NVM
NVM Agrarish Onroerend Goed
Aan : de sociaal- en economische redacties en
vakpers
Van : NVM Agrarisch Onroerend Goed
Datum : Nieuwegein, woensdag 24 juli 2002
---
NVM Agrarisch Onroerend Goed: Er is alleen markt voor
courante grond en bedrijven
Boeren wachten af en heroriënteren zich op investeringen. Courante
grond en goede bedrijven worden tegen redelijke tot hoge prijzen
verkocht, niet courante grond en bedrijven worden daarentegen moeizaam
of niet verkocht.Vanwege de onzekerheden en de moeilijke economische
situatie zijn kopers afwachtend. Ook de grondverwerving voor
stadsuitbreiding en infrastructurele werken is afgenomen en
ontwikkelaars zijn terughoudend. Dit leidt tot een geleidelijke daling
over de gehele linie met soms verklaarbare en soms onverklaarbare
uitschieters naar boven. Er is een grote differentiatie in
grondprijzen o.a. afhankelijk van ligging, perceelssituatie en
kwaliteit Het gevolg is dat er nauwelijks meer sprake is van een
gemiddelde grondprijs voor agrarisch gebruik. De grootste prijsval is
echter achter de rug. Het aanbod loopt in sommige regio s zelfs iets
terug, omdat potentiële verkopers even afwachten.
Beslissingen worden nog uitgesteld, maar men kan niet blijven uitstellen. De verwachting van de NVM-vakgroep AOG is dan ook dat de markt op termijn weer aantrekt. Dit bleek vandaag uit de presentatie van de halfjaarcijfers van 2002 van de NVM Agrarisch Onroerend Goed
I Halfjaarcijfers 2002
Melk
In het eerste halfjaar van 2002 werd ruim 13 miljoen kilogram
melkquotum in ruim 525 transacties omgezet. Het eerste halfjaar 2002
laat een duidelijke daling zien in de omgezette kilogrammen melkquotum
ten opzichte van het tweede halfjaar 2001, er was zeer weinig aanbod.
De oorzaak hiervan is de onbalans in de verhouding stoppers en
blijvers. Het quotumaanbod komt voor het grootste deel van de
stoppers. Dit worden er steeds minder. De prijzen zijn als gevolg van
het gebrek aan aanbod tot ongekende hoogte gestegen in mei en juni. De
gemiddelde prijs van melkquotum bedroeg in 2001 45 eurocent per
procent vet. Op dit moment bedraagt de prijs 48 eurocent per procent
vet.
De verkopers van melkquotum zijn overwegend stoppers. Dat is een
proces dat door blijft gaan, maar de grote hausse is er uit. Door
verkoop van grotere bedrijven (o.a. emigratie) komen quota van grote
omvang op de markt. Dit is dus afhankelijk van de verkoopbaarheid van
bedrijven. De verwachting is dat het quotumaanbod de komende jaren
alleen maar drastisch zal toenemen wanneer men verwacht of weet dat
het op den duur een keer afgeschaft zal gaan worden. De prijsvorming
wordt meer veroorzaakt door de kopers dan door de verkopers. Wat
adviseren de accountants en de banken? We roepen met elkaar al heel
lang dat de prijs niet zo hoog kan en zal blijven. De praktijk leert
anders! Het verleasen van melkquotum komt waarschijnlijk opnieuw ter
discussie en dat heeft invloed op de markt.
De komende maanden zal de prijs wat teruglopen en er wordt niet zo
veel verkocht. Aan het eind van het jaar moeten een aantal grote
bedrijven welke de aankoop steeds maar uitgesteld hebben toch een keer
besluiten. Waarschijnlijk blijven de prijzen ook in de toekomst hoog.
De verwachting is dat aan het eind van het jaar het prijsniveau op het
huidige niveau blijft.
Overige productierechten
Per 1 januari 2002 is het bietenquotum los verhandelbaar. Dit betekent
dat overdracht van quotum los van de landbouwgrond kan geschieden. NVM
Agrarisch Onroerend Goed constateert dat de industrieën (CSM,
Suikerunie) een verschillende aanpak hanteren welke tot verwarring
onder de telers en andere betrokkenen kan leiden. Zo wil CSM de
vrijwaring van de grond per notariële akte regelen en beide
industrieën stellen verschillende eisen aan nieuwe telers.
Begin 2002 was de verwachting dat dit per regio wel eens een prijsverschil zou kunnen opleveren, aangezien de overdracht van quotum alleen binnen eenzelfde district kan plaatsvinden.
Voor de overige productierechten is er weinig handel. Dit heeft te
maken met de onzekerheid over de regelgeving (korting en afschaffing
voorkeursrecht in 2005). De prijzen staan als gevolg hiervan over het
algemeen onder druk.
Grond
In grote delen van Nederland is het alleen in de aangewezen gebieden
(reconstructie) nog mogelijk om uit te breiden of naartoe te
verplaatsen. Op deze locaties is een druk op de
prijzen nog wel aanwezig. In veel regio s wordt de prijs bepaald door
aankopen in het kader van milieubeleid of woningbouw en is er
nauwelijks meer sprake van een prijs voor agrarische grond (transactie
van boer tot boer). Boeren wachten af en heroriënteren zich op
investeringen. Courante grond wordt tegen redelijke tot hoge prijzen
verkocht, niet courante grond wordt moeizaam of niet verkocht. De
grootste prijsval is in de meeste regio s achter de rug. De
verwachting is een stabilisering van de grondprijs.
Hoge grondprijzen doen zich met name voor in de provincies
Noord-Brabant, Zuid-Holland en Utrecht voor zowel bouw- als grasland.
Dit zijn de gebieden waarin de natuurdruk op de agrarische sector het
grootst is.
In Oost-Nederland loopt het aanbod licht terug, wellicht wachten
potentiële verkopers even af (op betere tijden en prijzen) onder
invloed van de lagere prijzen. Ook in Zeeuws Vlaaderen is sprake van
een verkopersmarkt, onder de 27.000 euro wordt niet verkocht en wacht
men liever af. In de noordelijke provincies staat de prijs nog steeds
onder druk door een ruim aanbod en de geringe vraag om te kopen.
Bedrijven
De interesse onder Nederlandse boeren om te emigreren naar het
buitenland blijft groot. Dit blijkt onder meer uit de (serieuze)
belangstelling op specifieke voorlichtingsavonden georganiseerd door
samenwerkende agrarische NVM-makelaarskantoren zoals Interfarms en
Farmersland. De meest aansprekende landen op dit moment binnen Europa
zijn: Duitsland, Denemarken, Frankrijk en Portugal. Canada en de VS
blijven interessant voor de meer kapitaalkrachtige emigrant vanwege
investeringen in quotum en diermateriaal. Een opkomend land is
Australië waar zeker in de varkenshouderij goede rendementen worden
gehaald. Als veelbelovend land van de toetredende landen tot de EU
wordt Tsjechië gezien. Echter, minder boeren nemen daadwerkelijk de
beslissing tot emigratie.
Het aantal agrarische bedrijven daalt in een versneld tempo onder
invloed van de overall matige resultaten, de hoge waarde van de grond
en opkoopregelingen. De boeren die overblijven, willen ook graag boer
blijven en investeren in hun eigen toekomst. Echter door de huidige
malaise in de landbouw is er weinig actie en zijn er weinig overnames.
Beslissingen worden nog uitgesteld, maar men kan niet blijven
uitstellen. De verwachting van NVM Agrarisch Onroerend Goed is dat de
markt weer zal aantrekken.
Varkenshouderij
De varkenshouderij is in afwachting van het afschaffen van de korting
op de rechten bij verkoop. Grotere bedrijven worden daardoor weer
verkoopbaar en financierbaar. Bedrijven welke vrijwel nog geheel
aangepast moeten worden in het kader van dierenwelzijn zijn
onverkoopbaar. Vanwege de onduidelijkheid in de wet- en regelgeving is
de markt zeer afwachtend. In de gebieden (Oost, Zuid en Midden) waar
veel bedrijven verdwijnen, is behoefte aan duidelijkheid omtrent het
hergebruik van voormalige agrarische gebouwen. De regelgeving per
gemeente en regio verschilt en het ontbreekt aan duidelijk beleid,
met name als het om (meervoudige) bewoning gaat. Gebrek aan
contingenten en het bestaan van stankcirkels beperken gemeenten in hun
bereidwilligheid mee te werken. Tevens drukt de welzijnswet zwaar op
transacties. Ook het prijsniveau van varkens is bepalend. Als de
varkensprijzen een sterk stijgende tendens vertonen over een redelijke
periode zal dit invloed hebben.
Pluimveehouderij
De pluimveehouderij is net als de varkenshouderij in afwachting van
het afschaffen van de korting op de rechten bij verkoop. De markt in
de pluimveehouderij is nagenoeg gehalveerd. Er zijn slechts sporadisch
transacties als gevolg van de afwachtende houding in verband met de
plannen om de korting op de pluimveerechten in 2005 naar nul terug te
brengen. Dit betekent dat de terugverdientijd op de investering in
pluimveerechten te kort is om nu een risicovolle investering te
doen.
Melkveehouderij
Vanwege het feit dat het aanbod toeneemt en de prijzen dalen is het
weer mogelijk binnen Nederland diverse verplaatsingen te realiseren.
Er is weer sprake van voldoende prijsverschil, zodat de boeren uit de
duurdere provincies bereid zijn naar de goedkopere provincies
te verplaatsen. Dit heeft enige jaren gestagneerd, vanwege bijna
gelijke prijzen. Door het toenemend aanbod van melkveebedrijven van
voldoende grootte kiest de koper voor die bedrijven die liggen op de
kleigronden in een open landbouwgebied. De druk van de milieuwetgeving
heeft duidelijk invloed op de prijs.
Glastuinbouw
Door de huidige economische omstandigheden, zoals de lage rendementen
worden de mogelijkheden om te groeien in de glastuinbouw geremd. Voor
starters is het moeilijk om voldoende geld te lenen. Kleine,
onrendabele bedrijven kiezen vaak voor beëindiging. Het glas wordt
afgebroken waarvoor men subsidie ontvangt en de bedrijfswoning wordt
een privé woning. Het lege tuinland verkoopt men aan aangrenzend
gelegen bedrijven ten behoeve van schaalvergroting. Alleen de grote,
rendabele bedrijven kiezen voor schaalvergroting.
Glastuinbouwbedrijven die als gevolg van de herstructurering moeten
verplaatsen, worden gevestigd op een tiental daarvoor bestemde
projectlocaties. De glastuinbouw krijgt een toekomst op een beperkt
aantal grote, moderne en duurzaam ingerichte locaties. Verouderde
glastuinbouw wordt gesaneerd. Een mooi beleidsuitgangspunt in de 5e
nota Ruimtelijke Ordening, het moet echter wel uitvoerbaar zijn. Van
de tien projectlocaties hebben thans slechts een beperkt aantal kavels
beschikbaar. Vraag en aanbod sluiten niet op elkaar aan. De
mogelijkheden om vanuit het Westland te verplaatsen, zijn ronduit
slecht te noemen.
Landelijk is sprake van een toenemend aanbod van glastuinbouwbedrijven
met een lager economisch perspectief (kleinschalig, verouderd). Het
aanbod sluit niet aan op de vraag. Er is wel degelijk vraag, maar dan
naar grootschalige en moderne en daardoor economisch kansrijke
bedrijven. Ook is er interesse naar grote percelen ten behoeve van
nieuwbouw die in of direct nabij de centra (Zuid Holland) gelegen
dienen te zijn.
Zowel de bloemen- als groentensector heeft over het algemeen een matig
eerste halfjaar achter de rug, terwijl over de gehele linie de kosten
stijgen (arbeid, energie, investeringen). Bovendien neemt de
administratieve druk toe (regelgeving, milieu, bestrijding,
bemesting).
II Kwalitatieve trends
NVM Agrarisch Onroerend Goed: Een leefbaar platteland is functies
combineren, beleid intergreren en de agrarische sector
revitaliseren
Nederland wordt geconfronteerd met een veelheid van belangen die met
elkaar strijden om de schaarse ruimte. De probleemstelling van de
Vijfde Nota is tweeledig: enerzijds is er vraag naar ruimte voor
wonen, werken, natuur, water en landbouw. Anderzijds is er de behoefte
een einde te maken aan de versnippering en verrommeling van het
landschap. Bovendien wil men bestrijden dat Nederland langzaam
dichtslibt.
NVM Agarisch Onroerend Goed ondersteunt van harte het nieuwe
kabinetsvoornemen om de doelstellingen op het gebied van ruimtelijke
ordening te realiseren door aan te sluiten bij maatschappelijke
belangen en ontwikkelingen. Het streven naar een vitaal platteland
waarin de agrarische sector een rol speelt op een gezonde en
economisch verantwoorde wijze sluit aan bij hetgeen NVM Agrarisch
Onroerend Goed als noodzakkelijk ervaart.
Het benoemen van een agrarische hoofdstructuur en gebiedsgericht
maatwerk is in het belang van de sector en van de maatschappij.
Plattelandsvernieuwing en een gezonde agribusiness voorkomt een
verslechtering en verpaupering van het buitengebeid en stimuleert
vitalisering. De landbouw is de economische drager van het
buitengebied en moet derhalve voldoende economisch perspectief
behouden. Hierdoor kan landbouw bijdragen aan een leefbaar en
aantrekkelijk platteland (Meervoudig duurzaam landbouwgebruik). De
meeste mensen geven de voorkeur aan weiden met koeien ofwel zonder
boer geen natuurbeleving. NVM Agrarisch Onroerend Goed hoopt dat de
nieuwe minister van Landbouw zich sterk zal maken voor de bewoners van
het buitengebied. Dit geldt zowel voor boeren als voor de particulier
die het onroerend goed van de stoppende boeren overneemt.
Om kwaliteit in het ruimtegebruik te realiseren, is een maximale
planologische duidelijkheid vereist, gecombineerd met een sterke
regie. Het is essentieel dat de stedelijke markt zoveel mogelijk
gescheiden wordt van de niet stedelijke markt (buitengebied). Echter,
binnen de niet stedelijke markt moeten functiecombinaties wel mogelijk
gemaakt worden om creatieve plannen van de agribusiness een kans te
geven.
De probleempunten in het ruimtelijke ordeningsbeleid zijn:
1. De uitvoering is essentieel bij aansturing op hoofdlijnen door de
Rijksoverheid. Hiervoor ontbreken sluitende instrumenten, er is geen
duidelijk regie. De diverse betrokken ministeries zijn onvoldoende op
elkaar afgestemd. Ieder heeft zijn eigen belangen en doelen.
2. De rode contouren moeten getrokken worden om industrie en wonen te
concentreren en het landschap open te houden. Het trekken van deze
contouren laat men echter over aan gemeenten in samenspraak met
provincies. Gemeenten zijn vaak ook belanghebbende bij het bouwen van
industrieterreinen en woonwijken. Derhalve zullen gemeenten trachten
de rode contouren zo ruim mogelijk te tekenen opdat ze zichzelf zo
weinig mogelijk beperkingen opleggen. Indien enorme winsten geboekt
blijven worden met het omzetten van landbouwgrond in grond met
bestemming industrie en woningbouw dan staan de rode contouren continu
ter discussie. In de politieke koehandel betekent dat niets anders dat
steeds weer een klein stukje landelijk gebied wordt ingeleverd. Het
open gebeid moet juist groen blijven en de agrarische grondprijzen
moeten dichter bij een waarde komen van het rendement wat erop behaald
kan worden.
3. Voor het trekken van groene contouren geldt eveneens dat deze
getrokken worden door gemeenten en provincies. Binnen de groene
contour krijgen alle partijen, inclusief landbouw, grote beperkingen
opgelegd voor uitbreiding. De nota wijst wel reeds zoekgebieden aan
voor deze groene contouren, ongeveer de helft van Nederland. Dit zou
kunnen betekenen dat de landbouw voor een groot gedeelte verdwijnt of
wegkwijnt uit het landelijk gebeid. Men moet zoeken naar een evenwicht
tussen behoud van landschappelijke kwaliteit en ruimte voor nieuwe
ontwikkelingen
4. De decentralisatie van de besluitvorming naar provincie en gemeente
is prima, mits duidelijk afgestemd beleid er aan ten grondslag ligt.
De contouren worden getrokken door gemeenten en vastgesteld door de
provincies.
5. De gebieden waar geen rode of groene contour om heen wordt
getrokken (meer dan de helft van Nederland), noemt men balansgebieden
Ruimte wordt gemaakt om pieken in de waterafvoer en de gevolgen van de
stijgende zeespiegel op te vangen. Wateropvang, permanent of
tijdelijk, zou men goed kunnen combineren met landbouw, natuur en
recreatie.
6. Landbouw is de enige sector die ruimte inlevert. De komende 30 jaar
neemt men tussen de 170.000 hectare tot 475.000 hectare landbouwgrond
uit productie.
De overheid worstelt nog steeds met het beleid over de vrijkomende
agrarische bebouwing. De regeling ruimte voor ruimte wordt algemeen
toepasbaar. Deze regeling is opgezet om te stimuleren dat intensieve
veehouderij wordt beëindigd. Bedrijfsgebouwen verdwijnen en een deel
van de vrijgekomen ruimte mag de gemeente gebruiken voor het bouwen
van woningen. Deze regeling gaat nu gelden voor alle vormen van
verspreid voorkomende bedrijfsgebouwen. In de provincies Utrecht en
Zuid-Holland spreekt men hier veel over, maar het komt slechts in zeer
beperkte mate van de grond door verschillende oorzaken en langzaam
draaiende molens. Op gemeentelijk niveau zijn er meer vragen en
angsten ontstaan dan duidelijkheid. In de provincie Brabant komt het
proces wel goed op gang.
Wet Ammoniak en Veehouderij/ Reconstructie
Op 1 mei is de Wet Ammoniak en Veehouderij in de Staatscourant
gepubliceerd en op 8 mei is de wet in werking getreden. De (nieuwe)
Wet ammoniak en veehouderij vervangt de (oude) Interim-wet ammoniak en
veehouderij die op 31 december 2001 is komen te vervallen. Met de
intrekking van de interim-wet zijn de daarop gebaseerde
ammoniakproductieplannen komen te vervallen. Gelijktijdig daarmee is
ook een einde gekomen aan de handel in ammoniakrechten.
Inmiddels is de reconstructieve door de eerste Kamer goedgekeurd en
hebben de desbetreffende vijf provincies (Overijssel, Gelderland,
Brabant, Limburg, Utrecht) tot (wanneer) de tijd om de verdeling
tussen extensiveringgebied aan te geven.
Om de dynamiek in de varkenssector terug te brengen, biedt de
opkoopregeling geen afdoende oplossing. De bedragen die via de
opkoopregeling betaald worden, waarbij de tweede regeling zeker geen
verbetering is gebleken ten opzichte van de eerste, zijn zodanig dat
op die basis geen bedrijfsverplaatsing mogelijk is. De opkoopregeling
vergoedt slechts de rechten en de gecorrigeerde vervangingswaarde van
de stallen. Dit is geen basis voor bedrijfsverplaatsing.
Als men de bedrijfsverplaatsingen binnen de toekomstige
Reconstructiewet van de grond wil krijgen, is aankoop/vergoeding op
onteigeningsbasis een must. Ook in de niet Reconstructiegebieden
moeten bedrijfsverplaatsingen, op basis van niet rendabele
planologische ontwikkelingen zoals natuur, op
onteigeningsbasisgeschieden. NVM Agrarisch Onroerend Goed pleit
derhalve voor een betere (financiële) afstemming tussen de
verschillende instanties betrokken bij bedrijfsverplaatsing. Tot op
heden maakt men veel te weinig gebruik van een gecombineerde inzet van
middelen. Helaas mislukken hierdoor nog wel eens
bedrijfsverplaatsingen die eigenlijk alle partijen ondersteunen.