NVM
Nieuwegein, 10 juli 2002
Prijsstijging gemiddelde koopwoning 2e kwartaal 2%
NVM verwacht een zeer matige prijsontwikkeling
De gemiddelde koopwoning in Nederland is in het 2e kwartaal van 2002 met 2,0% in prijs gestegen t.o.v. het 1e kwartaal en komt daarmee op gemiddeld 205.000 euro. Een beperkte stijging en duidelijk minder dan de 3,2% waarmee de prijs in het 2e kwartaal van 2001 steeg. Algemeen voorzitter Oscar Smit: "Het aantal transacties en het woningaanbod nemen toe. De tijd dat woningen te koop staan, neemt af. Anders dan begin van het jaar gaan ook duurdere woningen vlot van de hand. Dit is het beeld van een actieve markt dat past bij het 2e kwartaal van het jaar. De NVM verwacht voor het komende kwartaal een stabilisatie van het prijsniveau vanwege onder meer de daling van het consumentenvertrouwen en de geringe economische groei".
Betaalbaarheid gemiddelde koopwoning
De prijsstijging van inmiddels 3,8% in het 1e halfjaar staat haaks op de recente voorspelling van Pricewaterhouse Coopers (European Economic Outlook, mei 2002) van een inhoudende markt en een prijsdaling van 0,75 % over heel 2002. Het beeld dat Pricewaterhouse Coopers schetst, is naar de overtuiging van de NVM veel te negatief. De voornaamste oorzaak daarvoor is dat PwC in haar rekenmodellen uitgaat van het inkomen per persoon als graadmeter voor de betaalbaarheid van de gemiddelde woning. Voor een juiste inschatting van de betaalbaarheid moet men uitgaan van het `huishoudensinkomen'. Door het grote aantal tweeverdieners ligt dit beduidend hoger.
In het betaalbaarheidspercentage van de NVM wordt rekening gehouden met het verschil tussen starters, doorstromers en een- en tweeverdieners. Het percentage geeft aan hoe het huishoudensinkomen zich verhoudt tot het norminkomen dat nodig is om de woonlasten van de gemiddelde koopwoning te kunnen betalen.
Tabel 1: NVM - Betaalbaarheidspercentage (gemiddelde koopwoning betaalbaar bij 100 %).
Kwartaal Starters Doorstromers Eenverdiener Tweeverdiener Eenverdiener Tweeverdiener 1e kwartaal 02 75 % 113 % 88 % 133 % 2e kwartaal 02 72 % 108 % 85 % 128 %
Het gemiddelde eenverdienersinkomen is duidelijk niet voldoende om een gemiddelde koopwoning van ¤ 205.000,-- te kunnen bekostigen. Het gemiddelde tweeverdienershuishouden kan een gemiddelde woning nog altijd goed betalen. De betaalbaarheid van de gemiddelde koopwoning is in het 2e kwartaal licht gedaald. De oorzaak daarvoor is de prijsstijging van 2%. De andere factoren in de berekening van het betaalbaarheidpercentage - rente en inkomen - bleven nagenoeg gelijk.
Het PwC-model gaat verder volkomen voorbij aan het gegeven dat een nationale woningmarkt niet bestaat en vraag en aanbod op regionaal niveau tot elkaar komen. Woningvoorraad, woningaanbod, vraag en dus ook de prijs en de prijsontwikkeling verschillen binnen Nederland ingrijpend van regio tot regio. Een factor die van groot belang is voor de ontwikkeling van de prijzen in Nederland is de nieuwbouw. Zolang deze in aantallen en kwaliteit niet past bij de vraag in de verschillende regio's blijft er sprake van een opwaartse druk op de prijzen.
Cijfers tweede kwartaal
De prijs van de gemiddelde woning stijgt met 2%, de prijsstijging van de duurdere woningen (25% duurste woningen van elk woningtype) blijft daar anders dan in het 1e kwartaal niet op achter. Uiteraard hebben we ook hier te maken met regionale verschillen zoals bijvoorbeeld in de regio's Gooi en Haaglanden. Ook de duurdere woningen gaan vlot van de hand. De tijd dat woningen te koop staan is in het 2e kwartaal met 12% gedaald tot 57 dagen, nadat deze in het 1e kwartaal nog steeg met 18%.
De prijs per m2 woonoppervlak steeg in het 2e kwartaal met 2,5%, een half procentpunt meer dan de prijsstijging van de gemiddelde woning. Het totale geldsvolume gemoeid met de verkoop van woningen is in het 2e kwartaal gestegen met 9%. De stijging van het geldsvolume in het 2e kwartaal wordt veroorzaakt door het hogere aantal transacties en de prijsstijging.
Tabel 2 Nederland 2e kwartaal 2002 versus 1e kwartaal 2002
Zie het origineel http://www5.nvm.nl/persberichten/2002_0710.htm .
Aantal transacties
In het 2e kwartaal zijn via NVM-makelaars 33.696 woningen verkocht. Een stijging van 5% ten opzichte van het 1e kwartaal. Deze woningen hebben bij verkoop gemiddeld 57 dagen te koop gestaan. Appartementen en tussenwoningen gaan het snelste van de hand.
Woningaanbod
Aan het eind van het 2e kwartaal staan bij NVM-makelaars 54.000 woningen te koop, ruim 4.000 meer dan bij het begin van het kwartaal. De vraagprijs voor de gemiddelde te koop staande woning blijft met 1,9% in de pas met de stijging van de prijs van de gemiddelde verkochte woning. Het aantal dagen dat de woningen in het aanbod te koop staat, neemt met 13% stevig af in het 2e kwartaal.
Het toegenomen woningaanbod leidt tot een ruime keuzemogelijkheid van de consument. Deze kon in het 2e kwartaal kiezen uit gemiddeld 5,4 woningen. Het blijkt ook dat consumenten meer woningen bezichtigen, voordat zij overgaan tot de koop. Goede begeleiding en een deskundig advies van de makelaar is bij de aankoop daarom des te belangrijker. Uit de statistieken van funda blijkt dat er sprake is van een dynamische woningmarkt. Ten opzicht van het 1e kwartaal van dit jaar steeg het aantal pageviews met 50%. Daarmee ligt het bezoek aan funda structureel op 100.000 bezoekers per dag (met circa 2,5 miljoen pageviews).
Verschillen per regio
Er is geen sprake van een nationale woningmarkt: vraag en aanbod komen op regionaal niveau bij elkaar. Zoals altijd zijn ook in het 2e kwartaal 2002 significante verschillen tussen de tachtig NVM-regio's zichtbaar. Onderstaande tabel biedt de cijfers voor een dwarsdoorsnede van de Nederlandse woningmarkten.
Tabel 3 Prijsontwikkeling, dwarsdoorsnede van de Nederlandse woningmarkten
---
voorlopig cijfer
Huurwoningmarkt
NVM Vastgoedmanagement signaleert de volgende trends en ontwikkelingen voor wat betreft de huurwoningen in het 1e halfjaar van 2002.
Er is sprake van een stabiliserende markt. Dit blijkt onder meer uit de minder snelle prijsstijgingen en langere verkooptijden. Daarnaast is de bezettingsgraad goed en de leegstand is minimaal. De vraag in het topsegment van meer dan ¤ 1.200 per maand loopt echter iets terug. Men moet echter oppassen voor overheidsbeslissingen waardoor de interesse in huurwoningen kan afnemen, hoewel er wel degelijk vraag naar is.
Bijlage
Beperkte economische groei in 2002
In de eerste twee kwartalen van 2002 is de Nederlandse economie volgens het CBS niet gegroeid. Na correctie voor kalender- en seizoenseffecten bedraagt de kwartaalgroei 0,0%, hetzelfde als de voorgaande twee kwartalen.
De Nederlandsche Bank en het CPB voorspellen dat de aantrekkende internationale conjunctuur (en dus de Nederlandse export) de economische groei in het tweede halfjaar van 2002 doet opbloeien tot 2%, waarmee de groei dit jaar op circa 1% blijft steken.
Bron: CPB, CBS, DNB
Stabiliserende renteniveaus
Na een continue afname van het effectief rendement op staatsobligaties (de kapitaalmarktrente) is deze in het eerste kwartaal gestegen en sindsdien gestabiliseerd op ongeveer 5,1%. Een zelfde trend is te zien voor de hypotheekrente. Na een stijging in de eerste maanden van 2002, is deze al enige maanden stabiel op 5,7%.
Tabel 4. Kapitaalmarkt- en hypotheekrente
Zie het origineel .
Laagste inflatie sinds begin 2001
De inflatie is van april op mei 2002 gedaald van 3,6 naar 3,3% op jaarbasis. Dit is de laagste waarde sinds januari 2001. De inflatie is in mei van dit jaar dan ook 1,6 procentpunt lager dan in mei 2001. De daling komt vooral doordat enkele sterke prijsstijgingen die zich in mei 2001 voordeden nu niet meer in het inflatiecijfer doorwerken. Voedingsmiddelen, maar vooral autobrandstoffen zijn de reden van dit effect.
Ook volgens de Europees geharmoniseerde index ging de Nederlandse inflatie omlaag, en wel met 0,4 procentpunt tot 3,8 procent in mei 2002. In de gehele eurozone wordt een soortgelijke daling verwacht, waardoor de inflatie in Nederland nog ver boven gemiddeld ligt.
Tabel 1. Inflatiepercentages
Zie het origineel .
Het CPB verwacht dat de prijsinflatie in 2002 zal uitkomen op 3,25% (Centraal Economisch Plan 2002).
Afname consumentenvertrouwen, koopbereidheid blijft laag
Het consumentenvertrouwen is in juni opnieuw gedaald en ligt nu op -21, vier punten lager dan in mei. Dit is de vijfde daling op rij. Vooral het pessimisme over de economie in het algemeen is groter geworden. De koopbereidheid is nauwelijks lager dan in mei. Dit komt vooral omdat het oordeel van de consumenten over hun financiële positie onveranderd is gebleven. Totaal gezien ligt de indicator nog zeven punten boven het dieptepunt van de vorige periode van economische teruggang (maart 1993).
Tabel 2. consumentenvertrouwen (gecorrigeerd voor seizoen)
Zie het origineel .
Voor meer informatie kunt u terecht bij Thalia Luckel, persvoorlichter van de NVM, afdeling Communicatie, Marketing & Onderzoek. telefoon: 030-6085205 fax 030-6035468 internet: www.nvm.nl e-mail: T.Luckel@nvmorg.nl