
moeizaam omdat huurders op veel hogere lasten komen als zij hun woning
kopen. Daarom wordt er bijna alleen verkocht als een woning leegkomt.
Zoals we hiervoor gezien hebben komen er steeds minder woningen leeg
door de lage bouwproductie. We zitten dus in een vicieuze cirkel die
doorbroken moet worden. De corporaties hebben de opbrengst uit de
verkoop nodig om een groot deel van het tekort op de nieuw te bouwen
sociale huurwoningen te dekken. Zolang zij daarover geen zekerheid
hebben zullen ze niet gauw bereid zijn tot bouwen. Voor dit probleem
hebben wij Vangnet NV bedacht.
Hoe werkt Vangnet NV?
De gemeente garandeert de corporaties de jaarlijkse afname van een
overeen te komen aantal woningen uit het bestaande bezit. De gemeente
betaalt de corporaties voor een bewoonde woning de prijs gelijk aan 80
procent van de marktwaarde van een lege woning. Dit betekent concreet
dat de corporaties meerjarige zekerheid hebben wat betreft de
inkomsten uit verkoop van bestaand bezit. Ze zijn voor de opbrengst
niet langer afhankelijk van het leegkomen van de woning. In hun
meerjarige ramingen en voor het aangaan van verplichtingen kunnen zij
rekenen met de garantie die de gemeente geeft. Deze constructie kunnen
de corporaties dus als een vangnet gebruiken voor het geval zij
onvoldoende woningen verkopen. Het enige risico dat zij lopen is een
lagere opbrengst als de verkoopprijzen drastisch dalen. Dit risico is
er ook voor de gemeente. Als de marktprijzen dalen, daalt de waarde
van de door de gemeente aangekochte panden. Dit risico is beperkt
omdat de gemeente nog wel de huur uit exploitatie blijft ontvangen. Al
met al is voor de gemeente deze Vangnet NV op termijn waarschijnlijk
een rendabele investering. De huurder merkt niet veel van de
juridische transactie. Zijn rechten worden niet aangetast. Immers Koop
breekt geen huur. Daarbij gaan wij ervan uit dat de woningen, tegen de
gebruikelijke vergoeding, in beheer blijven bij de corporatie en dat
slechts de juridische eigendom wordt overgedragen aan Vangnet NV. Dit
voorstel is doorgerekend door de afdeling Grondprijsbeleid van het
Grondbedrijf (zie bijlage 1). De berekening is gebaseerd op een door
ons aan de afdeling Grondprijsbeleid voorgelegd rekenmodel (zie
bijlage 2). De doorrekening van het Grondbedrijf laat zien dat bij een
aankoopprijs van 80% van de marktwaarde en een gemiddelde
exploitatieduur van 10 jaar er per woning voor de gemeente zelfs een
klein winstje ontstaat. De NV is dus rendabel. Het Grondbedrijf
suggereert ook nog de mogelijkheid van een virtuele NV. Het voordeel
van deze constructie is dat er geen juridische eigendomsoverdracht
plaatsvindt en er dus 6% overdrachtsbelasting wordt bespaard. De
gemeente neemt in dat geval op papier de woningen over en leent de
corporatie de tegenwaarde van de woningen. Zodra de corporatie de
woningen werkelijk verkoopt kan ze de lening aflossen. Nader onderzoek
moet aantonen welke constructie de meest werkbare is. Belangrijk is
dat ook de medewerkers van het Grondbedrijf van mening zijn dat in de
Vangnet NV de oplossing ligt van het probleem van de corporaties. Wij
verwachten dat ook de corporaties de voordelen zullen zien van Vangnet
NV. Zij krijgen immers naast een goede prijs voor een bewoonde woning
vooral een inkomstengarantie. Hierdoor zijn zij in staat
verplichtingen voor nieuwbouw aan te gaan.
Voor wie is Vangnet NV bedoeld?
Het is niet de bedoeling dat de corporaties met Vangnet NV een
gemakkelijk instrument in handen krijgen om van lastig bezit af te
komen. Corporaties die geen nieuwe sociale huurwoningen bouwen zouden
niet van de constructie gebruik mogen maken. Zij hebben immers geen
financieel probleem. Vangnet NV is bedoeld voor de corporaties in de
stad die nog sociale huurwoningen bouwen. In het convenant verkoop
huurwoningen is afgesproken dat circa 4000 woningen per jaar verkocht
worden. Er moeten 1200 nieuwe sociale huurwoningen per jaar gebouwd
worden. Dit betekent dat met de individuele corporaties afgesproken
zou kunnen worden dat zij voor elke nieuw te bouwen sociale huurwoning
zonodig maximaal drie bestaande woningen kunnen verkopen aan Vangnet
NV.
Financiële risicos
Zoals gezegd is Vangnet NV in principe, op basis van de
rekenvoorbeelden, rendabel. Het geld dat nodig is om de woningen te
kopen moet geleend worden maar met de rente die daarover betaald moet
worden is in het model rekening gehouden. Niet ontkend kan worden dat
bij een succes van Vangnet NV de gemeente eigenaar wordt van duizenden
woningen. Dat brengt een zeker risico met zich mee ten aanzien van de
waardevastheid van die woningen. Daar staan huuropbrengsten tegenover
en ook de solvabiliteit van de gemeente die het niet direct
noodzakelijk maakt in een slechte markt woningen te verkopen. Wij
denken dat de risicos overzienbaar en aanvaardbaar zijn.
Wij verzoeken het college op de kortst mogelijke termijn gesprekken te voeren met de corporaties over de mogelijkheden om op basis van Vangnet NV de problemen rond de betaalbaarheid van de bouw van nieuwe sociale huurwoningen op te lossen.
2. Tijdelijk toestaan verkoop nieuwe sociale huurwoningen
Vangnet NV is niet morgen opgericht en operationeel. Daar zal nog
enige tijd mee heengaan voor alles is uitgezocht en opgezet.
Gezien de ernst van de situatie en de hoge grote urgentie die wij
toekennen aan het zo snel mogelijk weer op gang krijgen van de
bouwproductie stellen wij ter overbrugging onderstaande tijdelijke
maatregelen voor.
In de Nota Woningproductie staat op pagina 34 (4.2.1 punt 6) dat
het verkopen van nieuw te bouwen sociale huurwoningen op termijn
relatief grote financiële implicaties heeft. Ook heeft het
gevolgen voor de woningdifferentiatie op project/buurtniveau.
Daarom is het slechts in uitzonderingsgevallen toepasbaar. Wij
onderschrijven het standpunt dat verkoop gevolgen heeft voor de
differentiatie in de buurten. Wij zijn van mening dat het
noodzakelijk is nog heel lang sociale huurwoningen te bouwen in
onze stad. Dit is nodig om ervoor te zorgen dat het bestand aan
sociale huurwoningen kwalitatief op peil blijft en om tegemoet te
komen aan de nog immer grote vraag naar betaalbare woningen voor
gehandicapten, grote gezinnen en ouderen. Het is de opdracht van
de sociaal-democratie ervoor te zorgen dat ook minder fortuinlijke
Amsterdammers over een goede woning kunnen beschikken. Op dit punt
staan wij dus diametraal tegenover een partij als de VVD die van
mening is dat de norm van 30% sociaal, dogmatisch denken is en
moet vervallen. De VVD ontkent daarmee de noodzaak van
voortdurende vernieuwing van de bestaande voorraad ten einde te
voorkomen dat op den duur de sociale voorraad uit alleen nog maar
verouderde woningen bestaat. Een en ander neemt niet weg dat gelet
op de stagnatie in de woningbouw tijdelijke maatregelen wel
verantwoord en ook dringend gewenst zijn.
30% sociaal
Het exploitatieresultaat van een sociale huurwoning stijgt met
grote sprongen op het moment dat de woning na 10 of 15 jaar mag
worden verkocht. Wij stellen daarom voor de corporaties tijdelijk
toe te staan de nu te bouwen 30% sociale huurwoningen na 10 of 15
jaar te verkopen zonder aanpassing van de grondprijs. Ook dit
model heeft het Grondbedrijf op ons verzoek doorgerekend. De
doorrekening van het Grondbedrijf laat zien dat dit een dermate
riant aanbod is dat de corporaties dan zelfs geld overhouden aan
een sociale huurwoning. Bij een gemiddelde woning die na 10 jaar
wordt verkocht is de winst 37.000 euro. Na 15 jaar is het 23.000
euro. Dit betekent dat in deze constructie de grondprijs zelfs
omhoog zou kunnen.
Nadeel van deze aanpak is dat door de verkoop op den duur deze
sociale huurwoningen verloren gaan voor de betaalbare voorraad.
Als dit langdurig en overal in de stad gebeurt, zouden er minder
sociale huurwoningen overblijven. Ook zou het ten koste gaan van
de differentiatie in de buurten. Uit onderzoek van de Stedelijke
Woningdienst blijkt dat de voorraad goedkope huurwoningen veel
groter is dan de doelgroep en naar verwachting zal dit verschil in
de toekomst nog groter worden. Het tijdelijk toestaan van verkoop
hoeft daarom, over de gehele stad gemeten, niet direct een
probleem voor de differentiatie op te leveren. Op buurtniveau moet
wel bezien worden of het voorstel consequenties heeft voor de
gewenste differentiatie.
Voordeel van deze aanpak is dat diverse projecten die nu niet van
de grond komen omdat ze financieel niet haalbaar zijn hiermee hun
probleem opgelost zien en dus direct kunnen starten met bouwen.
Voor de snelheid is belangrijk dat in het project niets veranderd
hoeft te worden. Dat is met deze aanpak het geval. Het percentage
te bouwen sociale huurwoningen blijft gelijk en de grondopbrengst
waarop de gemeente gerekend had verandert ook niet. Dus: Handen
uit de mouwen en bouwen.
40% sociaal
Een andere, misschien wel betere mogelijkheid is de corporaties
tijdelijk niet 30% sociaal maar 40% sociaal te laten bouwen en
toe te staan de helft daarvan na 10 of 15 jaar te verkopen, of
wellicht al bij de eerste mutatie. Het Grondbedrijf heeft berekend
dat dit model financieel haalbaar is. Bij verkoop na 10 jaar kost
het de corporatie 6.500 euro per woning. Voordeel is dat je na
verkoop nog 20% van die nieuwe woningen in de sociale huur houdt.
Bijkomend voordeel van nu 40% sociaal bouwen in bijvoorbeeld de
Westelijke Tuinsteden is dat er meer woningen beschikbaar komen
voor de doorstroming. De nu dreigende vertraging in de stedelijke
vernieuwing kan hierdoor waarschijnlijk worden voorkomen. Het
nadeel dat geldt bij 30% sociaal bouwen en dan verkopen, geldt
hier natuurlijk ook, alleen in mindere mate omdat uiteindelijk nog
20% in de sociale huur blijft. Als voor de extra 10% sociaal een
omzetting nodig is van geplande marktsectorwoningen in sociale
huurwoningen heeft dit negatieve gevolgen voor de grondopbrengst.
In de plannen was voor die 10% immers gerekend met een hogere
grondopbrengst dan de grondprijs van sociale huurwoningen. Dit
probleem is overigens niet nieuw en doet zich ook voor bij het
omzetten van koopwoningen in huurwoningen voor de markt. Het beste
zou zijn als de 10% extra sociaal ook extra productie betekent.
Dus bovenop de reeds afgesproken plannen. Het mes snijdt dan aan
twee kanten: meer woningen en meer grondopbrengsten.
Tijdelijk
De 30% en 40% modellen zouden slechts een paar jaar toegepast
moeten worden. Zij zijn vooral bedoeld om het bouwproces weer snel
op gang te brengen. Ons voorstel is dat corporaties die
bijvoorbeeld voor 1 januari 2005 met de bouw starten van de
regeling kunnen profiteren. De exacte uitwerking van wanneer 30%
of 40% en voor welke projecten is natuurlijk nog onderdeel van
onderhandelingen. Particuliere beleggers zouden desgewenst ook
voor de regeling in aanmerking moeten kunnen komen. Uiteraard
onder dezelfde condities die voor corporaties gelden op het gebied
van differentiatie voor bijzondere doelgroepen, huurprijzen enz.
IJburg en Zuid-as
De beide modellen zouden niet toegepast moeten worden voor IJburg
en de Zuid-as. Om ook in de nieuwe woongebieden van de stad een
gedifferentieerde opbouw van de voorraad te krijgen is de
afgesproken 30% sociale huurwoningen al een minimum. Het is daarom
niet wenselijk dat na 10 of 15 jaar een deel van de sociale
huurwoningen op IJburg of de Zuid-as wordt verkocht.
Tot slot nog het argument in de Nota Woningproductie dat het
verkopen op termijn een erg duur instrument is dat de gemeente bij
1000 woningen 40 miljoen euro kost. Het is waar dat de gemeente
potentiële winst laat liggen als geen hogere grondprijs wordt
gevraagd bij verkoop. Maar die winst zou de gemeente normaal
gesproken ook niet maken omdat het niet is toegestaan die woningen
te verkopen. Die winstverwachting komt daarom ook niet in de
planberekeningen voor en kan geen financieel argument zijn tegen
ons voorstel.
Wij verzoeken het college op de kortst mogelijke termijn
onderhandelingen te starten met corporaties, projectontwikkelaars
en institutionele beleggers over de modellen 30% of 40% sociaal te
bouwen met tijdelijk toestemming van verkoop op termijn, zonder
verhoging van de grondprijs (bijvoordbeeld voor plannen waarvan
start bouw voor 1 januari 2005 is).
Naast Vangnet NV en de verkoop op termijn zijn er nog twee
maatregelen die bij kunnen dragen aan verlaging van het tekort op
een sociale huurwoning.
3. Restwaarde
De corporaties stellen dat het gemiddelde tekort op een sociale
huurwoning thans rond de 70.000 euro ligt. Of dit tekort zich niet
bevindt tussen de 50.000 en 70.000 euro staat nog te bezien. Vast
staat wel dat bij de berekening van dit te kort de corporaties
geen rekening houden met de restwaarde van de woning na 50 jaar of
75 jaar. Dit is vreemd want na 50 jaar heeft de woning altijd nog
een bepaalde waarde. Ook als we ervan uitgaan dat na 50 jaar een
woning toe is aan een ingrijpende renovatie met dito kosten dan
nog mag verondersteld worden dat de woning een restwaarde heeft.
Wij denken dat in het vervolg rekenen met een gemiddelde contant
gemaakte restwaarde van 3000 euro niet overdreven is. Dit betekent
dat het gemiddelde tekort op een nieuwe sociale huurwoning met dit
bedrag afneemt.
Wij verzoeken het college met de corporaties afspraken te maken
over de hoogte van de in het vervolg standaard in berekeningen op
te nemen restwaarde van woningen.
4. Hogere aanvangshuren
In de Nota Woningproductie wordt op pagina 34 (4.2.1 punt 7) de
mogelijkheid besproken van het optrekken van de aanvangshuren van
sociale huurwoningen. Op dit moment schrijft de gemeente aan de
corporaties voor dat de huurprijs van een nieuwe sociale
huurwoning niet meer mag zijn dan 450 euro per maand. De maximale
huurprijsgrens in de huursubsidie is sinds 1 juli 2002 echter
565,44 euro. Als we daar subsidiabele servicekosten van aftrekken
komen we op een kale huur van circa 540 euro die nog in aanmerking
komt voor huursubsidie. De netto contante waarde van het verschil
van 90 euro per maand is ca. 20.000 euro. Dit betekent dat de
gemeente de corporatie in feite dwingt 20.000 euro voor zijn
rekening te nemen die men zou uitsparen bij een hogere
aanvangshuur. Als we hier verandering in willen brengen ontstaat
wel het probleem dat door de zogenaamde aftoppingsgrens de huurder
boven 450 euro geen hogere huursubsidie meer krijgt en bij
toepassing van dit voorstel de extra 90 euro volledig voor zijn
rekening moet nemen. Dat zal niet elke huurder van een nieuwe
sociale huurwoning op kunnen brengen. Daar komt nog bij dat de
regering heeft aangekondigd de hoogte van de huursubsidie
onafhankelijk te maken van de huurhoogte en de gemeenten dreigt te
verbieden een eigen inkomensbeleid te voeren voor de laagste
inkomens. Als dit harde rechtse regeringsbeleid werkelijkheid
wordt zal dit direct gevolgen hebben voor bijvoorbeeld de
voortgang van de stedelijke vernieuwing. Bewoners zullen immers
minder gauw geneigd zijn mee te werken aan verhuizing naar een
duurdere woning als ze niet zeker zijn van een goede
huursubsidieregeling. Daarom zullen de voor- en nadelen goed in
kaart gebracht moeten worden alvorens het middel van de hogere
aanvangshuur eventueel toegepast kan worden. De gevolgen van een
hogere aanvangshuur komen het hardst aan bij grote gezinnen met
een laag inkomen en bij de bijzondere doelgroepen. Het lijkt
daarom verstandig op korte termijn na te gaan welke mogelijkheden
er zijn om specifieke groepen financieel tegemoet te komen indien
gekozen zou worden voor verhoging van de aanvangshuren. Daarbij
kan gedacht worden aan een inkomensafhankelijke
huurgewenningsbijdrage van onbeperkte duur. Als de corporaties
deze bijdrage voor hun rekening nemen zijn ze waarschijnlijk nog
altijd goedkoper uit dan in de huidige situatie waarbij zij ook
nieuwe sociale huurwoningen verhuren aan mensen die wel een hogere
aanvangshuur zouden kunnen betalen. Het is in dit verband ook
nuttig om na te gaan hoe in de andere grote steden met deze
problematiek wordt omgegaan.
Wij verzoeken het college te onderzoeken of een door de
corporaties te verstrekken inkomensafhankelijke
huurgewenningsbijdrage van onbeperkte duur mogelijk is. Deze
bijdrage zou van toepassing moeten zijn bij toewijzing van sociale
huurwoningen met een hogere aanvangshuur. Indien gekozen wordt
voor hogere aanvangshuren moet geregeld zijn dat de bijzondere
doelgroepen huurders daar niet de dupe van worden.
Voorstellen voor Marktsectorwoningen
Door de enorme druk op de Amsterdamse woningmarkt worden nu geen
woningen gebouwd voor mensen met een modaal tot anderhalf keer
modaal inkomen, de zogenaamde middengroepen. Indien mogelijk
worden er voor hen koopwoningen in gebonden eigendom gebouwd. Dat
betekent dat de woning na vertrek van de bewoner(s) weer verkocht
moet worden aan de corporatie die de woning destijds gebouwd
heeft. Zo wordt woningspeculatie vermeden en blijven deze
koopwoningen betaalbaar. Daarnaast moeten meer middeldure
huurwoningen voor deze groep Amsterdammers worden gebouwd
(uit: PvdA-verkiezingsprogramma 2002-2006).
Hierboven zijn we ingegaan op de grote problemen die er momenteel
zijn met de bouwproductie van sociale huurwoningen en welke
oplossingen volgens ons mogelijk zijn. Maar zoals bekend doen de
problemen zich niet alleen voor in de sociale sector maar net zo
hard in de huur- en koopsector op de vrije markt. Gelet op de door
sommigen vaak bezongen voordelen van de vrije markt is het voor de
gemeente daar nog moeilijker dan in de sociale sector om
doeltreffend te zijn. Niet verbazingwekkend gezien het karakter
van de vrije marktsector. Desalniettemin is het wenselijk en
dringend noodzakelijk met voorstellen te komen die bijdragen aan
het oplossen van de problemen in de marktsector. Daarbij moet wel
bedacht worden dat goed bedoelde specifieke of generieke bijdragen
in deze sector in de praktijk bijna altijd uitwerken als een meer
of minder verkapte subsidie aan de toevallige huurder of koper van
een marktsectorwoning. Zo zijn alle in het verleden met subsidie
gebouwde premie a, b en c koopwoningen inmiddels gewone dure
marktwoningen. De toenmalige koper was spekkoper maar voor de
markt van middensegment koopwoningen heeft het
overheidssubsidiëren niets opgeleverd. Wij verbazen ons altijd
over het gemak waarmee soms gepleit wordt voor het subsidiëren van
huur- en koopwoningen in de marktsector. Ook wanneer een
anti-speculatiebeding wordt toegepast gaan de woningen op den duur
toch verloren voor het middensegment. Voor ons is van belang dat
ook in de toekomst de marktsectorwoningen waarvoor nu subsidie
verstrekt wordt beschikbaar blijven voor de doelgroep, dus voor
mensen met een middeninkomen. Anders is het subsidie (bijvoorbeeld
een lagere grondprijs) in feite weggegooid geld, want het doel
wordt niet bereikt. Met inachtneming van deze voorwaarden blijkt
het tamelijk moeilijk om maatregelen te bedenken die een bijdrage
leveren aan de structurele uitbreiding van de markt van middeldure
huur- en koopwoningen. Wij komen tot de volgende voorstellen.
5. Woningen in maatschappelijk gebonden eigendom
Veel mensen willen graag een woning kopen. Het aanbod is in
Amsterdam echter klein en de prijzen zijn erg hoog. Dat betekent
dat voornamelijk mensen met een goed gevulde portemonnee aan de
bak komen. De mensen met een middeninkomen hebben het nakijken. De
PvdA wil graag ook voor deze groep Amsterdammers een oplossing
bieden voor hun woonwensen. Daarvoor is enkele jaren geleden onder
andere de zogenaamde Amsterdamse Middensegment Hypotheek (AMH)
bedacht. Mensen met een laag inkomen kunnen zonder extra
rentelasten een hogere hypotheek afsluiten en hebben daardoor meer
geld beschikbaar om een woning te kopen. De regeling is tot nu toe
nog geen doorslaand succes. Dit komt voornamelijk omdat de
voorwaarden voor een AMH nogal strikt zijn en ondanks de extra
hypotheek de woningen vaak nog steeds te duur zijn voor de
doelgroep. Een ander probleem met de AMH-regeling is dat met
overheidsgeld marktcontrair wordt geopereerd op de vrije markt.
Wij hebben aanwijzingen dat de AMH-regeling prijsopdrijvend werkt
en daarmee zijn doel voorbij schiet. Tevens is het zo dat de
AMH-woningen uiteindelijk niet beschikbaar blijven voor de
doelgroep. Als de eigenaar de woning verkoopt doet hij/zij dat
tegen de marktprijs en lost de AMH-hypotheek af. Ondanks de
overheidssubsidie ontstaat uiteindelijk geen markt met goedkope
koopwoningen. Volgens ons moet dat anders en beter kunnen.
Wij stellen voor ook in Amsterdam woningen in Maatschappelijk
Gebonden Eigendom (MGE) te gaan bouwen. In Rotterdam bestaat deze
vorm van koopwoningen al jaren en is daar redelijk succesvol. Het
idee is simpel. Corporaties bouwen, bijvoorbeeld met gemeentelijke
subsidie in de vorm van een lage grondprijs, goedkope
koopwoningen. Mensen met een inkomen tot een bepaald niveau komen
in aanmerking om deze woningen te kopen. Als de woning verkocht
wordt is men verplicht deze weer te verkopen aan de corporatie. De
corporatie betaalt een prijs die rekening houdt met inflatie,
gedane investeringen en marktomstandigheden. De woning wordt bij
verkoop dus wel duurder maar blijft in de categorie betaalbare
koopwoningen. Er kan niet mee gespeculeerd worden. De
gemeentelijke subsidie is dus goed besteed want tot in lengte van
jaren heeft de stad een contingent goedkope koopwoningen
beschikbaar. Door de relatief lage prijs kan er ook nog een
prijsdrukkend effect van uitgaan op de vrije marktwoningen. Nadeel
is dat de bewoner bij verkoop geen marktprijs voor zijn woning
krijgt en dus niet makkelijk zonder extra middelen op die markt
een woning kan kopen. Dit nadeel weegt echter niet op tegen de
voordelen. Volgens ons zou op korte termijn onderzocht moeten
worden of het mogelijk is ook in Amsterdam MGE-woningen te bouwen.
Als Amsterdamse corporaties daartoe niet bereid zijn zou nagegaan
moeten worden of Rotterdamse corporaties bereid zijn deze woningen
in Amsterdam te bouwen. Bij het onderzoek dient betrokken te
worden de mogelijke inzet van het huidige AMH budget ten gunste
van de MGE-woningen.
Wij verzoeken het college op korte termijn te onderzoeken of de
bouw van MGE-woningen in Amsterdam haalbaar is. Daarbij betrekken
de mogelijkheid de woningen door corporaties van buiten Amsterdam
te laten realiseren; subsidie te verstrekken door hantering van
een lagere grondprijs en eventueel het AMH budget ervoor te
gebruiken.
6. Redelijke percentages en werkelijke bouwkosten
Al enkele jaren woedt er in Amsterdam een discussie over de hoogte van
de grondprijzen. De gemeente stelt voortdurend dat de residuele
methode deugt. Ontwikkelaars en corporaties blijven volhouden dat de
marges die gehanteerd worden te krap zijn. Als niet snel een knoop
wordt doorgehakt kan dit nog jaren zo doorgaan. Daar is niemand bij
gebaat: de woningzoekenden niet; de ontwikkelaars niet en ook de
gemeente niet. De gemeente stelt dat een lagere grondprijs niet
gerechtvaardigd is en ook niet gedragen kan worden omdat met hoge
grondopbrengsten is gerekend. In de Nota Woningnood staat op pagina 44
dat een verhoging met 1% van het Winst+Risico percentage de gemeente
circa 2500 euro per woning kost. Bij 2800 woningen per jaar is dat
jaarlijks 7 miljoen euro. Anderzijds kost het nu voor het derde jaar
achtereenvolgende jaar realiseren van nog niet de helft van de
geplande productie ook (veel) geld. Overigens kost een hoger W+R
percentage de gemeente alleen geld als de winst al is ingeboekt. Dit
doet zich voor bij een actieve grondexploitatie maar geldt niet voor
nog te ontwikkelen plannen. Een hoger W+R percentage voor
ontwikkelaars betekent uiteraard wel een potentieel lagere winst voor
de gemeente.
Gelet op de ernst van de situatie met betrekking tot de ingezakte
bouwproductie voor middeldure huur- en koopwoningen zijn wij van
mening dat op de kortst mogelijke termijn een doorbraak geforceerd
moet worden in deze vastgelopen discussie. Wij denken dat rekenen met
werkelijke bouwkosten en bijkomende kosten in plaats van met
wenselijke kosten een opening kan bieden in het debat. Daarvoor is
nodig dat de corporaties en ontwikkelaars de bouwkosten aantonen van
werkelijk gemaakte kosten in gerealiseerde projecten en dat de
gemeente bereid is met die gegevens rekening te houden bij het
berekenen van de grondprijs. Tevens zijn wij van mening dat de
gemeente redelijke percentages voor algemene kosten en winst en risico
moet hanteren.
Wij verzoeken het college op de kortst mogelijke termijn met
ontwikkelaars en corporaties onderhandelingen te starten over een
systeem waarin de werkelijke bouw- en bijkomende kosten een rol spelen
bij de berekening van de grondprijs. Bij de grondprijsberekeningen
moeten redelijke percentages voor algemene kosten en voor winst en
risico gehanteerd worden.
Bouwe Olij
Thijs Reuten
Amsterdam, 21 oktober 2002
BIJLAGE 1
Referentie:
2002010463
Uw kenmerk:
-
Dossiernummer:
.07.351.54
Bijlage(n):
-
Projectnaam:
-
Plannummer:
-
Datum:
15 oktober 2002
Onderwerp:
Doorrekeningen bij notitie "Blijven bouwen"
Geachte heer Olij,
Naar aanleiding van uw notitie "Blijven bouwen: oplossingen voor
verhoging van de bouwproductie" heeft de afdeling Grondprijsbeleid
enkele controleberekeningen uitgevoerd, waarvan in deze notitie de
resultaten worden besproken.
1. Vangnet N.V.
Het door u gepresenteerde rekenmodel (hierna: het basismodel) is
nagebouwd in ons eigen systeem en de uitkomsten zijn valide. Dat wil
zeggen, dat bij de gekozen parameters en een aankoop tegen 90% /
verkoop tegen 100% de gemeente een tekort van 12.000 netto contant
heeft, en bij aankoop 80% / verkoop 100% een klein winstje.
De gekozen parameters voor inflatie, rente en variabele lasten komen
goed overeen met de aannamen die wij in ons model hanteren. In het
basismodel wordt een kleine woning genomen, met een combinatie van een
lage huurwaarde en een matige marktwaarde. Dit zou een typisch
appartement in de 19e eeuwse gordel kunnen zijn. Wij hebben een aantal
varianten doorgerekend:
Hogere huurwaarde bij gelijke marktwaarde
Indien we de huurwaarde hoger stellen, verbetert het NCW-saldo tot
5.200 winst bij aankoop tegen 90%. De doorexploitatie levert dan een
hoger positief saldo op. Dit zou kunnen slaan op de wat grotere
naoorlogse woningen in gebieden met relatief lage marktwaarden per m2.
Gelijke huurwaarde bij hogere marktwaarde
Voor een typisch appartement in de binnenstad met een marktwaarde van
3.500 per m2 en gelijke huurwaarde bedraagt de NCW - 31.800 bij
aankoop tegen 90%. Dat is logisch, omdat de voorfinanciering en latere
verkoop een groter tekort laten zien.
Variabele verkoopmomenten
Bij verkoop na 5 jaar exploitatie bedraagt de NCW bij verkoop tegen
90% in het basismodel - 2.900; bij verkoop na 15 jaar c.p. - 23.700.
Oftewel: hoe langer we moeten doorexploiteren, hoe hoger het totale
tekort.
Samenvattend kunnen we stellen dat het gepresenteerde basismodel een
aardig gemiddelde geeft van de uitkomsten van extremere
doorrekeningen, al benadrukken we dat slechts een beperkt aantal
varianten is doorgerekend en het model erg gevoelig is voor
aanpassingen in de parameters. De basisgedachte, dat de aankoopkorting
van 10% of 20% plus het kleine plusje in de doorexploitatie bijna
voldoende zijn om het voorfinancieringsverlies van de gemeente te
compenseren, lijkt plausibel.
In het hierboven geschetste beeld is geen rekening gehouden met een
risicoanalyse ten aanzien van de waardeontwikkeling van de door de
gemeente aangekochte woningen. Met andere woorden, de gemeente loopt
vanaf het moment dat zij eigenaar is van bij de corporaties ingekochte
woningen het waarderisico over die woningen. Het totale financiële
risico voor de gemeente hangt af van (de omvang van) het woningpakket
in handen van de gemeente op enig moment in de tijd. Het waarderisico
bij korte termijn beleggingen (in dit geval is sprake van redelijk
korte termijn beleggen; de aankopen zijn namelijk gericht op uitponden
bij mutatie) is groter naar mate het woningpakket groter is.
Onderstaand nog enkele opmerkingen.
Overdrachtsbelasting
Bij overdracht van de juridische eigendom van corporatie naar gemeente
dient in beginsel overdrachtsbelasting te worden betaald. Indien we
dit in het basismodel verwerken is het negatieve effect op het saldo
7.290 bij 6% OVB. Wellicht zijn hierover afspraken te maken met de
Belastingdienst, en bovendien bestaat de mogelijkheid dat de OVB in de
toekomst helemaal verdwijnt.
Effecten op de corporatie
Indien de corporatie met dit plan akkoord gaat, treedt een aantal
boekhoudkundige effecten op. De corporatie moet de boekwaarde van de
woning afboeken (maar dat zou altijd moeten bij verkoop, dus dat maakt
per saldo niets uit). Vervolgens krijgt de corporatie nu geld in
handen, maar ze loopt de 10 jaar huurexploitatie plus de latere,
hogere verkoopprijs mis. Het verlies van de gemeente is hierbij gelijk
aan de winst van de corporatie. Wanneer we het model zodanig zouden
aanpassen dat het saldo gemiddeld op nul uitkomt, is dat voor zowel de
gemeente als de corporatie een budgettair neutrale operatie. Het
verlost de corporaties alleen van een kasstroomprobleem: ze krijgen nu
geld binnen en kunnen dat nu investeren. Dat was precies de bedoeling.
In theorie is het echter nog mooier, want de gemeente heeft te maken
met een lagere vermogenskostenvoet dan de corporaties. De gemeente zou
dus met een lagere disconteringsvoet kunnen rekenen. Dat betekent dat
wanneer gemeente en corporatie dezelfde berekening uitvoeren, ieder
met hun eigen discontovoet, het saldo van de gemeente altijd beter is
dan dat van de corporatie.
Stel, de gemeente rekent met een disconteringsvoet van 5% en de
corporatie met 6%. In het basismodel van Olij maakte de gemeente bij
aankoop tegen 90% een verlies van 12.000. De corporatie rekent met 6%
en boekt dus een winst van 12.000. Wanneer de gemeente in hetzelfde
model met 5% gaat disconteren haalt zij een verlies van slechts 2.500.
Oftewel, de winst van de corporatie is groter dan het verlies van de
gemeente, doordat verschillende disconteringsvoeten worden gehanteerd.
We kunnen het model nu zo inrichten dat ofwel de gemeente neutraal
opereert en de corporaties extra geld krijgen, ofwel de corporaties
neutraal draaien en de gemeente gaat verdienen.
Volgens bovenstaande redenering kan het systeem dus nog mooier uitpakken. Benadrukt wordt dat de aanname, hoewel theoretisch valide, in de praktijk wellicht moeilijk toepasbaar zal zijn.
Wanneer wordt verkocht?
De corporaties zullen alleen woningen aanbieden voor het Vangnet die
voor verkoop in aanmerking komen, en niet door de zittende bewoners
zijn aangekocht. De woningen die Vangnet in portefeuille krijgt worden
dan verkocht bij mutatie. Uitgaande van een gemiddelde mutatiegraad
van 6% duurt het lang voor alle woningen door mutatie verkocht zijn.
De gemiddelde exploitatieduur is wellicht langer dan de aanname van 10
jaar van Olij.
Probleem is dat in de voor huurders meest aantrekkelijke complexen
(hoge marktwaarde, lage huurwaarde) de mutatiegraad zeer laag zal
zijn. De Binnenstad is hiervan een voorbeeld. Deze woningen hadden al
een groter tekort (zie boven) en moeten nu ook nog eens langer worden
geëxploiteerd zeg gemiddeld 15 jaar, dus de tekorten worden nog
groter.
In de minder aantrekkelijke huurobjecten (hoge huurwaarde ten opzichte
van de marktwaarde) zal de mutatiegraad hoger zijn, en de gemiddelde
exploitatieduur dus korter, zeg 5 jaar. Dit levert een positiever
saldo op: deze woningen hadden al een beter saldo (zie boven) en
worden ook nog eens korter geëxploiteerd Probleem is dat juist bij
deze woningen het verkooprisico het grootst is, zodat in de berekening
eigenlijk niet zomaar van verkoop tegen 100% (de geïndexeerde
marktwaarde) kan worden uitgegaan. Een voorbeeld hiervan zijn de
naoorlogse tuinsteden.
Welke woningen worden door de corporaties aangeboden?
Dat is nog een beetje gissen. Aan de ene kant lijkt het logisch dat de corporatie de objecten met het grootste verhuur- en verkooprisico graag aan Vangnet zal overdoen. Dat vermindert het risico. Aan de andere kant zou het verstandiger zijn om de objecten met een lage mutatiegraad en een hoge marktwaarde aan Vangnet over te doen, omdat de corporatie hier het meest profiteert van de voorfinanciering. Overigens kunnen we in een rekenmodel een gemiddelde exploitatietermijn van 10 jaar aanhouden, maar in de praktijk zal in de portefeuille woningen altijd een plukje overblijven dat soms zeer veel langer in exploitatie moet blijven omdat de huurders er niet uit willen. Voor het rekenmodel heeft dat niet zo'n grote invloed omdat het maar om een klein aandeel gaat, maar het betekent wel dat het moeilijk is het einde van deze regeling in te schatten.
Mogelijke aanpassingen
Om alle gedoe met gemeentelijke exploitatie en verkoop van woningen te
verkomen, kunnen we de regeling ook virtueel maken. De woningen
blijven dan eigendom van de corporatie, maar wij nemen ze wel af. Een
voorbeeld: corporatie A spreekt met de gemeente af 100 woningen per
jaar te gaan verkopen. In jaar 1 bedraagt het feitelijk verkochte
aantal woningen 70. De gemeente leent de corporatie dan een bedrag ter
grootte van 30 maal de gemiddelde geraamde verkoopopbrengst van de
verkoopportefeuille. In jaar 2 worden 90 woningen verkocht. De
gemeente past er nog eens 10 bij. De corporatie heeft zodoende in jaar
1 en 2 opbrengsten uit de verkoop van 100 woningen, en bovendien
gegarandeerd, dus daarop kun je investeren.
In jaar 3 worden 115 woningen verkocht, en de gemeente krijgt van de
corporatie een aflossing op de uitstaande lening ter grootte van 15
maal de gemiddelde gerealiseerde verkoopwaarde. Op deze manier maak je
ook een soort vangnet, maar dan één die ook omhoog kan veren.
Uiteraard moeten we hierbij wel zorgvuldig kijken naar de bedragen waartegen de gemeente de garantie opbouwt c.q. aflost, want anders heeft de gemeente alleen maar een rentenadeel en kan het systeem snel onbetaalbaar worden. De basisgedachte is echter vergelijkbaar met het systeem-Olij, namelijk dat geld nu meer waard is dan geld later en de corporatie de woningen nu dus met een korting kan verkopen.
De hierboven geschetste virtuele variant lijkt enigszins op de variant in de Nota Woningproductie waarbij aan corporaties bijdragen worden verstrekt die gelijk zijn aan het contante nadeel doordat er vertraging optreedt in de verkoopsnelheid van hun bestaand bezit.
De koppeling tussen gemeentelijke bijdragen en bouwproductie
Wij adviseren u bij het formuleren van financiële instrumenten om de
bouwproductie op gang te brengen zowel bij sociale als bij vrije
sector nieuwbouw dit instrumentarium te koppelen aan een vorm van
bouwplicht voor ontwikkelaars/corporaties. Alleen bij directe
bijdragen in nieuwbouw sociale huur weet de gemeente zeker dat een
bijdrage tot daadwerkelijke productie leidt. Bij varianten waarbij
bijdragen niet direct gekoppeld zijn aan sociale nieuwbouw "moet" de
gemeente in de bijdrageregelingen zekerheden inbouwen dat er ook
werkelijk productie (vaak elders in de stad)gerealiseerd wordt door
ontwikkelaars.
2. Tijdelijk toestaan verkoop nieuwe huurwoningen
De tweede vraag heeft betrekking op een systeem waarbij sociale
huurwoningen worden gerealiseerd tegen een sociale grondprijs, en deze
na 10 of 15 jaar worden verkocht zonder aanpassing van de grondprijs.
Om het effect te beredeneren hebben we eerst een typische sociale
huurwoning in ons eigen rekenmodel gestopt met een onrendabel van
50.000. Allereerst moeten we opmerken dat wanneer een corporatie zegt
een onrendabel van 50.000 te hebben, dit in werkelijkheid lager ligt
omdat na de exploitatieperiode altijd een positieve restwaarde
overblijft, ongeacht of er daarna wordt verkocht of doorverhuurd. De
corporaties rekenen hier over het algemeen niet mee.
Een rekenvoorbeeld met een woning met een corporatie-tekort van
50.000. Stel dat deze woning 100 m2 groot is, 123.000 stichtingskosten
(excl. grond) kost, 450 bruto huur per maand oplevert en 2.250 per m2
marktwaarde oplevert, dan is het totale NCW-saldo van investering,
exploitatie en verkoop bij uitponding na 10 jaar 37.000 positief en
bij uitponding vanaf 15 jaar 23.000 positief. Dit in de
veronderstelling dat de sociale grondprijs bij investering wordt
voldaan en er bij uitponding geen extra grondprijs wordt geheven. Op
die manier wordt het zelfs aantrekkelijk sociale huurwoningen te
bouwen.
Op zich is dat niet onlogisch: de verkoopwaarde ligt fors hoger dan de
stichtingskosten plus sociale grondprijs, en ook na 10 of 15 jaar
wachten is de netto contante opbrengst nog hoger dan de investering.
Dat de exploitatie gedurende die periode nog wat oplevert is mooi
meegenomen.
Uw voorstel is dus beslist een oplossing voor de corporaties, maar wel
een waarbij het probleem méér dan opgelost wordt. Tegen deze
voorwaarden kan iedereen sociale huurwoningen bouwen. Logischer lijkt
het om, analoog aan de berekeningen die voor de dure huur-situaties
zijn gemaakt, uit te gaan van een grondprijs bij aanvang die wat hoger
ligt dan de sociale grondprijs, dan wel een bijbetaling bij verkoop
die wat lager ligt dan de volledige aanpassing naar een
koopwoning-grondprijs.
N.B.: Bij toepassing van dit systeem kun je wel in nieuwbouwprojecten
30% sociaal bouwen, maar na 10 tot 15 jaar ben je alle sociale
huurwoningen kwijt, want die worden immers verkocht. Rekenkundig is
het mogelijk om nu 40% sociaal te bouwen waarvan de helft volgens
bovenstaande regeling wordt behandeld en na 10 jaar wordt verkocht. De
investering kost de corporatie dan: 20 * 50.000 tekort, plus 20 *
37.000 winst, is gemiddeld 6.500 tekort per woning. Corporaties kunnen
dat dragen en na 10 jaar hebben we nog 20% sociaal over. En we hebben
10 jaar lang 40% sociale woningbouw in het nieuwbouwproject! Een
aandachtspunt hierbij is onder meer de wijze waarop dergelijke
afspraken op papier worden gezet en in de toekomst beheerd worden. Een
aandachtspunt is ook de grondopbrengstenderving bij lopende
bouwprojecten waarbij in de grondexploitatie reeds voor 70% van de
woningen een grondwaarde op basis van een vrije sectorwoning is
ingeboekt.
3. Restwaarde
U gaat uit van een restwaarde van 3.000 per woning. Alhoewel het
bestaan van een gemiddeld genomen positieve restwaarde evident is en
over de hoogte daarvan gediscussieerd kan worden, moet worden
vastgesteld dat de onzekerheidsmarge van de gemiddelde onrendabel top
bij investeringen in nieuwbouw sociale huurwoningen van 70.000 al
groter is dan 3.000 per woning. Daarmee is de discussie over
restwaarde bij deze insteek naar ons idee vooral academisch.
4. Hogere aanvangshuren
Aan deze variant wordt in de Nota Woningproductie enige aandacht
besteed. Wij raden u aan voor een inhoudelijk commentaar contact op te
nemen met de SWD, daar deze discussie buiten onze directe competentie
valt.
5. Woningen in maatschappelijk gebonden eigendom
Bij uw variant inzake nieuwbouw MGE-koopwoningen wijzen wij u op
mogelijke fiscale complicaties. Er geldt namelijk een minimale eis aan
waarderisico dat een eigenaar-bewoner op een verhypotheekte woning
moet lopen wil men voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking komen. Door
dit mechanisme treedt op termijn verwatering op van het aanvankelijke
marktcontraire karakter van de woning. Wij veronderstellen echter dat
dit probleem in de Rotterdamse variant reeds opgelost is.
6. Tijdelijke verhoging percentage winst en risico
Deze variant komt in de Nota Woningproductie aan de orde, waar geen
keuze wordt gemaakt voor een bepaald percentage, maar slecht voor elke
procent aangegeven wat de kosten voor de gemeente zijn van de
tijdelijke verhoging van het winst- en risicopercentage.
Met vriendelijke groet,
drs. D.J. Tijl
Hoofd Grondprijsbeleid
Bijlage 2.
Woning 60 m2 gbo
Kale huur 5/m2/maand
Kale huur 300/maand
Marktwaarde 2250/m2
Marktwaarde 135.000
Variabele lasten 1500/jaar
Rente 6%
Inflatie 2%
Exploitatie 10 jaar
Verkoop na 10 jaar
NCW huur 29.300 plus
NCW variabele lasten 12.200 min
NCW verkoop 91.900 plus
Saldo NCW 109.000
Aankoop voor 90%
Aankoopbedrag 121.500
Tekort 12.500
Aankoop voor 80%
Aankoopbedrag 108.000
Overschot 1.000
Bouwe
reacties